《物業(yè)經(jīng)營管理》二考點分析

2011年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章考點分析（1）

2011年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇考點分析

第一節(jié)

房地產(chǎn)投資

一、房地產(chǎn)投資的概念（掌握）

房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。

投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。

房地產(chǎn)投資的主要目的:獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值，也可以說成使財富最大化。

除了著重掌握房地產(chǎn)投資的主要目的之外,還要注意以下幾點:

（1）投資者（經(jīng)濟主體）可以是個人，也可以是單位。

（2)投資者預(yù)先投入的可以是資金,也可以是實物。

（3）投資者可以直接從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，即房地產(chǎn)直接投資;也可以間接從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，即房地產(chǎn)間接投資。

(4）房地產(chǎn)投資的作用

①投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽；②投資者獲得較高的收益和資本增值；③降低投資組合的總體風險；④抵抑通貨膨脹的影響

(1）2011年物業(yè)管理師考試精品復(fù)習(xí)資料匯總（3)2011年物業(yè)管理師考試報名時間匯總

（4）。（二)風險與不確定性風險和不確定性有顯著的區(qū)別。風險的定義前面已經(jīng)說過，決策者對客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率。但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下,對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等對不確定性投資風險進行分析。(三）風險分析的目的風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題:1．預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？2．相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大?3．預(yù)期收益的變動性和離散性如何？房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面.二、系統(tǒng)風險（熟悉）系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險,即個別投資風險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風險。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制。系統(tǒng)風險主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等.（一）通貨膨脹風險通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。①只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風險。②收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就會面臨著最嚴重的購買力風險。③不管是以固定利率借出一筆資金，還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價格上漲所帶來的通貨膨脹風險。④以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大.⑤按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應(yīng)由承租人承擔的風險.⑥通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率。⑦房地產(chǎn)投資者可以適當調(diào)高其要求的最低收益率來降低通貨膨脹風險對實際收益率影響的程度。⑧由于房地產(chǎn)投資的保值性，投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接相加，而是要比兩者相加小一些.（二）市場供求風險市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。(1）房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化對房地產(chǎn)市場的影響①會造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。②有可能使市場內(nèi)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩（某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求），當這種結(jié)構(gòu)性過剩達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)空置或積壓的嚴峻局面，導(dǎo)致資金占壓嚴重、還貸壓力增大，這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn).（2）房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場,當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化.（3)投資者在進行投資決策時，主要取決于投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計.也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來收益的估計為基礎(chǔ)。（4）投資者可以通過密切關(guān)注當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況、科學(xué)地使用投資分析結(jié)果,降低市場供求風險的影響。（三）周期風險周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險.房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段.當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。（四）變現(xiàn)風險變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風險。由于房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn);流動性差；銷售過程復(fù)雜。其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時，就有可能使投資者蒙受折價損失。（五）利率風險(1)調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。（2）利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損。因為利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務(wù)負擔，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。（六）政策風險政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。（七）政治風險房地產(chǎn)的不可移動性,使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、罷工、騷亂等因素造成。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險，政治風險是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險.（八）或然損失風險或然損失風險是指火災(zāi)、風災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失.為了規(guī)避這種風險，置業(yè)投資者可以就具體災(zāi)害進行投保;也可以要求承租人擔負其所承租物業(yè)保險的責任。三、個別風險（熟悉）房地產(chǎn)投資的個別風險包括6種:收益現(xiàn)金流風險、未來運營費用風險、資本價值風險、比較風險、時間風險以及持有期風險。（一)收益現(xiàn)金流風險收益現(xiàn)金流風險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。對于開發(fā)投資者來說，①未來房地產(chǎn)市場銷售價格、②開發(fā)建設(shè)成本、③市場吸納能力等的變化,都會使開發(fā)商面臨這種風險.對置業(yè)投資者來說,①未來租金水平和房屋空置率的變化、②物業(yè)毀損造成的損失、③資本化率的變化；④物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，使投資者面臨收益現(xiàn)金流風險。（二）未來運營費用風險未來運營費用風險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風險。關(guān)于未來運營費用風險，應(yīng)該注意以下兩點:（1）未來運營費用包括：物業(yè)的維修費用和保險費、建筑物功能過時所帶來的更新改造費用、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律）。（2）即使對于剛建成的新建筑物的出租,且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使置業(yè)投資者面臨功能過時帶來的風險,即未來運營費用風險。（三)資本價值風險資本價值風險指的是在收益和運營費用都不發(fā)生變化的情況下,收益率的變化導(dǎo)致預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異而形成的風險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平,還取決于收益率的變化。（四）比較風險比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風險。（五)時間風險時間風險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險。時間風險表現(xiàn)為：①選擇合適的時機進入市場；②物業(yè)持有時間的長短；③物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇；④物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇;⑤轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短（六）持有期風險持有期風險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多.置業(yè)投資的實際收益和預(yù)期收益之間的差異也是隨著持有期的延長而加大的。關(guān)于房地產(chǎn)投資風險的類型,肯定會有考題，而且極有可能出現(xiàn)的是區(qū)別系統(tǒng)風險和個別風險的種類。四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響風險對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：1．根據(jù)項目風險大小確定相應(yīng)的投資收益水平2．根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向3．根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機2011年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章考點分析（3）2011年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇考點分析第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義（熟悉）房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。房地產(chǎn)的不一致性和差異性，決定了某一具體宗地的區(qū)位是排他的、獨一無二的.根據(jù)對某一宗地區(qū)位的描述,可以從圖上或現(xiàn)場找到該宗地.對區(qū)位的廣義理解,包括5個方面：①地理位置。②該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。因為某一具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境,決定了該區(qū)位附近的市場需求和消費特征。③在該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低。土地成本占房地產(chǎn)投資的比重有逐漸上升的趨勢，在許多城市已經(jīng)超過了50％，而確定了房地產(chǎn)投資的具體位置后，往往也就確定了房地產(chǎn)投資中的土地成本支出。④在該區(qū)位所面臨的競爭關(guān)系。從市場競爭的角度來說,區(qū)位確定后，也就決定了在本“區(qū)位”進行投資所面臨的競爭對手和競爭關(guān)系.⑤對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光.雖然某一宗地的地理位置不可能變化,但隨著宏觀社會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展,城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷地發(fā)生變化。因此,房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展計劃及城市規(guī)劃,用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光，來認識和把握房地產(chǎn)投資中的“區(qū)位”。二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求（了解）(一）居住物業(yè)居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括:1．市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。2．公共交通便捷程度。3．環(huán)境因素.4．居民人口與收入。（二）寫字樓物業(yè)影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括：1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。2．周圍土地利用情況和環(huán)境.3．易接近性。（三)零售商業(yè)物業(yè)1．零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括:可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費者的分布范圍.商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離項目所處地點5～15km的區(qū)域（對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的15％~20%來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5％~15％。2．對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。3．在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，項目建設(shè)場地的