設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

第十一章設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)設(shè)施設(shè)備維護(hù)總則設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理的根本，是開(kāi)展一切服務(wù)的后勤保障。設(shè)施設(shè)備管理是一道看不見(jiàn)的風(fēng)景，但使用者無(wú)時(shí)無(wú)刻都在感受它的存在。有了設(shè)施設(shè)備的保障，使用者們才干生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。我司一貫重視項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理，認(rèn)為建筑設(shè)備設(shè)施是提供客戶生產(chǎn)生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是業(yè)主資產(chǎn)維護(hù)的重要部分。設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量的高低，直接影響客戶服務(wù)水平，也影響整個(gè)物業(yè)的持續(xù)發(fā)展和保值增值。我司擅長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的防止性保養(yǎng)，并含有完整可靠的工程管理體系。我們將在本項(xiàng)目貫徹日式設(shè)施管理的辦法，提供客戶和業(yè)主安心可靠的管理實(shí)踐。設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理重點(diǎn)工程部將對(duì)在管的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分析，擬定重點(diǎn)控制管理部位，制訂有針對(duì)性的設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案，對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一的工程設(shè)備管理，這是工程設(shè)備管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理涉及定時(shí)檢查、日常保養(yǎng)、制訂完善統(tǒng)一的維修制度、維修質(zhì)量原則等，工作重點(diǎn)以下：防止為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按計(jì)劃維修并重，使設(shè)備設(shè)施處在良好狀態(tài)。設(shè)備設(shè)施定時(shí)檢查、巡視形成制度，對(duì)不同設(shè)備根據(jù)實(shí)際使用狀況做到定人、定時(shí)、定時(shí)、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護(hù)，涉及更換易損零件，添加潤(rùn)滑油、更換軸承、皮帶、盤(pán)根、除銹補(bǔ)漆翻新保養(yǎng)等。根據(jù)管理中心維修人員的實(shí)際狀況，實(shí)施專業(yè)人員維修與操作人員維修相結(jié)合。常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用的設(shè)備，合理制訂安排維修保養(yǎng)期限和計(jì)劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實(shí)施、執(zhí)行。不經(jīng)常使用、運(yùn)行或非正常狀況下使用的設(shè)施設(shè)備，不能無(wú)視對(duì)其保養(yǎng)和檢查。如發(fā)電機(jī)、消防泵、噴淋泵、消防排煙風(fēng)機(jī)等。對(duì)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行技術(shù)分析，結(jié)合各設(shè)備的技術(shù)特點(diǎn)，提出工程設(shè)備維護(hù)管理方案和各設(shè)備的維修保養(yǎng)內(nèi)容和計(jì)劃。設(shè)施設(shè)備的管理原則我司含有完善的設(shè)備間和設(shè)備設(shè)施管理原則，并且該原則按照所承接的不同管理項(xiàng)目，在實(shí)施管理階段再次進(jìn)行優(yōu)化，成為現(xiàn)實(shí)可操作的管理根據(jù)。項(xiàng)目設(shè)備間和設(shè)備設(shè)施的管理原則將法律法規(guī)的基本規(guī)定框架下，在項(xiàng)目接管前與甲方討論溝通確認(rèn)?！侗硪弧贰侗矶吩O(shè)施設(shè)備管理方法設(shè)備檔案資料管理設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容重要涉及：驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)、測(cè)試統(tǒng)計(jì)、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑構(gòu)造圖、使用維護(hù)闡明，遺留問(wèn)題解決合同和會(huì)議記要等，統(tǒng)計(jì)有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。重要設(shè)備維修資料檔案管理一是維修單管理：每一次維修都要填寫(xiě)維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，由工程部負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。二是設(shè)備巡邏統(tǒng)計(jì)表：值班人員填寫(xiě)的設(shè)備巡邏統(tǒng)計(jì)表每月一冊(cè)，每月統(tǒng)計(jì)一次，每年裝訂一次，由管理中心資料員保管以備存查。三是技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改善、設(shè)備革新、技術(shù)改善方法等資料，由工程維修部匯總存查。設(shè)備臺(tái)帳根據(jù)建筑檔案和設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)資料，我們抽取其中必要的管理信息，建立中心設(shè)備系統(tǒng)臺(tái)帳。設(shè)備系統(tǒng)臺(tái)帳能夠簡(jiǎn)潔地集中體現(xiàn)中心設(shè)備的整體狀況，成為日常設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)運(yùn)行管理中的重要參考。我們同時(shí)能夠?qū)⒃O(shè)備設(shè)施的管理信息統(tǒng)計(jì)到每一種設(shè)備甚至每一種部件，是設(shè)備臺(tái)帳最后成為設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的“戶口”和“保險(xiǎn)卡”，從而發(fā)揮更大的作用。人員管理人員管理有兩層含義：人員素質(zhì)的管理：涉及人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能證書(shū)的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。設(shè)備負(fù)責(zé)人管理：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況，實(shí)施設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺(tái)賬制度，掌握并統(tǒng)計(jì)設(shè)備運(yùn)行狀況。制度管理建立交接班制度、日常巡視檢查制度、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)制度、日常保養(yǎng)制度、設(shè)備運(yùn)行手冊(cè)、設(shè)備檔案管理制度、設(shè)備管理臺(tái)賬、設(shè)備管理操作人員責(zé)任書(shū)、值班管理制度等一系列管理制度，對(duì)工程人員和工程設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)管，這是設(shè)備規(guī)范化管理中最重要的手段之一。檢查考核管理檢查管理就是制訂一系列的管理考核制度，通過(guò)不停的檢查和考核，去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題去解決，從而使設(shè)備設(shè)施管理達(dá)成更高的一種層次。設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行實(shí)施重點(diǎn)設(shè)備值班的24小時(shí)監(jiān)護(hù)運(yùn)行管理。要確保設(shè)備的對(duì)的運(yùn)行，首先需熟悉多個(gè)設(shè)備的技術(shù)資料，涉及使用闡明書(shū)、工作性能、適應(yīng)范疇、運(yùn)行方式、持續(xù)運(yùn)行時(shí)間、注意事項(xiàng)等等。對(duì)某些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)規(guī)定較高的設(shè)備必須對(duì)操作使用人員先進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，待能理解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨(dú)立操作。對(duì)某些特殊崗位（如配電、電梯、消防）等，規(guī)定操作人員必須獲得對(duì)應(yīng)的操作證后方可進(jìn)行設(shè)備操作。工程設(shè)備的運(yùn)行管理重點(diǎn)是平時(shí)做好日常的操作、統(tǒng)計(jì)以及現(xiàn)場(chǎng)的聯(lián)系報(bào)告工作。對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備需用一看、二聽(tīng)、三摸、四聞、五分析、六動(dòng)手、七報(bào)告、八備案的原則來(lái)判斷解決設(shè)備的運(yùn)行狀況，從而對(duì)設(shè)備采用有針對(duì)性的方法。一看看運(yùn)行設(shè)備的外表，多個(gè)開(kāi)關(guān)、操作機(jī)構(gòu)的位置，故障顯示批示，油位、水位、溫度、顏色等直觀細(xì)微狀況變化，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行故障的征兆。二聽(tīng)對(duì)運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備或給排水系統(tǒng)，設(shè)備正常狀況下的聲音和異常運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)有不同、給排水系統(tǒng)流水聲音也會(huì)協(xié)助判斷設(shè)備或系統(tǒng)的問(wèn)題。日常巡檢過(guò)程中注意體會(huì)理解，就能夠在異常時(shí)候即使做出判斷發(fā)現(xiàn)。三摸即用手或傳感器的感覺(jué)來(lái)判斷設(shè)備與否運(yùn)行正常，其中涉及電機(jī)的軸承溫度，開(kāi)關(guān)外殼絕緣導(dǎo)線運(yùn)行溫度及設(shè)備振動(dòng)等。四聞對(duì)嗅覺(jué)范疇內(nèi)的運(yùn)行設(shè)備進(jìn)行鑒別，通過(guò)聞，能擬定如電容器、開(kāi)關(guān)、線路與否有問(wèn)題（焦糊味），能判斷空調(diào)機(jī)組與否泄漏（較濃的冷媒味），亦可判斷發(fā)電機(jī)組、空調(diào)機(jī)組的燃油和機(jī)油泄漏（有些漏油部位因被物體或箱蓋擋住普通難以發(fā)現(xiàn)，而通過(guò)聞卻能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題）。五分析通過(guò)一看、二摸、三聞，進(jìn)行綜合分析，最后擬定設(shè)備故障與存在問(wèn)題的地方。六動(dòng)手在擬定運(yùn)行設(shè)備故障與存在問(wèn)題后，動(dòng)手解決問(wèn)題，排除故障。對(duì)某些必須停止運(yùn)行的設(shè)備當(dāng)機(jī)立斷退出運(yùn)行，避免故障因進(jìn)一步擴(kuò)大而損壞設(shè)備。七報(bào)告當(dāng)事態(tài)嚴(yán)重，無(wú)法當(dāng)時(shí)解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向上一級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)或部門(mén)報(bào)告并請(qǐng)求增援解決。八備案對(duì)搶修更換過(guò)的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)有具體的統(tǒng)計(jì)留檔備案。設(shè)備的維修技術(shù)檔案資料對(duì)后來(lái)的運(yùn)行保養(yǎng)維修含有十分重要的作用，同時(shí)也是重要的技術(shù)憑證和根據(jù)。設(shè)施設(shè)備的維修管理共用部位維修管理方案物業(yè)共用部位涉及蓉創(chuàng)廣場(chǎng)各建筑本體的承重構(gòu)造部位(涉及基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)，抗震構(gòu)造部位(涉及構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共屋面、公共通道及停車(chē)場(chǎng)、共用大廳、公共衛(wèi)生間，建筑物共用設(shè)備設(shè)施和蓉創(chuàng)廣場(chǎng)各設(shè)備主系統(tǒng)道路、給排水及其它建筑附屬設(shè)施等。我們以防止性維保的管理思想，對(duì)蓉創(chuàng)廣場(chǎng)共用部位制訂具體的日常巡邏及維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，以對(duì)蓉創(chuàng)廣場(chǎng)共用部位進(jìn)行全方面而悉心的呵護(hù)。蓉創(chuàng)廣場(chǎng)公共部位日常巡邏和小修工程運(yùn)行管理人員是蓉創(chuàng)廣場(chǎng)共用部位巡邏的重要負(fù)責(zé)人。我司規(guī)定項(xiàng)目全體員工，涉及工程維護(hù)、秩序維護(hù)、環(huán)境維護(hù)和客戶服務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)全部是蓉創(chuàng)廣場(chǎng)運(yùn)行狀況的檢查員和維護(hù)員，以最大程度發(fā)揮團(tuán)體的力量，提高工作效率。檢查辦法規(guī)定綜合運(yùn)用五官六感，對(duì)蓉創(chuàng)廣場(chǎng)管理對(duì)象進(jìn)行全方面的體會(huì)觀察，從而發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。重要涉及：“看、聽(tīng)、摸、聞”等辦法看：通過(guò)觀察來(lái)發(fā)現(xiàn)轄區(qū)管理服務(wù)中存在的問(wèn)題。聽(tīng)：從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的聲音判斷與否有故障。摸：通過(guò)用手觸摸感覺(jué)設(shè)施設(shè)備的使用狀況。聞：有無(wú)異常的味道。調(diào)查理解：通過(guò)客服向客戶調(diào)查公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。巡視檢查發(fā)現(xiàn)的小項(xiàng)問(wèn)題由檢查人或維修負(fù)責(zé)人立刻修理，大項(xiàng)問(wèn)題可按項(xiàng)目經(jīng)理批示安排臨時(shí)項(xiàng)目或計(jì)劃項(xiàng)目安排解決。規(guī)定盡最大努力確保公共區(qū)域的裝修完好無(wú)損，達(dá)成裝修效果。建筑設(shè)施檢查和保養(yǎng)計(jì)劃我們建立建筑物及設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的管理原則，按照原則制訂工作計(jì)劃，綜合安排建筑設(shè)施的檢查和保養(yǎng)，以系統(tǒng)化的檢查維護(hù)和日常維修相結(jié)合，全方面關(guān)照蓉創(chuàng)廣場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施。就整個(gè)物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是不可或缺的。編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的目的在于從全局的視覺(jué)出發(fā)對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中所存在的問(wèn)題或隱患進(jìn)行一次全方面的計(jì)劃，使房屋建筑本體能真正滿足使用規(guī)定及服務(wù)需要。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制根據(jù)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制應(yīng)以國(guó)家法律和行業(yè)主管部門(mén)制訂的規(guī)范、規(guī)則為根據(jù)，結(jié)合物業(yè)管理檔案及實(shí)際使用狀況為基礎(chǔ)。由于物業(yè)管理檔案是最能全方面、客觀地反映物業(yè)真正的使用狀況的，也只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃才干為真正地解決存在的問(wèn)題提供有效、實(shí)在的解決手段。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂職責(zé)工程部主任負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；工程部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)審核物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)同意物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；特殊作業(yè)的計(jì)劃需要上報(bào)公司審核，并請(qǐng)總經(jīng)理同意；工程部維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好標(biāo)記及統(tǒng)計(jì)。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目所提供的有關(guān)資料，我們制訂房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。年度作業(yè)計(jì)劃：項(xiàng)目部每年集中精力制訂下一年度的設(shè)施管理工作計(jì)劃。年度作業(yè)計(jì)劃顯示項(xiàng)目部每年設(shè)備設(shè)施維修管理的重點(diǎn)內(nèi)容，這些內(nèi)容將根據(jù)具體的運(yùn)行管理狀況調(diào)節(jié)。年度工作計(jì)劃顯示項(xiàng)目部的年度總體工作安排。月度作業(yè)計(jì)劃年度工作計(jì)劃的項(xiàng)目分解至每月進(jìn)行。月度工作計(jì)劃除了包含年度工作計(jì)劃的對(duì)應(yīng)內(nèi)容，還根據(jù)當(dāng)月的實(shí)際狀況，進(jìn)行調(diào)節(jié)和補(bǔ)充。月度工作計(jì)劃是可執(zhí)行的工作計(jì)劃。正常狀況下完全按照計(jì)劃工作。而全部的計(jì)劃變更將提供報(bào)告，闡明變更因素及與年度計(jì)劃的偏差及糾正方式。周作業(yè)報(bào)告周工作報(bào)告是按照月度工作計(jì)劃分解的執(zhí)行狀況報(bào)告，目的是與業(yè)主和客戶建立工作溝通，定時(shí)反饋工作成果和工作中的問(wèn)題，增進(jìn)工作進(jìn)展。我司每七天向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理的重要工作進(jìn)展、存在的問(wèn)題和改善。建筑診療我司每年組織管理專家，對(duì)管理的項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施進(jìn)行診療，從第三視角出發(fā)，以專業(yè)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)和技能及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題，提供業(yè)主安心的管理顧問(wèn)。通過(guò)甲方審核同意的設(shè)備設(shè)施整治、更新項(xiàng)目能夠列入下一年度的設(shè)備設(shè)施的工作計(jì)劃中執(zhí)行?？蛻糇杂貌课痪S修服務(wù)的方案客戶自用部位的維修保養(yǎng)原則上由客戶自己完畢，但全部涉及樓宇設(shè)備系統(tǒng)的施工操作必須通過(guò)項(xiàng)目部工程部長(zhǎng)的同意，并在工程部維護(hù)人員的監(jiān)督管理下進(jìn)行，以確實(shí)確保該施工操作不會(huì)對(duì)樓宇設(shè)備系統(tǒng)安全造成影響。我們對(duì)超出質(zhì)保期的客戶自用部位維修提供有償服務(wù)，并明確收費(fèi)原則和服務(wù)原則?？蛻艟S修工作流程接到客戶報(bào)修接到客戶報(bào)修確認(rèn)有償服務(wù)根據(jù)報(bào)價(jià)單擬定價(jià)格填寫(xiě)服務(wù)聯(lián)系單客戶簽字確認(rèn)提供服務(wù)、維修客戶驗(yàn)收確認(rèn)客服確認(rèn)，回訪客服歸檔，收費(fèi)入室服務(wù)工作禮儀事先準(zhǔn)備應(yīng)事先勘察現(xiàn)場(chǎng)，與客戶簡(jiǎn)樸闡明維修操作內(nèi)容，特別注意闡明可能發(fā)出的噪音、粉塵、異臭、漏水等狀況，確認(rèn)好服務(wù)時(shí)間。整頓工裝、儀容，檢查攜帶的工器具和部件、消耗材料，力求一次帶齊。上門(mén)服務(wù)時(shí)用手輕輕敲門(mén)，但不要用力過(guò)大或長(zhǎng)時(shí)間敲門(mén)。見(jiàn)到客戶時(shí)，應(yīng)首先問(wèn)好，并闡明單位、職務(wù)或工種、事由等。經(jīng)主人允許后方可進(jìn)入，并到主人指定地點(diǎn)進(jìn)行服務(wù)，操作時(shí)注意“三輕”。完畢后，應(yīng)整頓或清潔現(xiàn)場(chǎng)，并禮貌地請(qǐng)對(duì)方檢查或簽收；同時(shí)盡量告訴對(duì)方有關(guān)事宜的注意事項(xiàng)。出門(mén)時(shí)，應(yīng)向?qū)Ψ街乱?。進(jìn)行工作操作時(shí)進(jìn)行室外工作可能影響到客戶的工作、生活的工作時(shí)，應(yīng)擺放警示標(biāo)記。室內(nèi)進(jìn)行維修、種植等工作時(shí)，應(yīng)在工作范疇鋪一層保護(hù)材料，不允許弄臟家具、地面、墻身等。工作完畢要徹底清理工作現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原樣。工作操作時(shí)應(yīng)注意“三輕”：走路輕、工作輕、說(shuō)話輕。工作進(jìn)行中若有人員走過(guò)工作區(qū)域臨時(shí)停止工作，并面帶微笑面對(duì)住戶，等人員走過(guò)后再繼續(xù)工作。非特殊狀況不允許坐在地上操作。工作時(shí)需要將對(duì)講機(jī)音量調(diào)低，將手機(jī)設(shè)定至振動(dòng)狀態(tài)，盡量減少工作對(duì)客戶環(huán)境的干擾。嚴(yán)禁使用客戶物品充當(dāng)輔助工具、用品。由于工作需要不得已要站在桌面、柜子上面時(shí)需要確認(rèn)荷載能力滿足使用規(guī)定，事先征得客戶同意，采用必要的保護(hù)方法后脫鞋穿襪上去作業(yè)。作業(yè)結(jié)束后需要徹底清理工作面。服務(wù)響應(yīng)時(shí)間客戶致電客戶致電負(fù)責(zé)人達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)故障糾正或自檢發(fā)現(xiàn)響應(yīng)abc時(shí)間a：響應(yīng)時(shí)間，指負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)的時(shí)間b：關(guān)聯(lián)方的響應(yīng)時(shí)間c：恢復(fù)服務(wù)的時(shí)間我們承諾無(wú)論客戶發(fā)現(xiàn)還是自檢發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，負(fù)責(zé)人的響應(yīng)時(shí)間應(yīng)在15分鐘以內(nèi)?；謴?fù)服務(wù)的時(shí)間按照公司客戶服務(wù)原則具體規(guī)定，普通小修應(yīng)在當(dāng)天完畢。充沛的人力資源、良好的管理和技術(shù)能力和優(yōu)質(zhì)充足的資材儲(chǔ)藏是確保對(duì)應(yīng)時(shí)間的核心。設(shè)施設(shè)備的防止性維護(hù)管理設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理總則施設(shè)備維護(hù)管理要點(diǎn)在于對(duì)分布各區(qū)域的電梯、電氣系統(tǒng)、消防設(shè)施、空調(diào)通風(fēng)裝置和給排水系統(tǒng)等，進(jìn)行防止性點(diǎn)檢管理，通過(guò)嚴(yán)密的工作計(jì)劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?，?yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急解決預(yù)案，對(duì)日常維修保養(yǎng)、客戶報(bào)修、緊急狀況解決等實(shí)施統(tǒng)一控制，從而達(dá)成確保設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，延長(zhǎng)使用壽命，節(jié)省費(fèi)用的效果。在對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行系統(tǒng)管理的同時(shí)，做好機(jī)械室、井道的安全管理工作，避免設(shè)備間的危險(xiǎn)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)造成人身財(cái)產(chǎn)傷害，同時(shí)避免人為的破壞、小動(dòng)物等侵入造成運(yùn)行管理事故。電氣系統(tǒng)檢修電氣系統(tǒng)的設(shè)備分高低壓變配電設(shè)備（涉及高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、低壓配電柜、直流屏以及各動(dòng)力配電屏）和照明燈具等。高低壓變配電設(shè)備高低壓配電系統(tǒng)是蓉創(chuàng)廣場(chǎng)項(xiàng)目的動(dòng)力心臟，對(duì)其各設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，可能會(huì)影響到某個(gè)區(qū)域的正常電力供應(yīng)。因此，如需對(duì)各變配電設(shè)備進(jìn)行檢修，應(yīng)盡量將檢修保養(yǎng)工作安排在夜間進(jìn)行，并且提前發(fā)出告知告知業(yè)主。對(duì)于批示燈、控制熔斷器等小配件的零星檢修更換工作，可根據(jù)值班巡檢過(guò)程中隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)更換。安全器具與安全防護(hù)用品按規(guī)定規(guī)定鑒定。照明系統(tǒng)每年定時(shí)檢修清掃照明配電箱二次，確保配電開(kāi)關(guān)與導(dǎo)線連接良好無(wú)松動(dòng)。公共照明每天巡檢一次，重要檢查燈含有無(wú)漏水、漏電、銹蝕、損壞，光源有無(wú)壞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。同時(shí)對(duì)業(yè)主的報(bào)修申請(qǐng)及時(shí)解決。照明的日常管理從節(jié)能方面考慮，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)管理狀況，制訂對(duì)應(yīng)區(qū)域的照明開(kāi)關(guān)時(shí)間（室外、大堂、公共走廊、電梯廳等區(qū)域）；注意，關(guān)閉照明應(yīng)保存應(yīng)急照明，照度要符合攝象機(jī)的工作范疇內(nèi)。各動(dòng)力設(shè)備配電箱（柜）每年對(duì)各設(shè)備配電箱進(jìn)行清掃二次，檢查各連線有無(wú)松動(dòng)，如有異常，盡量選擇在節(jié)假日或晚上進(jìn)行檢修。電梯系統(tǒng)檢修日常的維修保養(yǎng)工作將聘任專業(yè)維保單位進(jìn)行。通過(guò)維保合同，擬定每部電梯的月、季、年的維保項(xiàng)目、內(nèi)容及計(jì)劃，并建立每部電梯的技術(shù)檔案（運(yùn)行、維修與檢測(cè)等統(tǒng)計(jì)）。發(fā)電機(jī)系統(tǒng)檢修日常的維修保養(yǎng)工作將聘任專業(yè)維保單位進(jìn)行。通過(guò)維保合同，擬定發(fā)電機(jī)的月、季、年的維保項(xiàng)目、內(nèi)容及計(jì)劃，并建立發(fā)電機(jī)的技術(shù)檔案（運(yùn)行、維修與檢測(cè)等統(tǒng)計(jì)）。給排水系統(tǒng)檢修供水設(shè)備每天要檢查水系統(tǒng)的軟接頭、單向閥、止回閥、截止閥、減壓閥、公共衛(wèi)生間水龍頭等易損壞、漏水部件。污水井每天定時(shí)巡檢污水井、隔油池一次；根據(jù)雜物、廢油脂狀況及時(shí)安排清掏。定時(shí)清理封堵在各個(gè)污水井內(nèi)潛水泵口的雜物一次。暴雨過(guò)后及時(shí)清理封堵在各雨水井潛水泵口的雜物?？照{(diào)系統(tǒng)檢修(特約服務(wù)部分)冬季采暖、夏季制冷采用風(fēng)冷機(jī)組提供。每年冬季前一種月，對(duì)供暖設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng)。設(shè)備在運(yùn)行中，工程人員每天最少2次對(duì)運(yùn)行的設(shè)備進(jìn)行巡檢，巡檢中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)安排修理。冬季過(guò)后，對(duì)各冬季運(yùn)行的設(shè)備進(jìn)行全方面的維修保養(yǎng)，準(zhǔn)備下一種冬季的使用。夏季空調(diào)系統(tǒng)的重要設(shè)備是風(fēng)冷機(jī)組。這些設(shè)備需要進(jìn)行定時(shí)保養(yǎng)，以免設(shè)備損壞等因素造成系統(tǒng)循環(huán)不暢，影響終端的制冷效果。消防系統(tǒng)檢修消防監(jiān)控中心設(shè)備對(duì)消防監(jiān)控中心設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格管理，建立完整的值班制度，每月由專業(yè)維保公司進(jìn)行一次檢測(cè)。消防電話主機(jī)、電話插孔、固定電話、手動(dòng)報(bào)警按鈕、消火栓啟泵按鈕、模塊接線箱等設(shè)備，則制訂定時(shí)巡檢及維修保養(yǎng)計(jì)劃。消防廣播系統(tǒng)消防廣播將每年進(jìn)行二次設(shè)備的功效檢測(cè)，由于緊急廣播容易產(chǎn)生人群恐慌，因此檢測(cè)工作將選擇人少的時(shí)候或者結(jié)合消防演習(xí)進(jìn)行，屆時(shí)將提前告知業(yè)戶。消防水滅火系統(tǒng)每年進(jìn)行一次水泵潤(rùn)滑；每季進(jìn)行一次噴淋泵（高區(qū)和低區(qū)）的遠(yuǎn)程啟?？刂乒πz測(cè)，即消防監(jiān)控中心聯(lián)動(dòng)控制，確保安全。按計(jì)劃分樓層分區(qū)域每季進(jìn)行一次末端放水實(shí)驗(yàn)，檢查水流批示器和濕式報(bào)警閥的報(bào)警功效，以及檢測(cè)管網(wǎng)壓力變化時(shí)水泵自動(dòng)啟?？刂乒π?。防排煙風(fēng)機(jī)系統(tǒng)每年進(jìn)行一次風(fēng)機(jī)、排煙口和加壓送風(fēng)口的潤(rùn)滑工作。按計(jì)劃分區(qū)域每年進(jìn)行一次運(yùn)行實(shí)驗(yàn)，檢查消防監(jiān)控中心遠(yuǎn)程啟?？刂乒π?，以及檢測(cè)排煙口、消防電梯前室加壓送風(fēng)口手動(dòng)啟動(dòng)/關(guān)閉后的對(duì)應(yīng)風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)控制功效。防火卷簾門(mén)設(shè)備每季度進(jìn)行一次防火卷簾門(mén)槽道潤(rùn)滑工作。對(duì)于經(jīng)常起降的卷簾門(mén)每月進(jìn)行一次軸承、鏈條、槽道的潤(rùn)滑。設(shè)備保養(yǎng)制度的組織實(shí)施維修保養(yǎng)組織流程工程部各專業(yè)主管分別制訂設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)工程部經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的規(guī)定，將任務(wù)分別貫徹到各專業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。維修保養(yǎng)人員根據(jù)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的規(guī)定，維修保養(yǎng)設(shè)備。維修保養(yǎng)完畢后認(rèn)真填寫(xiě)維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)，上報(bào)存檔。專業(yè)主管要檢查維修保養(yǎng)成果，工程部經(jīng)理亦應(yīng)抽查。在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)碰到有緊急狀況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。普通狀況下不得遲延維修保養(yǎng)的時(shí)間。由專業(yè)主管跟進(jìn)維修保養(yǎng)的貫徹狀況，根據(jù)完畢狀況對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行消項(xiàng)解決。防止性維護(hù)保養(yǎng)全部設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及有關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定時(shí)檢修及保養(yǎng)，并制訂對(duì)應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。有關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，方便盡量延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。保養(yǎng)檢修統(tǒng)計(jì)及更換零配件統(tǒng)計(jì)必須完整、真實(shí)，并須由專業(yè)主管建立設(shè)備維修檔案，方便分析故障因素，擬定責(zé)任。各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由專業(yè)主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審視；保養(yǎng)檢修及更換零配件之統(tǒng)計(jì)由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交專業(yè)主管及工程部經(jīng)理審視。進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天告知客服部，由客服部發(fā)出通告，擬定檢修起止日期及時(shí)間（須盡量減少對(duì)客戶之影響范疇），方便使受影響之客戶做好充足準(zhǔn)備。緊急維修必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立刻告知工程部經(jīng)理，安排有關(guān)人員立刻赴現(xiàn)場(chǎng)檢查狀況，并按實(shí)際狀況進(jìn)行解決。如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立刻告知客服部，并由客服部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范疇。如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適宜之應(yīng)急解決，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立刻告知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫(xiě)維修統(tǒng)計(jì)及更換零配件統(tǒng)計(jì)，并以書(shū)面形式將故障因素、解決辦法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、解決成果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交工程部經(jīng)理審視。此報(bào)告由主管存入設(shè)備維修檔案，備查。人員調(diào)配正常狀況下，各班組按工程部的組織構(gòu)造圖，負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范疇，完畢本身的工作。工程部經(jīng)理有權(quán)根據(jù)工作狀況，臨時(shí)調(diào)配人力、工具。各專業(yè)主管均應(yīng)服從。當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，需要班組之間協(xié)助解決，各主管可協(xié)商調(diào)配人力、工具，解決問(wèn)題。當(dāng)發(fā)生危及人身安全、危及設(shè)備安全時(shí)，工程部的每一位員工應(yīng)根據(jù)自己的能力，首先解決問(wèn)題，可不顧工種、專業(yè)的限制。設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及減少能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性，待同意后方可進(jìn)行。由于這類工作普通沒(méi)有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的編制設(shè)備修理計(jì)劃涉及準(zhǔn)時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃和按修理類別編制的計(jì)劃兩大類。準(zhǔn)時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃有年度和季度計(jì)劃、月份計(jì)劃表，計(jì)劃中涉及大修、項(xiàng)修（中修）、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等；按修理類別編制的計(jì)劃普通為年度大修理計(jì)劃表，方便于大修理費(fèi)用的管理。而計(jì)劃編制的重要根據(jù)是設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對(duì)設(shè)備的規(guī)定。年度修理計(jì)劃它是設(shè)備維修工作的大綱，是公司貫徹執(zhí)行計(jì)劃維修和檢查執(zhí)行修理狀況的基礎(chǔ)。它的內(nèi)容涉及：修理的設(shè)備名稱、修理類別、修理日期、停歇時(shí)間、修理工作量(含經(jīng)費(fèi)、所需備品、備件及材料等)。季度修理計(jì)劃它是年度修理計(jì)劃的實(shí)施計(jì)劃，必須在貫徹停修時(shí)間、修理技術(shù)、準(zhǔn)備工作及勞動(dòng)組織的基礎(chǔ)上編制。月份修理計(jì)劃它是季度計(jì)劃的分解，在月份修理計(jì)劃中，應(yīng)列出應(yīng)修項(xiàng)目的具體開(kāi)工、竣工日期，對(duì)跨月項(xiàng)目可分階段考核。應(yīng)注意與生產(chǎn)任務(wù)的平衡，要合理運(yùn)用維修資源。在編制修理計(jì)劃時(shí)，應(yīng)注意采用多方面的方法，盡量減少停機(jī)損失，如充足運(yùn)用節(jié)假日，采用工藝迂回、替代等；同型號(hào)設(shè)備盡量安排同時(shí)或持續(xù)修理，這對(duì)修前準(zhǔn)備有利；考慮修前準(zhǔn)備工作量和進(jìn)度，特別是對(duì)核心配件、鑄鍛件的供應(yīng)、特殊工檢研具的制造等；注意勞動(dòng)力的合理運(yùn)用和工作量的平衡安排。影響正常營(yíng)業(yè)的施工及設(shè)備保養(yǎng)工作的進(jìn)行需要停機(jī)維修保養(yǎng)且會(huì)影響正常營(yíng)業(yè)的設(shè)備，由工程部制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。對(duì)會(huì)影響營(yíng)業(yè)的消防設(shè)備的維修，由工程部會(huì)同秩序維護(hù)部制訂維修計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批后統(tǒng)一實(shí)施。經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批后的維修計(jì)劃，實(shí)施前由工程部書(shū)面通報(bào)有關(guān)使用部門(mén)。需停電、停水、停氣和暫停空調(diào)時(shí)，工程部須提前采用應(yīng)急方法，并告知有關(guān)部門(mén)。必要時(shí)由物業(yè)部發(fā)告知給顧客。在可能的狀況下，正式停機(jī)前采用應(yīng)急方法，盡量不影響正常營(yíng)業(yè)和顧客需要。停機(jī)前，按照維修方案提前準(zhǔn)備好器材、零件、工具和需要更換的部件。專業(yè)主管和領(lǐng)班應(yīng)親自到場(chǎng)，做好組織和安全工作，按照停修規(guī)程快速檢修，更換零件和調(diào)試，確保在盡量短的時(shí)間內(nèi)完畢任務(wù)。維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)作好統(tǒng)計(jì)，填寫(xiě)維修項(xiàng)目、時(shí)間、更換零件名稱型號(hào)，重要故障因素，維修后的運(yùn)行效果檢查等內(nèi)容，交工程部備案。設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行，中斷臨時(shí)應(yīng)急方法，并報(bào)告總經(jīng)理，通報(bào)有關(guān)使用部門(mén)，恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)。設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的變更、檢查與考核保養(yǎng)計(jì)劃是按科學(xué)程序制訂的，是物業(yè)公司組織設(shè)備管理與維修的指導(dǎo)性文獻(xiàn)，也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的重要構(gòu)成部分，含有嚴(yán)肅性，必須加強(qiáng)調(diào)度，認(rèn)真執(zhí)行，努力完畢。當(dāng)確因特殊狀況需要對(duì)計(jì)劃進(jìn)行變更修改時(shí)，應(yīng)按原審批程序，經(jīng)申請(qǐng)同意后，方可執(zhí)行變更的計(jì)劃。申請(qǐng)調(diào)節(jié)修改時(shí)，可考慮下列狀況：設(shè)備技術(shù)狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設(shè)備事故而影響設(shè)備性能和生產(chǎn)正常進(jìn)行時(shí)，可提前修理或增補(bǔ)項(xiàng)目。設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化比預(yù)期的慢，與計(jì)劃投修期矛盾，則可酌情推遲修理時(shí)間或變化修理類別。已投修的設(shè)備，經(jīng)解體鑒定后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際需要修理的內(nèi)容與計(jì)劃差別過(guò)大，則可酌情變化修理類別和停修時(shí)間。設(shè)備已達(dá)成計(jì)劃投修期，但修前準(zhǔn)備局限性，會(huì)造成修理不能按原計(jì)劃如期開(kāi)工和竣工，此時(shí)可酌情推遲修理時(shí)間。在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中，要做好檢查、鑒定、驗(yàn)收和考核工作。除按季、月檢查計(jì)劃執(zhí)行狀況外，年中還應(yīng)進(jìn)行六個(gè)月計(jì)劃執(zhí)行狀況小結(jié)，分析總結(jié)并調(diào)節(jié)下六個(gè)月計(jì)劃。抓好設(shè)備修理質(zhì)量的鑒定、驗(yàn)收工作，對(duì)不合格者要安排計(jì)劃，及時(shí)加以返修。主管部門(mén)對(duì)設(shè)備修理計(jì)劃執(zhí)行狀況進(jìn)行考核、評(píng)比和獎(jiǎng)懲。各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)要按級(jí)貫徹、考核計(jì)劃?rùn)z修完畢率、設(shè)備完好率、事故率、返修率、工時(shí)運(yùn)用率以及設(shè)備停修限額和修理成本等。年度維修計(jì)劃年度維修計(jì)劃應(yīng)按各專業(yè)制訂，將須維修的項(xiàng)目列出，明確指出維修進(jìn)行的時(shí)間。計(jì)劃應(yīng)以周為單位進(jìn)行設(shè)定，按周考核各項(xiàng)目的完畢狀況。制訂計(jì)劃應(yīng)留有一定的機(jī)動(dòng)時(shí)間解決可能未預(yù)見(jiàn)到的延誤，同時(shí)要考慮到法定假期等狀況，預(yù)先作出合理的檢修安排。數(shù)據(jù)化管理設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的確保，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處在良好的工作狀態(tài)，并且要確保各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，方便確保設(shè)備能達(dá)成原有的設(shè)計(jì)性能和服務(wù)年限。一臺(tái)系統(tǒng)設(shè)備損壞，或者運(yùn)行狀態(tài)不良，可能造成整個(gè)系統(tǒng)的性能減少，甚至系統(tǒng)崩潰。我司使用電子化的信息管理方式，從整個(gè)設(shè)備系統(tǒng)的綜合管理角度建立工作原則，衡量工作質(zhì)量。我們建立設(shè)備臺(tái)帳，為每臺(tái)設(shè)備建立維護(hù)檔案，設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間帶和持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間都將被清晰統(tǒng)計(jì)。我們定時(shí)切換備用設(shè)備，使系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行能力得到最大發(fā)揮，并盡量做到運(yùn)行平衡。我們對(duì)設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)偏差進(jìn)行系統(tǒng)分析，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)運(yùn)行，以防止性保養(yǎng)的管理思想，使設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)隨時(shí)處在穩(wěn)定運(yùn)行的狀態(tài)。保修期內(nèi)的工程管理在項(xiàng)目所涉及的各類設(shè)備設(shè)施的保修期普通為兩年，保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的維修工作由供貨商/廠家/施工單位提供，日常的巡視和維護(hù)工作由物業(yè)管理中心工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。物業(yè)管理中心工程部負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員按照設(shè)備運(yùn)行及維修管理方案進(jìn)行日常的維護(hù)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)作出統(tǒng)計(jì)和解決。具體的解決原則是：對(duì)于能夠立刻確認(rèn)是產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題的，及時(shí)告知生產(chǎn)廠家到現(xiàn)場(chǎng)作保修解決。對(duì)于能夠立刻確認(rèn)是由于施工質(zhì)量造成的問(wèn)題，及時(shí)告知施工單位作出妥善解決。對(duì)于不能立刻確認(rèn)的問(wèn)題，應(yīng)在第一時(shí)間上報(bào)公司，公司將根據(jù)具體狀況抽派有關(guān)專業(yè)工程師（必要時(shí)可從公司總部調(diào)派）對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行會(huì)審，并最后確認(rèn)問(wèn)題的性質(zhì)。如屬于質(zhì)量問(wèn)題，則告知有關(guān)廠家解決。如屬于使用不當(dāng)造成，則與有關(guān)廠家協(xié)商，由廠家提供有償維修。由于不同的設(shè)備系統(tǒng)保修期不同，我們將建立工程設(shè)備