鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析引言：鄭州地處中華腹地，史謂“天地之中”，古稱商都，今謂綠城。1928年3月建市。1954年10月，河南省會(huì)由開(kāi)封遷到鄭州?，F(xiàn)轄6區(qū)5市1縣及鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。全市總面積7567平方公里，常住人口約1274.2萬(wàn)，中心城區(qū)城市建成區(qū)面積744.15平方公里，市域城市建成區(qū)面積1342.11平方公里，城鎮(zhèn)化率79.1%。一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

（一）主要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

2021年，鄭州市完成生產(chǎn)總值12691億元，比上年增長(zhǎng)4.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值181.7億元，增長(zhǎng)2.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值5039.3億元，增長(zhǎng)3.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值7470億元，增長(zhǎng)5.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.4：39.7：58.9。｜圖1：鄭州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況（二）中部同等量級(jí)城市對(duì)比

選取武漢、西安、長(zhǎng)沙、鄭州四個(gè)中部同等量級(jí)城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行對(duì)比，鄭州綜合經(jīng)濟(jì)水平相比武漢、長(zhǎng)沙稍顯落后，與西安基本持平；人均可支配收入方面，鄭州量級(jí)遠(yuǎn)落后于武漢及長(zhǎng)沙。二、人口情況截至2021年底，鄭州常住人口達(dá)1274萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率由2018年開(kāi)始下滑，市區(qū)常住人口達(dá)708.9萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率逐年上升，上升至79.1%。｜圖2：鄭州歷年市區(qū)常住人口及城鎮(zhèn)化率變化圖三、鄭州產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

（一）產(chǎn)業(yè)分布格局

鄭州地處中華腹地，現(xiàn)轄6區(qū)5市1縣，含中原區(qū)、二七區(qū)、管城回族區(qū)、金水區(qū)、上街區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、滎陽(yáng)市、新密市、新鄭市、登封市、鞏義市、中牟縣，全市總面積7567平方公里。鄭州產(chǎn)業(yè)以二七、金水為中心向四周發(fā)展擴(kuò)散，中心區(qū)以商業(yè)批發(fā)為主、城市東部以金融總部、農(nóng)業(yè)文旅批發(fā)，東南部以航空、物流、制造業(yè)，西南部以文旅，西北部以高科技、加工制造為產(chǎn)業(yè)分布格局；產(chǎn)業(yè)大致分布圖如下：｜圖3：鄭州市產(chǎn)業(yè)分布（二）鄭州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)目前，鄭州已經(jīng)明確了電子信息、汽車及裝備制造、新型材料、現(xiàn)代食品、生物醫(yī)藥、鋁加工制品等六大工業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。作為鄭州轉(zhuǎn)型升級(jí)“一號(hào)產(chǎn)業(yè)”，2020年電子信息產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值已達(dá)到5300億元，占GDP比重為44.1%。2020年，鄭州全市實(shí)現(xiàn)規(guī)上工業(yè)增加值3131.8億元，2021年，全市規(guī)上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)10.4%，分別高于全國(guó)（9.6%）、全?。?.3%）0.8個(gè)、4.1個(gè)百分點(diǎn)，增速在35個(gè)大中城市中排名第15位。其中，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)突出，工業(yè)六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)13.3%，拉動(dòng)鄭州全市規(guī)上工業(yè)增長(zhǎng)10.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)103%。特別是電子信息、生物醫(yī)藥、鋁加工制品分別同比增長(zhǎng)23.9%、26%、17.1%，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)起到了較強(qiáng)的支撐作用。城市2021年工業(yè)增加值（億元）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)深圳11339新一代信息技術(shù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高端裝備制造、綠色低碳、海洋經(jīng)濟(jì)、新材料、生物醫(yī)藥杭州4100數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、金融服務(wù)、旅游休閑、健康、時(shí)尚、高端裝備成都4574電子信息、裝備制造、醫(yī)藥健康、先進(jìn)材料、綠色食品、能源化工武漢4666汽車及零部件、電子信息、裝備制造、食品煙草、能源及環(huán)保青島3884家電電子、石化化工、汽車機(jī)車、船舶海洋工程、紡織服裝、食品飲料、機(jī)械鋼鐵鄭州3458電子信息、汽車及裝備制造、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代食品、新材料、鋁加工制品、金剛石合肥2472汽車及零部件、裝備制造、家用電器、食品級(jí)農(nóng)副產(chǎn)品加工、平板顯示及電子信息、光伏及新能源（三）行業(yè)龍頭企業(yè)自鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、中國(guó)（河南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)等經(jīng)濟(jì)規(guī)劃先后落地以來(lái)，鄭州抓住發(fā)展機(jī)遇，吸引了一批高端制造企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)落戶鄭州，發(fā)展至今逐漸成為各自細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊。截至2020年底，鄭州有30家A股上市公司，其中11家在上交所主板上市、10家在深交所主板（包含原中小板）上市、9家在深交所創(chuàng)業(yè)板上市。30家公司共來(lái)自13個(gè)行業(yè)，最多的行業(yè)為信息技術(shù)行業(yè)，有6家公司；其次是材料行業(yè)，有5家公司；第三是工業(yè)機(jī)械行業(yè)，有3家公司。據(jù)時(shí)代數(shù)據(jù)梳理，在30家公司中，有18家屬于各行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的龍頭型企業(yè)，占比達(dá)到六成。其中，宇通客車（600066）已是全球單廠規(guī)模最大、工藝技術(shù)領(lǐng)先的大中型客車生產(chǎn)企業(yè)；太龍藥業(yè)（600222）生產(chǎn)的雙黃連系列產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率領(lǐng)先，也是目前有效的廣譜抗病毒藥物之一。｜圖4：鄭州市龍頭企業(yè)分布（四）招商引資情況2021年鄭州全市新簽約億元以上制造業(yè)項(xiàng)目197個(gè)，總簽約額2184.1億元，完成年度目標(biāo)的128.5%，較2020年增長(zhǎng)13.3%。其中，招大引強(qiáng)成效凸顯。全市共成功引進(jìn)（簽訂合同）比亞迪新能源乘用車及零部件等50個(gè)重大制造業(yè)項(xiàng)目，占總項(xiàng)目數(shù)的25.4%，超年度目標(biāo)18個(gè)；簽約額1402.3億元，占總簽約額的64.2%。四、城市規(guī)劃發(fā)展

（一）城市發(fā)展規(guī)劃鄭州明確了國(guó)際綜合樞紐、國(guó)際物流中心、國(guó)家重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中心、國(guó)家極具活力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心、國(guó)家內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開(kāi)放門戶、華夏歷史文明傳承創(chuàng)新中心的六個(gè)發(fā)展定位。鄭州未來(lái)的發(fā)展的方向，基本上是按照“東擴(kuò)、西拓、南延、北聯(lián)、中優(yōu)”發(fā)展思路，持續(xù)優(yōu)化市域空間布局。｜圖5：鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃（二）交通規(guī)劃

《鄭州都市圈交通一體化發(fā)展規(guī)劃（2020—2035年）》，詳細(xì)梳理了鄭州都市圈交通一體化的發(fā)展現(xiàn)狀，明確了鄭州都市圈交通一體化的范圍、目標(biāo)，同時(shí)列出打造國(guó)際交通門戶樞紐、全面提升對(duì)外輻射能力、打造軌道上的都市圈、推動(dòng)區(qū)域路網(wǎng)一體高效互聯(lián)、打造黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展交通先行區(qū)、強(qiáng)化運(yùn)輸服務(wù)同城化、發(fā)展綠色智慧安全交通等七項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。為縮短鄭州、開(kāi)封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌等五座城市的時(shí)空距離，未來(lái)，鄭州都市圈要打造真正的“一小時(shí)通勤圈”，到2025年，都市圈一體化綜合交通體系初步形成。｜圖6：鄭州市交通規(guī)劃五、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

（一）鄭州限購(gòu)政策1.限購(gòu)區(qū)域劃分鄭州限購(gòu)政策分區(qū)域劃分，限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房套數(shù)有限制，不限購(gòu)區(qū)域不限制套數(shù)。限購(gòu)區(qū)域?yàn)猷嵵菔惺袃?nèi)五區(qū)（金水區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)）和鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭州高新區(qū)范圍內(nèi)，新鄭市、滎陽(yáng)市、中牟縣。不限購(gòu)區(qū)域?yàn)殪柫x市、登封市、上街區(qū)、新密市。2.限購(gòu)套數(shù)鄭州市戶口限購(gòu)2套，單身限購(gòu)1套,父母投靠家庭可買3套；非鄭州市戶口限購(gòu)1套。其中，非鄭州戶籍滿足以下條件之一可以在鄭州買房：在鄭州連續(xù)繳納社保滿24個(gè)月（社保必須是購(gòu)房前3年內(nèi)連續(xù)24個(gè)月繳納，補(bǔ)繳的社保不認(rèn)可）；在鄭州連續(xù)繳納個(gè)稅24個(gè)月;在鄭州工作的全日制本科或者以上學(xué)歷畢業(yè)生;在鄭州工作的副高級(jí)(高級(jí)技師)職稱或者以上職稱的對(duì)象。（二）公寓市場(chǎng)情況1、鄭州市場(chǎng)整體情況2022年8月，鄭州公寓共成交5.12萬(wàn)㎡，當(dāng)月新增供應(yīng)1.84萬(wàn)㎡；公寓市場(chǎng)成交均價(jià)在7000-11000元/㎡范圍內(nèi)波動(dòng)。｜圖7：鄭州市公寓供求情況（三）商業(yè)市場(chǎng)情況

1.一手商業(yè)市場(chǎng)情況2017-2021年5年商業(yè)總供應(yīng)379萬(wàn)㎡，共成交232萬(wàn)㎡，整體呈供過(guò)于求狀態(tài)，成交狀況不佳；成交量?jī)r(jià)方面，2017年商業(yè)量到頂，接近2萬(wàn)/㎡，2020年之后呈橫盤陰跌態(tài)勢(shì)，2021年之后向下突破，下滑明顯，截至2022年8月底，商業(yè)成交均價(jià)達(dá)12914元/㎡。｜圖8：鄭州市商業(yè)供求情況2.鄭州商圈情況目前，鄭州新型商業(yè)綜合體占據(jù)了商圈業(yè)態(tài)發(fā)展的半壁江山，從以二七商圈為核心的“單中心同心圓”模式，逐漸向多核化商圈演變發(fā)展。以傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)為中心的老商圈逐漸被以購(gòu)物中心為主的新興商圈所取代，現(xiàn)已形成二七商圈、花園路商圈、火車站商圈、鄭東CBD商圈、大學(xué)路商圈、高新區(qū)商圈、北三環(huán)商圈、西區(qū)（中原）商圈、紫荊山商圈、曼哈頓商圈等十大主要商圈。其中，二七商圈、花園路商圈、鄭東CBD商圈、大學(xué)路商圈等都已發(fā)展成為較成熟的商圈，而高新區(qū)商圈、北三環(huán)商圈等將成為較有潛力的商圈。｜圖9：鄭州市商圈分布六、總結(jié)一、經(jīng)濟(jì)及人口層面：2021年鄭州生產(chǎn)總值突破1.2萬(wàn)億，鄭州綜合經(jīng)濟(jì)水平相比武漢、長(zhǎng)沙稍顯落后，與西安基本持平。2021年底常住人口達(dá)1274萬(wàn)人，市區(qū)常住人口709萬(wàn)人；聚焦同等量級(jí)城市（武漢、長(zhǎng)沙、西安）來(lái)看，2021年鄭州人口排名第三。二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展鄭州產(chǎn)業(yè)以電子信息、汽車及裝備制造、新型材料、現(xiàn)代食品、生物醫(yī)藥、鋁加工制品等六大工業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)以二七、金水為中心向四周發(fā)展擴(kuò)散，形成中心區(qū)以商業(yè)批發(fā)為主、城市東部以金融總部、農(nóng)業(yè)文旅批發(fā)，東南部以航空、物流、制造業(yè)，西南部以文旅，西北部以高科技、加工制造為產(chǎn)業(yè)分布格局。三、城市發(fā)展規(guī)劃鄭州未來(lái)的發(fā)展的方向，基本上是按照“東擴(kuò)、西拓、南延、北聯(lián)、中優(yōu)”發(fā)展思路，持續(xù)優(yōu)化市域空間布局；未來(lái)聯(lián)合開(kāi)封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌等四座城市，鄭州都市圈要打造真正的“一小時(shí)通勤圈”，到2025年，都市圈一體化綜合交通體系初步形成。四、房地產(chǎn)市