關(guān)于開發(fā)建設(shè)田園綜合體項(xiàng)目的前期解讀

綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革的-種新模式和新路徑，以農(nóng)民合作社為主要載個(gè)概念和模式在2017年中央—號(hào)文件首次提出。開展田園綜合體試點(diǎn)和農(nóng)村綜合性改革試點(diǎn)試驗(yàn)工作，是中央賦予財(cái)政部文將聚焦在田園綜合體相關(guān)發(fā)展及政策，進(jìn)行解讀分析。一、田園綜合體理論及政策2017年2月，"田園綜合體"作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點(diǎn)措施被寫進(jìn)中央-號(hào)文件，支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充江、福建、江西、山東、河南、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、四川、側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展階段性需要，遵循農(nóng)村發(fā)展規(guī)律和市場經(jīng)濟(jì)生同步"、一二三產(chǎn)業(yè)"三產(chǎn)融合"、農(nóng)業(yè)文化旅游"三位一體",積極三生融合與三產(chǎn)融合案》的通知，通過綜合集成政策措施，尤其是多年中積極發(fā)揮農(nóng)村綜合改革在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、體制創(chuàng)新實(shí)推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效釋放改革政策的綜合效應(yīng)，為進(jìn)一步全面深化農(nóng)村改革探索路徑積累經(jīng)驗(yàn)。圍繞田園綜合體的建設(shè)目標(biāo)和功能定位，田園綜合體試點(diǎn)要重點(diǎn)抓好生產(chǎn)體系建設(shè)。-田園綜合體試點(diǎn)建設(shè)六大支撐體系-集中連片開展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)加強(qiáng)田園綜合體區(qū)域內(nèi)"田園＋農(nóng)村"基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整合資金完善供圍繞田園資源和農(nóng)業(yè)特色，做大做強(qiáng)傳統(tǒng)特色優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)土地規(guī)?；煤腿a(chǎn)融合發(fā)展，大力打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群;育形成1—2個(gè)區(qū)域農(nóng)業(yè)知名品牌。積極壯大新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體實(shí)力，完善農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系軌道，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)農(nóng)民可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長牢固樹立綠水青山就是金山銀山的理念，優(yōu)化田園景觀資源配置，深度挖掘農(nóng)業(yè)生態(tài)價(jià)值，統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)景觀功能和體驗(yàn)功能，凸顯宜居宜業(yè)新特積極發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)，充分利用農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)保生產(chǎn)新技術(shù)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)資源要完善區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性服務(wù)體系，通過發(fā)展適應(yīng)市場需求的產(chǎn)業(yè)和公共完善綜合體社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和功能，為社區(qū)居民提供便捷高效服務(wù)。政府重點(diǎn)負(fù)責(zé)政策引導(dǎo)和規(guī)劃引領(lǐng)，營造有利于田園綜合體發(fā)展的外部環(huán)境;展和實(shí)體運(yùn)營中的作用;-田園綜合體試點(diǎn)七大立項(xiàng)條件-1、功能定位準(zhǔn)確：2、基礎(chǔ)條件較優(yōu)：基礎(chǔ)設(shè)施較為完備特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好區(qū)位條件優(yōu)越已自籌資金投入較大農(nóng)民合作組織比較健全3、生態(tài)環(huán)境友好：山水田林湖整體保護(hù)農(nóng)業(yè)清潔生產(chǎn)基礎(chǔ)較好4、政策措施有力：地方政府積極性高建設(shè)主體清晰管理方式創(chuàng)新用地保障機(jī)制等方面作出探索5、投融資機(jī)制明確:探索推廣政府和社會(huì)資本合作積極統(tǒng)籌各渠道支農(nóng)資金不新增債務(wù)負(fù)擔(dān)6、帶動(dòng)作用顯著：組織引導(dǎo)農(nóng)民參與建設(shè)管理7、運(yùn)行管理順暢：探索田園綜合體的建設(shè)模式和運(yùn)營管理模式四、不予受理的情況未突出以農(nóng)為本，項(xiàng)目布局和業(yè)態(tài)發(fā)展上與農(nóng)業(yè)未能有機(jī)融合，以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè);不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策資源環(huán)境承載能力較差違反國家土地管理使用相關(guān)法律法規(guī)，違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和私人莊園會(huì)所建設(shè)鄉(xiāng)、村舉債搞建設(shè)；表性等因素，中央財(cái)政將按照三年規(guī)劃、分年實(shí)施的方式，三年共扶持1.5綜合開發(fā)補(bǔ)助資金中統(tǒng)籌安排，每個(gè)試點(diǎn)省份安排試點(diǎn)項(xiàng)目1—2個(gè)，各省可根據(jù)實(shí)際情況確定具體試點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)。心試點(diǎn)項(xiàng)目資金和項(xiàng)目管理具體政策由地方自行研究確定。心各試點(diǎn)省份、縣級(jí)財(cái)政部門要統(tǒng)籌使用好現(xiàn)有各項(xiàng)涉農(nóng)財(cái)政支持政策試點(diǎn)效果不理想的項(xiàng)目將不再安排資金支持。群"與"美麗田園建設(shè)運(yùn)營創(chuàng)新模式"為一體的中國特色"三農(nóng)"問題全面深化改革試驗(yàn)田。這個(gè)觀點(diǎn)主要從三個(gè)角度進(jìn)行解讀，第一是針對(duì)長期工作生活在城市的市民，田園綜合體可以滿足他們對(duì)安全健康的農(nóng)產(chǎn)品和品質(zhì)化的鄉(xiāng)村體驗(yàn)生活的消費(fèi)需求。第二是生活在本地的農(nóng)村元結(jié)構(gòu)。傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村到田園綜合體的變化經(jīng)過了四大轉(zhuǎn)變，第一個(gè)就是功能的轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，從農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈從生產(chǎn)端向體驗(yàn)端轉(zhuǎn)移。第四個(gè)是價(jià)值的轉(zhuǎn)變，從早期的田拿地攻略!如何以"田園綜合-、哪些地可作為休閑農(nóng)業(yè)用地？在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無形中增加了開發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。農(nóng)業(yè)部等部門《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住2、農(nóng)村集體建設(shè)用地農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使四荒地主要包括依法歸我國農(nóng)民集體使用的"四荒地"、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組2016年中央-號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用"四荒地"(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用"四荒地"發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用-定二、休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制？1、不得占用基地農(nóng)田田有"五不準(zhǔn)"：(1)不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)(3)不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)2(4)不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕(5)不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除因此，在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。2、不得超越土地利用規(guī)劃各地區(qū)國土資源部門都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地；此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)進(jìn)行建設(shè)用地管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)天折。有些人在休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中可能會(huì)使用以下6種方式來規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制:1.用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè)2.以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建4.修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除5.以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳6.用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了"擦邊球"I碰觸了土地使用政策的紅線，從根上將不僅無法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，還隱藏著很大不最合法安全的方法就是通過立項(xiàng)審批，申請建設(shè)用地，這當(dāng)然也是最困難1無址可選也要選有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇地往往獨(dú)此-家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作休閑農(nóng)業(yè)作為-個(gè)舶來詞，許多人對(duì)此并沒有深刻的見解。許多人拿地心之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如了，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì)成為燙手的山芋。做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不能跟著感覺走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，了解土地如何開發(fā)與利用，還要對(duì)未來的發(fā)展有遠(yuǎn)見，尤其是目標(biāo)客戶及將來市場情況的判斷，還要有項(xiàng)目與市場的對(duì)接手段。1采用土地銀行的方式在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)可采用"土地銀行"的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)?；@取土地用于開發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有2、建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進(jìn)行股份合種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的農(nóng)村集