物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理工作對(duì)外接管物業(yè)工作。3.0職責(zé)3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。3.2公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施物業(yè)的接管工作。4.0程序要點(diǎn)總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)委托管理合同4.1物業(yè)接管工作流程總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)委托管理合同鑰匙移交總經(jīng)理下令籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處管理處進(jìn)入物業(yè)移交管理用房簽收移交清單對(duì)接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組鑰匙移交總經(jīng)理下令籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處管理處進(jìn)入物業(yè)移交管理用房簽收移交清單對(duì)接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金發(fā)展商提供《住宅使說明》和《質(zhì)量保證書》發(fā)展商提供《住宅使說明》和《質(zhì)量保證書》管理處與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系申報(bào)成立、開通相關(guān)設(shè)施使用管理處與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系申報(bào)成立、開通相關(guān)設(shè)施使用開始進(jìn)入正式管理開始進(jìn)入正式管理4.2簽訂《物業(yè)管理委托管理合同》4.2.1按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。4.2.2委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同書》。4.2.3當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理委托合同》。4.3《物業(yè)管理委托合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括一下內(nèi)容：4.3.1依照《組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。4.3.2依照《人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。4.3.3依照《轉(zhuǎn)正/晉升/調(diào)薪/降級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，任命管理處經(jīng)理/副經(jīng)理、管理處各部門主管/副主管。依照《員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，向社會(huì)公開招聘一部份員工初步達(dá)到定編。4.3.5依照《培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。4.3.6提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。4.3.7依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理方案》：a)確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；b)確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度；c)確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案（代收代繳方案）；d)確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)；e)確定清潔管理方案和成本指標(biāo)；f)確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)；g)確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)；h)確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)；i)確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)；j)同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。4.4在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備入住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收（詳見《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）。4.5對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。4.6在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)開始進(jìn)行移交。4.7鑰匙移交物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。4.8項(xiàng)目管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接受后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)簽收《物業(yè)移交清單》。4.9項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。4.10項(xiàng)目物業(yè)管理處開始進(jìn)入物業(yè)辦公。4.11項(xiàng)目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理處自營(yíng)的商業(yè)用房。4.12上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金（開發(fā)建設(shè)總投資的2﹪）一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用帳戶。4.13發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。4.14管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃起公司、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問題。4.15公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時(shí)指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。5.0記錄5.1《鑰匙移交一覽表》5.2《物業(yè)移交清單》6.0相關(guān)支持文件6.1《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》6.2公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程7.0附錄《物業(yè)移交書》（樣本）鑰匙移交一覽表年月日NO:樓宇名稱鑰匙位置驗(yàn)收人移交人備注物業(yè)移交清單年月日NO：物業(yè)名稱移交內(nèi)容驗(yàn)收人移交人備注物業(yè)移交書經(jīng)雙方接管驗(yàn)收合格，物業(yè)從即日起交由物業(yè)管理公司接管。移交內(nèi)容詳見以下附件，雙方鑒證無誤。移交方：房地產(chǎn)公司接管方：物業(yè)管理公司年月日附件：1.《物業(yè)情況一覽表》2.《