當(dāng)好小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理的十大要點(diǎn)

-.z.當(dāng)好小區(qū)工程經(jīng)理的十大要點(diǎn)一、牢記“質(zhì)量第一，業(yè)戶至上〞是不變的真理為一切管理工作的出發(fā)點(diǎn)，是工程效勞的核心。這是關(guān)系到公司的口碑、聲譽(yù)、品牌的關(guān)鍵點(diǎn)。公司對(duì)工程經(jīng)理的責(zé)任考核，效勞質(zhì)量占相當(dāng)大的比例。案例：有工程經(jīng)理，自以為很“搞得定〞，搞得定業(yè)委會(huì)委員們〔管理費(fèi)收得到〕，搞得定手下員工們〔對(duì)他言聽計(jì)從〕，搞得定公司*位領(lǐng)導(dǎo)，但當(dāng)公司質(zhì)檢部門對(duì)該工程進(jìn)展效勞質(zhì)量現(xiàn)場檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)其根底工作中存在許多問題，直接影響到提供效勞的水準(zhǔn)，埋下隱患，公司最終會(huì)因?yàn)樵O(shè)備癱瘓，員工流動(dòng)而造成損失。點(diǎn)評(píng)：品質(zhì)管理要前置，預(yù)防為主。不能總是亡羊補(bǔ)牢。二、業(yè)績?yōu)橄?，本錢控制，要有一定的經(jīng)濟(jì)頭腦和財(cái)務(wù)管理能力贏利是企業(yè)生存的根底，如人要吃飯這般簡單，所以假設(shè)工程經(jīng)理未把業(yè)績做出來，很難得到公司的續(xù)聘。因此，作為工程經(jīng)理，要做以下幾點(diǎn)：第一，掌握和控制物業(yè)管理費(fèi)收繳工作，層層落實(shí)收繳指標(biāo)，讓每個(gè)員工都要有經(jīng)濟(jì)意識(shí)。第二，做好本錢費(fèi)用控制。一個(gè)工程一般在每個(gè)年度前會(huì)有一個(gè)具體的費(fèi)用預(yù)算〔包括人員費(fèi)用與各類消消耗用〕，工程經(jīng)理應(yīng)嚴(yán)格把各種費(fèi)用控制在預(yù)算圍。案例：有的工程經(jīng)理，僅記住了一切以業(yè)主為尊，把預(yù)算拋在了腦后，滿足業(yè)主提出的任何要求，如經(jīng)常讓員工加班加點(diǎn)而產(chǎn)生了大量的加班費(fèi)用，超出預(yù)算，最終使工程整體入不敷出，業(yè)主們是滿意了，公司可笑不出來，該工程賠本了，該工程經(jīng)理也就被打道回府了。第三，做好財(cái)務(wù)分析，根據(jù)每月費(fèi)用報(bào)表，分析費(fèi)用走勢。案例：有位辦公樓工程經(jīng)理，在每月的耗材報(bào)表的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)廁所用卷紙耗量明顯上升，并與去年同期相比，增長趨勢明顯，照此下去耗材費(fèi)用到年終將超出預(yù)算圍，故他詳細(xì)了解增長原因〔業(yè)主人員增加，且洗完手也用卷紙擦干〕，及時(shí)向公司反映問題，并向業(yè)主方協(xié)調(diào)費(fèi)用事宜，擺出客觀事實(shí)和數(shù)據(jù)，取得公司和業(yè)主的理解，補(bǔ)充了資金缺口。三、擺正角色位置，以上級(jí)公司為尊，懂得服從，從全局出發(fā)，維護(hù)公司聲譽(yù)和品牌〔一〕要清醒地知道“皮之不存，毛之焉附？〞這個(gè)簡單的道理。不能居功自傲，你僅是一個(gè)工程的領(lǐng)導(dǎo)者，即便能獨(dú)擋一面，但委托方是與你上級(jí)公司簽訂的物業(yè)管理合同，你是公司的外派工程代表，受公司的統(tǒng)一管理和領(lǐng)導(dǎo)，是眾多小區(qū)外派工程經(jīng)理中的一名。故千萬不能不把公司當(dāng)回事，不要做自恃老資格或認(rèn)為自己的水平高出公司那般指手劃腳的人。在此衷心地提醒工程經(jīng)理門：一方面，謙虛是種美德，只有半瓶水才會(huì)晃蕩，要懷有一種空杯心態(tài)，有容乃大，學(xué)無止境。另一方面，你是公司任務(wù)的執(zhí)行者，處處要以公司為榮，你要做的是按照公司戰(zhàn)略規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行公司的戰(zhàn)略決策。〔二〕少些“自我保護(hù)主義〞，多些“大公無私〞的精神。善于與公司其他工程經(jīng)理交流互通，取長補(bǔ)短，分享管理經(jīng)歷，并能在需要的時(shí)候提供支持和幫助。案例：有位工程經(jīng)理是保安管理師，他就經(jīng)常親自出馬給其他工程的保安員提供操作和隊(duì)列培訓(xùn)。而我們有些工程的保潔員工也會(huì)參與其他工程的突擊保潔開荒任務(wù)。工程不是孤立存在的，是在公司母親大家庭下的兄弟姐妹的親情關(guān)系，應(yīng)提倡“家庭榮譽(yù)〞至上?！踩硯е芾硖巻T工及業(yè)主們?nèi)谌牍疚幕?，宣傳公司的現(xiàn)象和管理效勞理念。有的工程離公司本部很遠(yuǎn)，對(duì)公司了解也很少，這時(shí)工程經(jīng)理就應(yīng)經(jīng)常傳達(dá)公司的精神、宣傳公司的信息，分享公司刊物并要求員工們能積極參與投稿，跟上公司的步伐，感受到“大家庭〞的溫暖?！菜摹匙龊梦蟹脚c公司的紐帶。因?yàn)楣こ探?jīng)理是直接面對(duì)業(yè)主群體的，有第一手業(yè)主資料，因此，要及時(shí)向公司通報(bào)業(yè)主的各類信息，為公司簽訂下一年度合同提供充分的依據(jù)；以及物業(yè)費(fèi)提價(jià)的前期調(diào)研工作；另一方面工程經(jīng)理也是公司形象在業(yè)主面前的第一宣傳者。案例：有位工程經(jīng)理，工程管理能力確實(shí)較強(qiáng)，管理費(fèi)用收取也完成較好，但他趾高氣揚(yáng)，自己形成工程管理部小氣候，對(duì)公司的要求陽奉陰違，與公司整體文化和總體戰(zhàn)略發(fā)生偏差，公司發(fā)現(xiàn)有對(duì)其甚至整個(gè)工程管理處失控的苗子，及時(shí)忍痛割愛，快刀斬亂麻，懸崖勒馬。公司是要求各工程管理處保持步調(diào)一致的，協(xié)調(diào)配合運(yùn)作，企業(yè)之舟才可穩(wěn)步前進(jìn)，抵御風(fēng)浪。四、善于溝通，掌握溝通技巧工程經(jīng)理要與被效勞方溝通，與公司溝通，坦誠布公，取得委托方與公司的信任，并在相互信任的根底上來推動(dòng)工程的開展和自身的職業(yè)開展。溝通能力從來沒有像現(xiàn)在這樣成為現(xiàn)代人成功的必要條件。一個(gè)人成功的因素７５％靠溝通，２５％靠天才和能力。溝通不是一般意義上的單向性的信息傳遞，而是通過雙向的信息互動(dòng)，進(jìn)展情感交流，是傳受雙方認(rèn)識(shí)趨于一致，行動(dòng)趨于協(xié)調(diào)，相互理解，信息對(duì)稱。所以要盡力充分掌握并理解各類相關(guān)信息，包括業(yè)主信息〔喜惡、習(xí)慣、正式組織及非正式組織中的領(lǐng)導(dǎo)人物，各類關(guān)系等等〕、公司信息〔公司戰(zhàn)略、公司方案、公司開展重點(diǎn)及其他工程管理處信息等等〕，員工的信息〔員工工作中喜怒哀樂的緣由〕，并同時(shí)通過各種渠道向業(yè)主、公司及相關(guān)單位傳遞工程管理處的信息，向員工傳遞你的管理理念和管理方式，使信息對(duì)稱，消除溝通重點(diǎn)，防止誤會(huì)的產(chǎn)生。案例：有位工程經(jīng)理，主觀十分努力，一不怕苦二不怕累，就怕與業(yè)主方說話，與公司也不主動(dòng)溝通，與下屬也盡量少說話，盡量自己多干活，所以結(jié)果反而會(huì)吃力不討好，一方面可能你未理解對(duì)方的意思，另一方面也可能你所做的工作未被對(duì)方理解，這就栽在了不善溝通上，誤會(huì)重重，積重難返了。最終公司是下了狠心，從工程中招回，回爐培訓(xùn)，因?yàn)樗€不具備作為一個(gè)工程經(jīng)理所必需的溝通能力。五、善于領(lǐng)導(dǎo)，深入一線，樹立典范在工程中，經(jīng)理不是站在廣闊員工的后面去推動(dòng)、去催促，而是作為帶頭人來引導(dǎo)他們前進(jìn)，鼓舞員工去奮斗實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。拿破侖說過：“只有糟糕的將軍，沒有糟糕士兵。〞確實(shí)是這樣，什么樣的工程經(jīng)理帶出什么樣的員工。有句俗語道：“干部，干部，先干一步。〞這些都說明，領(lǐng)導(dǎo)者只有站在群眾的前面，用自己的行動(dòng)帶著人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)而努力，才能真正起到指揮作用。一個(gè)工程經(jīng)理一般要領(lǐng)導(dǎo)幾十名至幾百人的員工隊(duì)伍，是整個(gè)工程的工作和精神領(lǐng)袖，其一言一行是工程的標(biāo)志及典范。案例：有位工程經(jīng)理，該工程人員配置較緊，且管理費(fèi)收取較少，該工程經(jīng)理沖鋒在第一線，清潔工來不及干，自己卷起袖子掃廁所，工程人員去維修了，業(yè)主要求掛橫幅，他搭著梯子上去掛，甚至有時(shí)幫業(yè)主搬物送水，從不抱怨和邀功，手下員工沒一個(gè)不佩服他，沒一個(gè)會(huì)偷懶的，他們對(duì)我說，有了這么個(gè)工程經(jīng)理，我們還有什么偷懶的理由。六、懂得授權(quán)，懂得知識(shí)經(jīng)歷的分享，懂得培養(yǎng)接班人有的工程經(jīng)理人擔(dān)憂教了徒弟餓死師傅，大權(quán)牢牢在握，凡事親力親為，累死自己，而員工的工作積極性則會(huì)被打擊，不擔(dān)責(zé)任，缺乏主動(dòng)性，結(jié)果可想而知。再者，工程經(jīng)理如此做法也堵住了自己上升的空間，沒人接班，有更好的工程公司也不會(huì)想到你。所以，會(huì)授權(quán)的人才會(huì)掌權(quán)，授權(quán)是大勢所趨，是明智之舉。七、懂得利用上級(jí)公司的資源，尋求公司的支持已故的管理宗師彼得"德魯克曾經(jīng)說過：經(jīng)理人必須通過并偕同他人才能完成任務(wù)〔其實(shí)，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，任何人都得通過并偕同他人才可以完成任務(wù)〕。關(guān)于此處的“他人〞，有一個(gè)最重要，那就是你的頂頭上級(jí)。而同樣，對(duì)于上級(jí)公司來講，其人力，物力資源有限，它會(huì)注重將資源投入到產(chǎn)生回報(bào)最大的工程中去，有時(shí)會(huì)忽略小的工程，但假設(shè)不幸你正是那個(gè)小工程經(jīng)理，不要?dú)怵H，要學(xué)會(huì)適時(shí)地爭取、適時(shí)地表現(xiàn)，并努力讓公司能看到該工程的美好前景和開展?jié)摿?。?shí)際上，很簡單的道理，你是在第一線最了解工程情況，在不偏離公司戰(zhàn)略主流的前提下，及時(shí)匯報(bào)工程各方面的信息包括取得的成績和面臨的困難，從而取得公司理解和重視。八、誠信為本這是做一名工程經(jīng)理最關(guān)鍵的素質(zhì)，對(duì)業(yè)主誠信、對(duì)員工誠信、對(duì)公司誠信。匯報(bào)工程情況千萬不能陽奉陰違、報(bào)喜不報(bào)憂，隱瞞不報(bào)或假報(bào)。喪失誠信的人，其他能力再強(qiáng)也終將被淘汰。九、要有危機(jī)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)我們不能小看物業(yè)管理危險(xiǎn)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閺?種程度而言，由于從業(yè)人員素質(zhì)、工作環(huán)境等諸多因素的影響，管理效勞中的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)無處不在，無時(shí)不要面臨的。效勞工作做好是應(yīng)該的，讓業(yè)主平安度過每一天是物業(yè)管理企業(yè)最樸素的愿望，而此樸實(shí)的心愿往往會(huì)被一些突發(fā)事件或一時(shí)的疏忽所打破，抹去事前的平安功績，甚至落個(gè)前功盡棄的下場。案例：有個(gè)小區(qū)工程，平時(shí)管理效勞一向細(xì)致入微，沒有發(fā)生過一起業(yè)主投訴事件，但在*天，因一保安在夜班時(shí)偷懶未作巡檢而未查覺自行車庫有一消防栓嚴(yán)重漏水，水漫車庫，使業(yè)主車庫財(cái)產(chǎn)損失，雖該保安員已被開除，但公司承當(dāng)了賠償責(zé)任，因員工管理不善，公司信譽(yù)也受損，甚至影響到物管合同的續(xù)簽。當(dāng)然還有正面例子，突發(fā)事件處理能力是表達(dá)一個(gè)工程管理效勞質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)，有個(gè)別墅工程，業(yè)主剛裝修好的房子，由于廚房間水管壓力問題，業(yè)主外請的維修工因技術(shù)不到位，操作有誤，致使水管破裂，全體辦公室當(dāng)班員工奮斗合作，按以前培訓(xùn)過的應(yīng)急預(yù)案協(xié)力配合，有條不紊，關(guān)閥門，拿沙袋，吸水，擦地……使業(yè)主方損失降到最小。十、要有法律意識(shí)相關(guān)的法律知識(shí)是工程經(jīng)理所必需掌握和靈活運(yùn)用的。最根本的當(dāng)然是"物業(yè)管理?xiàng)l例"、"民法通則"、"合同法"等，可用法律的武器來解決沖突和調(diào)解相鄰之間的矛盾，因?yàn)橛梅烧Z言，有威信，令人信服；也可在法律允許的圍爭取自己正當(dāng)