貝殼找房ACN網絡系統(tǒng)打破經紀行業(yè)孤島模式

貝殼找房ACN網絡系統(tǒng)打破經紀行業(yè)孤島模式摘要：2018年4月，貝殼找房正式上線，自6月開始在全國各大城市開始了鋪天蓋地的品牌宣傳，并引發(fā)了業(yè)內對其“裁判員”還是“教練員”的爭執(zhí)。貝殼找房致力于“住”的平臺模式，基于鏈家的基因是磨刀石還是絆腳石，貝殼的ACN網絡系統(tǒng)是否能夠打破經紀行業(yè)各自為戰(zhàn)的割裂局面？本文將我國從經紀行業(yè)的發(fā)展階段，存在的問題及貝殼基于此的展開的動作進行論述。

關鍵詞：經紀行業(yè)貝殼找房平臺建設ACN網絡

眾所周知，互聯(lián)網的平臺模式造就了一批行業(yè)獨角獸，BAT、滴滴、美團等，這些行業(yè)獨角獸覆蓋了衣食行這三個與大眾息息相關的領域，2018年4月，以打造“住”的入口為愿景正式上線的貝殼找房，其企業(yè)定位是以技術驅動的新居住服務平臺，既然要打造一個“住”入口，就需要打破用戶上下游的信息壁壘，讓信息能夠在平臺實現(xiàn)正向循環(huán)。存量房時代已經來臨，國民對于居住品質提升的需求日益增長，新興互聯(lián)網居住服務迎來了風口。

一、走向沒落的傳統(tǒng)經紀作業(yè)模式

普遍認為我國的房產經紀服務是從1998年開始的。1998年7月，國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，40年的福利分房制度至此停止，啟動了住房改革，房產經紀服務伴隨著住房市場化應運而生。20年的時間，我國的房地產市場發(fā)生了翻天覆地的變化，房產經紀服務從最初的二手房交易衍生服務開始走向了產業(yè)化。

傳統(tǒng)的經紀作業(yè)模式是以線下門店為載體，門店大多開在繁華商圈換手率高的小區(qū)門口，甚至一個門臉，一張桌子，幾把椅子，員工就是夫妻兩人就能開起一家中介公司。當然，這種模式下的運營半徑也十分有限，大部分門店只能登記附近幾個小區(qū)的房源，客源也大部分來自于本小區(qū)置換的用戶以及少量外部用戶，處于平時不開單，開單吃一年的狀態(tài)。

傳統(tǒng)作業(yè)模式最大的問題在于信息的不透明，導致了一系列的基本矛盾。貝殼找房的CEO彭永東認為，從市場一線的情況看，新居住需求供給不足的根本原因在于行業(yè)本身的基本矛盾。第一，消費者與服務者之間存在供需矛盾。服務者發(fā)布假房源吸引消費者，消費者無法獲得好的服務體驗；第二，經紀人與經紀人之間是競爭關系。每個經紀人都是信息孤島，經紀人與經紀人之間不存在協(xié)作的關系，經紀人護著手中的房源、客源，生怕被切單，這就導致整個行業(yè)的作業(yè)效率低下；第三，房地產行業(yè)周期導致經紀行業(yè)出現(xiàn)沉淀矛盾。此前中國房地產大致每三年一個周期，兩年增一年降，大量從業(yè)者難以沉淀，經紀人專業(yè)度不高，服務意識差。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領博士長期從事宏觀經濟、房地產和互聯(lián)網產業(yè)研究，他認為，當下正出處房產經紀發(fā)展的關鍵點，要理性審視房產經紀行業(yè)的歷史進化，正視當下經紀行業(yè)仍然存在的問題，探索出一條更加符合居民居住需求，健康協(xié)作的發(fā)展道路。

二、打造“住”的平臺，產品是驅動，更需要規(guī)則保駕護航

貝殼找房是在開放原鏈家網線上系統(tǒng)的資源和能力，總結鏈家多年的線下賦能經驗，聚合資源，并賦能全行業(yè)，覆蓋新房、二手房、租賃、家裝等全方位居住服務。貝殼找房招致的“敵意”是因為它的背景是從鏈家孵化而來，不是所有經紀人和房產公司都愿意加入一個脫胎于競爭對手的平臺。

從房產經紀的服務商轉變?yōu)橐粋€提供居住服務的互聯(lián)網公司，需要企業(yè)基因上的一些根本變革。目前房產經紀行業(yè)的現(xiàn)狀一方面是大型線上端口平臺，通過大量的品牌廣告及線上的效果營銷，提供大量的流量資源，為購買端口的經紀人提供客戶資源，盈利模式主要靠經紀人租賃端口的費用。這種平臺模式運營模式成熟，無需投入大量的人力成本，但是對經紀人沒有管理權，也無法形成房源線下成交的交易閉環(huán)。另一方面是大量的實體門店，大多數(shù)還是中小中介門店，行業(yè)內沒有統(tǒng)一的服務標準和規(guī)則，惡性競爭屢見不鮮，作業(yè)效率低，盈利主要收取交易傭金。而要打造平臺，就必須要將線上線下進行打通，串聯(lián)整個房產交易環(huán)節(jié)，不僅僅是需要產品的驅動，更需要規(guī)則的制衡。

三、“住”的開放平臺不是互聯(lián)網化的房產經紀公司

楊現(xiàn)領把20年我國的房產經紀行業(yè)發(fā)展總結為兩大階段。第一階段是從1998年國家取消福利分房開始，經歷了野蠻生長的1.0時代，已經過渡到被互聯(lián)網加持的2.0信息化階段，服務者與消費者信息不對稱的情況大大緩解，行業(yè)的規(guī)范程度得到大幅提升。

在他看來，2.0階段之后，我國開始邁向品質居住時代，已經上升到“新居住”階段。在這一階段，消費者注重品質住房、品質租賃、品質交易、品質服務四個維度。

楊現(xiàn)領認為，品質住房指的是未來開發(fā)商的產品需要根據用戶的不同需求進行定制化生產，在房屋節(jié)能、環(huán)保、智能等方面去滿足美好生活的需求；品質租賃需求政府和市場能夠為不同的人群提供不同的租賃產品，床位、合租、整租等。同時，需要提供配套的服務，這樣才能使得租賃成為一種生活方式；品質交易是指在房屋交易的流通過程中，買賣雙方可以得到專業(yè)的線下服務，可以通過線上獲取更多真實、豐富的內容，能夠協(xié)助進行決策，提升購房效率，讓房屋買賣不再難；品質服務這一層意味著圍繞房屋交易、租賃以及房屋資產管理會出現(xiàn)一批職業(yè)化經紀人、房屋管家，可以實現(xiàn)從業(yè)者和消費者的良性互動。

“新居住”時代對四個品質的需求，就要求房產經紀行業(yè)從各自為戰(zhàn)彼此割裂的現(xiàn)狀進化到發(fā)展更為良性、服務更優(yōu)質的3.0階段。在“住”的行業(yè)領域里，能夠承擔這一任務的還沒有一個真正意義上的成熟平臺。新平臺的整體發(fā)展模式本質上不是流量帶動服務，要以技術驅動服務，而不是簡單的互聯(lián)網化的房產經紀公司。

四、貝殼模式要從產品到生態(tài)

貝殼找房平臺的理想生態(tài)是在全新的居住生態(tài)中，消費者獲得優(yōu)質的找房體驗，房屋更有“家”的體驗，專業(yè)優(yōu)質經紀人和更多提供“住”服務的品牌都能夠得到更好的發(fā)展，從而能夠拉動產業(yè)的升級。

由鏈家網升級而來的貝殼網，鏈家“樓盤字典”的數(shù)據庫，是建立在“真實存在，真實在售，真實價格，真實圖片”的“真房源”標準建立的，貝殼找房要做平臺，這個數(shù)據庫就要開放為真房源數(shù)據庫。此外，傳統(tǒng)的字段類的房源描述已經不再符合互聯(lián)網發(fā)展下客戶對于看房源更直觀的需求，除了圖片的要求之外，對于動態(tài)的實景展現(xiàn)，更貼近實物的展現(xiàn)方式也成為平臺網站需要進行技術產品迭代的刺激點。

貝殼找房平臺模式需要建立基于高質量房源信息的經紀人合作網絡，通過分工合作的方式，提升服務質量和工作效率。同時，利用技術描摹用戶畫像，把房、客、經紀人進行交互匹配。這種平臺生態(tài)，不能單純停留在原來的流量和營銷的層面上。

五、ACN經紀人的合作網絡

ACN網絡（AgentCooperationNetwork），并不是隨著貝殼找房的誕生才出現(xiàn)，早在2014年，鏈家在自己企業(yè)內部就開始使用這一網絡模式。ACN合作網絡核心在于把整個服務鏈條細化，然后根據經紀人在各個環(huán)節(jié)的貢獻率進行分傭，從而使分傭機制趨于均等化。在一單交易中，有“房源錄入人”、“房源維護人”、“委托備件人”、“房源鑰匙人”、“房源實勘人”、“客源轉介紹”和“客源成交人”等角色，合作網絡中的經紀人可以通過任一個環(huán)節(jié)的貢獻最終獲得收益。

貝殼自主研發(fā)A+系統(tǒng)，把房屋交易中大部分流程實現(xiàn)線上化，房源錄入、維護、約看等諸多功能都可線上完成，簽約環(huán)節(jié)也實現(xiàn)了電子化，大描摹精準用戶畫像，經紀人可據此為用戶精準匹配優(yōu)質房源，大幅提升經紀人作業(yè)服務效率。A+系統(tǒng)將樓盤字典關于房的數(shù)據、HER人事系統(tǒng)關于人的數(shù)據、CRM客戶資源管理關于