物業(yè)出租管理規(guī)定

廣州港股份有限公司物業(yè)出租管理規(guī)定穗港股份〔2018〕40號第一章總則第一條為加強廣州港股份有限公司（以下簡稱公司）物業(yè)出租管理，規(guī)范物業(yè)出租行為，提高物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營收益，根據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導意見》（穗府辦函〔2017〕147號）的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司的實際情況，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于公司及公司下屬分公司、全資子公司、控股子公司、實際控制企業(yè)（以下統(tǒng)稱各單位）的物業(yè)出租管理，各單位可根據(jù)本規(guī)定制定實施細則。參股企業(yè)參照執(zhí)行。涉及港口裝卸、倉儲、物流及業(yè)務延伸的客戶使用港區(qū)范圍內(nèi)的倉庫、堆場及相關(guān)辦公場所等物業(yè)，不適用本規(guī)定，按《港口法》、《港口經(jīng)營管理規(guī)定》和公司相關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定執(zhí)行；用于安排員工（含宏港工、勞務工、港口業(yè)務協(xié)助單位派遣人員等）居住的宿舍不適用本規(guī)定。第三條本規(guī)定所稱物業(yè)是指所有權(quán)或使用權(quán)屬于各單位的房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地及其附著物。出租人是指負責物業(yè)出租的各單位。物業(yè)出租是指出租人將擁有的物業(yè)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織(以下簡稱承租人)使用，并由承租人支付租金的行為。出租人利用物業(yè)，與合作方（實際承租人）以合作聯(lián)營的名義進行經(jīng)營，并由合作方支付租金的，視為物業(yè)出租。第二章管理職責第四條地產(chǎn)物業(yè)部門是物業(yè)經(jīng)營管理的職能部門，負責統(tǒng)籌和監(jiān)督公司物業(yè)出租工作。具體包括：指導協(xié)助出租人建立物業(yè)臺帳；委托出租、審核出租方案、規(guī)范出租管理；物業(yè)出租后的監(jiān)督管理、合同臺帳管理；管理維護公司物業(yè)信息管理系統(tǒng)等。第五條財務會計部門負責指導出租人出租物業(yè)所涉及的資產(chǎn)評估工作；負責辦理評估立項審核及備案工作。第六條法律事務部門負責對租賃合同進行審核；派員代理或監(jiān)督出租人外聘專業(yè)律師代理與物業(yè)出租相關(guān)的訴訟、仲裁、復議等法律事務。第七條紀檢監(jiān)察部門根據(jù)需要參與物業(yè)出租重點環(huán)節(jié)的監(jiān)督，組織協(xié)調(diào)對物業(yè)出租過程中涉及違紀、違法問題進行調(diào)查，按規(guī)定程序提出處理意見。第八條審計部門負責按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及公司規(guī)章制度的要求，對物業(yè)出租行為的重點環(huán)節(jié)進行監(jiān)督。第九條安全環(huán)保部門負責按照相關(guān)法律、法規(guī)及公司規(guī)章制度的要求，對公司出租物業(yè)的安全管理狀況進行監(jiān)督及負責責。第十條出租人應嚴格按照公司授權(quán)范圍，做好物業(yè)的出租管理工作，并具體負責出租物業(yè)的安全監(jiān)督、管理工作，接受公司有關(guān)職能部門的監(jiān)督和檢查。具體包括：物業(yè)出租前的市場調(diào)查、資產(chǎn)評估（包括評估立項申請、按規(guī)定選擇評估機構(gòu)、配合評估機構(gòu)開展評估工作、申請備案）、制定出租方案、實施招租；簽訂租賃合同、合同備案、合同履約跟蹤、租金收繳、稅費計繳、到期物業(yè)收回、涉訟物業(yè)起（應）訴；出租物業(yè)的維護和維修、定期巡查、安全狀況檢查、消防、電氣、綜治等工作；出租物業(yè)安全使用宣傳；及時整改、消除檢查發(fā)現(xiàn)的安全隱患；建立出租物業(yè)安全管理檔案，做好安全檢查、維修記錄；通過公司物業(yè)信息管理系統(tǒng)建立和及時更新物業(yè)臺帳、合同臺帳及承租人信用評級數(shù)據(jù)庫。第三章物業(yè)出租方案內(nèi)容第十一條出租人對外出租物業(yè)，應嚴格遵守《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》的相關(guān)要求。第十二條出租人應嚴格遵循“公開透明、集體決策”的決策程序，規(guī)范物業(yè)出租行為：（一）嚴格按照本規(guī)定的規(guī)定履行審批程序，嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見；（二）充分地進行市場調(diào)研、可行性分析和風險評估，制定出租方案；必要時可組織召開論證會或征求法律顧問、中介機構(gòu)的意見和建議；（三）按規(guī)定整理詳細的出租方案（含決策資料）提交公司審批或備案。在租物業(yè)要求在合同到期前至少提前3個月提交新一期的出租方案，確保新舊租期銜接順暢。第十三條出租方案應包括以下內(nèi)容：（一）出租物業(yè)的基本情況（物業(yè)明細、地點、面積、規(guī)劃用途、安全、消防、電氣合規(guī)情況等）；（二）出租目的、可行性等；（三）出租期限、租金標準及出租用途；（四）承租條件、招租底價及底價擬訂依據(jù)、招租方式等。第十四條土地是寶貴資源，出租人對于土地出租應遵循謹慎處理的原則，除嚴格按照公司的審批流程進行審批外，還應遵守以下規(guī)定：（一）凡有明確時間表由公司自主開發(fā)、政府收儲和征用的土地，原則上不得對外出租；（二）出租人簽約前要開展背景調(diào)查，包括但不限于承租人的背景、經(jīng)濟實力和誠信度等，并進行風險評估。出租人不得與風險評估高、實力差、誠信度低的意向承租人簽定土地出租合同；（三）出租人應加強監(jiān)督，杜絕承租人擅自改變土地使用性質(zhì)的情況；（四）未經(jīng)公司審批同意，出租人不得同意承租人在承租土地上加建任何建、構(gòu)筑物。第十五條出租人在制定出租條件時應嚴格遵守以下規(guī)定：（一）租期：單次出租的期限一般不超過3年；需要承租人對承原則上不超過6年；因政府產(chǎn)業(yè)引導、扶持政策或其他扶持的原因需要延長租期的，單次出租期限最長租期應不超過12年。合同到期后應重新公開招租，不得自動順延或自動續(xù)租，特殊情況經(jīng)公司批準的除外。（二）租金起算期：租賃合同應明確約定租金起算期。在租金起算期之前，可給予承租人合理的準備時間。倉庫、一般商鋪等物業(yè)，準備時間原則上不超過1個月；承租人確需花費較長時間裝修的，可適當放寬至2到6個月。（三）租金遞增：租期超過1年的合同，必須明確租金遞增（調(diào)整）的時間和標準。（四）（五）未經(jīng)公司審批同意的,不得轉(zhuǎn)租或分租。第四章物業(yè)出租的審批第十六條公司成立物業(yè)出租管理小組，由地產(chǎn)物業(yè)部門、財務會計部門、法律事務部門和行政管理部門組成。物業(yè)出租管理小組負責對出租人提交的出租方案進行預審，由地產(chǎn)物業(yè)部門將預審后的出租方案提交公司審批。第十七條物業(yè)出租方案審批權(quán)限及流程如下：（一）年租金10萬元以下的，由物業(yè)出租管理小組審批；（二）年租金為10萬元以上至50萬元以下的，經(jīng)公司分管領導審核后，提請總經(jīng)理審批；（三）年租金為50萬元以上至300萬元以下的，經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會議審核后，提請董事長審批；（四）大宗物業(yè)（指物業(yè)面積在3000平方米以上）或年租金300萬元以上的，需經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，提交董事長辦公會審批同意；（五）單次出租年限超過6年的，經(jīng)公司審核同意后，按相關(guān)規(guī)定上報審批。第十八條出租方案獲審批同意后，因特殊情況需調(diào)整出租方案的，按原出租方案審批流程審批后進行調(diào)整，調(diào)整出租方案的理由、依據(jù)及結(jié)果要做好歸檔備查。第五章物業(yè)招租第十九條出租方案獲審批同意后，由出租人實施對外出租。其中符合下列情形之一的，應通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行公開招租：1．位于廣州市四區(qū)（越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)，下同）內(nèi)的單宗房產(chǎn)（含地下建筑物）超過500平方米或土地超過1000平方米的物業(yè)；2．位于上述四區(qū)以外及其他區(qū)域的單宗房產(chǎn)（含地下建筑物）超過1000平方米或土地超過2000平方米的物業(yè)。除上述兩種情形以外的物業(yè)出租，由出租人自行組織進行公開招租。出租人不得以拆分面積方式規(guī)避通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行公開招租。第二十條公開招租按以下方式和步驟進行：（一）公開發(fā)布招租信息出租人應遵循公開、公平、公正原則，結(jié)合出租物業(yè)情況采取公開渠道發(fā)布招租信息。招租信息應通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、物業(yè)租賃專業(yè)機構(gòu)或市級及以上的媒體信息平臺公告，公告時間不得少于10個工作日。（二）確定出租底價1．單次合計面積小于500平方米的物業(yè)，進入產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行公開招租的，可以廣州市房屋租金參考價作為出租底價。2．出租底價可根據(jù)市場詢價及供求情況確定，以周邊相同地段、功能和用途類似的物業(yè)市場出租價格及廣州市房屋租金參考價作為參考依據(jù)，或者采取評估方式確定出租底價，原則上按照兩者就高來確定。物業(yè)出租給非國有單位應進行資產(chǎn)評估，并以經(jīng)核準或備案的資產(chǎn)評估結(jié)果作為定價基礎。（三）確定承租人承租人應通過公開招租方式確定，如通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)或根據(jù)物業(yè)實際自行采取網(wǎng)絡競價、現(xiàn)場報價、專家評審、招投標等有利于公平競爭的交易方式。鼓勵優(yōu)先選擇世界500強企業(yè)、國有控股上市企業(yè)、有實力的民營企業(yè)等。承租人租用物業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動的，應當具備國家有關(guān)安全生產(chǎn)的法律法規(guī)、標準規(guī)范所規(guī)定的安全生產(chǎn)條件。（四）公告招租結(jié)果物業(yè)成功出租后，出租人應將招租結(jié)果通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、公司信息公布平臺或其他方式公告5個以上工作日。第二十一條經(jīng)兩次公開招租，只有一個符合條件的報名者，經(jīng)公司批準后，可以采取協(xié)議租賃方式，并按規(guī)定公示5個工作日無異議后方可實施；無意向承租人的，經(jīng)公司批準，可調(diào)整出租條件重新公開招租，其中出租價格的調(diào)整不得低于出租底價的90%。第二十二條符合下列情形之一的物業(yè)，可以不采取公開招租：（一）涉及國計民生、政府機密、公益性、文物保護等特殊要求的物業(yè)出租；（二）可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序等、造成重大社會影響的物業(yè)出租；（三）涉及戰(zhàn)略合作、合資合作、專項用途等特殊情況的物業(yè)出租并經(jīng)公司批準的。（四）市屬國有全資企業(yè)（含不同國資監(jiān)管機構(gòu)所監(jiān)管企業(yè)）、國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)之間及其下屬國有全資企業(yè)、國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)之間的物業(yè)出租。（五）經(jīng)市政府批準的特殊物業(yè)出租。對不采取公開招租的物業(yè)出租價格，按照相關(guān)資產(chǎn)評估管理規(guī)定進行評估，并以經(jīng)核準或備案的評估結(jié)果為基礎確定。第二十三條公司及所屬單位之間或承租方為市屬國有全資企業(yè)（含不同國資監(jiān)管機構(gòu)所監(jiān)管企業(yè)）的物業(yè)出租事項，可由雙方自行協(xié)商確定。第二十四條有下列情形之一的物業(yè)不得出租：（一）未經(jīng)公司授權(quán)的；（二）物業(yè)權(quán)屬存在糾紛的；（三）司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制物業(yè)權(quán)利的；（四）屬于違法、違章建筑的；（五）不符合安全標準、消防安全標準的；（六）法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。第二十五條有下列情形的物業(yè)，經(jīng)公司研究批準后方可實施出租：（一）由公司管理使用但未辦理產(chǎn)權(quán)證或無產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)；（二）改變原規(guī)劃審批功能或用途的物業(yè)；（三）已抵押的物業(yè)；（四）其他特殊情況的物業(yè)。第六章合同管理第二十六條確定承租人后，出租人應當依據(jù)《中華人民共和國合同法》與承租人簽訂書面租賃合同，并按照有關(guān)規(guī)定進行租賃合同登記備案。租賃合同應當采用《廣州市房屋租賃合同》及公司核準的標準格式化合同（含安全協(xié)議）。租賃合同應與出租方案一并提交，并經(jīng)公司法律事務部門審核通過。第二十七條出租人和承租人依法另有約定的行為應在租賃合同中予以明確。第二十八條租賃合同的簽訂，由出租人按照本單位合同管理規(guī)定和公司《合同管理辦法》的規(guī)定流程進行審批后，方可簽訂。第二十九條簽訂租賃合同后，出租人應建立合同臺帳（包括合同原件、合同洽談記錄、審批流程等資料），以備查閱，并各提交租賃合同到地產(chǎn)物業(yè)部門進行備案。第三十條簽訂租賃合同后，出租人負責對合同履約情況進行監(jiān)管，保證合同的正常履行。如承租人不履行或者不完全履行合同時，出租人應當按照合同約定及時采取相應措施，保障合同的履行。出租人未及時采取措施或者措施不當造成公司損任。第三十一條租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同的，按原出租方案審批流程進行審批。變更內(nèi)容涉及租賃價格、租賃期限或增加租賃面積的，應當重新公開招租。第七章物業(yè)維修第三十二條出租人是出租物業(yè)的責任主體，應定期對物業(yè)進行檢查，防止承租人對物業(yè)進行改建、擴建；做好物業(yè)的日常維護、維修工作，確保物業(yè)使用安全。若租賃合同約定由承租人負責物業(yè)日常維護、維修的，則出租人應加強監(jiān)管和檢查，督促承租人履行該項義務，以確保出租物業(yè)安全。第三十三條出租物業(yè)的維修管理按公司有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定執(zhí)行。第八章監(jiān)督檢查第三十四條地產(chǎn)物業(yè)部門會同紀檢監(jiān)察部門、財務會計部門及法律事務部