泰興項目的市場調研報告

PAGEPAGE12泰興項目房地產市場調研報告 項目(地塊)基本情況 項目投資的宏觀分析 本項目環(huán)境分析 本項目的總體研判

一、項目(地塊)基本情況1、項目位置本項目位于泰興市城東新區(qū)的南部區(qū)域，項目地塊西面緊靠南北向的濟川南路，路對面是部分安置房和建筑密度較高的原住民宅地；北接華清園項目，該項目已進入銷售尾盤階段；南鄰泰興南三環(huán)路，一路之隔是未開發(fā)的1500畝土地（農田）；東臨原住民宅地。本項目距離泰興老城區(qū)中心約3.5公里。2、用地規(guī)模本項目地塊劃分為兩塊地塊，兩塊地塊的總建設用地面積約為350畝，其中北地塊約為200畝，南地塊為150畝,容積率≤3.0。（兩地塊是否一起掛牌還未確定，政府在等待意向性投資者的拿地意愿）3、地塊現(xiàn)狀地塊為成片農地，有少量宅基地，據(jù)了解，政府將負責動拆遷工作，地塊將以凈地形式掛牌出讓。4、土地信息（1）依據(jù)我們調查的，截止目前為止，泰興今年（2011年）還未掛牌出讓一副土地。（2）本項目地塊依據(jù)現(xiàn)有的調查顯示已取得政府正式性的文件，并列入政府的2011年度計劃當中。依據(jù)地方國土局人士的說法，政府已經準備在2011年8月將項目地塊掛牌出讓。（3）據(jù)政府相關人士述說，該地塊可能的掛牌樓板價約為2000元/平米，競拍樓板價有望沖到3000元/平米，目前已有2家開發(fā)商對該地塊有意向。5、主要技術經濟指標目前只提供了紅線圖，具體地塊技術經濟指標還未給予。二、項目投資的宏觀分析1、泰興市城市背景泰興市，位于長江之濱、地處蘇中平原，位于長江下游北岸、江蘇沿江開發(fā)的中心位置，東接如皋市，南界靖江市，西瀕長江，與揚中、武進兩市隔江相望；北鄰姜堰市，東北與海安縣接壤，西北與泰州市高港區(qū)毗連。全市總面積1252.61平方公里,總人口128萬。自南唐升元元年建縣以來，迄今已有1000多年的歷史。泰興是著名的銀杏之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)、建筑之鄉(xiāng)，素以教育發(fā)達、文化積淀深厚聞名于外。已連續(xù)6年進入全國縣域經濟基本競爭力百強縣（市）行列。在區(qū)域經濟快速發(fā)展的同時，泰興市城市建設也取得了一定的成效。近年來，先后改造舊城區(qū)1.2平方公里，建設新城區(qū)3.25平方公里。目前，泰興建成區(qū)面積已達25平方公里，總人口26萬。今年將加快新區(qū)三、四期工程建設（本項目在四期工程范圍內）。全市交通便捷，寧通高速、鹽廣高速、寧靖鹽高速和新長鐵路以及泰常、江平線等一級公路相繼投入使用，形成了泰興與上海、蘇州、南京、南通、泰州、揚州等大中城市的快速交通，從泰興出發(fā)，兩小時左右可到達上海浦東國際機場、虹橋機場及南京祿口國際機場。此外，長江為泰興提供了得天獨厚的水運優(yōu)勢，長江岸線達24.8公里，長江及如泰運河、兩泰官河等構成了發(fā)達的水上運輸網(wǎng)絡。2、泰興市城市總體規(guī)劃（2005—2020年）（1）將城市東部打造成為泰興市副中心。（2）將如泰運河進行整體整治，河道修整，兩岸進行大面積的綠化。（3）將城區(qū)的西部、西北部、東北部建設成為集中的工業(yè)、制造業(yè)的基地。（4）在北二環(huán)路和江平路交叉路口、北二環(huán)路和濟川路交叉路口兩塊地段建設成為兩個大面積的生產批發(fā)市場（木材、建材、器材等等）。（5）西三環(huán)路、南三環(huán)路、東三環(huán)路及如泰運河組成的一個長方形城區(qū)板塊內不設工業(yè)用地，將各個工業(yè)區(qū)和制造業(yè)區(qū)的居民全部集中到城區(qū)里面來進行生活，加大城市建設。3、泰興市城區(qū)功能定位及規(guī)模優(yōu)先發(fā)展中心城市，加快建設東部新區(qū)，完善提高主城區(qū)，重點改造北部地區(qū)，全面提升市區(qū)的綜合實力與區(qū)域地位。將城區(qū)的周邊區(qū)域納入城市總體規(guī)劃，以主城區(qū)為核心，大力培育主城區(qū)外圍的城鎮(zhèn)組團，提高城市可持續(xù)發(fā)展的能力。主城區(qū)——市域中心?，F(xiàn)期規(guī)劃面積26平方公里，人口規(guī)模25萬人。遠期規(guī)劃控制范圍：南到南三環(huán)，北到北二環(huán)以北1公里，東到東三環(huán)，西到泰常路。規(guī)劃建設用地面積35平方公里，人口規(guī)模35萬人。合理規(guī)劃城區(qū)各功能分區(qū)，現(xiàn)期加快城市東部新區(qū)建設，形成東部城市以發(fā)展服務業(yè)為主，西部、北部以發(fā)展制造業(yè)為主的格局，與中國精細化工（泰興）開發(fā)園區(qū)呼應發(fā)展，遠期與市經濟開發(fā)區(qū)融為一體，建成中等規(guī)模濱江工貿城市和沿江城市密集帶重要的節(jié)點城市，以此提升泰興在江蘇長江經濟帶中的地位。4、泰興市經濟運行情況通過多方查找，收集到了泰興市及相鄰的靖江市近兩年的經濟發(fā)展統(tǒng)計數(shù)據(jù)，它將最真實且直接地反應泰興地區(qū)的經濟可持續(xù)發(fā)展、消費市場需求以及購買力。國民經濟數(shù)據(jù)對比表經濟指標泰興靖江年份2009201020092010GDP（億元）333384364436人均GDP（元）27892349005470065564財政收入（億元）50706890城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）16425198001952021904農民人均純收入78559505869010242以上數(shù)據(jù)顯示，泰興市2009-2010年經濟增長速度加快，均高于全國增長率，略高于江蘇省增長率，分析泰興市近年來在經濟建設方面的良好表現(xiàn)，其既有外因亦有內因：首先，江蘇省的總體經濟發(fā)展一直持續(xù)快速，2009年全省經濟總量位居全國第三，與廣東、山東共同邁進2萬億俱樂部。蘇南的蘇錫常地區(qū)是全國外資投資最多的地區(qū)，三地經濟總量占全省近一半。泰興與蘇錫常地區(qū)僅一江之隔，在蘇錫常地區(qū)經濟發(fā)展日趨成熟與飽和時，擁有地利優(yōu)勢的泰興近水樓臺占得先機（與無錫江陰僅一橋之隔的靖江在此方面表現(xiàn)得更加明顯）；第二，泰興除與蘇南地區(qū)距離近，容易受到輻射帶動外，泰興得天獨厚的地理優(yōu)勢、交通條件在經濟發(fā)展中起到巨大作用。蘇錫常都市圈100公里半徑帶動泰興、南京都市圈150公里半徑輻射泰興、上海都市圈200公里半徑影響泰興。寧通、廣靖、寧靖鹽三條高速路、沿江高等級公路連接泰興與全省各地，隴海、京滬線貫穿南北；24.8公里長江岸線中有6公里深水岸線，連結泰運河、兩泰官河等構成發(fā)達的水運網(wǎng)絡；兩小時到達浦東、虹僑、祿口三大機場，一小時內可達南通、無錫、常州等國內民航機場，立體多樣的交通網(wǎng)絡令泰興四通八達；第三，泰興較好的工業(yè)底蘊，以及學習了蘇南地區(qū)更為開放的投資環(huán)境，聯(lián)結蘇南形成產業(yè)配套聯(lián)動，都使泰興更快步上發(fā)展的快車道；第四，泰興素有“教育之鄉(xiāng)”的美稱，當?shù)氐难笏贾袑W，是全國最好的50所中學之一，為全國各重點高校輸送大量人才；泰興中學與黃橋中學，是江蘇省教育廳直屬中學；此外在泰興城區(qū)還到處可見學校的蹤影，當?shù)刈x書尉然成風。良好的教育環(huán)境使泰興地區(qū)的大學升學率極高，人才的培養(yǎng)又為地區(qū)的發(fā)展提供源源不斷的新鮮動力。從另一方面來看，相對于緊鄰靖江市，泰興的各項經濟指標以及增長率都有一定差距，地利優(yōu)勢是靖江市經濟指標好于泰興市的重要原因，前面我們已闡述了蘇錫常地區(qū)經濟對周邊縣市的影響，靖江與江陰一江之隔，而泰興市到江陰約有30公里距離。5、泰興市房地產發(fā)展情況由于泰興市尚屬縣級市，房地產發(fā)展較晚，數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與資料的健全也相對不夠完善，因此我們在短時間內數(shù)據(jù)收集有限。但從現(xiàn)有資料以及各方了解，仍能在歷年的房地產開發(fā)演進中，看出泰興市的房產發(fā)展趨勢。泰興市真正的房地產行業(yè)發(fā)展應該是從1999年開始。在這之后的2000至2002年都有快速的增長量以及較高的投資量。到了2003年，投資額急劇下滑了35.01%，這是自房地產大發(fā)展以來一次巨大的降幅，其背后的原因可能有這幾點：市中心城區(qū)可供開發(fā)的土地稀缺，政府在2003年啟動城東新區(qū)的開發(fā)等等。到了2004年投資總量暴漲154.54%，城東新區(qū)大開發(fā)成為拉動的關鍵。在經過2004年瘋漲后，隨后幾年漲幅有所下降，這主要是基數(shù)過高漲幅不明顯，但總量卻是可喜的。近二年來，泰興城區(qū)用于房地產開發(fā)土地總量從前幾年平均每年600畝猛增到每年1500畝左右，開工面積也大幅上漲，土地市場較為火熱，房屋需求量也隨之帶動。房屋銷售價格極具上升，住宅平均交易價格從原先3000-4000元/平方米上升到目前的7000-9000元/平方米，房價增長2倍左右。另外，從目前在售樓盤（4個）情況分析，泰興樓市需求旺盛，尤其是隨著近年來泰興城建和新區(qū)建設的加速，外地開發(fā)企業(yè)的加入，提升了泰興城市投資價值的同時也挖掘出了許多居民本地置業(yè)的欲求，加上居民收入的逐步提高、城鎮(zhèn)人口基數(shù)較大等原因，城市總體市場需求空間可以說是比較樂觀。泰興市政府所提出的“重點向東”的規(guī)劃理念已得充分體現(xiàn)。隨著泰興市人民政府正式搬遷于泰興市東部新城區(qū)，在新城主干道中興大道及市府新址周圍出現(xiàn)了一批較具規(guī)模，功能齊備，規(guī)劃合理的購物、酒店及休閑娛樂的商業(yè)項目，一個新興的CBD區(qū)已初現(xiàn)身姿。作為一個經濟高速發(fā)展城市的核心價值區(qū)域，新城區(qū)的道路交通、商業(yè)網(wǎng)點及相關的市政配套也得到了進一步發(fā)展，對于整個泰興房地產市場來講，在“跟著配套買房，跟著規(guī)劃買房”理念的指導下東部新城區(qū)的房地產項目，尤其在新區(qū)南至南二環(huán)、北至如泰運河、東至東三環(huán)區(qū)域內，已得到了市場和客戶的認可。本項目地塊位于南三環(huán)內，地理位置雖然處于目前新區(qū)核心區(qū)域邊緣（城東新區(qū)4期開發(fā)區(qū)域），但從總體城市發(fā)展來說，具有一定的地段價值和投資升值空間。6、本項目投資的宏觀環(huán)境研判雖然泰興市與蘇常錫地區(qū)，甚至與靖江市相比，無論從地理位置、經濟實力、房地產發(fā)展成熟度等方面來說，都有一定差距。但泰興市經濟發(fā)展仍保持較高增長速度、城市化發(fā)展成效明顯、人均收入也在不斷提高，在整個江蘇發(fā)展北擴的環(huán)境下，泰興相對于其他蘇中、蘇北地區(qū)同級別城市中，具有較高的發(fā)展?jié)摿透偁幜?。泰興市房地產在近兩年得到迅速發(fā)展，商品房價格翻番，區(qū)域市場需求也顯現(xiàn)出較旺盛狀態(tài)，這為本項目提供了較好的投資環(huán)境。本項目位于城東新區(qū)開發(fā)區(qū)域內，且新區(qū)開發(fā)初具規(guī)模，開發(fā)區(qū)域已大于待開發(fā)區(qū)域；另外，相關交通道路、生活購物、教育、醫(yī)療等配套都以基本形成，因此從城市化發(fā)展趨勢來看，本項目具有一定的地段潛在價值。三、本項目分析1、區(qū)位價值分析四期建設區(qū)四期建設區(qū)本案地塊位于泰興市城東新區(qū)，南二環(huán)以外，新區(qū)四期規(guī)劃范圍。此地塊北側2公里內有泰興市十分著名的洋思中學、第三中學、檢察院、國土局以及近年來新上市的多個商品房項目。在此值得一提的是，從實地走訪了解到，城東新區(qū)四期范圍在09年來一直延后建設狀態(tài)（建設到三期范圍后），政府近兩年的發(fā)展重心向北移，今年才重新轉移到對新區(qū)四期范圍的開發(fā)建設，也就是說本案在不短的一段時間里，將成為城市的最南端，長期受到周邊都為農民宅基地影響，本案的推廣難度將會有所加大。（從側面了解，本項目周邊部分地塊開發(fā)到目前為止都沒有具體的計劃時間表，主要原因還是周邊農民宅基地密度較高，動遷成本較高所致。）2、交通狀況方向道路道路屬性備注東至學院路屬延伸段，未建成本項目東面緊鄰農民宅基地，未來動向還不明朗西至濟川南路主干道連結本項目與新老城區(qū)，道路狀況及綠化良好。南至南三環(huán)外環(huán)線南三環(huán)是泰興市近20年城市發(fā)展規(guī)劃的最南端，再向南是城鄉(xiāng)結合部北至惠澤路非主干道目前道路未修整。一路之隔為華清園商品房項目，泰興中學與之北側相鄰。本案地塊周邊交通工具本案所在位置目前尚未有公交車到達，可選擇的公共出行工具僅有的士、人力車等，但根據(jù)實地了解，周邊有安置房項目2個、學校1個、即將竣工商品房項目1個，將來區(qū)域出行需求明顯，因此，在此設立公交站點不會等太長時間。3、配套環(huán)境本項目周邊除了泰興第三中學外，相關配套設施相對缺失，但因項目地處城東新區(qū)范圍內，而新區(qū)建成區(qū)也只有約4平方公里，因此項目與新區(qū)核心區(qū)距離相差不遠（約2公里），隨著城市化不斷深化，其空間距離會逐漸縮短。新區(qū)基本配套設施匯總表項目具體情況教育泰興國際英特學校、洋思中學、第三高級中學、濟川小學、揚州大學泰興校區(qū)、新東方學校醫(yī)療尚空缺大型醫(yī)療設施商業(yè)、公建大潤發(fā)商場及大型娛樂休閑場所、上城商務酒店、豪庭大酒店（建設中）、銀杏公園金融、郵政、通訊農行、中行、工行政府職能部分市政府、檢察院、國土局、教育局、廣播電視局、供電指揮中心、法院4、地塊優(yōu)劣分析優(yōu)勢城東新區(qū)自2003年泰興市政府花大力氣啟動并建設至今，已被泰興市民廣泛接受，在大區(qū)位上易得到認同；項目地塊方正，易于規(guī)劃布局，平坦的地勢也有利于降低開發(fā)成本；項目在城東新區(qū)待開發(fā)區(qū)域中，地理位置相對靠近市中心區(qū)域，在政府大力發(fā)展南部區(qū)域的前提下，本項目將有可能形成未來競爭的地段優(yōu)勢；劣勢本項目地塊政府方面規(guī)劃要求容積率有可能在2.5-3.0之間，這將對規(guī)劃更優(yōu)質更豐富的產品線起到限制作用，降低了本項目的市場市場競爭力（在泰興房地產同質化嚴重，過多集中于中低層次競爭的局面下）；本案地塊在城東新區(qū)的區(qū)位來看，由于四期范圍建設進度較慢，本地塊被推到邊緣。5、本項目可塑產品的市場價格目前泰興商品住宅項目在售有4個，即將上市的項目有2個，產品類型相對比較豐富，我們以在售項目為基本依據(jù)，根據(jù)具體市場情況，將各類產品根據(jù)地段不同，得出以下具體的市場價格：地段高層、小高層普通多層疊加、聯(lián)排產品老城區(qū)、新區(qū)核心區(qū)8000-90008000-9000——內環(huán)周邊7000-80007000-80009000-9500外環(huán)周邊650