儋州市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)

儋州市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)工作實(shí)施方案一、工作意義及背景農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果是政府為支撐農(nóng)村土地制定改革和農(nóng)墾改革發(fā)展，避免國(guó)有農(nóng)用地資產(chǎn)流失，對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行科學(xué)、合理、統(tǒng)一、嚴(yán)格管理、提高農(nóng)用地管理水平，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)用地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供重要技術(shù)依據(jù)。根據(jù)“國(guó)土資源部辦公廳文件《關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)土資廳發(fā)[2017]27”號(hào)和“海南省國(guó)土資源廳《關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理工作的通知》瓊國(guó)土資用字[2017]68號(hào)”等文件，為儋州市應(yīng)制定國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。二、工作范圍《儋州市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)》評(píng)估涉及范圍為：八一農(nóng)場(chǎng)、西聯(lián)農(nóng)場(chǎng)、西培農(nóng)場(chǎng)、西慶分場(chǎng)、西華分場(chǎng)、蘭洋農(nóng)場(chǎng)、紅嶺分場(chǎng)、西流分場(chǎng)、新盈分場(chǎng)、龍山分場(chǎng)共10個(gè)國(guó)有農(nóng)用地主要評(píng)估區(qū)域，及儋州市轄區(qū)內(nèi)其它國(guó)有農(nóng)用地。三、主要任務(wù)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要工作任務(wù)是，儋州市范圍內(nèi)農(nóng)用地土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。根據(jù)《規(guī)程》要求，結(jié)合儋州市實(shí)際情況，確定主要工作任務(wù)具體為：1、根據(jù)儋州市土地質(zhì)量的自然屬性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和區(qū)位條件，根據(jù)地方土地管理和實(shí)際情況需要，遵照與委托方要求相一致的原則，按照規(guī)定的方法程序進(jìn)行農(nóng)地質(zhì)量綜合、定量評(píng)定，劃分出農(nóng)用地級(jí)別。2、在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)本地農(nóng)用地市場(chǎng)狀況，基礎(chǔ)資料及技術(shù)條件，選擇合適的技術(shù)路線計(jì)算出不同類型農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。3、在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)已有樣點(diǎn)檢驗(yàn)、校核，編制宗地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表及修正系數(shù)表。四、技術(shù)準(zhǔn)備熟練掌握國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》（GB/T28405-2012）和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T28406-2012），結(jié)合儋州市實(shí)際，制定土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線：（1）土地定級(jí)技術(shù)路線：在《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》（GB/T28405-2012）規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市農(nóng)用地特點(diǎn)，選取自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)用地利用及區(qū)位等能夠體現(xiàn)土地質(zhì)量差異的因素，采用“多因素綜合評(píng)定法”確定基本定級(jí)單元作用總分值，根據(jù)模糊聚類原理，采用總分頻率法確定土地級(jí)別界限分值，依次劃分土地級(jí)別，并在校驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行分類定級(jí)。（2）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線，在《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T28406-2012）規(guī)定的基礎(chǔ)上，根據(jù)我市的農(nóng)用地的市場(chǎng)狀況、基礎(chǔ)資料及技術(shù)條件，從樣點(diǎn)地價(jià)平均法、定級(jí)指數(shù)模型法、基準(zhǔn)地塊評(píng)估法等三種技術(shù)路線中進(jìn)行取舍。五、工作思路首先收集資料與外業(yè)調(diào)查，再整理資料及定量化處理，然后計(jì)算定級(jí)指數(shù)及評(píng)定農(nóng)用地級(jí)別。其次，在劃定土地級(jí)別的基礎(chǔ)上，根據(jù)收集資料情況，確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線，界定基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，對(duì)所采用的技術(shù)路線計(jì)算出基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果與實(shí)際情況進(jìn)行比較，驗(yàn)證后，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，確定各級(jí)別不同類型農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。再選擇在各級(jí)別內(nèi)對(duì)宗地地價(jià)影響較大的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素，采用科學(xué)的方法，確定各因素權(quán)重值，再根據(jù)調(diào)查計(jì)算確定修正系數(shù)表，編制修正體系。六、工作流程及計(jì)劃本項(xiàng)工作分為前期準(zhǔn)備、外業(yè)調(diào)查、農(nóng)用地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、成果驗(yàn)收五個(gè)階段，整個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作計(jì)劃10個(gè)月完成（起始時(shí)間從簽訂委托協(xié)議起算）。儋州市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作流程及計(jì)劃表（該階段大部分工作屆時(shí)由中標(biāo)評(píng)估公司負(fù)責(zé)）1、前期準(zhǔn)備項(xiàng)目?jī)?nèi)容1、制定實(shí)施方案定項(xiàng)目實(shí)施方案，由市國(guó)土環(huán)境資源局上報(bào)省國(guó)土資源廳及市政府，落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)2、制定工作制度和技術(shù)方案（1）制定外業(yè)調(diào)查計(jì)劃（2）編寫調(diào)查工作方案（3）確定定級(jí)及評(píng)估技術(shù)路線3、購(gòu)置有關(guān)外采設(shè)備相機(jī)、電腦、指南針、卷尺等4、調(diào)查表格設(shè)計(jì)（1）農(nóng)用地定級(jí)因素因子調(diào)查表（2）農(nóng)用地投入-產(chǎn)出效益調(diào)查表（3）農(nóng)用地承包調(diào)查表（4）農(nóng)用地轉(zhuǎn)包調(diào)查表（5）農(nóng)用地出租調(diào)查表（6）農(nóng)用地聯(lián)營(yíng)入股調(diào)查表（7）農(nóng)用地開(kāi)發(fā)調(diào)查表5、人員培訓(xùn)（1）學(xué)習(xí)《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》，打好理論基礎(chǔ)，明確工作的范圍、目的、工作方法。（2）交易要點(diǎn)調(diào)查方法及注意事項(xiàng)6、收集工作地圖及圖件編輯（1）土地利用現(xiàn)狀圖（2）土壤圖（3）地形圖（4）土地利用規(guī)劃圖（5）其他相關(guān)圖件2、外業(yè)調(diào)查項(xiàng)目?jī)?nèi)容主要收集內(nèi)容1、搜集資料（1）定級(jí)資料收集（包括農(nóng)用地自然屬性資料、農(nóng)用地利用資料、農(nóng)用地社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、農(nóng)用地區(qū)位資料等）（2）估價(jià)資料收集（包括農(nóng)用地投入-產(chǎn)出效益、農(nóng)用地承包、農(nóng)用地轉(zhuǎn)包、農(nóng)用地出租等）（3）圖件資料收集①農(nóng)用地氣候資料、水文資料、土壤資料、地形地貌資料等自然屬性資料。②農(nóng)用地利用資料：主要農(nóng)用地種植農(nóng)作物的面積、單產(chǎn)、總產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)資料、樣點(diǎn)土地利用條件、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)測(cè)資料、農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)效益、利用集約度、利用現(xiàn)狀、利用方式和農(nóng)業(yè)技術(shù)實(shí)驗(yàn)資料等；③農(nóng)用地社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料：灌溉條件（水源保證率、灌溉保證率）、排水條件、人均耕地、單位面積資金投入、單位面積純收入、農(nóng)民人均收入、林網(wǎng)化程度、田間供電、農(nóng)村道路網(wǎng)分布、道路級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)、距區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心距離、耕作距離、耕作裝備、田塊大小、田塊形狀和田塊分散程度等資料；④農(nóng)用地區(qū)位資料：中心城市影響度、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)影響度、道路通達(dá)度、對(duì)外交通便利度等資料；⑤圖件資料：土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用規(guī)劃圖、土壤圖、地形圖及其他相關(guān)圖件；⑥農(nóng)用地分等或耕地質(zhì)量等別評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)資料匯編、中建成果及最終成果資料；⑦其他資料：農(nóng)業(yè)區(qū)劃資料、土壤普查資料、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料、土地利用規(guī)劃、土地利用變更資料、農(nóng)業(yè)統(tǒng)計(jì)資料、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格資料、農(nóng)用地承租（承包與轉(zhuǎn)包）的價(jià)格資料、具體項(xiàng)目征地各項(xiàng)實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。2、其他相關(guān)估價(jià)資料收集（1）農(nóng)用地區(qū)劃資料（2）土壤普查資料（3）農(nóng)業(yè)統(tǒng)計(jì)資料（4）當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格資料（5）征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)等資料3、內(nèi)業(yè)測(cè)評(píng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1、調(diào)查資料的分析整理（1）檢查采集對(duì)象是否有遺漏，信息是否全面（2）對(duì)資料進(jìn)行歸類（3）調(diào)查收集到的數(shù)據(jù)是否符真實(shí)，剔除異常數(shù)據(jù)2、資料的錄入建立信息庫(kù)（1）將采集的檢查數(shù)據(jù)資料錄入建庫(kù)（2）繪制土地級(jí)別圖和基準(zhǔn)地價(jià)圖3、土地定級(jí)資料處理（1）整理、匯總土地定級(jí)資料（2）量化定級(jí)指標(biāo)并計(jì)算因素、因子的功能分和影響半徑（3）邀請(qǐng)專家打分，確定土地定級(jí)因子及權(quán)重（4）劃分定級(jí)單元（5）計(jì)算定級(jí)單元因素分值4、估價(jià)資料的分析整理（1）整理匯總估價(jià)資料（2）劃分均質(zhì)區(qū)域單元（3）根據(jù)《規(guī)程》確定各級(jí)別主要用地類型地價(jià)（4）建立宗地地價(jià)修正體系4、組織聽(tīng)證項(xiàng)目?jī)?nèi)容召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)（1）組織聽(tīng)證（2）歸納和整理各方面意見(jiàn)和建議，并調(diào)整完善工作成果5、評(píng)審驗(yàn)收項(xiàng)目?jī)?nèi)容評(píng)審驗(yàn)收?qǐng)?bào)請(qǐng)省國(guó)土資源廳組織土地估價(jià)專家和有關(guān)有人員組成評(píng)審驗(yàn)收小組，對(duì)成果進(jìn)行檢查驗(yàn)收七、工作實(shí)施過(guò)程農(nóng)用地土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估總的工作程序是先外業(yè)后內(nèi)業(yè)，先定級(jí)再估價(jià)，具體可分為前期準(zhǔn)備、外業(yè)調(diào)查、土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、成果論證審核五個(gè)階段開(kāi)展，具體安排如下：1、前期準(zhǔn)備1．1組織準(zhǔn)備①項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組：由儋州市國(guó)土資源局及市政府工作領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)工作開(kāi)展，及時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及工作過(guò)程中出現(xiàn)的重大問(wèn)題。同時(shí)簡(jiǎn)化在工作過(guò)程中的辦事程序，形成高效率的工作機(jī)制。②技術(shù)實(shí)施單位成立項(xiàng)目組：技術(shù)指導(dǎo)小組成員：由市政府、儋州市國(guó)土資源局及中標(biāo)單位組成項(xiàng)目組進(jìn)行評(píng)估工作。1.2人員培訓(xùn)①為確保工作順利進(jìn)行，制定切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，編制《工作手冊(cè)》、《外業(yè)調(diào)查表》，對(duì)工作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)。②組織項(xiàng)目組成員，認(rèn)真學(xué)習(xí)《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》，打好理論基礎(chǔ)。2、外業(yè)調(diào)查，收集資料2.1土地定級(jí)資料搜集根據(jù)《規(guī)程》要求，再儋州市國(guó)土資源局配合下，由中標(biāo)評(píng)估公司分組負(fù)責(zé)到相關(guān)部門（農(nóng)業(yè)局、統(tǒng)計(jì)局等）收集資料，填寫《定級(jí)資料調(diào)查表》2.2土地估價(jià)資料的收集①分區(qū)、分組，有計(jì)劃定時(shí)、定量收集樣點(diǎn)資料(所采樣點(diǎn)的現(xiàn)狀、租金、周邊情況、規(guī)劃狀況等)②調(diào)查樣點(diǎn)的及時(shí)錄入，為提高錄入的質(zhì)量和工作效率，我們使用電子軟件進(jìn)行樣點(diǎn)資料的錄入，并及時(shí)的整理、分析，從中剔除異常數(shù)據(jù)。③為保正樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確，建立抽查機(jī)制，專人負(fù)責(zé)每個(gè)區(qū)抽取調(diào)查樣點(diǎn)的3%-5%進(jìn)行復(fù)查，如不合格，則要求調(diào)查小組返工。2.3其他相關(guān)資料收集3、土地定級(jí)采用修正法、因素法和樣地法初步確定土地級(jí)別，在根據(jù)收集的材料，校驗(yàn)定級(jí)單元?jiǎng)澐值暮侠硇浴⒍?jí)因素選取的正確性以及定級(jí)結(jié)果的正確性，對(duì)不合格的定級(jí)單元，重新計(jì)算，校驗(yàn)合格的農(nóng)用地級(jí)別確定為農(nóng)用地定級(jí)結(jié)果，將級(jí)別邊界落實(shí)到大比例尺現(xiàn)狀圖上，確定最終農(nóng)用地級(jí)別圖。4、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估有以下三條技術(shù)路線：a)樣點(diǎn)地價(jià)平均法：在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，用投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料評(píng)估并確定基準(zhǔn)地價(jià)：b)定級(jí)指數(shù)模型法：在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，根據(jù)定級(jí)指數(shù)、農(nóng)用地市場(chǎng)交易資料和投入產(chǎn)出資料，建立地價(jià)測(cè)算模型，評(píng)估并確定基準(zhǔn)地價(jià)。c)基準(zhǔn)地塊評(píng)估法：通過(guò)設(shè)置基準(zhǔn)地塊，并評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格，根據(jù)基