小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)及風(fēng)險

小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)及風(fēng)險

最近，北京出現(xiàn)了許多小型產(chǎn)權(quán)房屋。這些房屋通常分布在4環(huán)之外。由于40%60%的商品房價格，市場對此非常感興趣。恰逢此時,北京市政府發(fā)布了“購房風(fēng)險提示”,提醒小產(chǎn)權(quán)房所帶來的市場風(fēng)險。一時間,關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)等風(fēng)險問題,引起許多購房者及業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。小產(chǎn)權(quán)房銷售對象主要為登記這些所謂的小產(chǎn)權(quán)房,是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書,即在農(nóng)民的集體土地上,僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬,并沒有國家房管部門的蓋章,這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),即小產(chǎn)權(quán)房。對此,北京市中咨律師事務(wù)所上海分所律師賀憲學(xué)解釋為:“從嚴格的法律意義上講,產(chǎn)權(quán)無大小,目前交易中所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房實際上是沒有產(chǎn)權(quán),法律意義上的完全產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)包括占有、使用、收益、處分的全部權(quán)能,而所謂的“小產(chǎn)權(quán)”缺乏關(guān)鍵的處分權(quán),即不能上市交易、轉(zhuǎn)讓。而“小產(chǎn)權(quán)”不能交易的原因在于其使用的土地不合法?！睋?jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心對京城400余個在售樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,目前在售的小產(chǎn)權(quán)房約占市場總量的18%,絕大多數(shù)分布在遠郊區(qū)縣,占其總量的95%。其中房山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量最多,占總量的26.3%,其次為懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū),占比分別為20.0%、17.5%和11.3%。記者了解到,這種價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上受到經(jīng)濟實力不足的人群青睞。對此,我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限控股公司副總裁、北京公司副總經(jīng)理胡景暉接受記者采訪時表示:“一方面,目前的高房價,讓許多購房者把目光轉(zhuǎn)向了小產(chǎn)權(quán)房;另一方面,住宅郊區(qū)化,讓許多人會選擇這樣的房屋休閑養(yǎng)老。”日前,記者以購房者的身份給京城幾家小產(chǎn)權(quán)樓盤打電話咨詢項目情況,接電話的售樓人員均表示,銷售樓盤為小產(chǎn)權(quán),買賣手續(xù)簡單,但是不能貸款。當(dāng)問到大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別時,售樓人員解釋得幾乎都比較模糊。對此,胡景暉認為:“我們這里所說的小產(chǎn)權(quán)房跟國家批給我們的70年使用權(quán)是不一樣的,因為我們面對的土地所有者不是國家,而是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的形式。很可能會出現(xiàn)種種的問題,甚至房屋可能會被拆掉。所以說它跟我們正規(guī)途徑買到的擁有國家批準(zhǔn)的土地使用權(quán)年限的大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)是不一樣的,關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是在未征用為國有土地前,不能搞房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營?！庇幸恍┵彿空弑硎?盡管存在許多風(fēng)險,那些地理位置稍好一些的小產(chǎn)權(quán)房仍然賣得非常好。一般來說一個小產(chǎn)權(quán)房項目都不止一兩幢樓,尤其熱銷的樓盤幾乎住滿了住戶,一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛、用地糾紛,對于這些住戶肯定會有相應(yīng)的說法。大多購買小產(chǎn)權(quán)房的消費者都抱有這種心理。還有一些人認為,買這樣的房子就是為了個人居住,沒有什么買賣、租賃的問題,因此也不必擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)風(fēng)險問題。對于小產(chǎn)權(quán)問題,賀憲學(xué)特別強調(diào):“買房就是買產(chǎn)權(quán),房屋作為不動產(chǎn),其權(quán)屬實行登記制度,即房屋產(chǎn)權(quán)以登記為要件,登記才有效,登記是產(chǎn)權(quán)的最明顯、最直接的證據(jù)。買房必須到國家房屋管理部門進行產(chǎn)權(quán)登記,取得房產(chǎn)證后才取得對房屋的權(quán)利,房屋買賣才終結(jié)并生效。”小產(chǎn)權(quán)房的法律爭議如何處理小產(chǎn)權(quán)房被越來越多的人接受,已是一個不爭的事實。而小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險,也同時顯現(xiàn)。3月12日,北京市建委在發(fā)布“購房風(fēng)險提示”時,明確指出:“針對當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場中影響交易安全,損害交易當(dāng)事人合法權(quán)益的問題,市建委鄭重提示廣大消費者,不要購買無產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭議糾紛的房屋,例如宣傳為“使用權(quán)”“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購買,此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?！贝颂崾疽怀?使購房人開始重新審視小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)等房屋存在的風(fēng)險,并對購買此類房屋會面臨的問題和未來的走向產(chǎn)生了極大的關(guān)注。賀憲學(xué)認為:“我國實行“土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制”,土地所有權(quán)分為全民所有(國有土地)和集體所有,同時《土地管理法》明確規(guī)定了土地用途管制制度,土地按用途可分為三類:農(nóng)業(yè)用地;建設(shè)用地;未利用地。土地的開發(fā)、利用必須符合國家整體規(guī)劃?！卑凑胀恋氐乃兄苿澐旨笆褂?國家土地使用必須經(jīng)過國家土地管理部門辦理出讓手續(xù),繳納土地使用金,才能流通。對此,胡景暉表示:“由于購房者手里的產(chǎn)權(quán)不具備法律效力,或者說不是一個合法的產(chǎn)權(quán)。如果他將來想把小產(chǎn)權(quán)房賣掉的話,存在一定的困難。當(dāng)然如果買賣雙方私下里進行交易,達成和約,那么這個交易在法律上是不承認的?！焙皶熣J為,從《物權(quán)法》的角度講,有些人對《物權(quán)法》的理解有一些偏差,《物權(quán)法》是保護私有財產(chǎn),但是保護合法的不與其他法律沖突的個人財產(chǎn),以及你個人財產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利。所以《物權(quán)法》保護的是合法的相關(guān)私有權(quán)利。小產(chǎn)權(quán)房是不具備合法的產(chǎn)權(quán),就不可能進行法律意義上合法的轉(zhuǎn)讓,以及其他相關(guān)的行為,這些行為都不受到法律的保護。“此類小產(chǎn)權(quán)住宅將面臨兩大風(fēng)險:一是土地征收,未來如果涉及道路、市政等規(guī)劃變更,國家要對該片土地進行征收,只能對土地的實際所有人——當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)作出補償,而不對購房者進行補償;二是此類購房合同或協(xié)議不受目前的法律保護,村委會若說要收回房子,購房者在法院也得不到支持?！辟R憲學(xué)表示,土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)和根本,如果“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)人未辦理或者根本無法辦理合法的用地手續(xù),沒有取得土地使用權(quán)證,則存在違規(guī)用地問題;接下來是連鎖反應(yīng),開發(fā)人無法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證,導(dǎo)致建造的房屋就屬于違法建筑;最終的結(jié)果是,開發(fā)人根本無法取得房