關于住宅資本化的思考

關于住宅資本化的思考

1988年下半年，隨著“住宅私有化”口號的提出，住宅私有化一直是中國住房改革的指導策略和住宅發(fā)展的目標。引起了中國學術界和房地產(chǎn)改革部門的高度重視和關注，對中國房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。但一年以后,住宅私有化卻突然倍受非議,它在住房制度改革中的應有地位和作用也相應被忽視。在我國現(xiàn)階段,究竟如何認識住宅私有化在住房改革中的地位和作用?這無疑是我國當前住房改革中亟待回答和反思的一個重要理論問題。本文擬從以下四個方面淺陳陋見。一住宅私有化是住宅私有化的一個組成部分。據(jù)外部的考察,其第一階段最近兩年來,人們對住宅私有化的現(xiàn)實意義認識不足,一個重要原因就在于片面理解住宅私有化的含義,即將它簡單地理解為住宅出售,特別是片面地理解為賤價出售和補貼出售。因此,要正確認識和估價住宅私有化在當前住房改革中的地位和作用,首先必須理解住宅私有化的完整含義。對此,我們可以從以下幾個方面進行簡要分析。1.住宅私有化作為一個所有制方面的范疇,是指住宅的一種所有制形式,即住宅的歸屬為個人所有。也就是私有住房者擁有對住宅的占有、使用、支配的完整權(quán)利。住宅作為消費品,它和糧食、衣物等其他消費品一樣,可以而且應當歸消費者個人所有。恩格斯早就指出:“靠剝奪剝奪者而建立起來的狀態(tài),被稱為以土地和靠勞動本身生產(chǎn)的生產(chǎn)資料的公有制為基礎的個人所有制的恢復。對任何一個懂德語的人來說,這就是,公有制包括土地和其他生產(chǎn)資料,個人所有制包括產(chǎn)品即消費品。”住宅作為消費品,其歸屬應當為個人所有。2.住宅私有化包含了住宅自有化的內(nèi)容。住宅私有化就其內(nèi)容來說,主要包括兩種情況,一是住房歸居住者個人所有,在這里,住宅的所有權(quán)與使用權(quán)是絕對統(tǒng)一的;另一情況是住房歸私人所有,既可用于自住,又可用于出租,在這里,住宅的所有權(quán)和使用權(quán)也可以相對分離。目前,我們所說的住宅私有化主要指前者,因而在這種意義上,住宅私有化也就是住宅自有化,但在嚴格意義上來說,二者還是有明顯區(qū)別的?？梢哉J為,住宅自有化是住宅私有化的一個組成部分。3.住宅私有化具有多種實現(xiàn)形式。過去一段時間,人們往往把公有住宅出售看成住宅私有化的唯一實現(xiàn)形式,因而對住宅私有化的含義理解不夠全面。事實上,就其實現(xiàn)形式來說,住宅私有化除公有住宅出售外,至少還應該包括個人投資建房與合作建房兩種形式。另外,接受贈予或獎勵,使個人擁有住房,也是住宅私有化的一種實現(xiàn)形式。4.要正確認識住宅商品化與住宅私有化的關系。嚴格地說,住宅商品化與私有化并不是兩個相互對稱的范疇。因為住宅商品化是指按照商品經(jīng)濟的原則,進行住宅的生產(chǎn)、流通、分配和消費,講的是住宅的生產(chǎn)和經(jīng)營問題;而住宅私有化則是指住宅歸消費者個人所有,講的是住宅的歸屬和所有權(quán)問題。但就其實現(xiàn)形式來說,二者的聯(lián)系和區(qū)別卻是相當明顯的。一方面,住宅商品化主要通過公有住宅出售和租賃來實現(xiàn),同時住宅私有化在我國也必須以公有住宅出售為主要形式來實現(xiàn)住房歸個人所有,在這里,住宅商品化本身就包含了住宅私有化;另一方面,二者的區(qū)別也是相當明顯的。這主要表現(xiàn)在兩個方面,一是住宅商品化包括了住宅的租賃關系,二是住宅商品化包括了住宅生產(chǎn)、分配、交換和消費的全過程,如住宅建筑設計商品化,建筑勞務商品化等,而住宅私有化則僅僅包括作為建筑產(chǎn)品的住房由公有變?yōu)閭€人所有的過程。二住宅私有化的現(xiàn)實意義重新預算(一)住宅私有化有利于解決住宅費用與改善居民生活結(jié)構(gòu)的關系要正確認識和估價住宅私有化在我國當前住房改革中的地位和作用,首先有必要剖析住宅私有化的一般理論意義。住宅私有化作為解決我國城鎮(zhèn)住宅緊張問題的一條重要途徑,對于消費者個人來說,不僅滿足了自己的住房需要,而且還保存了一筆可觀的可以保值的財產(chǎn);對國家來說,其意義也是相當明顯的。主要表現(xiàn)在以下幾個方面:1住宅私有化可以使國家和企業(yè)迅速收回住宅建設投資,從而加速住宅的再生產(chǎn)過程,形成住宅資金投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)。據(jù)有關資料統(tǒng)計,近幾年我國商品房的施工面積大體上是1.5億平方米,竣工面積約7000萬平方米(不含個人投資建筑住宅面積)。假若將這新建的7000萬平方米商品房全部出售,若按每平方米平均售價1100元計算(1991年廣東省每平方米平均售價為1150元,上海市為2000元),每年僅出售新房就可回收資金770億元,相當于我國1981—1991年10年全國城鎮(zhèn)住宅建設投資總額的1/4多(10年投資總額為2631.5億元)。另據(jù)有人分析,住宅出租,資金周轉(zhuǎn)期約需50年左右,而住宅出售,資金周轉(zhuǎn)期則短得多,即使是分期付款,也只需15年左右?？梢?住宅私有化相對住宅租賃來說,更有利于形成住宅資金投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)。2住宅私有化不僅可以減少國家在出租住宅時每年耗費的大量維修費用,而且可以減少國家的房租補貼支出。據(jù)統(tǒng)計,目前國家每年用于住宅的維修管理費共計60多億元,約占每年國家住宅總投資的1/5(每年總投資約340億元)。實行住宅私有化,住宅維修、管理歸居住者本人負責,國家就可以因此而甩掉這每年60億元的沉重包袱,同時還可以甩掉每年用于房租的沉重補貼。另外,住宅私有化還可以促使居民從切身利益考慮而更加愛惜住宅,更加注意住宅的維修養(yǎng)護,從而有利于延長住宅的使用年限,因而間接節(jié)約國家住宅建設投資。3住宅私有化可以引導居民消費行為和消費基金投向的合理化,從而促進居民消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化。住宅是人類賴以生存和發(fā)展的最基本的生活資料,是居民消費結(jié)構(gòu)中一個重要組成部分,因此,住宅消費應該在職工家庭消費結(jié)構(gòu)中占有相當大的比重。但由于我國長期以來實行低房租高補貼的福利分配住宅制度,導致城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)中“住”的比重太低(還不到1%),消費結(jié)構(gòu)明顯不合理。據(jù)一些專家學者的考證,世界上相當于我國人均收入的國家,其住宅消費大體上占收入的8.6%,就是在我國農(nóng)村,住房消費也要占13%以上。要改變上述狀況,就必須推行住宅私有化,提高居民住宅消費支出的比重。除上面三點外,住宅私有化還有利于從根本上體現(xiàn)住宅的公平分配原則,即在住房面前人人平等,多住房多出錢,改變過去住房分配中的不合理的多占現(xiàn)象。同時,住宅私有化還可以促使人們逐步樹立“住房私有、住房靠自己”的新觀念,形成自購、自建住宅的好習慣,從而減輕國家和企業(yè)的經(jīng)濟負擔。(二)住宅私有化是中國城鎮(zhèn)住房制度改革的重要措施住宅私有化作為解決我國城鎮(zhèn)住房問題的一條重要途徑,在當前我國住房改革中應該占有一席之地。這不僅因為住宅私有化中的住宅出售可以迅速地回收住宅投資,從而在短期內(nèi)為國家提供一筆相當可觀的收入作為住宅建設資金,為加速住宅問題的根本解決提供足夠的財力支持,而且還因為住宅私有化中的個人投資建房與合作建房,可以拓寬住宅生產(chǎn)投資渠道,減輕國家與企業(yè)在住房問題上的負擔,進而加速住宅改革的進程。因為,從住房投資改革來說,其根本目的就是要把現(xiàn)行由國家、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制,轉(zhuǎn)換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。因此,從這個意義來說,住宅私有化本身就是住房改革的內(nèi)容。另外,住宅私有化與我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則也是相適應的。國務院國發(fā)73號文件明確指出:我國城鎮(zhèn)住房制度改革必須“堅持國家、集體、個人三者共同負擔的原則。在保持現(xiàn)有建房資金渠道的前提下,增加個人在住宅建設投資中的比重?！雹萆厦?我們從理論上分析了住宅私有化作為我國當前房改的一項重要措施而存在的客觀必然性。事實上,在我國住房改革的實踐中,住宅私有化的地位和作用也是相當明顯的。早在1978年,鄧小平同志就指出:“解決住房問題能不能路子寬一些,允許私人建房,或者私建公助、分期付款。”同年,中央又明確提出了住宅建設要發(fā)揮中央、地方、企業(yè)和個人四方面積極性的方針,從而充分肯定了私人購建住房在住宅改革中的地位和積極作用。在這些方針政策的指導下,我國城鎮(zhèn)個人投資購建住宅發(fā)展較快。據(jù)統(tǒng)計,自1979年以來,我國個人投資購、建住宅占整個城鎮(zhèn)住宅的比重一直呈上升趨勢,1985年達到18.5%,1987年達到21.3%。其中,個人投資建房占全國城鎮(zhèn)住房建設投資的比例,從1979年的1.9%,上升到1988年的18%(達到66.9億元);個人建房竣工面積占全國建房總竣工面積的比例,從1978年的6.4%上升到1988年的30%(達到4035萬平方米)⑦。再從住宅出售情況看,據(jù)不完全統(tǒng)計,我國目前進行出售公房試點的市、縣已達200多個,1989年全國30個省、自治區(qū)、直轄市以各種形式向個人出售公房1347.945萬平方米,收回個人購房資金19.892億元⑧。另據(jù)廣東省建委房地產(chǎn)處統(tǒng)計,從1988年以來,該省城鎮(zhèn)個人購買商品房住宅面積占全省城鎮(zhèn)商品房銷售面積的比重連續(xù)4年超過半數(shù),1988—1991年個人購買住宅比重分別為59.6%、56.8%、57.5%和67%。1991年,該省東莞市個人購買住宅的比重高達84.84%(占全省第一)⑨。個人購、建住宅的這種逐年上升趨勢,對緩和我國當前住房緊張狀況,加速我國住宅改革的進程,起到了積極作用。這同時也說明,在我國現(xiàn)階段,以住宅私有化作為我國房改的一項重要措施,是完全必要的。三住宅私有化是中國住宅改革的目標模式反思之一:“住宅私有化”能否作為我國當前房改的指導方針?前段時間(主要指1989年),中央曾明確指出以住宅私有化作為我國住房改革的指導方針。這在當時消費需求嚴重膨脹的特殊情況下,有其存在的客觀必要性,因而中央提出以它作為指導方針是可以理解的。因為住宅私有化可以拓廣個人貨幣投向的新領域,有利于回籠貨幣,穩(wěn)定市場。那么,在我國現(xiàn)階段,能否再以“住宅私有化”作為我國當前房改的指導方針呢?回答是否定的。這是因為,住宅私有化是一個長期的過程,它的全面實行和推廣,必須具備許多必要條件,如商品經(jīng)濟相當發(fā)達、市場機制健全,國家經(jīng)濟發(fā)展相對穩(wěn)定,人均收入較高,有較大的實際支付能力等等。在我國新的住宅經(jīng)濟運行機制尚未建立,各種配套措施根本沒有理順的情況下,如果將它作為我國當前房改的指導方針,顯然有點操之過急。而且,以住宅私有化作為指導方針,還與我國住宅改革的實際情況不相適應。因為在我國當前乃至今后相當長一段時間內(nèi),住宅租賃仍將是解決我國住房問題的重要途徑,因而也是我國住房改革的一項重要措施。因此,若以住宅私有化作為指導方針,事實上也就等于人為地排斥了住宅租賃在當前房改中的應有地位和作用,這與我國當前房改的總目標及基本原則也是明顯不相適應的。反思之二:“住宅私有化”能否成為我國房改的目標模式?有同志認為,推行城市住宅私有化的直接目的,就是為了實現(xiàn)“居者有其屋”(有屬于自己的住房),亦即改變“住房由國家包”的傳統(tǒng)觀念,確定住房的商品屬性,調(diào)動國家、企業(yè)和個人三方面的積極性,尤其是建國幾十年來從未提出過的“調(diào)動個人的積極性”,從而最終解決我國城市居民的居住困難問題。因此,住宅私有化應該成為我國住房制度改革的目標模式。筆者認為,這種觀點是值得商榷的。這是因為,最終解決我國城市居民居住困難問題,固然可以用推行住宅私有化的途徑去實現(xiàn),但同時也可以用公有住宅租賃的途徑來解決。事實上,迄今為止,世界上還沒有任何一個國家通過實施完完全全的住宅私有化來解決居民住房困難問題。即使象英、美、日等經(jīng)濟高度發(fā)展的國家和地區(qū),目前不僅存在住宅出租現(xiàn)象,而且還處處存在國家干預的政策和福利制的情況。我國作為一個發(fā)展中國家,生產(chǎn)力水平低,人們尚不富裕,租賃住宅更不例外。因此,我國房改的目標模式只能是同時包含了住宅私有化和住宅租賃兩方面內(nèi)容的住宅商品化。反思之三:在我國現(xiàn)階段,住宅出售與出租,孰主孰次?城市住宅是以出租為主,還是以出售為主,不同的國家也有不同的情況。比如:前東德就是以出租為主(出租占89%),瑞士、波蘭也是以出租為主,分別占70%和74%;而匈牙利、新加坡和日本則是以出售為主,分別占64%、81%和62%。在我國現(xiàn)階段,由于我國幅員遼闊,城市之間、行業(yè)之間經(jīng)濟發(fā)展水平差異甚大,城市住宅究竟是以出租為主,還是以出售為主,我們不能籠統(tǒng)而定,而是要根據(jù)不同城市的具體情況來確定。筆者認為,在沿海一些僑眷較多的中小城市及經(jīng)濟特區(qū)城市,由于這些城市私房比重大,居民早已有蓋房、買房的習慣,且居民經(jīng)濟條件優(yōu)越,收入水平高,因而在這些地區(qū)則可以以住宅出售為主。相反,在大城市,基于居民的收入水平還普遍不高,現(xiàn)階段則應以住宅租賃為主。值得指出的是:在我國現(xiàn)階段住房制度改革中,租、售孰主孰次,并不是一個很重要的問題,現(xiàn)在的關鍵是要同時重視住宅出租與出售在住房改革中的地位和作用,使租、售兩個輪子在商品經(jīng)濟的軌道上同時運轉(zhuǎn)起來。四住宅私有化的實現(xiàn)形式在我國現(xiàn)階段,正確選擇住宅私有化的最佳突破口,對于充分發(fā)揮和實現(xiàn)住宅私有化在當前房改中的積極作用,具有重要的意義。從住宅私有化的實現(xiàn)形式來看,可供選擇的突破口有個人投資建房、合作建房與住宅出售,其中住宅出售又可分為賤價出售和完全商品價出售(即市場價出售)。為了對住宅私有化突破口進行最佳選擇,我們有必要對上述各種實現(xiàn)形式進行比較分析。(一)城鎮(zhèn)建造建筑安全在一定條件下,職工自己建房與合作建房是實現(xiàn)住宅私有化的一種比較理想的方式,可以較大程度地滿足居民對住宅的不同需求。但值得注意的是我國人口眾多,城市土地資源十分有限,個人建房與合作建房只能向郊區(qū)發(fā)展,這勢必帶來居住者工作與生活上的許多不方便。另外,從土地利用來看,個人建房與合作建房在客觀上導致了城鎮(zhèn)土地的不合理占用或浪費。因為個人建房與合作建房都只愿意建小樓或平房,這樣比住高樓大廈要方便。于是,城鎮(zhèn)建房就不是立體發(fā)展而是平面發(fā)展,因而占地就比較嚴重。因此,在我們這樣一個人口多、耕地少的國家里,個人建房與合作建房不宜作為我國住宅私有化的最佳突破口。(二)對于住宅商品化目標的認定,財產(chǎn)公司的價值分析前段時間,許多人熱衷于公有住宅的“賤價出售”(或稱優(yōu)惠出售、補貼出售),并以此作為住宅私有化的最佳突破口。實踐已充分證明,賤價出售住房,不僅達不到使住宅建設資金實現(xiàn)良性循環(huán)的目的,而且引發(fā)了一系列負效應,歸納起來,主要有四個方面:1、賤價出售住房,實質(zhì)上是侵吞、私分國家財產(chǎn),因而使國家蒙受重大損失。如我國1987年出售的632萬平方米舊公房,國家本應收回9.5億元,因價格太低,實際只收回4.3億元,損失了5億元。按此計算,如賣出幾億平方米公房,