(流程管理)購房心得及流程

北京的房地產(chǎn)市場是壹個正于發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮注：購買自住商品住房和二手住房的，商品住房公積金貸款最低首付比例由原來的30%下調(diào)至20%，二手住房公積金貸款最低首付比例由原來的40%下調(diào)至30%。于符合貸款條件的情況下，商品住房最高可貸額度提高至40萬元，二手住房最高可貸額度提高申請標(biāo)準(zhǔn)放寬至“借款人及配偶于申請貸款的近6個月內(nèi)連續(xù)正常繳存3個月、累計繳存6個二、實地考察買房子，最重要的是所購房屋質(zhì)量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，均會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)于質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專家經(jīng)驗，附上36條驗查房屋質(zhì)量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住且逐條檢查見壹見。2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的壹邊）5．窗邊和混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處壹定要密實，不能有縫隙?！絷P(guān)于地板9．地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？◆關(guān)于頂棚14．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得見是什么樣的裂縫。壹般來說，和房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫和墻角呈4515．見頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。觀察壹下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。18．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲壹下有無空聲？◆關(guān)于廚廁22．廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細(xì)如毛◆水是否妥當(dāng)25．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。29．衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。31．您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也壹定不好過。也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這和電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設(shè)計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路能夠保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。34．供水管的材質(zhì)？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另壹個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅能夠抑制細(xì)菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。36．居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越第三步：簽定認(rèn)購書你于選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認(rèn)購書了，這個時候仍得交付壹定額度的定金，發(fā)展商此時會把有關(guān)的資料和關(guān)聯(lián)文件交給你，且講清項目進(jìn)展情況。認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：4．認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應(yīng)帶證需注意事項：筆者近來于辦理有關(guān)商品房買賣的業(yè)務(wù)中，遇到壹個較為普遍的問題，即購房者和開發(fā)商正式簽訂買賣合同之前所預(yù)繳的定金，于購房者和開發(fā)商最終沒能達(dá)成買賣協(xié)議或購房者因種種原因放棄所認(rèn)購的房屋時，能否要求開發(fā)商返仍的問題。具體情形大致分為倆種：壹是開發(fā)商于物業(yè)正式開盤前，以內(nèi)部認(rèn)購的方式開始發(fā)售，認(rèn)購期間的價格要比正式開盤后便宜壹些，有的仍以打折或抽獎等方式促銷。購房者于價格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認(rèn)購協(xié)議》且繳納了定金；二是正式開盤后，購房者于正式簽合同前和開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購書》且繳了定金，于正式簽合同時，因某些條款和開發(fā)商不能達(dá)成壹致意見或開發(fā)商拒絕簽訂購房者提出的補(bǔ)充條款，購房者提出退房，而開發(fā)商拒絕返仍定金。對于第壹種情況，沒有正式開盤多因為某種手續(xù)未辦理妥當(dāng)，或因國有土地使用證于制作過程中，或因銷售許可證未正式下發(fā)，那么這壹時期購房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返仍，因為所銷物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，《認(rèn)購協(xié)議》不受法律保護(hù)。對于第二種情況，筆者認(rèn)為要對定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返仍，如果不構(gòu)成于合同成立后未履行前給付對方壹定數(shù)額的款項。我國《民法通則》第八十九條第（三）項規(guī)定“當(dāng)事人壹方于法律規(guī)定的范圍內(nèi)能夠向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的壹方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返仍定金；接受定金的壹方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返仍定金?！倍ń鸬男再|(zhì)和作用壹是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購房者于簽訂《認(rèn)購書》時所交的“定金”不是法律意義的定金，因為合同尚未正式簽訂，合同沒有成立何來定金？所以開發(fā)商于購房者認(rèn)購時約定“定金”不予返認(rèn)購是開發(fā)商促銷和保障銷售的壹種方式，做得好確實有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因仍于于其質(zhì)量、位置、價格和交通等等條件。壹些質(zhì)量好價格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返仍的約定，比如今日家園。相反認(rèn)購時交定金不予返仍的約定，大有強(qiáng)買強(qiáng)賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購房者于買房時也要慎重考慮，別2、簽訂《認(rèn)購書》前應(yīng)當(dāng)心訂金風(fēng)險購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購買的意向，這時，售房人員會要求您先交納200～500元的“小訂”。且承諾，交款后，能夠為您保留3～5天的房號，于這幾天內(nèi)，如果您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，且簽訂《認(rèn)購書》，然后于規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或銷售合同。實踐中，購房者如果于交納“小訂”后不愿購買此房，開發(fā)商壹般會很痛快地將錢款退仍給購房者。由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認(rèn)為交納“大訂”后，于簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協(xié)議和開發(fā)商達(dá)成壹致，“大訂”依然能夠退仍。但當(dāng)要求退款時，卻被告知該定金不予退仍。特別是有些開發(fā)商的廣告宣傳和實際情況存于較大差距，使購房者不愿再購買時，爭議比較多。由于沒有明確的法律規(guī)定，當(dāng)前法律界也存于著不同的意見。有的觀點認(rèn)為，《認(rèn)購書》是購房者保證按時和開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同，如果不能按時簽訂此合同，則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返仍定金。有的觀點則認(rèn)為，《認(rèn)購書》是于購房者和開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)壹步協(xié)商前簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是于約定面積、房屋單價及總價款后，約定壹個期限，買方需于此期限內(nèi)和賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得于此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，于約定的時間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。為了擔(dān)保債的履行，壹方當(dāng)事人于債務(wù)未履行之前先行交付給另壹方當(dāng)事人壹定數(shù)額的貨同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來見，定金為解約定金，即交付定金的壹方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返仍定金；收受定金的壹方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返仍定金。同時，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存這是定金和訂金的相同之處?；蛘J(rèn)識上的不清，往往將“定金”寫成或說成是“訂金”?！坝喗稹焙汀岸ń稹钡膫鶆?wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返仍，只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購買，賣方應(yīng)將認(rèn)購金退仍；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認(rèn)購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認(rèn)購金、誠意金。由于“訂金”和“定金“的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開發(fā)商違約時是否雙倍返仍等問題加以明確或溝同時，如果購房者于規(guī)定的時限內(nèi)去和賣房者簽訂合同，但因購房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭議而不能達(dá)成壹致意見，致使購房者不能認(rèn)購房屋的，此責(zé)任不應(yīng)由購房者獨自承擔(dān)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退仍“訂金”。否則，購房者交納了此筆費用后，壹旦和開發(fā)商不能就正式合同達(dá)成壹致意見，就要受到嚴(yán)重?fù)p失，這對購房者是不公平的。留意“定金”風(fēng)險。簽訂購房合同時壹定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)均體當(dāng)下內(nèi)了。另外，壹旦將來和銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，于簽合同之前，您需要仔細(xì)查辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您壹定要見清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子？壹切檢查完畢后，您仍需要交納壹定數(shù)額的定金。于合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將壹些承諾印于宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，可是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題均要落實于合同里。(注意：仍有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者于交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退仍定金？這就需要購房人和發(fā)展商于雙方協(xié)議1、壹次性付款是過去最為常見的付款方式，目前壹般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。利：壹次性付款壹般均能從銷售商處得到房價款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價格最低。弊：壹次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的壹次性付款，開發(fā)商2、分期付款又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。利：緩解壹次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比壹次性付款的房款額高。3、按揭付款即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為它能使市場潛于需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。利：能夠籌集到所需資金，實現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。4、公積金貸款個人住房公積金貸款屬政策性的個人住房貸款，具有壹定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)，只要個人所于單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請貸款，它最大的優(yōu)點是利率低。住房抵押貸款保險是指借款人于申請抵押貸款時，根據(jù)合同約定購買政府設(shè)立的住房貸款保險，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或者當(dāng)被保險人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償仍貸款本息時負(fù)責(zé)承擔(dān)替貸款人償仍貸款本息的行為。抵押貸款保險期限自抵押登記之日起至仍清貸款本息止，保險金額不低于貸款的本息總額，目前我國的住房抵押貸款保險主要有三種，壹是綜合保險，借款人的生命保險和借款人信用保險的綜合保險；二是信譽(yù)保險，實行住房公司信用保證和借款人的住房抵押擔(dān)保相結(jié)合；公證具有預(yù)防糾紛、防范風(fēng)險的功能。二手房買賣涉及的公證包括：房產(chǎn)買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的公證；賣方資信審查；住房貸款申購房者接收房產(chǎn)時必須要求賣方再次陪同實地察驗，見是否有所變動，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意只有購房人對房屋進(jìn)行驗收且簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。即使您掌握不了上述專業(yè)的驗房方法，沒關(guān)系，因為于您入住小區(qū)前，您所于小區(qū)的物業(yè)管理公司和開發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，為了減少將來自身的麻煩或糾紛，他們已代您對小區(qū)所有房子進(jìn)行了質(zhì)量驗收，于此您不妨了解壹下物業(yè)管理公司有關(guān)《驗收和接管物業(yè)的事項》另外,我仍要提醒您別忘了國家對房屋交易的新規(guī)定，即：商品房交付使用時，預(yù)售人必須向預(yù)購人提供《商品房住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，其和合同具有同等法注意事項壹）面積誤差比絕對值于3%以內(nèi)（含3%按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返仍已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比于3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由