策劃書之新形勢下房地產(chǎn)項目前期策劃工作的思考

新形勢下房地產(chǎn)項目前期策劃工作的思考摘要：現(xiàn)今，房地產(chǎn)企業(yè)的大量涌現(xiàn)及樓盤的大規(guī)模增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢非常激烈。房地產(chǎn)企業(yè)正面臨國家發(fā)展升級階段，在政策的調(diào)整，新城鎮(zhèn)規(guī)劃的啟動，企業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型等這些產(chǎn)業(yè)背景，如何調(diào)整和改善項目前期策劃，來實現(xiàn)資源組合最優(yōu)化，有效規(guī)避風(fēng)險，符合國家發(fā)展轉(zhuǎn)型進(jìn)程，成為房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要的策略支持。關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)；項目前期策劃；思考中國的房地產(chǎn)增長經(jīng)歷黃金十年后，隨著房企、樓市在全國各地大規(guī)模的擴(kuò)張，住宅與商業(yè)地產(chǎn)有較為明顯的泡沫趨勢。從2004年到2014年，隨著國家持續(xù)不斷地調(diào)整銀行貸款，出臺土地及經(jīng)濟(jì)調(diào)控等政策，我國房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境呈現(xiàn)明顯的調(diào)整態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新洗牌。市場競爭環(huán)境逐漸有序、規(guī)范和激烈，企業(yè)須加強和調(diào)整開發(fā)項目的前期策劃，方能在房地產(chǎn)業(yè)改革和調(diào)整的浪潮中立于不敗之地。本文結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)面臨的新政策、新形勢，對房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃工作進(jìn)行思考，提出相應(yīng)的調(diào)整策略，以期能在當(dāng)前激烈競爭的大環(huán)境下使房地產(chǎn)企業(yè)保持高度的市場反應(yīng)能力，把握新的一輪發(fā)展機(jī)遇。一、項目策劃工作房地產(chǎn)項目的前期策劃是項目開發(fā)過程中占首要地位的預(yù)測性活動，在項目開發(fā)詳細(xì)規(guī)劃之前進(jìn)行，時間跨度從開發(fā)商委托策劃時間至規(guī)劃設(shè)計批準(zhǔn)確定時間止，其內(nèi)容是以最大化凸顯土地價值的策劃為核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃工作內(nèi)容主要有：項目市場調(diào)查、項目地塊分析、項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計分析、項目投資方案策劃、項目營銷策劃、物業(yè)服務(wù)策劃，前期策劃的各工作環(huán)環(huán)相扣，策劃的好與壞，不僅關(guān)系到項目開發(fā)的成與敗，甚至對企業(yè)的良性健康發(fā)展有重要影響。二、中國當(dāng)下改革政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇在中國共產(chǎn)黨第十八屆三中全會上，新的一輪中國經(jīng)濟(jì)社會全面深化的改革正式登場。圍繞房地產(chǎn)行業(yè)本身具有的特點，本人以

為房企業(yè)在現(xiàn)階段中國的改革調(diào)整過程中面臨著四個大的發(fā)展機(jī)遇：機(jī)遇一，中共第十八屆三中全會上黨中央提出，將進(jìn)一步推進(jìn)市場化改革，大規(guī)模降低政府對各類資源的直接配置，房地產(chǎn)業(yè)市場的調(diào)控將更有針對性及更加市場化；機(jī)遇二，政策將著重對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端頭調(diào)節(jié)，政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策焦點已由處理“房價泡沫式增長”的具體問題轉(zhuǎn)變成“住房供應(yīng)系統(tǒng)構(gòu)建”的體系問題；機(jī)遇三大范圍的棚戶區(qū)改造及大規(guī)模的農(nóng)村人口市民化，將大大增加對住宅市場的需求；機(jī)遇四，隨著“城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展”政策的逐步深化，市場對商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等綜合性地產(chǎn)產(chǎn)品的需求進(jìn)一步擴(kuò)增。在推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的過程中，大量人口的就業(yè)問題須得到解決，從而將要求城鎮(zhèn)拓展功能、發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以期實現(xiàn)產(chǎn)城融合、產(chǎn)城一體。.=J通過上述分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)市場將迎來更加寬松的外部環(huán)境?，F(xiàn)今，房地產(chǎn)行業(yè)的第一任務(wù)將是優(yōu)化供應(yīng)市場，建立起合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，最大限度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的積極性和活力。根據(jù)中共十八屆三中全會提出的3億具體指標(biāo)，農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn).=J移正持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)地域不斷擴(kuò)增，雖然國家大力推進(jìn)棚改房建設(shè)，但首套住房和改善性住房產(chǎn)市場需求仍潛力巨大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等綜合性地產(chǎn)也將穩(wěn)步增長，能積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)將順勢而上。三、房企轉(zhuǎn)型趨勢分析近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的市場和整體發(fā)展正不斷調(diào)整，許多房企順勢而上，都加快了轉(zhuǎn)型升級的步伐，主要呈現(xiàn)出下面四個趨勢：第一、產(chǎn)品的開發(fā)：從單一走向綜合性近年來，隨著人們對生活水平及要求的不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品更加細(xì)分，形態(tài)也越來越多樣化。眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都在積極嘗試開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等綜合性的產(chǎn)品。第二、房企經(jīng)營范圍：從開發(fā)向集開發(fā)、運營、服務(wù)一體轉(zhuǎn)型這種轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展成熟的必然要求，同時也是產(chǎn)品綜合化形態(tài)的自然拓展。綜合性產(chǎn)品的大量涌現(xiàn)，必然對產(chǎn)品自身的運營管理提出更高要求，同時房地產(chǎn)企業(yè)也越來越注重對服務(wù)產(chǎn)品的價值開發(fā)，一部分房企在運營服務(wù)方面已取得了較大的進(jìn)步。例如，綠地集團(tuán)以產(chǎn)城融合為目標(biāo)，充分發(fā)揮“平臺服務(wù)”優(yōu)勢，整合上下游產(chǎn)業(yè)資源，在產(chǎn)業(yè)園項目的規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)業(yè)招商、運營配套等方面均形成了很強的實力。1、營銷模式電商化。房地產(chǎn)營銷已嘗試由傳統(tǒng)的線下往線上延伸，并且運用“大數(shù)據(jù)”科學(xué)的定位細(xì)分市場、確定客戶渠道和精準(zhǔn)的投放廣告。2、建立線上社區(qū)服務(wù)平臺。依托網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，將傳統(tǒng)的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型提升為社區(qū)服務(wù)綜合平臺，為該社區(qū)居民提供管家、娛樂、商業(yè)、文化、小貸等各類服務(wù)。3、嫁接互聯(lián)網(wǎng)金融資源。市場上已有人嘗試推出房地產(chǎn)、基建等領(lǐng)域的線上理財產(chǎn)品。第四、資源配置轉(zhuǎn)型：從低能級走向高能級近幾年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)金融化步伐加快。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道更加多元化，尤其是當(dāng)國內(nèi)資本市場受到限制的情形下，很多房企紛紛抓住國際資本價格