冬天究竟有多遠？賀靈童

冬天究竟有多遠?—-房地產未來發(fā)展及其對建筑業(yè)影響賀靈童上海魯班企業(yè)管理咨詢有限公司分析員魯班咨詢認為，隨著房地產調控的逐步深化,中國房地產拐點初現(xiàn)，短期內國家調控政策不會有大的松動，房地產會迎來嚴冬.受房地產市場低迷影響,建筑業(yè)將面臨重大挑戰(zhàn)。十月下旬,龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，降幅高達20%至40%，房企紛紛開展“搶收”行動，從上海開始領跑全國樓市降價潮。在此之前，鄂爾多斯地產資金鏈面臨崩盤，出現(xiàn)建筑工人追債潮；溫州老板“跑路"事件，使得溫州樓市資金鏈吃緊，9月份住宅價格指數(shù)甚至低于2010年水平。國內形勢緊張,國外機構也開始紛紛唱空中國經濟.6月，標準普爾首次將中國房產行業(yè)評級前景降至負面;9月，標準普爾向中國房地產市場發(fā)出警告稱，中國房地產市場形勢不容樂觀，未來6至12個月房地產開發(fā)商面臨的流動性壓力將加大；9月，全球最大私募股權公司黑石集團首次斥資中國房地產，并直言，中國經濟增速將在未來幾年降至7～8%，未來將越來越難賺錢；10月，德意志銀行根據中國房地產住宅成交量的持續(xù)下滑的現(xiàn)狀下調了中國經濟增速預期，并預計中國建筑業(yè)合同量將遭遇下滑.相比而言，國內聲音眾多，觀點各不相同。公說公有理，婆說婆有理。魯班咨詢根據大量的調研認為，隨著房地產調控的逐步深化，中國房地產拐點初現(xiàn),短期內國家調控政策不會有大的松動,房地產將迎來嚴冬。受房地產市場低迷影響，建筑業(yè)將面臨重大挑戰(zhàn)。宏觀經濟嚴峻以“新國十條”出臺為標志的“史上最嚴厲的”樓市調控已逾年半.這一年半時間里，六次上調存款準備金率、兩次加息、各種限購令、限價令、限貸令、預售證監(jiān)管、保障房加速……任何你能想象到的、想象不到的調控“組合拳"紛紛出臺。2011年以來,我國宏觀經濟形勢嚴峻。后四萬億時代，物價飛漲，投資、消費和凈出口均有所放緩,GDP增長速度相應放緩。穩(wěn)定物價水平,不僅關系著國民經濟全局，也關系著民生，而穩(wěn)定物價水平的核心，是管理好流動性,因此短期內國家應該會繼續(xù)收緊銀根，如同房地商的心弦,依然緊繃。土地市場先行衰退土地市場可稱之為房地產一級市場，土地的成交量和金額既關系到房地產企業(yè)的資金鏈松緊程度，也關系到地方土地財政，進而影響到房地產調控政策變化。而從2011前三季度土地交易市場的表現(xiàn)來看,土地市場已經先于樓市進入衰退期。2011年1～9月，全國133個城市共推出土地19359宗，累計供應量87325萬平方米，同比增加13%,其中住宅類用地5715宗，累計供應量30558萬平方米，同比減少12％；全國133個城市共成交土地15779宗，累計成交量70837萬平方米，同比增加21%，其中住宅類用地4493宗，累計成交量24413萬平方米，同比減少11％。住宅用地的供給與需求都下降超過10％，需要強調的是，所謂的住宅用地還包括保障房建設用地。而10月份，全國133個城市住宅用地成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%,為年內最低.廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津，武漢推出的15宗用地面積總計達102萬平方米的地塊也沒有成交記錄。前三季度成交土地成交樓面價總體同比下跌15%，其中住宅用地樓面價格下跌9。3%。前三季度成交土地溢價率僅為13。4%，只有去年同期的一半水平，下降顯著.10月住宅用地平均溢價率僅3％，再創(chuàng)年內新低.前三季度，土地供應計劃完成率僅為四成，四季度土地供應量將明顯增大,但從需求不旺的成交量來看，房地產企業(yè)家拿地信心明顯不足，且時至年底，開發(fā)商主要精力放于回籠資金,后期拿地熱情將更小,預計土地成交量和溢價率將進一步下滑。樓市低迷我國房地產開發(fā)投資仍處高位，但增速已有所緩和。1—9月，房地產開發(fā)投資為37780。84億元，同比增長32。0%，比1—8月回落了1.2個百分點。1—9月，房屋新開工面積為147775萬平方米,同比增長23。7%，比1-8月回落了2個百分點，值得關注的是2011年是保障房大開工建設的時間，前三季度保障房已開工986萬套，如果每套保障房以80平方米計算,即為78880萬平方米.扣除保障房影響，前三季度我國房屋新開工面積約為7億平方米，是去年同期的60％。在宏觀調控下，房地產投資需求，特別是投機性的需求得到遏制。這幾個月房地產的銷售量在繼續(xù)下降.1-9月全國房地產銷售面積7。1萬億平方米，同比增長12。9%，比1~8月回落了0.7個百分點，其中，住宅銷售面積增長為12.1%；累計銷售額3.9萬億元,增速較上月下降2.7個百分點至23.2％，其中,住宅銷售額增長21.2%。房產需求較為低迷，尤其是往年讓房產商賺到合不攏嘴的“金九銀十"也是一片慘淡。2011年前三季度,全國新開工面積與銷售面積的差值始終處于歷史高位，開發(fā)商投資熱情不高，消費者購買熱情更是低下，樓市交易呈現(xiàn)“量滯價平"的局現(xiàn)，局部出現(xiàn)了“價跌”的情況.9月,全國70個大中城市有16個城市銷售價格指數(shù)環(huán)比下降，另有溫州住宅銷售價格指數(shù)同比為99。5,創(chuàng)下新的價格新低.根據中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調查數(shù)據,2011年9月，全國100個城市住宅平均價格8877元/平方米，與8月相比下降0。03%，為去年九月以來的首次下降。受房地產低迷影響，國房景氣指數(shù)連續(xù)下滑,跌至100.41,而三季度房地產企業(yè)信心指數(shù)更是跌破100，是近十個季度以來的最低點。2012年約有近800萬保障房竣工，供給將快速上升；住建部已公布“二三線城市限購5項標準”，中央可能會進一步施壓，督促符合條件的城市嚴格執(zhí)行限購政策,屆時有效需求將被進一步壓縮，樓市供需不平衡將進一步加劇，“量跌價滯”很可能轉化為“量價齊跌"。房產商資金鏈緊繃今年1~9月，房地產開發(fā)企業(yè)總資金來源合計6.2萬億元,同比增長22。7％，增速較1～8月下降0.7個百分點，首次增速出現(xiàn)下滑。而從房地產開發(fā)企業(yè)資金來源來看，國內貸款為9749億元,所占比例僅為15.7％，是2008年以來的最低點,國內貸款幾乎零增長，個人按揭貸款負增長，自籌資金比重占到41.2%，房產商壓力巨大.由于信貸政策的緊縮,貸款環(huán)境進一步惡化，房地產開發(fā)貸款利率一般執(zhí)行基準利率上浮35%的政策,約8.2%,10月初，建行北京分行上調個人貸款利率至基準利率1。05倍,這意味著實際支付的利息成本增加了30％-40％，信貸疊加效應十分明顯。2011年第三季度，房地產開發(fā)貸款新增2011億元，是新增貸款總額的13.3％,是2010年一季度的32.5％的一半水平。上市融資，額度有限，2004年以來，房地產企業(yè)上市融資約200億元;國內融資渠道層層被卡,2011年房企密集海外發(fā)債，融資額超過了1000億元，但畢竟只是杯水車薪；即使尋找信托渠道，銀監(jiān)局先后發(fā)布《關于信托公司與綠城集團及關聯(lián)企業(yè)開展房地產信托業(yè)務調查的通知》并叫停四家信托公司的房地產信托業(yè)務；而民間融資成本高，融資成本在36％~60%不等，個別達到100％,并且在溫州、鄂爾多斯等地出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。腹背受敵之下，房地產企業(yè)資金鏈奇緊.截至10月26日，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，其中七成房企經營性現(xiàn)金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。房地產企業(yè)資產負債率居高不下，而部分房地產上市公司更是資不抵債，堪比2008年冬天。專家認為，上市房企前三季度業(yè)績增速顯著放緩，預計四季度數(shù)據會更難看。目前，CPI依然在6％以上高點,控物價為首要任務，貸款持續(xù)緊縮，信貸環(huán)境不佳，融資渠道單一，房企資金壓力日益明顯。據調查，房地產從拿地到銷售回款的周期約為40個月，與2008年房地產行業(yè)低谷時45個月的周轉期相比已經相差無幾，房地產企業(yè)資金鏈緊張，尤其是中小型房產，行業(yè)面臨洗牌。建企冬天遠嗎？前三季度，我國建筑業(yè)總產值為72466億元，同比增長25.8%，全國建筑業(yè)房屋建筑施工面積為69。3億平方米，同比增長23。9％.從這一數(shù)據來看，建筑業(yè)依然保持著高速增長趨勢。然而，建筑業(yè)和房地產業(yè)可謂是唇齒相依,如今“唇亡”之聲甚囂塵上,“齒”是否也寒意逼人？目前很多建筑企業(yè)在走建筑地產一體化的道路,盡管建筑業(yè)務有較大的優(yōu)勢，但在房地產業(yè)仍屬新兵、小兵，如果說冬天來臨，最先遭受打擊的是這批中小型房地產企業(yè)。對于房建施工業(yè)務而言，反映最直接的將是新簽合同額的下滑，而在建項目工程進度款回收困難,新簽合同項目將遭遇停工或緩建狀態(tài)。據魯班咨詢的調查，目前一線城市已有不少建筑商出現(xiàn)了該類情況。年關將至，房地產、建筑業(yè)面臨支付高峰，而資金鏈的短缺將掐住了建筑商的咽喉,這個年關該如何安全度過？除了房建業(yè)務,我國基礎設施行業(yè)投資巨大，是否是個安全的避風港呢？基礎設施投資多依賴于地方債務平臺，但地方債務透明度低,存在大量隱性債務，而政府償債能力又過度依賴土地，房地產市場不景氣，土地財政收入受限.而且未來兩年半內大約有5。7萬億元債務到期，償債壓力非常大，屆時處于談判劣勢的建筑企業(yè)能從中分得多少羹，目前仍是個未知數(shù)。建企該如何過冬安全過冬，首先要備好棉襖和干糧.于建筑企業(yè)而言，即要管理好企業(yè)的現(xiàn)金流，削減項目數(shù)量，加強應收款管理，控制項目資金風險等等，保持企業(yè)“血液"的暢通。建筑企業(yè)通常只重視接項目，甚至低價中標，再通過變更、索賠等手段來賺取利潤.如此傷誠信、累心力的方式，不如重視項目的篩選，與有實力的房地產合作，嚴格評估合