淺析物權(quán)法草案中的若干問題

淺析物權(quán)法草案中的若干問題

中國物權(quán)法呼之欲出，其重要性無需多言，但作為一個法律職業(yè)人對其中的疏漏給予補正乃天經(jīng)地義，故以下作一簡單闡述，以期中國物權(quán)法更趨完善。

疏漏之一

物權(quán)法草案第一條：“為保護(hù)自然人、法人的物權(quán)，明確物的歸屬，充分發(fā)揮無主物的效用，促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法?！钡诹龡l第二款規(guī)定：“不具備法人資格的企業(yè)和其他組織，其不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的歸屬依照法律或章程的規(guī)定?！焙苊黠@，物權(quán)法第一條的規(guī)定中只規(guī)定了法人和自然人為保護(hù)對象，而沒有包括非法人組織即其他組織，這是一重大法律疏漏。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的非法人組織日益增強，如各種合伙組織，多種多樣不具備法人地位資格的企業(yè)，它們隨著規(guī)模的壯大，擁有越來越多的不動產(chǎn)和動產(chǎn)。但他們的物權(quán)卻不受物權(quán)法保護(hù)，這無疑是制度性的不公平。盡管六十三條有補充性規(guī)定，但遠(yuǎn)未完善，因為讓其他法律或者章程去調(diào)整非法人組織所擁有的物權(quán)，難以周全，從立法體制上講，無形中分散了法律資源，使立法結(jié)構(gòu)趨于松散，而物權(quán)法以嚴(yán)謹(jǐn)著稱，這無疑是立法上的敗筆，也違背了立法的公平原則。

疏漏之二

草案第二章物權(quán)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅中第一節(jié)不動產(chǎn)登記第十條規(guī)定“不動產(chǎn)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠唤?jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定除外。屬于國家所有的土地，礦藏等自然資源，可以不經(jīng)登記?！钡谑粭l：“不動產(chǎn)登記，依照法律規(guī)定由不動產(chǎn)所在地的縣級登記機(jī)構(gòu)辦理?！?/p>

第十條規(guī)定突出了登記制度在物權(quán)法中的重要地位，但是第十一條卻未明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)為何機(jī)構(gòu)，盡管登記制度非常復(fù)雜需要專門制定登記法或條例，但登記機(jī)構(gòu)這樣的基本問題應(yīng)該明確規(guī)定在物權(quán)法中。盡管此疏漏不是學(xué)者原因，但這畢竟是物權(quán)法的硬傷。各部門在爭奪有利的登記權(quán)，但對于登記服務(wù)的成本及責(zé)任卻不愿承擔(dān)，相互推逶致使登記機(jī)構(gòu)無法在物權(quán)法中明確規(guī)定，這樣一來又增加了中國的法律特色——不成熟的特色。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)的設(shè)置，有學(xué)者認(rèn)為，登記只能由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄，廢止日前實行的多部門登記，以及有些地方實行的按照權(quán)利人的級別進(jìn)行分級登記的管轄制度。此制度建立的目的是為了維護(hù)不動產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性。但也有學(xué)者認(rèn)為將法院作為登記機(jī)關(guān)也有一定的弊端。一方面，目前我國各級法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果讓他承擔(dān)登記的實質(zhì)審查工作，未免負(fù)擔(dān)過重，尤其是要讓它承擔(dān)登記的審查工作，這樣法院就必須投入大量的人力和物力來從事登記工作。另一方面，在物權(quán)法發(fā)生爭議的情況下，法院要確定真正的權(quán)利人，必須要審查登記的真實性問題，然而如果由法院進(jìn)行登記，登記的結(jié)果必然對法院的裁判產(chǎn)生影響。也就是說，即使法院登記錯誤，法院也可能不會輕易改變登記錯誤。而且由于法院及其工作人員的工作失誤造成登記錯誤，依法要追究法院自身責(zé)任，對于法院來說，則很難處理。另外，還要看到我國登記具有行政監(jiān)督職能，不動產(chǎn)登記是國家對不動產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督的重要手段，因此和給予不動產(chǎn)監(jiān)管也聯(lián)系在一起，正是由于這一原因，所以登記由行政機(jī)關(guān)來承擔(dān)，也具有一定的合理性。問題的關(guān)鍵在于，負(fù)責(zé)登記的行政機(jī)關(guān)必須統(tǒng)一，且必須專門化，不能實行多頭負(fù)責(zé)。

我國目前的不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀由怎樣呢？在我國，目前在登記制度上實行多個機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的局面，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因是我國登記制度與行政管理部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起。如土地由土地管理部門管理，土地使用權(quán)登記就在土地管理部門進(jìn)行。林業(yè)由林業(yè)管理部門管理有關(guān)林木所有權(quán)的登記就在林業(yè)管理部門進(jìn)行；房屋由城建部門管理產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。登記多頭進(jìn)行所產(chǎn)生的弊端第一，因登記機(jī)關(guān)分散，不利于有關(guān)當(dāng)事人查閱登記內(nèi)容很難給交易當(dāng)事人提供全面信息。第二，為有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行登記造成極大不方便，如同一土地上有林木的，就要在兩個機(jī)關(guān)登記。第三，分散的等級制度也造成了房產(chǎn)分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押現(xiàn)象。例如甲獲得一塊土地的使用權(quán)，將該土地抵押給乙并在土地管理部門登記，房子見好后又在房產(chǎn)部門登記將房屋抵押給丙，兩個抵押權(quán)發(fā)生沖突。第四，多頭負(fù)責(zé)也造成了登記程序及效力的不完全相同，從而給不動產(chǎn)交易造成了不少障礙，也妨礙了正常的交易秩序。因此建立統(tǒng)一的登記制度是當(dāng)務(wù)之急。

那么究竟由哪個機(jī)關(guān)行使統(tǒng)一的登記權(quán)呢？基層法院由諸多弊端，多頭管理的壞處尤甚。目前世界各國關(guān)于不動產(chǎn)的登記由三種機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)：一種是由司法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，第二種是由專職機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。第三種是由房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)。我國的房產(chǎn)機(jī)關(guān)僅限于城鎮(zhèn)住房因此不能勝任此種工作。國土資源部下設(shè)的土地管理部門對土地的造冊登記遍及城鄉(xiāng)，有較好的網(wǎng)絡(luò)，因此可將房屋和土地的登記合而為一，由土地管理部門承擔(dān)不動產(chǎn)的登記職能。

疏漏之三：關(guān)于居住權(quán)應(yīng)否登記確認(rèn)的問題

《中國物權(quán)法草案征求意見稿》〉低二百一十二條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑，遺贈也可以按照合同約定。設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記?！?/p>

按照這一規(guī)定，居住權(quán)應(yīng)該經(jīng)過確認(rèn)登記才有效。實際上，改規(guī)定毫無必要。首先，無論居住權(quán)是根據(jù)遺囑或遺贈設(shè)立的，其本身是根據(jù)所有人的意思產(chǎn)生，都以意思表示為核心要素，都屬于私法自治的范疇，故本質(zhì)上說都屬于私法行為，無需行政確認(rèn)。其次，居住權(quán)是在他人之物設(shè)定的權(quán)利，雖為獨立物權(quán)但是其權(quán)能以受到相應(yīng)限制，居住權(quán)人除了占有使用房屋一般無處分權(quán)和收益權(quán)。并且，我國對不動產(chǎn)物權(quán)采用登記生效主義已經(jīng)最大限度保障了不動產(chǎn)交易的安全性。即使居住權(quán)人擅自處分房屋，也可根據(jù)物權(quán)處分的規(guī)定責(zé)令其承擔(dān)責(zé)任。因此，此種意義上的居住權(quán)也不需要以登記為公示形式。其三，遺囑或遺贈的設(shè)立是生前行為，而其所載內(nèi)容須立遺囑人死后才生效。如果依草案上規(guī)定，那么申請人是立遺囑人呢還是繼承人或受遺贈人呢？假如是立遺囑人本人，那么立遺囑人本人就必須在其生前就遺囑中關(guān)于居住全權(quán)部分進(jìn)行登記，否則遺囑相關(guān)部分是不能具備法律效力的。這顯然給遺囑的生效附加了一個條件。假如是繼承人或者是受遺贈人，那么不言而喻他要使居住權(quán)得以登記確認(rèn)，必須持有有效遺囑。而根據(jù)繼承法的規(guī)定，遺囑自立遺囑人死亡時已經(jīng)生效，為什么還要加以確認(rèn)呢？因此，筆者認(rèn)為，草案的上述規(guī)定不僅人為地造成物權(quán)法與繼承法的沖突，實踐中也難以操作，而且還無形中增加了法制成本，有勞民傷財之嫌。所以有關(guān)居住權(quán)登記的規(guī)