貝殼找房ACN網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)打破經(jīng)紀(jì)行業(yè)孤島模式

貝殼找房ACN網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)打破經(jīng)紀(jì)行業(yè)孤島模式摘要：2018年4月，貝殼找房正式上線，自6月開始在全國各大城市開始了鋪天蓋地的品牌宣傳，并引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)其“裁判員”還是“教練員”的爭執(zhí)。貝殼找房致力于“住”的平臺(tái)模式，基于鏈家的基因是磨刀石還是絆腳石，貝殼的ACN網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是否能夠打破經(jīng)紀(jì)行業(yè)各自為戰(zhàn)的割裂局面？本文將我國從經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展階段，存在的問題及貝殼基于此的展開的動(dòng)作進(jìn)行論述。

關(guān)鍵詞：經(jīng)紀(jì)行業(yè)貝殼找房平臺(tái)建設(shè)ACN網(wǎng)絡(luò)

眾所周知，互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)模式造就了一批行業(yè)獨(dú)角獸，BAT、滴滴、美團(tuán)等，這些行業(yè)獨(dú)角獸覆蓋了衣食行這三個(gè)與大眾息息相關(guān)的領(lǐng)域，2018年4月，以打造“住”的入口為愿景正式上線的貝殼找房，其企業(yè)定位是以技術(shù)驅(qū)動(dòng)的新居住服務(wù)平臺(tái)，既然要打造一個(gè)“住”入口，就需要打破用戶上下游的信息壁壘，讓信息能夠在平臺(tái)實(shí)現(xiàn)正向循環(huán)。存量房時(shí)代已經(jīng)來臨，國民對(duì)于居住品質(zhì)提升的需求日益增長，新興互聯(lián)網(wǎng)居住服務(wù)迎來了風(fēng)口。

一、走向沒落的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)作業(yè)模式

普遍認(rèn)為我國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是從1998年開始的。1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，40年的福利分房制度至此停止，啟動(dòng)了住房改革，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)伴隨著住房市場化應(yīng)運(yùn)而生。20年的時(shí)間，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從最初的二手房交易衍生服務(wù)開始走向了產(chǎn)業(yè)化。

傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)作業(yè)模式是以線下門店為載體，門店大多開在繁華商圈換手率高的小區(qū)門口，甚至一個(gè)門臉，一張桌子，幾把椅子，員工就是夫妻兩人就能開起一家中介公司。當(dāng)然，這種模式下的運(yùn)營半徑也十分有限，大部分門店只能登記附近幾個(gè)小區(qū)的房源，客源也大部分來自于本小區(qū)置換的用戶以及少量外部用戶，處于平時(shí)不開單，開單吃一年的狀態(tài)。

傳統(tǒng)作業(yè)模式最大的問題在于信息的不透明，導(dǎo)致了一系列的基本矛盾。貝殼找房的CEO彭永東認(rèn)為，從市場一線的情況看，新居住需求供給不足的根本原因在于行業(yè)本身的基本矛盾。第一，消費(fèi)者與服務(wù)者之間存在供需矛盾。服務(wù)者發(fā)布假房源吸引消費(fèi)者，消費(fèi)者無法獲得好的服務(wù)體驗(yàn)；第二，經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)人之間是競爭關(guān)系。每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都是信息孤島，經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)人之間不存在協(xié)作的關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人護(hù)著手中的房源、客源，生怕被切單，這就導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的作業(yè)效率低下；第三，房地產(chǎn)行業(yè)周期導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)沉淀矛盾。此前中國房地產(chǎn)大致每三年一個(gè)周期，兩年增一年降，大量從業(yè)者難以沉淀，經(jīng)紀(jì)人專業(yè)度不高，服務(wù)意識(shí)差。

貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)博士長期從事宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究，他認(rèn)為，當(dāng)下正出處房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)，要理性審視房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的歷史進(jìn)化，正視當(dāng)下經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍然存在的問題，探索出一條更加符合居民居住需求，健康協(xié)作的發(fā)展道路。

二、打造“住”的平臺(tái)，產(chǎn)品是驅(qū)動(dòng)，更需要規(guī)則保駕護(hù)航

貝殼找房是在開放原鏈家網(wǎng)線上系統(tǒng)的資源和能力，總結(jié)鏈家多年的線下賦能經(jīng)驗(yàn)，聚合資源，并賦能全行業(yè)，覆蓋新房、二手房、租賃、家裝等全方位居住服務(wù)。貝殼找房招致的“敵意”是因?yàn)樗谋尘笆菑逆溂曳趸鴣?，不是所有?jīng)紀(jì)人和房產(chǎn)公司都愿意加入一個(gè)脫胎于競爭對(duì)手的平臺(tái)。

從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)商轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)提供居住服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)公司，需要企業(yè)基因上的一些根本變革。目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀一方面是大型線上端口平臺(tái)，通過大量的品牌廣告及線上的效果營銷，提供大量的流量資源，為購買端口的經(jīng)紀(jì)人提供客戶資源，盈利模式主要靠經(jīng)紀(jì)人租賃端口的費(fèi)用。這種平臺(tái)模式運(yùn)營模式成熟，無需投入大量的人力成本，但是對(duì)經(jīng)紀(jì)人沒有管理權(quán)，也無法形成房源線下成交的交易閉環(huán)。另一方面是大量的實(shí)體門店，大多數(shù)還是中小中介門店，行業(yè)內(nèi)沒有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，惡性競爭屢見不鮮，作業(yè)效率低，盈利主要收取交易傭金。而要打造平臺(tái)，就必須要將線上線下進(jìn)行打通，串聯(lián)整個(gè)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，不僅僅是需要產(chǎn)品的驅(qū)動(dòng)，更需要規(guī)則的制衡。

三、“住”的開放平臺(tái)不是互聯(lián)網(wǎng)化的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

楊現(xiàn)領(lǐng)把20年我國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展總結(jié)為兩大階段。第一階段是從1998年國家取消福利分房開始，經(jīng)歷了野蠻生長的1.0時(shí)代，已經(jīng)過渡到被互聯(lián)網(wǎng)加持的2.0信息化階段，服務(wù)者與消費(fèi)者信息不對(duì)稱的情況大大緩解，行業(yè)的規(guī)范程度得到大幅提升。

在他看來，2.0階段之后，我國開始邁向品質(zhì)居住時(shí)代，已經(jīng)上升到“新居住”階段。在這一階段，消費(fèi)者注重品質(zhì)住房、品質(zhì)租賃、品質(zhì)交易、品質(zhì)服務(wù)四個(gè)維度。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，品質(zhì)住房指的是未來開發(fā)商的產(chǎn)品需要根據(jù)用戶的不同需求進(jìn)行定制化生產(chǎn)，在房屋節(jié)能、環(huán)保、智能等方面去滿足美好生活的需求；品質(zhì)租賃需求政府和市場能夠?yàn)椴煌娜巳禾峁┎煌淖赓U產(chǎn)品，床位、合租、整租等。同時(shí)，需要提供配套的服務(wù)，這樣才能使得租賃成為一種生活方式；品質(zhì)交易是指在房屋交易的流通過程中，買賣雙方可以得到專業(yè)的線下服務(wù)，可以通過線上獲取更多真實(shí)、豐富的內(nèi)容，能夠協(xié)助進(jìn)行決策，提升購房效率，讓房屋買賣不再難；品質(zhì)服務(wù)這一層意味著圍繞房屋交易、租賃以及房屋資產(chǎn)管理會(huì)出現(xiàn)一批職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人、房屋管家，可以實(shí)現(xiàn)從業(yè)者和消費(fèi)者的良性互動(dòng)。

“新居住”時(shí)代對(duì)四個(gè)品質(zhì)的需求，就要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從各自為戰(zhàn)彼此割裂的現(xiàn)狀進(jìn)化到發(fā)展更為良性、服務(wù)更優(yōu)質(zhì)的3.0階段。在“住”的行業(yè)領(lǐng)域里，能夠承擔(dān)這一任務(wù)的還沒有一個(gè)真正意義上的成熟平臺(tái)。新平臺(tái)的整體發(fā)展模式本質(zhì)上不是流量帶動(dòng)服務(wù)，要以技術(shù)驅(qū)動(dòng)服務(wù)，而不是簡單的互聯(lián)網(wǎng)化的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

四、貝殼模式要從產(chǎn)品到生態(tài)

貝殼找房平臺(tái)的理想生態(tài)是在全新的居住生態(tài)中，消費(fèi)者獲得優(yōu)質(zhì)的找房體驗(yàn)，房屋更有“家”的體驗(yàn)，專業(yè)優(yōu)質(zhì)經(jīng)紀(jì)人和更多提供“住”服務(wù)的品牌都能夠得到更好的發(fā)展，從而能夠拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。

由鏈家網(wǎng)升級(jí)而來的貝殼網(wǎng)，鏈家“樓盤字典”的數(shù)據(jù)庫，是建立在“真實(shí)存在，真實(shí)在售，真實(shí)價(jià)格，真實(shí)圖片”的“真房源”標(biāo)準(zhǔn)建立的，貝殼找房要做平臺(tái)，這個(gè)數(shù)據(jù)庫就要開放為真房源數(shù)據(jù)庫。此外，傳統(tǒng)的字段類的房源描述已經(jīng)不再符合互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展下客戶對(duì)于看房源更直觀的需求，除了圖片的要求之外，對(duì)于動(dòng)態(tài)的實(shí)景展現(xiàn)，更貼近實(shí)物的展現(xiàn)方式也成為平臺(tái)網(wǎng)站需要進(jìn)行技術(shù)產(chǎn)品迭代的刺激點(diǎn)。

貝殼找房平臺(tái)模式需要建立基于高質(zhì)量房源信息的經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，通過分工合作的方式，提升服務(wù)質(zhì)量和工作效率。同時(shí)，利用技術(shù)描摹用戶畫像，把房、客、經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行交互匹配。這種平臺(tái)生態(tài)，不能單純停留在原來的流量和營銷的層面上。

五、ACN經(jīng)紀(jì)人的合作網(wǎng)絡(luò)

ACN網(wǎng)絡(luò)（AgentCooperationNetwork），并不是隨著貝殼找房的誕生才出現(xiàn)，早在2014年，鏈家在自己企業(yè)內(nèi)部就開始使用這一網(wǎng)絡(luò)模式。ACN合作網(wǎng)絡(luò)核心在于把整個(gè)服務(wù)鏈條細(xì)化，然后根據(jù)經(jīng)紀(jì)人在各個(gè)環(huán)節(jié)的貢獻(xiàn)率進(jìn)行分傭，從而使分傭機(jī)制趨于均等化。在一單交易中，有“房源錄入人”、“房源維護(hù)人”、“委托備件人”、“房源鑰匙人”、“房源實(shí)勘人”、“客源轉(zhuǎn)介紹”和“客源成交人”等角色，合作網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)紀(jì)人可以通過任一個(gè)環(huán)節(jié)的貢獻(xiàn)最終獲得收益。

貝殼自主研發(fā)A+系統(tǒng)，把房屋交易中大部分流程實(shí)現(xiàn)線上化，房源錄入、維護(hù)、約看等諸多功能都可線上完成，簽約環(huán)節(jié)也實(shí)現(xiàn)了電子化，大描摹精準(zhǔn)用戶畫像，經(jīng)紀(jì)人可據(jù)此為用戶精準(zhǔn)匹配優(yōu)質(zhì)房源，大幅提升經(jīng)紀(jì)人作業(yè)服務(wù)效率。A+系統(tǒng)將樓盤字典關(guān)于房的數(shù)據(jù)、HER人事系統(tǒng)關(guān)于人的數(shù)據(jù)、CRM客戶資源管理關(guān)于