第一節(jié)-項目市場研究

第一節(jié)項目市場研究一、南京市防水層市場走勢分析（宏觀）數(shù)據(jù)顯示，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資3933.53億元，同比增長15.8%，其中，工業(yè)投資完成1942.38億元，增長19.3%，高于全社會固定資產(chǎn)投資3.5個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成851.36億元，增長10.6%。房地產(chǎn)總體發(fā)展形勢良好，保持高速增長。商品房供求量繼續(xù)呈增長時態(tài)，全年商品房新開工面積。2012年全市完成全社會固定資產(chǎn)投資3933.53億元，同比增長15.8%。在延續(xù)前三季度穩(wěn)中有升的基礎(chǔ)上繼續(xù)平穩(wěn)前行。其中，工業(yè)投資完成1942.38億元，增長19.3%，高于全社會固定資產(chǎn)投資3.5個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成851.36億元，增長10.6%。掛牌土地屬性分布

從土地掛牌的屬性分布來看，純住宅用地依然是土地出讓的最主要部分，共有44幅土地掛牌，出讓總面積288.39萬㎡，掛牌幅數(shù)占全年土地出讓總數(shù)的42.7%，較去年上升4.5個百分點，純住宅用地的供應(yīng)有小幅上升的趨勢；商住用地和商辦用地較去年分別下降10.3和4個百分點，；商業(yè)用地較去年增長15.4個百分點；總體來看純住宅和純商業(yè)用地供應(yīng)量顯著增加，混合型用地有所減少住宅類物業(yè)投資仍占房地產(chǎn)投資的絕對比重。據(jù)統(tǒng)計，截至2012年10月，南京市住宅投資額累計達到560.38億元，同比增長0.4％，住宅類物業(yè)投資的仍是拉動整體投資的關(guān)鍵驅(qū)動要素。

從住宅類投資占房地產(chǎn)總投資比重來看，2008年比重達到峰值后開始逐步回落，截止到2012年10月，住宅類投資占房地產(chǎn)總投資比重為65.82%，隨著地方政府逐步跟進中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控，陸續(xù)出臺相關(guān)政策，“限購”、“限價”、“限貸”全面升級以及保障房的建設(shè)，住宅類開發(fā)投資所占比重將會有所下滑。辦公類物業(yè)投資所占房地產(chǎn)投資比重逐步提升。截至2012年10月份，南京市辦公類物業(yè)投資額累計達到62.02億元，同比增幅42.4％。

從辦公類投資占房地產(chǎn)總投資比重來看，辦公類物業(yè)開發(fā)比重自2010年逐年遞增，截止到2012年，比重增至7.28%。自限購令實施以來，住宅市場限購的擠出效應(yīng)促使商辦市場逐漸升溫，寫字樓市場迎來前所未有的機遇。截至2012年10月份，南京市商業(yè)投資額累計達88.61億元，同比增長28.1%。商業(yè)類物業(yè)投資占房地產(chǎn)總投資比重逐漸增加，2012年商業(yè)投資比重為10.41%，增幅高于辦公類物業(yè)，遠遠低于住宅類物業(yè)。

2012年南京商業(yè)地塊異軍突起，商業(yè)及商住性質(zhì)用地拿地?zé)崆檩^高，2011年純商業(yè)用地出讓公告幅數(shù)為73幅，成交60幅，2012年商業(yè)用地出讓81幅，成交69幅。從別墅市場的區(qū)域分布來看，江北、江寧總供應(yīng)量為26萬平米，成為全市供應(yīng)量主力。

江寧板塊成交量為5.77萬平米，其次為遠郊板塊（溧水）成交量為2.76萬平米。再次為城東、仙林板塊，成交量分別為2.02萬平米、2.38萬平米,兩板塊占總成交量的25.42%。

城東仙林板塊作為南京別墅市場最早發(fā)展的板塊，其價值早被南京人認同，是南京最高端最具價值的別墅板塊的地位難以動搖，但由于其別墅用地量幾乎消耗殆盡，然而下半年市場的反饋卻給城東仙林板塊帶來了機會。2012年高科榮境、紫園項目銷量取得不錯的成績，銷售面積分別為0.99萬平米、1.03萬平米等二、南京市江寧區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析（中觀）（一）回顧與展望江寧區(qū)環(huán)境優(yōu)美，不僅有湯山、方山、牛首山三大風(fēng)景區(qū)，還有眾多湖泊，空氣質(zhì)量好，污染少，江寧的房地產(chǎn)業(yè)在得天獨厚的優(yōu)越環(huán)境中迅速成長壯大，不斷發(fā)展提升。根據(jù)規(guī)劃，江寧新市區(qū)面積將達到170萬平方米，待開發(fā)的空間非常大。該區(qū)域產(chǎn)品性價比較高，發(fā)展前景誘人，以其價格優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢而備受關(guān)注。江寧板塊具有大規(guī)模開發(fā)的條件，有利于新城區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的規(guī)劃開發(fā)，容易形成比較集中，配套完善的住宅小區(qū)群。

江寧板塊的不足之處在于其離主城區(qū)較遠，交通不便利，各種生活機能和教育資源還很不完善岔路口板塊：位于主城區(qū)以南、城北路以北，緊鄰主城區(qū)，是江寧通往南京主城的大門，也是江寧與南京主城連接的中心點，將成為重要的交通樞紐，也是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域。典型樓盤：明月港灣、武夷商城、盈家春天等。東山鎮(zhèn)板塊：東山鎮(zhèn)附近。是江寧房產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，緊鄰江寧原有的中心區(qū)——東山鎮(zhèn)，配套成熟，人氣旺盛，從生活角度而言非常方便，該區(qū)域房價處于抬升中。以中國女人街為代表的商業(yè)地產(chǎn)在江寧樓市占據(jù)了越來越重要的地位。典型樓盤：萬欣翠園、中國女人街、21世紀假日花園。

將軍路板塊：共青團路以南、將軍路沿線。該板塊是江寧最新崛起的高尚居住區(qū)，江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里，是南京別墅最為集中區(qū)域。典型樓盤：

瑪斯蘭德、翠屏清華、瑞景文華等。

百家湖板塊：湖濱路以南、天元路以北。該板塊樓盤林立，是江寧樓市發(fā)展最早的一個區(qū)域，配套較成熟，被江寧區(qū)政府定位成“江寧地區(qū)名片”。典型樓盤：鳳凰港、文化名園、百家湖花園等。

大學(xué)城板塊：天元東路、南京民營科技園、江寧大學(xué)城附近。這是一個全新的板塊，依托科技園和大學(xué)城的發(fā)展而逐漸發(fā)展，該區(qū)域人文環(huán)境較佳，但配套和交通有所欠缺。典型樓盤：萊茵東郡、市政天元城、書香名門。近幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運作體系。江寧區(qū)按照“南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”這三大定位，快速實施“西進南拓”戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)江寧按照省、市委的要求，城區(qū)建成區(qū)面積拓展到60平方公里，拉開框架達170平方公里，將建成商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。充分利用江寧的區(qū)位優(yōu)勢，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢和南京科教人文優(yōu)勢，把江寧造就成為南京巨大人才資源釋放能量的場地，造就成為吸納全國科技資源產(chǎn)生集聚效應(yīng)的熱土。

都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)：充分利用江寧獨特的區(qū)位和山水資源優(yōu)勢，突出經(jīng)濟功能、城市服務(wù)功能、生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)化、集約化、科技化、市場化，融經(jīng)濟、社會、生態(tài)功能于一體的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)根據(jù)規(guī)劃，未來東山新市區(qū)的總面積約107平方公里，具體范圍是北抵繞城公路，南至公路二環(huán)，東起規(guī)劃中的寧杭高速，西至寧丹路及江寧區(qū)行政界線。在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以功能分區(qū)或以2．5萬—3．5萬人口為單元劃分為若干層次的控制性規(guī)劃單元，編制控制性規(guī)劃。同時，江寧將按照“一軸、六片、兩翼”的空間布局?！耙惠S”就是以秦淮河貫通江寧南北，穿越東山而過，規(guī)劃打造秦淮河“風(fēng)情一條街”；“六片”就是在新市區(qū)建設(shè)好百家湖、將軍山、九龍湖、吉山、成山、方山等六大城市片區(qū)，同時提升老城、岔路兩大老片區(qū)的建設(shè)水準，實施錯位發(fā)展；“兩翼”就是依托新市區(qū)，將濱江地區(qū)和湯山地區(qū)設(shè)置為兩個側(cè)翼，形成布局合理、功能互補、規(guī)模適度的城鎮(zhèn)體系。東山新市區(qū)規(guī)劃2007年人口規(guī)模為40萬人，中期2010年為50萬人左右，遠景為85萬人左右，人均公共綠地面積達15．80平方米從軌道交通控制線路來看：總體規(guī)劃上“現(xiàn)身”的地鐵1號線南延線將從安德門經(jīng)寧丹路、共青團路至南京南站，然后穿秦淮新河，沿利源路南下，經(jīng)過天元路向江寧大學(xué)城延伸。

另外，3號線也將沿城東干道南下，折向西經(jīng)鐵路南站，再沿將軍路繼續(xù)向南，穿過誠信大道后兵分兩路，一路繼續(xù)南下，另一路沿著誠信大道向東，穿過九龍湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至緯七路（二）市場特點從空間上看，由于城中板塊受土地供應(yīng)限制，供給量偏小，使得房價處于較高的位置，過高的房價也會使購房者重新選擇購房區(qū)域，這也給江寧房市的發(fā)展帶來了機遇.從結(jié)構(gòu)上來看，處于價格盆地的江寧板塊，由于受到地鐵一號線南延伸線方案確定等一些利好消息的影響，同時再加上隨著07年以后國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策，讓開發(fā)企業(yè)開始審時度勢，控制了商品房的開發(fā)量，江寧區(qū)的樓市跟南京的樓市特點基本一致。從區(qū)域樓盤來看，江寧區(qū)樓有多種檔次、多種類型。既有占地幾十萬平方米的大盤，同時也有大量中小規(guī)模。江寧大學(xué)城地處南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)附近，距市中心約30公里遠。狹義地講她僅包括方山周圍27平方公里由江寧區(qū)政府2002年規(guī)劃的江寧大學(xué)城。目前有12所大學(xué)已經(jīng)簽約入住。其中有10所大學(xué)已經(jīng)有近10萬人入住。一般也把將軍山的河海大學(xué)，南京航空航天大學(xué)和正德學(xué)院還有九龍湖邊的東南大學(xué)同時歸為江寧大學(xué)城。上述四校的學(xué)生都已經(jīng)正式入住江寧校區(qū)?？偟膩碇v，江寧大學(xué)城已經(jīng)有14所大學(xué)超過15萬大學(xué)生入駐，同時還有4所大學(xué)準備入駐，大學(xué)城附近的整體均價1萬左右的價格讓剛需一族難以抵擋，以萬裕龍庭水岸、東方龍湖灣、文鼎雅苑等為代表的一批周邊樓盤始終是江寧片區(qū)熱門的樓盤，可見，置業(yè)在江寧大學(xué)城成了很多人的選擇。東方·龍湖灣是由著名的上市公司五礦建設(shè)附屬公司——龍建（南京）置業(yè)有限公司全面開發(fā)建設(shè)。項目位于江寧區(qū)鳳水路南側(cè)，知行路東側(cè)，龍眠大道以西，格致路以北。目前在售房源面積在60-180㎡之間，均價12000元/㎡左右，7月底8月初將推出新一批房源房源情況：項目一期開盤共推出110套，主力戶型：80-90平米兩房、100-120平米三房，主要為大學(xué)城教師，投資約占40%左右，南京市區(qū)人與江寧人各占50%。更精小的樓盤如中浩大城小室目前在售面積為50多平米的精裝修小戶型，均價10000元/平米，剩十余套房源房源情況：一月份開盤推出68套精裝小戶型

主力戶型：55-67平米精裝小戶型.（三）結(jié)論從宏觀經(jīng)濟運行的滯后指標(biāo)和同步一致性指標(biāo)來看，南京市經(jīng)濟周期性波動特征明顯。濟進入新一輪的發(fā)展周期。目前江寧的住宅價格基本與市場購買力相適應(yīng)，隨著居民收入水平的提高，住宅消費升級需求增加是發(fā)展的必然。但是在鼓勵合理的改善型需求的同時，江寧今年將加大保障性住房的建設(shè)力度，解決中低收入人群的住房問題，達到完善供應(yīng)體系和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。江寧區(qū)房產(chǎn)局2008年工作的重點，主要是建立健全市場監(jiān)管、住房保障、行業(yè)誠信、公共服務(wù)和行政運行五大體系，其中行業(yè)誠信是其工作的重中之重。建立行業(yè)誠信體系是為了杜絕房產(chǎn)行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象，更好地落實住有所居的戰(zhàn)略構(gòu)想，提升社會滿意程度。三、本項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析（一）區(qū)位特點本項目位于南京市江寧區(qū)湯山街道麒麟鎮(zhèn)麒東路777號（西郊公交站臺北側(cè)）東郊小鎮(zhèn)西臨鐘山風(fēng)景區(qū),東傍