邯鄲某商城項(xiàng)目營(yíng)銷思路溝通

邯鄲某商城工程營(yíng)銷推廣整合思路****經(jīng)紀(jì)公司2021年7月目錄ContentsPART1—工程營(yíng)銷現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析PART2—市場(chǎng)定位及推廣策略調(diào)整PART3—營(yíng)銷策略調(diào)整第一局部本案營(yíng)銷現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析Locate

……【工程營(yíng)銷現(xiàn)狀】概況：總用地13畝，總建筑面積2萬平方米，主體地上5層、地下一層全部為商業(yè)。推售量：負(fù)一——地上四層，對(duì)外銷售，總637套；地上五層，開發(fā)商持有已去化量：160套，剩余477套銷售均價(jià)：6500元/平米剩余房源合同額：8000萬營(yíng)銷情況：工程10年春節(jié)入市銷售至今，近6個(gè)月時(shí)間，去化160套主要營(yíng)銷推廣形式：派單：自2021年1—7月份，共派單35萬份，派單對(duì)象：縣鄉(xiāng)商戶、企事業(yè)單位等電視飛播：從1月份開始現(xiàn)到訪及成交比例：每天到訪3—4組，成交比例4：1銷售政策：均價(jià)：6500元付款方式：一次性優(yōu)惠6%〔春節(jié)前優(yōu)惠10%〕，貸款優(yōu)惠4%，分期所占比例忽略投資回報(bào)：前三年按總房款的7%、8%、9%返租，即按24%一次性沖抵房款第4—6年每年按10%返租，即返租30%前六年返租總計(jì)54%投資客戶與自用客戶比例：2：1招商：方案9月份開始招商【工程營(yíng)銷現(xiàn)狀】營(yíng)銷問題：實(shí)際到訪率低〔3-4批〕、成交量低〔30套左右/月〕營(yíng)銷方案：2021年12月底去化到80%以上〔即382套，每月去化64套〕營(yíng)銷任務(wù)：如何使現(xiàn)有成交量翻一倍，到達(dá)64套/月以上業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層萬聯(lián)商城金世紀(jì)廣場(chǎng)-1鞋類、布匹超市1精品服裝、精品鞋類、黃金珠寶、化妝品黃金珠寶、化妝品、休閑品牌、鐘表區(qū)、小家電、通訊器材2女裝、內(nèi)衣、童裝女鞋系列、精品男裝、品牌男裝3男裝、運(yùn)動(dòng)裝、休閑裝、家紡精品女裝、品牌女裝4箱包、飾品、百貨、小家電、手機(jī)通訊內(nèi)衣區(qū)、童裝區(qū)、箱包皮具、小商品、羽絨服賣場(chǎng)、床上用品5時(shí)尚逛吧、淘寶城、自由30、快餐、配餐、休閑、娛樂休閑、娛樂、餐飲【競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境】【競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境】經(jīng)過對(duì)金世紀(jì)與本案綜合比照，兩工程的賣點(diǎn)及亮點(diǎn)梳理：金世紀(jì)廣場(chǎng)：地段好，位于新老城區(qū)銜接區(qū)域，便于兼顧整體市場(chǎng)交通暢通，緊鄰鄴都大街和建安路兩條城市主干道商業(yè)形式新穎，商業(yè)步行內(nèi)街形式〔其實(shí)是類百貨〕業(yè)態(tài)劃分、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)較科學(xué)萬聯(lián)商城：地段好，位于臨漳縣城老商業(yè)中心，周邊商鋪遍布，商業(yè)氣氛較濃工程進(jìn)度，即將封頂，現(xiàn)房；開業(yè)時(shí)間：方案年底投資回報(bào)，給投資客戶及商戶信心使用率高、公攤小、套價(jià)低我們有什么優(yōu)勢(shì)？【我們的核心賣點(diǎn)梳理】1、位于老商業(yè)區(qū)核心位置，商業(yè)價(jià)值寸土寸金2、單鋪面積適中〔集中在19—25㎡〕，套價(jià)低，投資門檻低3、穩(wěn)定的投資回報(bào)，3年不滿意回購政策，投資有保障4、使用率高，公攤小〔本案35%，金世紀(jì)45%〕5、現(xiàn)鋪銷售，年底開業(yè)，早買早回報(bào)〔相對(duì)金世紀(jì)說的〕第二局部市場(chǎng)定位及推廣策略調(diào)整Locate

……【推廣目的及任務(wù)】推廣目的：吸引目標(biāo)客群關(guān)注，增加工程知名度和美譽(yù)度，增強(qiáng)客戶購置信心推廣任務(wù)：吸引客戶到訪【推廣現(xiàn)狀】【前階段推廣存在問題】經(jīng)過我司對(duì)臨漳商業(yè)市場(chǎng)、競(jìng)品市場(chǎng)調(diào)研，以及通過與甲方溝通，惹目認(rèn)為，當(dāng)前本案在包裝推廣工作中存在一系列問題，嚴(yán)重影響客戶到訪：工程自身推廣定位模糊、混亂，無鮮明的、獨(dú)立于其他工程之外的推廣定位；宣傳物料從文字到設(shè)計(jì)存在問題，文案方面：主題混亂，銜接性差；畫面及排版冗雜；推廣形式單一，只有派單和電視飛播；場(chǎng)地包裝缺乏氣氛和沖擊力，售樓部及工地圍擋?！疚覀冃枰粋€(gè)具有制高點(diǎn)的定位】臨漳首座財(cái)富成長(zhǎng)型主題商城推廣定位目標(biāo)市場(chǎng)主要是臨漳第一個(gè)我們是有文化、主題的商城投資回報(bào)、財(cái)富裂變?cè)摱ㄎ粯?biāo)志我們的商城是開創(chuàng)臨漳第一個(gè)“財(cái)富成長(zhǎng)型〞“主題〞商城，從高度上將引領(lǐng)臨漳其他商城、跳出傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)圈?！静呗?】——全方位場(chǎng)地形象塑造場(chǎng)地包裝：售樓部?jī)?nèi)外部包裝〔展板、吊旗、門前道旗等〕工地圍擋工程周邊道旗物料更新DM單〔DM定期更新，不斷給人們新鮮感〕海報(bào)等賣點(diǎn)重新梳理【策略2】——立體化廣告效應(yīng)戶外廣告〔戶外廣告牌、過街彩虹橋、道旗〕電視飛播〔更新〕定向派單〔增加派單深度、客戶互動(dòng)〕借政府之公信力，增強(qiáng)客戶信心第三局部營(yíng)銷策略調(diào)整Locate

……【營(yíng)銷策略調(diào)整目的】擴(kuò)大營(yíng)銷范圍，進(jìn)一步擴(kuò)充市場(chǎng)份額進(jìn)一步提高現(xiàn)場(chǎng)成交量【宏觀政策環(huán)境】2021.9—2021年全國房地產(chǎn)調(diào)控回放：2021年10月20日，住建部，五年期住房公積金貸款利率上調(diào)至3.50%2021年11月3日，四部委，限制公積金貸款購房首付比例2021年11月15日，兩部委，境外個(gè)人在境內(nèi)只能買一套自住房，而且還必須出具其在境內(nèi)工作超過一年的證明12月20日中國人民銀行決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)此舉將凍結(jié)資金3000億元12月26日公積金貸款利率上調(diào)五年期以下〔含5年〕公積金貸款利率從3.50%上調(diào)為3.75%五年期以上從4.05%上調(diào)為4.30%2021年1月26日，新國八條出臺(tái)2021年5月18日，邯鄲市一房一價(jià)政策出臺(tái)國家繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控政策力度標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)，打擊住宅投機(jī)，客觀上刺激了商業(yè)市場(chǎng)需求【地理區(qū)位】【地理區(qū)位】臨漳（8萬）魏縣（12萬）30.7公里磁縣（12萬）23.6公里成安縣（6萬）14.3公里邯鄲市（150萬）40公里【策略1】——拓展外埠市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)：邯鄲、磁縣、成安縣、魏縣目標(biāo)客群：異地投資客群拓展形式：派單、外銷【策略2】——活動(dòng)營(yíng)銷定期針對(duì)新老客戶搞一些活動(dòng)，不斷制造與客戶互動(dòng)的時(shí)機(jī)老帶新活動(dòng)購房有禮活動(dòng)節(jié)日慶祝【策略3】——事件營(yíng)銷在營(yíng)銷的重要節(jié)點(diǎn)，制造出一些焦點(diǎn)事件，形成口碑傳播萬聯(lián)商城LOGO設(shè)計(jì)有獎(jiǎng)?wù)骷?、商城桔祥物有?jiǎng)?wù)骷?cái)富專題論壇〔邀請(qǐng)商家、商戶、政府領(lǐng)導(dǎo)〕工程推介會(huì)〔邀請(qǐng)知名商家等〕【策略4】——正式啟動(dòng)招商建議招商與銷售放到同一個(gè)空間進(jìn)行，可以兩個(gè)獨(dú)立團(tuán)隊(duì)，增加人氣主力商家簽約，要制造聲音、擴(kuò)大影響與金億城等品牌總代理合作，代理招商，與客戶建立關(guān)系做好招商動(dòng)態(tài)，增強(qiáng)商戶信心【策略5】——銷售團(tuán)隊(duì)、招商團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)提升一個(gè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)代表一個(gè)工程的素質(zhì)，所以一定要有一個(gè)高素質(zhì)團(tuán)