冰雪災(zāi)害下老城區(qū)社區(qū)物業(yè)服務(wù)研究

冰雪災(zāi)害下老城區(qū)社區(qū)物業(yè)服務(wù)研究

2008年初，武漢遭受了幾十年的難雪。在冰雪的災(zāi)害中，供水系統(tǒng)的供電管道破裂，雪變形，背街小巷和車(chē)道上的道路結(jié)冰，管道網(wǎng)阻塞，水箱關(guān)閉，房屋受損，房屋和雨棚倒塌。這些問(wèn)題在社區(qū)沒(méi)有得到及時(shí)有效解決。由于嚴(yán)重的社區(qū)感染，老社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)不足。為了解老城區(qū)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀和問(wèn)題,改善老城區(qū)社區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,受武漢市江漢區(qū)人民政府民政部門(mén)委托,2008年4-7月,華中師范大學(xué)湖北城市社區(qū)建設(shè)研究中心課題組對(duì)此進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研。一、問(wèn)卷的發(fā)放和被調(diào)查者情況2008年4月,課題組選擇武漢市7個(gè)老城區(qū)社區(qū)進(jìn)行試調(diào)查,了解老城區(qū)社區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理狀況、存在的困難和問(wèn)題。2008年6-7月,課題組開(kāi)展正式調(diào)查,重點(diǎn)調(diào)查老城區(qū)居民對(duì)引進(jìn)物業(yè)管理的需求和意愿,以及引進(jìn)物業(yè)管理需要哪些條件、解決哪些問(wèn)題。課題組采取分段抽樣方法,隨機(jī)抽取了武漢市8個(gè)老城區(qū)社區(qū)作為樣本社區(qū),發(fā)放問(wèn)卷190份,有效問(wèn)卷182份,有效率為95.8%。被調(diào)查者情況:男性占53.8%,女性占46.2%;35歲及以下的占20.4%,36-60歲的占73.5%,60歲以上的占6.1%;初中、高中學(xué)歷者分別占29.1%和45.6%,大專(zhuān)學(xué)歷者占13.7%,本科學(xué)歷者占8.8%;在職人員占64.8%,離退休人員和下崗失業(yè)人員分別占9.9%和14.8%。課題組對(duì)6名街道辦事處干部、4名居委會(huì)主任、2名民間組織負(fù)責(zé)人進(jìn)行了座談和專(zhuān)訪(fǎng)。老城區(qū)社區(qū)居民生活、居住狀況可以概括為“四多、兩擁擠”:低收入家庭多、房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)型多、老房子多、無(wú)綠地多、人均居住面積擁擠、空間擁擠。1.家庭收益量計(jì)算2008年5月,居民家庭收入情況:低于1000元的占41.3%,1000-2000元的占38.9%,2000-3000元的占13.4%,3000元以上的占6.4%。居民家庭收支平衡狀況:16.4%的家庭入不敷出,差額在500元以下;26.6%的家庭收支持平;57.0%的家庭略有結(jié)余,其中結(jié)余300元以下的占31.5%,300-500元的占14.6%,500元以上的占10.0%左右。34.6%的居民家庭曾經(jīng)享受過(guò)最低生活保障金。2.單位房,自建房,帶房8個(gè)社區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì):48.4%的是公房,16.5%的是單位房,19.2%的是自建房,8.2%的是商品房,3.3%的是租房。老城區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,物業(yè)管理的責(zé)權(quán)利不清晰。3.建造數(shù)量以程序的方式為主8個(gè)社區(qū)房屋建造時(shí)間狀況:1975年以前建造的占11%,1976-1980年建造的占18.4%,1980-1990年建造的占18.5%,1990年以后建造的占52.1%。40.0%左右的房屋使用年限在20年以上,室內(nèi)外設(shè)施陳舊、老化。4.房、房均居住面積8個(gè)社區(qū)居民人均居住面積狀況:人均居住面積10平方米以下的占39.5%,10-20平方米的占41.9%,20平方米以上的占18.6%。房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同的人均居住面積狀況:公房人均居住面積,10平方米以下的占51.7%、10-20平方米的占44.8%、20平方米以上的占3.4%;單位房的人均居住面積,10平方米以下的占13.8%、10-20平方米的占34.5%、20平方米以上的占51.7%;自建房人均居住面積,10平方米以下的占25.7%、10-20平方米的占48.6%、20平方米以上的占25.7%;商品房人均居住面積,10平方米以下的占26.7%、10-20平方米的占40.0%、20平方米以上的占33.3%;租房人均居住面積都在10平方米以下。5.天氣形勢(shì)行路研究人員進(jìn)到老城區(qū)社區(qū),最直接的感觸就是老城區(qū)巷深樓擠,基本上沒(méi)有什么空地,如果再有幾輛車(chē)停靠在路巷內(nèi),行路都會(huì)覺(jué)得很不方便。在老城區(qū)社區(qū),“親嘴樓”、“爛尾樓”、“高危房”、“狹巷多灣”、“敞口無(wú)墻”、“下鋪上住”、“無(wú)綠地”等較為常見(jiàn)。二、尚未解決的問(wèn)題需求是指未滿(mǎn)足的需要,需求往往表現(xiàn)為某種需要解決而尚未解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。作為決策者和供應(yīng)者的政府,與消費(fèi)者相比,主要是進(jìn)行集體選擇:提供什么樣的產(chǎn)品和服務(wù),提供的產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)量以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(1)。1.物業(yè)服務(wù)的“天”與“日”居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的需要涵蓋了表1中所涉及的所有項(xiàng)目,包括“五?！?保潔、保安、保秩序、保設(shè)施、保綠。老城區(qū)社區(qū)居民需求的全面性,與城市規(guī)劃、建設(shè)的“先天缺陷”和物業(yè)服務(wù)的“后天不足”密切相關(guān)。首先,與城市規(guī)劃和建設(shè)的“先天缺陷”密切相關(guān)。老城區(qū)是在無(wú)城市規(guī)劃的情況下建設(shè)的,其房屋結(jié)構(gòu)、空間布局、配套設(shè)施、綠化帶等在規(guī)劃和建設(shè)上都存在“先天缺陷”。空間擁擠、沒(méi)有綠化帶、基礎(chǔ)設(shè)施短缺、停車(chē)位少、房屋老化、屋頂漏水、安全隱患、污水漫溢等問(wèn)題也就屢見(jiàn)不鮮。其次,與物業(yè)服務(wù)的“后天不足”密切相關(guān)。目前,從物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化的角度看,只有17.2%的社區(qū)是由專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)提供綜合服務(wù)的,其中,10.3%的社區(qū)是由市場(chǎng)型的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)提供綜合服務(wù)的,6.9%的社區(qū)是由單位型的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)提供綜合服務(wù)的;而82.8%的社區(qū)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)提供綜合服務(wù),分別由政府部門(mén)、居委會(huì)、居民互助組織提供某種單項(xiàng)服務(wù)(2),物業(yè)服務(wù)的組織化和專(zhuān)業(yè)化程度低,容易出現(xiàn)服務(wù)項(xiàng)目不全、服務(wù)時(shí)間延遲、服務(wù)數(shù)量偏少、服務(wù)質(zhì)量偏差的問(wèn)題。2.不同社會(huì)群體的物業(yè)服務(wù)需求差異性在橫向?qū)用?居民對(duì)每一種服務(wù)項(xiàng)目都存在需要、不需要、意愿不明確(沒(méi)填)的差異;在縱向?qū)用?需要的各項(xiàng)目之間、不需要的各項(xiàng)目之間、意愿不明確的各項(xiàng)目之間也都存在較大的或一定的差異性。老城區(qū)社區(qū)居民生活、居住狀況的差異性,是決定居民物業(yè)服務(wù)需求差異性的內(nèi)在原因。首先,房屋結(jié)構(gòu)多樣性帶來(lái)居民物業(yè)服務(wù)需求的差異性。房屋維修需求的差異性,與房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和建筑結(jié)構(gòu)的不同密切相關(guān)。單位房和公房的產(chǎn)權(quán)非個(gè)人所有,住戶(hù)不愿出錢(qián)維修,單位解體不再承擔(dān)房屋維修,公房因缺乏維修基金而難以維修,其住戶(hù)對(duì)房屋維修的需求強(qiáng)烈;相反,自建私房的產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有,所有者會(huì)及時(shí)維修房屋,他們沒(méi)有房屋維修的需求。老房子的居民,需要解決房屋維修問(wèn)題;而新房子的居民,則不需要房屋維修。其次,不同的社會(huì)群體對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求會(huì)存在差異性。對(duì)于出租戶(hù)和租房戶(hù)來(lái)說(shuō),雙方都注重經(jīng)濟(jì)收益,他們滿(mǎn)足于路面清潔和生命財(cái)產(chǎn)安全,綠化、活動(dòng)設(shè)施、家政服務(wù)等對(duì)他們來(lái)說(shuō)是潛在需求而不是現(xiàn)實(shí)需求。低收入群體忙于解決生計(jì)問(wèn)題,綠化、活動(dòng)設(shè)施、電梯等對(duì)他們來(lái)說(shuō)屬于奢侈品,但路面清潔和基本安全也是他們的基本需求?！坝熊?chē)族”群體包括有自行車(chē)、摩托車(chē)、汽車(chē)的人,不論是出于代步或出于謀生,他們都需要解決停車(chē)位少的問(wèn)題。再次,個(gè)人生活體驗(yàn)的差異性也會(huì)帶來(lái)物業(yè)服務(wù)需求的差異性。老城區(qū)居民日常生活于、交往于本社區(qū)之中,對(duì)外面的社區(qū)特別是高檔住宅小區(qū)的情況了解不多,沒(méi)有比較也就沒(méi)有心理落差,他們滿(mǎn)足于路面清潔和基本安全保障;有的居民在日常生活中沒(méi)有體驗(yàn)到垃圾暴露、小偷小摸、路燈不亮、污水漫溢等問(wèn)題所帶來(lái)的困擾,因而對(duì)現(xiàn)有居住狀況較為滿(mǎn)意,沒(méi)有改善居住環(huán)境的需要;有的居民在日常生活中體驗(yàn)過(guò)上述問(wèn)題所帶來(lái)的困擾,因而有改善居住環(huán)境的需要。三、老居民對(duì)房地產(chǎn)管理的態(tài)度和選擇1.對(duì)是否需要引進(jìn)物業(yè)管理的描述居民對(duì)引進(jìn)物業(yè)管理有無(wú)需要,是政府決策者必須考慮的問(wèn)題。對(duì)是否需要引進(jìn)物業(yè)管理,51.7%的人表示需要,19.1%的人表示不需要,23.6%的人表示無(wú)所謂。也就是說(shuō),多數(shù)居民認(rèn)為需要引進(jìn)物業(yè)管理。2.向材料居民提交困難和生活質(zhì)量不高的原因引進(jìn)物業(yè)管理會(huì)涉及收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題,居民的交費(fèi)意愿如何,對(duì)是否引進(jìn)或如何引進(jìn)物業(yè)管理,都會(huì)產(chǎn)生直接影響。對(duì)于引進(jìn)物業(yè)管理需要交一定的管理費(fèi)用,34.3%的居民表示“愿意”,26.4%居民表示“不愿意”,32.0%的居民表示“無(wú)所謂”,7.3%的居民未填。收費(fèi)問(wèn)題將是老城市社區(qū)引進(jìn)物業(yè)管理必須面對(duì)的直接問(wèn)題。不同利益群體的交費(fèi)意愿更值得關(guān)注。從低保戶(hù)群體內(nèi)部的交費(fèi)愿意看,41.7%的不愿意,高于愿意的(30.0%),也高于無(wú)所謂的(28.3%)。從非低保戶(hù)群體內(nèi)部的交費(fèi)意愿看,愿意的占40.2%,高于無(wú)所謂的(37.4%),更高于不愿意的(22.4%)。從低保戶(hù)與非低保戶(hù)之間的交費(fèi)意愿看,表示愿意的,非低保戶(hù)占70.5%,低保戶(hù)僅占29.5%;表示不愿意的,低保戶(hù)占51.0%,非低保戶(hù)占49.0%;表示無(wú)所謂的,低保戶(hù)占29.8%,非低保戶(hù)占70.2%。這說(shuō)明在低保戶(hù)和非低保戶(hù)中,都有相當(dāng)數(shù)量的人不愿意交費(fèi),其中,低保戶(hù)最多。居民不愿意交費(fèi)存在多種原因。表示“沒(méi)錢(qián)交物業(yè)管理費(fèi)”的占46.4%;“擔(dān)心交了錢(qián)得不到相應(yīng)服務(wù)”的占21.6%;認(rèn)為“居住的是公房,應(yīng)由政府來(lái)管,不該交物業(yè)管理費(fèi)”的占19.6%;認(rèn)為“居住的是單位房,物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由單位來(lái)承擔(dān)”的占4.2%;選擇“其他”的占8.2%。對(duì)于社區(qū)內(nèi)困難家庭的物業(yè)管理費(fèi)用采取什么樣的解決方式更合適,48.3%的居民認(rèn)為可以“部分減免”,34.8%的居民認(rèn)為應(yīng)該“全免”,7.3%的居民表示“不知道”,只有5.1%的居民認(rèn)為應(yīng)該“全交”。也就是說(shuō),減免困難家庭的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是多數(shù)居民的共同心愿。3.居民對(duì)“引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司”方式的認(rèn)定面對(duì)老城區(qū)社區(qū)居民生活、居住狀況的現(xiàn)實(shí)條件,社區(qū)物業(yè)服務(wù)方式可以多樣化。34.7%的居民認(rèn)為“政府統(tǒng)一管理,聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司”的方式更合適;31.3%的居民認(rèn)為“居委會(huì)管理,聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司”的方式更合適;20.5%的居民認(rèn)為“居民成立業(yè)主委員會(huì),聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司”的方式更適合;6.8%的居民認(rèn)為“居民自籌經(jīng)費(fèi),自己服務(wù)”的方式更合適;另有6.7%的居民表示采用“其他”方式更加合適。大多數(shù)社區(qū)居民對(duì)政府和居委會(huì)更為信任。四、分散式服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)專(zhuān)業(yè)化和綜合化的不同,老城區(qū)社區(qū)改善物業(yè)服務(wù)可以有兩種模式選擇。第一種模式:集中購(gòu)買(mǎi)模式。業(yè)主通過(guò)市場(chǎng),集中向一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。這種模式的特征是專(zhuān)業(yè)化和綜合化的統(tǒng)一,一個(gè)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不僅提供專(zhuān)業(yè)服務(wù),而且提供“保潔”、“保安”、“保綠”、“保設(shè)施”、“保秩序”的綜合服務(wù)。第二種模式:分散提供模式。根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的不同,政府部門(mén)、市場(chǎng)組織、民辦非企業(yè)、社區(qū)自治組織等分別提供不同種類(lèi)的服務(wù)。這種模式的特征:一是有專(zhuān)業(yè)化而無(wú)綜合化,多個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)分別提供“保潔”、“保安”、“保綠”、“保設(shè)施”、“保秩序”的服務(wù);二是互助化,對(duì)于專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)不宜或不能提供的服務(wù)項(xiàng)目,需要開(kāi)展互助服務(wù)。1.城區(qū)社區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下集中購(gòu)買(mǎi)模式是住宅商品化、市場(chǎng)化的產(chǎn)物,目前多見(jiàn)于新建商品房住宅小區(qū)。其運(yùn)行的基本條件是產(chǎn)權(quán)私有化、付費(fèi)私人化、機(jī)制市場(chǎng)化、管理自治化。從物業(yè)公司不愿意進(jìn)入的原因看,老城區(qū)社區(qū)不具備照搬集中購(gòu)買(mǎi)模式的基本條件,如果要采用集中購(gòu)買(mǎi)模式,政府面臨許多難以解決的問(wèn)題:(1)籌集維修基金難。老城區(qū)公房、單位房占60.0%以上,房屋老化、屋頂漏水,室內(nèi)外設(shè)施陳舊,需要大筆維修基金。公房沒(méi)有固定的維修基金,但公房屬于政府,政府應(yīng)該也有能力支付維修基金。破產(chǎn)企業(yè)的單位房無(wú)法支付維修基金,誰(shuí)來(lái)支付,是一個(gè)難以解決的問(wèn)題。自建房是維修一次,業(yè)主就支付一次費(fèi)用,不愿預(yù)先支付維修基金。對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō),在大額維修基金無(wú)著落、不明確的情況下,是不可能進(jìn)入的。(2)收取物業(yè)管理費(fèi)難。老城區(qū)居民相當(dāng)一部分人沒(méi)有交納物業(yè)管理費(fèi)的意愿,他們長(zhǎng)期養(yǎng)成了依賴(lài)政府和單位的習(xí)慣,沒(méi)有花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的消費(fèi)觀(guān)念。在老城區(qū)有三類(lèi)群體難以收取物業(yè)管理費(fèi):低保戶(hù)無(wú)能力支付,需要免費(fèi)或減免;低保邊緣戶(hù)屬于困難家庭,有的甚至比低保戶(hù)家庭還拮據(jù),也無(wú)能力支付,也需要免費(fèi)或減免;在相當(dāng)數(shù)量的低保戶(hù)和低保邊緣戶(hù)獲得優(yōu)惠的情況下,有能力支付的人也會(huì)產(chǎn)生攀比心理,成為不愿交費(fèi)的“攀比戶(hù)”,從他們身上收取費(fèi)用相當(dāng)困難。即便政府對(duì)低保戶(hù)、低保邊緣戶(hù)的補(bǔ)貼金到位,面對(duì)“攀比戶(hù)”的收費(fèi)困難,物業(yè)公司也會(huì)打退堂鼓;曾經(jīng)有的物業(yè)公司進(jìn)入老城區(qū)社區(qū),就因收費(fèi)難而不得不退出。(3)體制綜合改革難度大。老城區(qū)社區(qū)采取集中購(gòu)買(mǎi)模式,直接牽涉政府行政管理體制改革。目前老城區(qū)社區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù),分別被多個(gè)政府職能部門(mén)包辦,如水務(wù)局包辦下水管網(wǎng)維修,建設(shè)局包辦道路養(yǎng)護(hù),文體局包辦文體設(shè)施維修,城管局包辦垃圾清掃清運(yùn),園林局包辦綠化與花壇維護(hù),房管局包辦公房維修,公安局包辦安全保衛(wèi),路燈分局包辦路燈及線(xiàn)路維護(hù)。如果要集中向一個(gè)物業(yè)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)服務(wù),這些政府部門(mén)都必須剝離自身的物業(yè)服務(wù)職能。對(duì)于“領(lǐng)地”意識(shí)強(qiáng)烈,習(xí)慣于“管更多的人、有更多的權(quán)力、掌握更多的資源”的政府部門(mén)來(lái)說(shuō),職能剝離等于自我革命,改革阻力大。(4)新增經(jīng)濟(jì)成本和社會(huì)成本。如果由一個(gè)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司來(lái)管理,物業(yè)公司將封閉原有的半封閉或敞開(kāi)的居住小區(qū),新安裝防盜門(mén),新建防護(hù)柵欄,減少和封閉多余的出行路口。這項(xiàng)經(jīng)費(fèi)不論是政府投入或居民自籌,都是一筆不小的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。同時(shí),它還會(huì)改變居民業(yè)已習(xí)慣的出行路線(xiàn)和出行習(xí)慣,引發(fā)新的糾紛和矛盾,產(chǎn)生新的社會(huì)成本。(5)物業(yè)公司獲利難。物業(yè)公司的主要目的是獲取經(jīng)濟(jì)利益。目前,不少業(yè)已存在的物業(yè)公司在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都存在入不敷出問(wèn)題,缺少擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力。面對(duì)老城區(qū)社區(qū)維修基金難以解決、收費(fèi)困難、體制改革難以到位、新增經(jīng)濟(jì)成本和社會(huì)成本的巨大壓力,又困于武漢市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)育不健全,物業(yè)公司獲利的前景渺茫,其優(yōu)先策略是知難而退,不愿意接手老城區(qū)社區(qū)物業(yè)服務(wù)。上述問(wèn)題表明:老城區(qū)社區(qū)照搬集中購(gòu)買(mǎi)模式,由一個(gè)市場(chǎng)化物業(yè)公司提供綜合服務(wù),是不現(xiàn)實(shí)的;即使政府扶持,新成立一個(gè)完全市場(chǎng)化的物業(yè)公司,先期啟動(dòng)比較容易,但如何維持后期運(yùn)作,將面臨諸多難以預(yù)料的困難。2.建立分類(lèi)指導(dǎo)模式分散提供模式的運(yùn)行條件:一是在行政管理體制未進(jìn)行綜合配套改革的條件下,政府部門(mén)按照“管干分離”、“養(yǎng)事不養(yǎng)人”的原則,改革物業(yè)服務(wù)體制,完善物業(yè)服務(wù)機(jī)制,有效履行自身職責(zé)范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)職能;二是充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)的自治作用,培育居民互助組織,大力提高居民開(kāi)展物業(yè)自我服務(wù)的能力(3)。(1)老城區(qū)社區(qū)綠化可采取兩種模式相結(jié)合。一是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)模式。由于存在專(zhuān)業(yè)化的綠化公司,區(qū)園林局可以直接向這類(lèi)市場(chǎng)組織購(gòu)買(mǎi)服務(wù),實(shí)現(xiàn)社區(qū)園林綠化的專(zhuān)業(yè)化和組織化,改變現(xiàn)行的向街道辦事處下達(dá)行政目標(biāo),街道辦事處向社區(qū)居委會(huì)轉(zhuǎn)嫁行政目標(biāo)的運(yùn)行機(jī)制(4)。二是居民自治模式。借鑒滿(mǎn)春街都市田園協(xié)會(huì)的成功經(jīng)驗(yàn),發(fā)動(dòng)居民成立自治的綠化組織,開(kāi)展屋頂、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)綠化活動(dòng),彌補(bǔ)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的不足,改善老城區(qū)居住環(huán)境。政府在財(cái)力可承受的條件下,也可以通過(guò)“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的方式,給予財(cái)政扶持。(2)老城區(qū)公房、單位房的房屋維修和室內(nèi)設(shè)施維修,有兩種模式可供選擇。一是政府服務(wù)模式。對(duì)于公房的房屋維修和室內(nèi)設(shè)施維修,借鑒老城區(qū)街道房管所的經(jīng)驗(yàn),組建專(zhuān)業(yè)化的房屋維修隊(duì),明確界定公房所有者(街道房管所)、租房戶(hù)(居民)、維修隊(duì)三方的權(quán)利和義務(wù),對(duì)于需租房戶(hù)(居民個(gè)人)支付的維修費(fèi),應(yīng)按低于市場(chǎng)價(jià)格收取,對(duì)于困難家庭政府可給予財(cái)政補(bǔ)貼。二是居民自治模式。對(duì)于單位房的房屋維修和室內(nèi)設(shè)施維修,可發(fā)揮居民委員會(huì)的動(dòng)員組織功能,成立居民自治管理組織,自主籌集維修經(jīng)費(fèi),自主向街道房管所的房屋維修隊(duì)或家政服務(wù)公司購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)的困難家庭,政府可適當(dāng)考慮給予財(cái)政補(bǔ)貼。政府可以財(cái)政補(bǔ)貼為激勵(lì)機(jī)制,促進(jìn)單位房的居民成立自治管理組織和自主籌集維修經(jīng)費(fèi)。(3)老城區(qū)安全保衛(wèi)可采取兩種模式相結(jié)合。一是綜合協(xié)管隊(duì)模式。借鑒滿(mǎn)春街和唐家墩街整合經(jīng)驗(yàn),在社區(qū)成立專(zhuān)業(yè)協(xié)管隊(duì)(5),承擔(dān)“保安”、“保秩序”的職能。二是