酬金制分析與建議

酬金制分析與建議定義項目分析目錄建議1定義包干制指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）的第九條定義如下：定義建設(shè)單位或者業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中對物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余或者不足的情形，約定以下處理方式：物業(yè)服務(wù)資金有結(jié)余的，可以結(jié)轉(zhuǎn)至下一年度使用。物業(yè)服務(wù)合同期滿后，物業(yè)服務(wù)資金仍有結(jié)余的，應(yīng)退還給相關(guān)交費(fèi)業(yè)主或者按照業(yè)主大會的決定處理。物業(yè)服務(wù)資金不足的，應(yīng)由全體業(yè)主予以補(bǔ)足，可以由業(yè)主一次性補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用或用業(yè)主公共收益等方式予以補(bǔ)足。酬金制項目結(jié)余或者不足處理雖然在全國條例中沒有很明確處置方式，但個別地方政府（如上海）細(xì)則里有補(bǔ)充說明，其他區(qū)域可參照處理。以下為上海市明確的處置方式：（《上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式有關(guān)問題的通知》滬房管規(guī)范物[2015]7號第十三條約定：）酬金制說明酬金制包干制特點(diǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有相對穩(wěn)定收入，理論上無虧損，是低風(fēng)險物業(yè)服務(wù)企業(yè)是全收入，可產(chǎn)生高利潤，高現(xiàn)金流，且高風(fēng)險物業(yè)費(fèi)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)支出+物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金物業(yè)服務(wù)支出+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤優(yōu)點(diǎn)（1）更能發(fā)揮業(yè)主/業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督作用

（2）財務(wù)收支更透明，緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾（3）業(yè)主/業(yè)委會更有自主權(quán)（1）由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，簡單便捷

（2）有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本意識、經(jīng)營意識（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)全收入是所有物業(yè)費(fèi)缺點(diǎn)（1）事務(wù)需由業(yè)主/業(yè)委會同意，降低效率（2）限制物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮專業(yè)能力（3）需要業(yè)主/業(yè)委會有較強(qiáng)的管理和專業(yè)能力（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)全收入僅為酬金部分（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主權(quán)較大，易造成劣質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中的不當(dāng)行為

（2）劣質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能為保證利潤而減少服務(wù)，降低品質(zhì)適用范圍單一業(yè)主、辦公樓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)較多采用普通住宅、公眾物業(yè)較多采用酬金制說明酬金一般分為：固定金額、按支出固定比例、按收入固定比例。除較特殊情況（如開發(fā)商倒閉、非常低的繳費(fèi)率、無理由拖欠）外，酬金制項目應(yīng)該不會虧損。物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)。酬金制說明2項目分析在合同中列出是酬金制，但實(shí)際操作是包干制。項目等4個項目為固定酬金，是典型的酬金制。等按飽合收入計算酬金，酬金收入相對穩(wěn)定。酬金約定為按預(yù)收或?qū)嵤瘴飿I(yè)費(fèi)提取，存在因預(yù)收、實(shí)收不好，導(dǎo)致酬金減少或拖延支付的風(fēng)險。為總成本比例收取酬金，即理論上支出越大，酬金越多。復(fù)盤分析3建議無論任何酬金制，物業(yè)費(fèi)的收繳率均會影響酬金的收取，尤其是在按實(shí)收或預(yù)收比例提取酬金的項目，必須關(guān)注收繳率。是否酬金制或包干制，應(yīng)以實(shí)際操作模式來定義，非酬金制的操作不應(yīng)在合同上列明酬金制，以免混亂（如誤導(dǎo)酬金制會虧損）。按實(shí)收或預(yù)收比例提取酬金項目，每月酬金收入可能會有較大差異。市場、區(qū)域應(yīng)該評估項目收繳能力，如果是預(yù)期項目收繳率不高，應(yīng)約定為固定金額酬金或按應(yīng)收比例提取酬金。建議酬金項目約定物業(yè)管理費(fèi)虧損后由業(yè)主追加，但所使用是永升帳戶，會影響我們的現(xiàn)金流，甚至虧損，建議如馬增加保證員工工資及福利的條款。業(yè)主追加后期收入補(bǔ)足是合同上列明，但如甲方彌補(bǔ)100萬/年，如超過100萬仍虧損，將變成永升虧損，某種程度上又變成包干制。建議制定酬金制標(biāo)準(zhǔn)條款，分固定酬金、按收入比例、按支出比例等形式，約定結(jié)算不足時處