物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特征

物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特征

一、房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)和要求(一)服務(wù)對(duì)象的廣泛性作為現(xiàn)代社會(huì)不可或缺的服務(wù)，房地產(chǎn)管理在過(guò)去的幾年里發(fā)展不長(zhǎng)，但在分析其自身時(shí)，存在一些突出的特點(diǎn)。其一,物業(yè)管理從房地產(chǎn)的再生產(chǎn)循環(huán)的過(guò)程中看,既要參與生產(chǎn)、建設(shè)階段,又要參與消費(fèi)、使用階段;從物業(yè)管理所聯(lián)系的當(dāng)事人來(lái)看,既包括開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、使用人,又包括有關(guān)政府部門(mén)、具體的專業(yè)服務(wù)企業(yè),因而具有一般企業(yè)所不具備的復(fù)雜性。其二,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)是供給特定的消費(fèi)者——業(yè)主、物業(yè)使用人和承租人,這種服務(wù)對(duì)象的獨(dú)特限定范圍使其區(qū)別于一般企業(yè)產(chǎn)品面對(duì)于普通社會(huì)大眾的情況,同時(shí)服務(wù)內(nèi)容從單一的衛(wèi)生保潔服務(wù)到綜合性的日常服務(wù)、針對(duì)性的滿意服務(wù)和委托性的特約服務(wù),幾乎涉獵各行各業(yè)各領(lǐng)域。其三,物業(yè)管理提供的服務(wù)是多樣的,其中既包括有形的管理、修繕、服務(wù),也包括無(wú)形的環(huán)境、氣氛、形象;既有可以“誰(shuí)出錢(qián)、誰(shuí)受益”的可以私人消費(fèi)的一般服務(wù),也包括那些只能由全體業(yè)主和使用者集體消費(fèi)、享用的具有某種“準(zhǔn)公共物品”性質(zhì)的獨(dú)特服務(wù)。(二)物業(yè)公司籌資管理的任務(wù)物業(yè)會(huì)計(jì)核算是公司經(jīng)濟(jì)核算的重要內(nèi)容。它是以價(jià)值形式反映和監(jiān)督公司和公司內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的活勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。財(cái)務(wù)核算根據(jù)審核后的原始憑證運(yùn)用會(huì)計(jì)科目填制記賬憑證、登記會(huì)計(jì)賬簿,以貨幣為計(jì)算尺度,連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計(jì)算各核算單位或核算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。物業(yè)財(cái)務(wù)管理人員不僅要按照公司管理與服務(wù)的需要安排好籌資的規(guī)模與時(shí)間,確保公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常進(jìn)行,還要根據(jù)不同籌資方案所需付出的籌資成本與承擔(dān)的籌資風(fēng)險(xiǎn),選擇最佳的籌資方案。這就是公司籌資管理的任務(wù)。物業(yè)公司是以管理與服務(wù)為中心的經(jīng)營(yíng)型企業(yè),為了提高公司經(jīng)濟(jì)效益,擴(kuò)大收入來(lái)源,多數(shù)物業(yè)公司實(shí)行多種經(jīng)營(yíng),公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門(mén)、綠化部門(mén),也有工程維修機(jī)構(gòu),還有酒樓、商場(chǎng)、店鋪等出租物業(yè)以及其他提供有償服務(wù)的機(jī)構(gòu)。公司的財(cái)務(wù)管理要統(tǒng)籌各經(jīng)營(yíng)單位,自然比經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)單純的企業(yè)來(lái)得復(fù)雜些,財(cái)務(wù)管理在這里顯得尤其重要。財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容應(yīng)包括三個(gè)基本的組成部分:一是資金(固定資金與流動(dòng)資金)管理;二是成本(資金耗費(fèi))管理;三是收入與利潤(rùn)管理。隨著物業(yè)行業(yè)管理范圍及服務(wù)項(xiàng)目不斷的擴(kuò)大和增加,物業(yè)行業(yè)的財(cái)務(wù)核算和管理尤為重要,它能用一系列價(jià)值指標(biāo)為考核和評(píng)定公司及公司內(nèi)部各核算單位管理與服務(wù)成果提供系統(tǒng)、完整、準(zhǔn)確的資料。通過(guò)財(cái)務(wù)核算程序?qū)炯肮緝?nèi)部各核算單位的管理與服務(wù)過(guò)程的勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用實(shí)施有效的監(jiān)督。對(duì)公司的收入,成本、利潤(rùn)進(jìn)行有效的管理。(三)行業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)核算管理的要求物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè),吸納了大量的勞動(dòng)力資源,勞動(dòng)力資源數(shù)量多,但素質(zhì)卻亟待提高。會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)理論性、技術(shù)性及實(shí)踐性很強(qiáng)的工作。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行會(huì)計(jì)核算和管理體系,應(yīng)對(duì)企業(yè)的運(yùn)行特點(diǎn)、組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有較深入的了解,掌握較為熟練的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)、成本核算原理、財(cái)務(wù)分析技術(shù)、充分理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略等,這樣才能有效地完成財(cái)務(wù)管理的工作內(nèi)容和流程:預(yù)算、列支、考核、比較、改進(jìn)等方面的工作。物業(yè)管理行業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)核算管理的要求表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1.科學(xué)的會(huì)計(jì)核算體系和相關(guān)制度。從原始單據(jù)的取得到數(shù)據(jù)的錄入,從會(huì)計(jì)科目的設(shè)置到報(bào)表的形成,從資金的審批到物資的入庫(kù)使用,資金的循環(huán)過(guò)程形成了財(cái)務(wù)結(jié)果一成本、利潤(rùn),相關(guān)的制度起到了內(nèi)部控制的作用。2.進(jìn)取性強(qiáng)又可衡量的目標(biāo)。大多數(shù)企業(yè)都會(huì)制定兩套目標(biāo),一套是必須要達(dá)到的基本目標(biāo)(生命線目標(biāo)),一套是要經(jīng)過(guò)努力才能達(dá)到的挑戰(zhàn)性目標(biāo)(期望目標(biāo))。目標(biāo)制定得太高和太低都沒(méi)什么意義:目標(biāo)太高會(huì)讓人望塵莫及產(chǎn)生畏懼感,太低又會(huì)讓人輕松懈怠無(wú)所追求。3.與目標(biāo)相適應(yīng)的高效數(shù)據(jù)通道。為有效達(dá)到組織的目標(biāo),需要建立一個(gè)與目標(biāo)相協(xié)調(diào)一致的高效的數(shù)據(jù)通道。不同的決策需要不同的數(shù)據(jù)。同樣的數(shù)據(jù)對(duì)不同的組織結(jié)構(gòu)的作用是不同的,對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過(guò)程的影響也不同。4.有效的財(cái)務(wù)考核指標(biāo)。從行業(yè)管理的特點(diǎn)出發(fā),對(duì)每一業(yè)務(wù)單元根據(jù)管理需要,制定科學(xué)的考核指標(biāo),幫助被考核者充分利用自身的優(yōu)勢(shì),更加出色有效地完成工作;同時(shí)反映被考核者現(xiàn)階段的工作業(yè)績(jī),為被考核者訂立下階段的目標(biāo),作為日后工作業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)考核指標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的核心環(huán)節(jié),在企業(yè)目標(biāo)的基礎(chǔ)上,反復(fù)的修正,層層分解,根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算指標(biāo)、實(shí)際工作完成情況和管理人員、業(yè)務(wù)人員及關(guān)聯(lián)人員之間經(jīng)過(guò)不斷的溝通,形成有效的管理制度的一部分。二、房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的分析(一)物業(yè)行業(yè)基本情況財(cái)務(wù)核算和管理一直是企業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn),財(cái)務(wù)管理的水平直接決定了企業(yè)的業(yè)績(jī)。由于物業(yè)行業(yè)在我國(guó)只有近二十幾年的發(fā)展歷史,中國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚處于初級(jí)階段。而作為新興行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)中大部分企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)不夠,財(cái)務(wù)管理體系尚未完善,整體水平不高。(二)成本管理及管理方面企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的就是要提升競(jìng)爭(zhēng)力。隨著規(guī)模的增大、管理理念的提升、管理范圍及服務(wù)項(xiàng)目不斷的擴(kuò)大和增加,物業(yè)管理企業(yè)越來(lái)越重視財(cái)務(wù)管理。雖然不少企業(yè)也在財(cái)務(wù)管理的工作中投入了較大的精力,但因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)歷史不長(zhǎng),人員素質(zhì)不高,在行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中仍然存在一些不容忽視、亟待解決的突出問(wèn)題。1.會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理工作薄弱。依法建賬不到位,未按會(huì)計(jì)制度設(shè)置明細(xì)分類賬;原始資料失真、會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)資料不實(shí),打白條、非正式發(fā)票入賬現(xiàn)象嚴(yán)重、會(huì)計(jì)資料手續(xù)不完備,重要的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)沒(méi)有合同或協(xié)議;會(huì)計(jì)科目使用不當(dāng),混淆資本性支出和收益性支出,如購(gòu)置固定資產(chǎn)卻列支為費(fèi)用;未建立財(cái)產(chǎn)物資定期清查盤(pán)點(diǎn)制度或有制度卻未執(zhí)行;記賬憑證和明細(xì)賬中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)摘要內(nèi)容表述不準(zhǔn)確。這些現(xiàn)象導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算的不規(guī)范,致使會(huì)計(jì)信息得不到準(zhǔn)確反映,影響了會(huì)計(jì)報(bào)表使用者的判斷和決策。2.成本核算方式簡(jiǎn)單、單一。目前采取的普遍做法是公司財(cái)務(wù)部門(mén)集中核算,明細(xì)科目設(shè)置最多到二級(jí),各職能部門(mén)或管理處沒(méi)有成本費(fèi)用核算,最多是設(shè)一個(gè)收支總賬,因物業(yè)公司管理及服務(wù)范圍非常廣泛,范圍的小區(qū)不是唯一的,一個(gè)公司可能管理幾個(gè)甚至幾十個(gè)小區(qū),提供多種服務(wù),各小區(qū)的管理及服務(wù)成本如果不精細(xì)化,不按各項(xiàng)目、各類別設(shè)置明細(xì)分類賬和輔助核算賬,就不能為決策層提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),不能滿足企業(yè)各層次管理的需要。3.核算手段低級(jí),財(cái)務(wù)管理落后。很多公司的核算還停留在算盤(pán)加計(jì)算器上的手工作業(yè)階段,會(huì)計(jì)人員整天埋頭在數(shù)據(jù)的記賬、對(duì)賬上,數(shù)據(jù)的重復(fù)計(jì)算造成人力財(cái)力的大量浪費(fèi),財(cái)務(wù)人員沒(méi)有時(shí)間和精力深入基層,跟蹤作業(yè),找出成本費(fèi)用變化的根本原因并進(jìn)行分析,提出降低成本的合理化建議。財(cái)會(huì)疲于記賬,根本沒(méi)有精力來(lái)做“管理”,管理方面存在如下問(wèn)題:一是沒(méi)有時(shí)間來(lái)觀察物資庫(kù)存到底合不合理;二是沒(méi)有辦法來(lái)評(píng)價(jià)采購(gòu)上來(lái)的物資價(jià)格是不是合理;三是無(wú)法計(jì)算單體項(xiàng)目的盈利空間,有些項(xiàng)目和樓宇收入不能彌補(bǔ)支出,沒(méi)有盈利甚至虧損。4.成本管理手段落后、資金成本過(guò)高。傳統(tǒng)成本管理主要通過(guò)一是規(guī)模效益;二是增強(qiáng)與供貨商的談判能力,以期達(dá)到轉(zhuǎn)移成本的目的;三是財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)的“費(fèi)用控制”,采取減少預(yù)算、節(jié)約開(kāi)支,未考慮成本的引發(fā)因素和潛在因素,這種成本降低是治標(biāo)不治本,屬于降低成本的一種初級(jí)狀態(tài),局限于企業(yè)內(nèi)部,而對(duì)企業(yè)的供應(yīng)與服務(wù)環(huán)節(jié)則考慮不多,對(duì)于企業(yè)市場(chǎng)形象和品牌效應(yīng)更是視而不見(jiàn),使企業(yè)未能獲得全面的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,不能形成系統(tǒng)的成本管理方法體系,缺乏戰(zhàn)略管理的思維。資金管理中存在資金入不敷出,資金缺口嚴(yán)重,資金被挪用、被占用,應(yīng)收賬款居高不下,壞賬損失嚴(yán)重等問(wèn)題,造成資金成本上升。5.財(cái)務(wù)報(bào)表過(guò)于籠統(tǒng),無(wú)法滿足各層次的管理需要。公司根據(jù)會(huì)計(jì)制度的要求,對(duì)外提供的報(bào)表,只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表,數(shù)據(jù)過(guò)于籠統(tǒng)和宏觀,缺少管理需要的各種報(bào)表,如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務(wù)部門(mén)的各小區(qū)各樓宇、各項(xiàng)目成本費(fèi)用明細(xì)表和利潤(rùn)表、應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)明細(xì)表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財(cái)務(wù)信息,只能采取統(tǒng)計(jì)辦法,耗時(shí)耗力,且容易出現(xiàn)差錯(cuò),無(wú)法滿足內(nèi)部管理的需要。6.納稅項(xiàng)目不清。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)申報(bào)、應(yīng)稅與非應(yīng)稅項(xiàng)目的劃分等存在概念模糊、認(rèn)識(shí)不清,以至?xí)?jì)核算出現(xiàn)混亂、納稅申報(bào)不實(shí),損害業(yè)主權(quán)益和公司股東權(quán)益。7.財(cái)務(wù)核算和管理存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)。認(rèn)為財(cái)務(wù)管理是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情。沒(méi)有意識(shí)到財(cái)務(wù)管理是一個(gè)系統(tǒng),是一個(gè)自上而下、自下而上需要人人支持和配合的過(guò)程,沒(méi)有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。其實(shí),每一個(gè)管理者的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是由他的每一個(gè)業(yè)務(wù)單元目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)來(lái)支持的。財(cái)務(wù)部門(mén)的作用固然重要,但是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)真正的責(zé)任人,應(yīng)當(dāng)是企業(yè)的總經(jīng)理及各級(jí)管理人員。管理誤區(qū):經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事中控制環(huán)節(jié)考慮較多,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的事前控制和事后分析出現(xiàn)空擋,事前和事后缺少監(jiān)督分析環(huán)節(jié)。三、完善物業(yè)管理行業(yè)的財(cái)務(wù)管理和管理建議(一)加強(qiáng)企業(yè)管理根據(jù)國(guó)家頒布的《會(huì)計(jì)法》和《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理規(guī)范》依法建賬;通過(guò)培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的思想和業(yè)務(wù)素質(zhì),加強(qiáng)繼續(xù)教育和培訓(xùn),參與公司的管理,全面提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì);建立和完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)管理制度,如健全內(nèi)部控制制度、會(huì)計(jì)憑證管理制度、成本核算制度、財(cái)產(chǎn)清查制度、財(cái)務(wù)收支審批制度;建立健全會(huì)計(jì)監(jiān)督體系,強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督職能,特別是原始憑證的審核和稽核制度,因?yàn)樗潜ＷC會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的源頭。(二)加強(qiáng)內(nèi)部二級(jí)核算財(cái)務(wù),確保資金安全隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的不斷擴(kuò)大,許多獨(dú)立核算物業(yè)公司都管理和服務(wù)著許多相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)和項(xiàng)目。在日常管理上,這些小區(qū)和服務(wù)項(xiàng)目均要求對(duì)人員、物資、財(cái)務(wù)的相對(duì)獨(dú)立管理,即一級(jí)管理下的二級(jí)管理。同時(shí)為維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的利益,每個(gè)小區(qū)各自成立了業(yè)主委員會(huì),要求對(duì)小區(qū)的財(cái)務(wù)狀況和維修基金利息的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。因此,為充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算作用,提高核算質(zhì)量,正確地記錄和反映資金流動(dòng)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,更好地為公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人服務(wù),進(jìn)行會(huì)計(jì)核算體制改革,建議實(shí)行內(nèi)部二級(jí)核算財(cái)務(wù)管理。1.財(cái)務(wù)部同各小區(qū)管理處之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,都通過(guò)“內(nèi)部往來(lái)”科目核算,以此將公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組成統(tǒng)一的整體。2.“內(nèi)部往來(lái)”科目的記賬憑證必須是兩聯(lián)復(fù)寫(xiě)式(或復(fù)印件)。第二聯(lián)為正聯(lián),是制證單位的記賬憑證;第一聯(lián)是副聯(lián),加蓋內(nèi)部記賬通知章后為對(duì)方填制記賬憑證的附件。3.“內(nèi)部往來(lái)”科目的記賬憑證,應(yīng)及時(shí)填制并通知對(duì)方,以保證記賬及時(shí)、數(shù)字一致。4.月末財(cái)務(wù)部匯總“資產(chǎn)負(fù)債表”時(shí),如發(fā)現(xiàn)“內(nèi)部往來(lái)”余額不一致時(shí),應(yīng)通知有關(guān)的小區(qū)及時(shí)查對(duì)。5.會(huì)計(jì)報(bào)表的匯總。月末財(cái)務(wù)部應(yīng)將公司的會(huì)計(jì)報(bào)表同小區(qū)的會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字相加,編出公司的全額報(bào)表。對(duì)“資產(chǎn)負(fù)債表”中的“內(nèi)部往來(lái)”科目的借方余額同貸方余額應(yīng)互相抵消。相抵后無(wú)余額。如有未達(dá)賬項(xiàng),其差額匯入“其他應(yīng)收款”余額中。6.公司為二級(jí)核算單位辦理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)原始憑證(發(fā)票、收據(jù)等)由該單位保管,附于記賬憑證上。如一張?jiān)紤{證涉及多個(gè)二級(jí)核算單位(如公司統(tǒng)一辦理交付勞動(dòng)保險(xiǎn)基金、電話費(fèi)等)時(shí),則由財(cái)務(wù)部保存,但需給二級(jí)核算單位復(fù)印件。7.二級(jí)核算單位的一切收入,均應(yīng)上交財(cái)務(wù)部,不得坐支。8.二級(jí)核算單位的庫(kù)存現(xiàn)金定額由財(cái)務(wù)部核定,請(qǐng)領(lǐng)現(xiàn)金時(shí),應(yīng)填制“現(xiàn)金調(diào)撥申請(qǐng)單”,辦理?yè)芸钍掷m(xù)。9.月終二級(jí)核算單位應(yīng)將應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款及本月利潤(rùn)(虧損)轉(zhuǎn)公司財(cái)務(wù)。關(guān)于財(cái)務(wù)監(jiān)督方面,二級(jí)核算各小區(qū)每月向公司報(bào)送除會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的會(huì)計(jì)報(bào)表外,還要報(bào)送內(nèi)部報(bào)表。包括“經(jīng)營(yíng)收支情況表”和“間接費(fèi)用表”。10.財(cái)產(chǎn)物資定期由各二級(jí)核算單位盤(pán)點(diǎn)清查,并與公司財(cái)務(wù)、倉(cāng)庫(kù)核對(duì),做到賬實(shí)相符。(三)“小區(qū)的管理服務(wù)”的概念相當(dāng)多的企業(yè)會(huì)計(jì)人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的“管理處”與業(yè)主委員會(huì)的相互關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)的所有者權(quán)益與物業(yè)所有權(quán)人(下稱“業(yè)主”)的權(quán)益的區(qū)別、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)申報(bào)、應(yīng)稅與非應(yīng)稅項(xiàng)目的劃分等存在概念模糊認(rèn)識(shí)不清,以至?xí)?jì)核算出現(xiàn)混亂、納稅申報(bào)不實(shí),損害業(yè)主權(quán)益?！白≌瑓^(qū)每年的管理服務(wù)費(fèi)總收入”是指物業(yè)管理企業(yè)按照“物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定,經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)”的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi);物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入則是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理成本加上確定的成本傭金率計(jì)算,從上述向業(yè)主收取的物業(yè)管理收費(fèi)中劃收的金額。因此,也就引出了業(yè)主委員會(huì)的收支結(jié)余和管理處的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)兩個(gè)概念。業(yè)主委員會(huì)的收支結(jié)余是指物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)管理收費(fèi)減去其實(shí)際劃收的物業(yè)管理費(fèi),以及業(yè)主委員會(huì)為了管理本住宅區(qū)的公共事務(wù)發(fā)生的零星費(fèi)用后的余額。管理處的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是指物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際劃收的物業(yè)管理費(fèi)減去物業(yè)管理成本、費(fèi)用和稅金后的余額。前者構(gòu)成了業(yè)主權(quán)益的來(lái)源,后者構(gòu)成了物業(yè)管理企業(yè)的所有者權(quán)益的來(lái)源,后者的盈余才符合交納企業(yè)所得稅的標(biāo)準(zhǔn)。另外,根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定,代收代付的水電費(fèi)、裝修押金和代為保管使用的公共維修金,不用交納營(yíng)業(yè)稅及附加稅。(四)績(jī)效考核與管理物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力其實(shí)就是“人”,就是管理、技術(shù)、服務(wù)等各類專業(yè)人才。因此,績(jī)效考核和管理是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)組織戰(zhàn)略目標(biāo)、培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段,是企業(yè)管理的重要內(nèi)容,也是提升物業(yè)管理行業(yè)整體服務(wù)水平的有力保障。物業(yè)公司人工成本基本上占管理成本的70%～80%,采取科學(xué)的績(jī)效考核制度,提高服務(wù)質(zhì)量,降低人工成本。(五)建立公司內(nèi)部核算體系1.成本費(fèi)用的歸集和管理。在設(shè)置有關(guān)收入成本費(fèi)用及往來(lái)科目時(shí),提供多級(jí)次多項(xiàng)目的核算,每一項(xiàng)成本費(fèi)用的列支均需明確相應(yīng)的部門(mén),對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)、項(xiàng)