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陜西興昊林投資管理有限公司昊林現(xiàn)代物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售策劃書2013/8/6目錄1宏觀市場(chǎng)分析31.1西安市工業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析31.2西安市物流行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及分布31.3西安工業(yè)園發(fā)展情況41.4政策解讀42項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研分析52.1調(diào)研對(duì)象52.2調(diào)研內(nèi)容52.3情況圖表63項(xiàng)目分析73.1項(xiàng)目概況73.2交通概況73.3運(yùn)營模式84示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房規(guī)劃建議84.1根據(jù)周邊市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)分析示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房規(guī)劃建議84.2示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房配套建議105示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房設(shè)計(jì)目標(biāo)116招商細(xì)則126.1銷售模式126.2招商對(duì)象126.3招商價(jià)格136.4入園條件136.5招商流程137宣傳推廣策略137.1一期宣傳147.2二期宣傳147.3三期宣傳148經(jīng)濟(jì)效益分析14要組團(tuán)之一,承擔(dān)著工業(yè)“集約、集群、集成,筑巢引鳳、引鳳筑巢”的重要任務(wù)。涇河新城重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū):現(xiàn)代物流園區(qū)、地理信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)。政策二:根據(jù)《西安市工業(yè)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整行動(dòng)方案》,到2008年以前,將完成50%左右政府主導(dǎo)性企業(yè)的搬遷任務(wù),2010年,基本實(shí)現(xiàn)城墻內(nèi)無工業(yè)企業(yè),二環(huán)內(nèi)及二環(huán)沿線無高耗能、高污染、不符合城市規(guī)劃及安全生產(chǎn)的企業(yè),2015年,完成所有企業(yè)的搬遷改造。小結(jié):西安工業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛。西安市工業(yè)園區(qū)是近5年新興發(fā)展行業(yè),新興園區(qū)的各項(xiàng)配套及規(guī)劃均為試水階段,作為新興行業(yè),行業(yè)細(xì)則等都有待于開發(fā)。物流行業(yè)在西安發(fā)展較為分散,沒有形成集約化發(fā)展態(tài)勢(shì)。西部開發(fā)和大西安發(fā)展趨勢(shì),西安將引領(lǐng)西北生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)業(yè),物流樞紐功能顯著。2項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研分析2.1調(diào)研對(duì)象西安較成熟新興工業(yè)園區(qū),草灘工業(yè)園,渭北工業(yè)區(qū),涇河新城等發(fā)展中新型工業(yè)園區(qū),對(duì)形成規(guī)模各項(xiàng)機(jī)制較完善的單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行抽樣調(diào)查。2.2調(diào)研內(nèi)容個(gè)項(xiàng)目的,地址,周邊環(huán)境,廠房各項(xiàng)規(guī)格數(shù)據(jù),操作模式。2.3情況圖表項(xiàng)目名稱地址周邊環(huán)境建筑情況情況說明華夏石材城草灘10路南段草灘工業(yè)園內(nèi),交通便利鋼結(jié)構(gòu)/現(xiàn)房/單層8米,為專業(yè)石材項(xiàng)目入住率80%以上一期租賃模式26元每平米印包基地草灘4路南段成熟園區(qū)配套完善。周邊入駐企業(yè)較多框架結(jié)構(gòu)/現(xiàn)房/4層1層4.8米,其余4.2米,承重500KG/平米,貨梯1部承重2噸,樓梯2部,樓面承重500公斤,柱子間距7.8米,物業(yè)費(fèi)1.5元,多層捆綁式銷售,3680/平,基礎(chǔ)設(shè)施較為完善,有生活配套區(qū),傾向招商范圍輕加工、包裝類,單層面積1200平整棟5000可分割一半智巢產(chǎn)業(yè)園草灘6路草灘工業(yè)園內(nèi),經(jīng)開管委會(huì)將遷至其附近框架結(jié)構(gòu)/現(xiàn)房/6層1層4.8米,其余3.6米,承重500KG/平米,柱子間距7米,物業(yè)費(fèi)1.6元,多層捆綁式銷售,3680/平,基礎(chǔ)設(shè)施不完善,生活配套區(qū)準(zhǔn)備建,傾向招商范圍電子、醫(yī)藥、輕加工類,單層面積1260平-1800平,租價(jià)26元,逐層減2元,可享受政府補(bǔ)貼,由園區(qū)代辦,廠房出售均價(jià)4000元涇渭中小工業(yè)園涇渭新城、陜汽集團(tuán)周邊陜汽中鋼集團(tuán)帶動(dòng)上下游框架結(jié)構(gòu)/期房/2層/連體樓單層面積2500平,1層6米,2層4.5米,承重1層1000KG/平,2層600KG/平,3500元/平,物業(yè)費(fèi)2元。其1期200畝建設(shè)12棟鋼構(gòu)廠房,雙層,全部租完,為12家陜汽的上下游企業(yè),租金19元,物業(yè)2元其1期布局合理、環(huán)境好、綠化率高,有位置優(yōu)勢(shì),屬于經(jīng)開集團(tuán)開發(fā),企業(yè)實(shí)力雄厚。溫商高制造涇河新城前期已有18家購地自建企業(yè)框架結(jié)構(gòu)/期房/4層,單層面積2000平左右,1層3500元2層以上2500均價(jià),其他未定美國產(chǎn)業(yè)園涇河新城企業(yè)內(nèi)部關(guān)系已引進(jìn)大量企業(yè)購地自建,剩余40畝價(jià)格為36萬每畝綠化容積率求高中國鋰產(chǎn)業(yè)園涇河新城企業(yè)內(nèi)部關(guān)系已引進(jìn)大量企業(yè)項(xiàng)目占地約300畝,購地自建私人場(chǎng)地涇渭新區(qū)高茹路東周邊有幾個(gè)正在建設(shè)大型企業(yè)鋼構(gòu),在建,集體用地,綠化配套較差,19元每平米。私人場(chǎng)地涇渭新區(qū)西銅高速各中小企業(yè)混亂分布鋼結(jié)構(gòu)租金12元,3年遞增15%,合同可簽20年。農(nóng)村集體用地注:紅色區(qū)域?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。小結(jié):項(xiàng)目周邊市場(chǎng)主要操作模式以廠房定制,銷售,租賃為主。購地自建較為稀缺。廠房銷售價(jià)格在2600—3600元(每平方米)之間,根據(jù)地段周邊環(huán)境和企業(yè)實(shí)力及項(xiàng)目成熟度來定。銷售模式均為多層捆綁式銷售。租賃價(jià)格12—26元(平方米)物業(yè)1.5—2元(平方米)分私人場(chǎng)地和專業(yè)園區(qū)及鋼構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。租期3至5年。面積2000—5000平方米,層高4.8—6米,承重500公斤每平米,配電100w平米。媒體推廣主要有戶外大牌、報(bào)紙、電視、百度推廣。3項(xiàng)目分析3.1項(xiàng)目概況昊林園區(qū)整體規(guī)劃約2000畝,物流園區(qū)占地約859畝、鳳棲園占地約1029畝。區(qū)域交通以鐵路、陸路為主、航空為輔,園區(qū)位于西安涇河邊沿,西咸新區(qū)涇河新城內(nèi)。項(xiàng)目總體分為2期招商,1期物流園招商,2期鳳棲園招商。3.2交通概況園區(qū)東臨包茂高速,西靠咸銅鐵路,緊鄰涇渭新城鐵路專用線、包茂高速復(fù)線、西咸環(huán)線。距包茂速高速高涇大道出入口2公里,距西咸鐵路永樂站僅1公里,距咸陽國際機(jī)場(chǎng)18公里、距西安主城區(qū)鐘樓30公里、西安繞城高速18公里,高涇中路貫穿園內(nèi),園內(nèi)計(jì)劃新增3條規(guī)劃路,以滿足園區(qū)道路需求。3.3運(yùn)營模式期物流園招商模式以購地自建、廠房銷售、廠房租賃為合作方式。廠房租賃招商計(jì)劃用地為9畝廠區(qū)配套計(jì)劃用地為6畝4示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房規(guī)劃建議4.1根據(jù)周邊市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)分析,示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房規(guī)劃建議2層框架連體樓,中間連接部分一層挑空單棟面積2500—3000平方米單棟單層面積1200——1500平方米整棟面積5000—6000平方米例圖:詮釋:2層框架連體結(jié)構(gòu)便于企業(yè)進(jìn)行分割,以連體部位為分割線,左右兩邊均有獨(dú)立貨梯、樓梯,企業(yè)可以各自進(jìn)行貨物上下運(yùn)輸,不會(huì)相互干擾,中間連接部位還可做運(yùn)輸通道,連接部位2層則為企業(yè)辦公區(qū)域。根據(jù)市調(diào)信息周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目廠房面積區(qū)間為2000—5000平方米,此規(guī)劃面積符合現(xiàn)行市場(chǎng)流通面積。4.2示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房配套建議沿示范性廠房及園區(qū)生活區(qū)域邊沿進(jìn)行園區(qū)配套建設(shè)和綠化建設(shè)(如上圖)結(jié)合園區(qū)配套可同步建設(shè)4層園區(qū)標(biāo)志性導(dǎo)視建筑園區(qū)內(nèi)部整潔,突出綠化和生活區(qū)及配套設(shè)施設(shè)立物業(yè)客服,企業(yè)服務(wù)中心詮釋:園區(qū)配套須與廠房同步完工,為企業(yè)員工提供宿舍、食堂、休息中心等,配套以租賃為主,僅為企業(yè)配套之用,為企業(yè)解決后顧之憂,便于企業(yè)入園。后期根據(jù)園區(qū)發(fā)展不斷推進(jìn)此配套區(qū)可按照底商+酒店模式進(jìn)行商業(yè)包裝,重新定位發(fā)售。標(biāo)志性導(dǎo)視建筑的建設(shè)以彰顯園區(qū)實(shí)力及未來發(fā)展方向。同時(shí)可以給客戶以直觀的視覺感官為園區(qū)整體設(shè)計(jì)定調(diào)。在建筑上可直視示范園區(qū)綠化為客戶洽談提供便利。前期項(xiàng)目形象展示區(qū)可設(shè)立在此。目的:增強(qiáng)示范性廠房的示范性及標(biāo)志性,為企業(yè)樹立一個(gè)園區(qū)未來發(fā)展形象標(biāo)桿。整體布局以企業(yè)需求為出發(fā)點(diǎn),滿足企業(yè)入駐需求,所有建設(shè)任務(wù)均為企業(yè)入駐標(biāo)準(zhǔn)。5示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房設(shè)計(jì)目標(biāo)要求:靈活分割;廠房運(yùn)用的獨(dú)立性;體量成本節(jié)約性風(fēng)格:建議借鑒西方設(shè)計(jì)理念以中式元素融入設(shè)計(jì)風(fēng)格。詮釋:園區(qū)規(guī)劃“龍鳳呈祥”是以傳統(tǒng)的中式風(fēng)格為規(guī)劃理念,農(nóng)業(yè)觀光園設(shè)計(jì)風(fēng)格均以中式風(fēng)格為基調(diào),為統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格,建議運(yùn)用新中式格調(diào)。西安為中國古都,文化氣氛濃郁區(qū)域,周邊生活人群多受此熏陶,對(duì)于中式風(fēng)格較為認(rèn)同,且認(rèn)為中式風(fēng)格格調(diào)較高,隸屬高端品牌。故建議為新中式風(fēng)格融入西式理念進(jìn)行設(shè)計(jì)。如圖:新中式廠房新中式配套6招商細(xì)則6.1銷售模式:前期租賃、整棟銷售、分割銷售、定制銷售6.2招商對(duì)象:結(jié)合宏觀市場(chǎng)分析,建議園區(qū)以物流產(chǎn)業(yè)及物流企業(yè)為主導(dǎo),企業(yè)生產(chǎn)加工、新興材料低碳環(huán)保、高科技研發(fā)為輔。物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡管是機(jī)遇然而發(fā)展較為稚嫩,不夠成熟,工業(yè)發(fā)展迅猛,增加工業(yè)企業(yè)入園有利于園區(qū)產(chǎn)品快速去化。招商對(duì)象范圍:以可以購置10畝以上土地,資金為1000萬以上的客戶為主,西安外遷企業(yè)及對(duì)土地?fù)碛休^大體諒需求企業(yè)為主,輻射周邊咸陽、戶縣、高凌等客戶為輔。外企及其他地域客戶結(jié)合6.3招商價(jià)格:基于市調(diào)信息,結(jié)合項(xiàng)目自身情況,前期示范性廠房?jī)r(jià)格如表:價(jià)格物業(yè)費(fèi)用備注招商3000元起/平米小于2元租賃12-19元/平方米建議多元式合作以土地自建、廠房定制、標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售租賃同步打開前期開盤局面。6.4入園條件:企業(yè)依法注冊(cè),從事合法經(jīng)營活動(dòng)非污染型企業(yè)6.5招商流程客戶提交入園申請(qǐng)項(xiàng)目評(píng)審項(xiàng)目考察確定合同方式商務(wù)談判簽訂合同繳納款項(xiàng)雙方按照約定履行合同辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)企業(yè)入駐7宣傳推廣策略由于工業(yè)地產(chǎn)客戶范圍較為局限性,渠道拓客及實(shí)力影響客戶對(duì)于銷售可起到促進(jìn)作用。根據(jù)市調(diào)信息,廠房銷售目前市場(chǎng)份額巨大,競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯,然而宏觀市場(chǎng)較為顯著,長期宣傳有利于樹立客戶的信任感。建議進(jìn)行階段性宣傳。7.1一期宣傳需增加物料:折頁、招商手冊(cè)、手提袋、紙杯、筆記本、饋贈(zèng)禮品。媒體采用報(bào)紙廣告、形象大牌、網(wǎng)絡(luò)全面推廣。在銷售中心周邊進(jìn)行大牌包裝,在項(xiàng)目地進(jìn)行大牌展示,在臨界舊高速周邊項(xiàng)目地進(jìn)行園區(qū)形象字展示,西銅高速上大牌展示。目的:樹立企業(yè)形象,增加企業(yè)認(rèn)知度,釋放園區(qū)信息,樹立客戶信心,增強(qiáng)客戶認(rèn)知度,增加客戶來電上訪量。7.2二期宣傳需增加物料:DM單多樣化設(shè)計(jì)及產(chǎn)品多樣化推出,廠房手冊(cè)、VI物料增加以促進(jìn)企業(yè)形象推廣。以項(xiàng)目包裝、廠房示范區(qū)形象展示、老客戶跟蹤宣傳為主,輔以產(chǎn)品推介會(huì)、產(chǎn)業(yè)峰會(huì)、提升客戶認(rèn)知度,將企業(yè)形象上升層次。目的:促進(jìn)區(qū)域功能化
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