可研模板取地可行性研究報(bào)告模板

取地可行性研究報(bào)告的核心前提：重點(diǎn)說明該報(bào)告模板適用于拿地前的可行性研究。在報(bào)告撰寫過程中，重點(diǎn)需要撰寫市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析、對(duì)位客群研究、初步項(xiàng)目定位，通過成本投入和經(jīng)濟(jì)測(cè)算對(duì)取地可行性進(jìn)行分析。取地可行性報(bào)告的撰寫要具有預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點(diǎn)。由于核心觀點(diǎn)與核心思路需要與不同的情況和問題相結(jié)合，本模板只提供核心框架和報(bào)告邏輯，關(guān)于解決不同問題的方法論將在后續(xù)補(bǔ)充的內(nèi)容中進(jìn)一步呈現(xiàn)。取地可行性研究報(bào)告2014.34取地可行性研究報(bào)告的大綱思路：本次分析將從市場(chǎng)、客戶角度、項(xiàng)目整體形象、項(xiàng)目具體操作及未來發(fā)展等方面論證；提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)的初步意見；對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)。-

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-CONTENTS目

錄PART1項(xiàng)目理解PART2市場(chǎng)研究PART3客戶分析及定位PART4項(xiàng)目定位PART5產(chǎn)品建議PART6價(jià)格建議與測(cè)算產(chǎn)品打造原則地塊價(jià)值分析產(chǎn)品排布戶型配比附加值價(jià)格制定初步貨值盤點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算敏感性分析項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通地塊四至指標(biāo)分析本體小結(jié)政策導(dǎo)向一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)個(gè)案分析市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)品客戶梳理本案來源預(yù)判客戶定位客戶描摹核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位-

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-PART1 項(xiàng)目理解項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通地塊四至指標(biāo)分析本體小結(jié)TIPS:為了熟悉掌握地塊自身情況以及周邊環(huán)境。1.項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位特征分析示例內(nèi)容本案四塊宗地位于房山長陽鎮(zhèn)；本案距周邊車行距離：距西四環(huán)25公里，駕車約20min；距西五環(huán)10公里，駕車約10min；距南六環(huán)3公里，駕車約5min；距長陽CSD2公里，駕車約4min。二環(huán)三環(huán)四環(huán)五環(huán)六環(huán)長陽良鄉(xiāng)四塊宗地-

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-項(xiàng)目交通特征分析2.項(xiàng)目交通示例內(nèi)容高速：京良路連接京石高速至五環(huán)路地鐵：地鐵房山線開通，連接地鐵9號(hào)線，近距離接觸市區(qū)公交：地區(qū)線路與市區(qū)線路發(fā)達(dá)，日常出行便利京良路六環(huán)京周路月華大街多寶路長楊路大學(xué)城北地鐵房山線凱旋大街長于路京深路京港澳高速地塊-

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-分析周邊四至現(xiàn)狀特征3.地塊四至城建地塊X85地塊教育用地萬科地塊X88地塊泰和三街興海路博興十一路博興十路X85地塊現(xiàn)狀城建地塊現(xiàn)狀西側(cè)主干道和高壓線萬科地塊現(xiàn)狀X88地塊現(xiàn)狀教育用地現(xiàn)狀博興西路博興八路三太路泰河路示例內(nèi)容-

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-4.指標(biāo)分析地塊指標(biāo)數(shù)據(jù)說明住宅住宅地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地規(guī)模（萬㎡）容積率地上建筑規(guī)模（萬㎡）控制高度（m）建筑密度（%）綠地率（%）10-01-13R2二類居住用地3.32.58.136303010-02-11R2二類居住用地1.82.54.536303010-02-15R2二類居住用地1.72.54.136303010-01-08C4體育用地0.710-01-15R53托幼用地0.30.80.2412303510-02-09U31郵政設(shè)施用地0.181.20.2218352510-02-10糞便垃圾設(shè)施用地0.220.40.0912403010-02-06供熱用地3.50.62.1183025建設(shè)用地小計(jì)11.619.4起始價(jià)：11.4億元；起始樓面價(jià)：5868元/㎡2號(hào)地：R2住宅部分容積率2.5，建面16.8萬㎡，限高36m打造方向預(yù)判：小高層產(chǎn)品示例內(nèi)容-

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-根據(jù)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息，分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系做本體小結(jié)-

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-5.本體小結(jié)-

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-PART2 市場(chǎng)研究政策導(dǎo)向一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)個(gè)案分析市場(chǎng)小結(jié)TIPS:為了熟悉市場(chǎng)供需、市場(chǎng)的產(chǎn)品特征和走勢(shì)、價(jià)格水平以及發(fā)展趨勢(shì)。1.政策導(dǎo)向當(dāng)前政策環(huán)境說明及預(yù)判根據(jù)國五條北京細(xì)則“京十九條”第十三、十四條規(guī)定：1、新政大幅提高商品房預(yù)售門檻，嚴(yán)格控制限制取證價(jià)格，致使大部分開發(fā)商延后開盤計(jì)劃；2、建委嚴(yán)控高于北京市場(chǎng)住宅均價(jià)的項(xiàng)目取證，5月份入市項(xiàng)目明顯減少，6月以來逐漸回升。示例內(nèi)容-

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-一級(jí)市場(chǎng)供、需分析及未來預(yù)判2.一級(jí)市場(chǎng)1193122085085076153335621877046828327665%38%33%32%2010年2011年2012年2013年目前140012001000800600400200070%60%50%40%30%20%10%0%歷年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)與實(shí)際成交對(duì)比計(jì)劃供應(yīng)面積 實(shí)際供應(yīng)面積 實(shí)際成交面積 實(shí)際供應(yīng)占計(jì)劃供應(yīng)比例-

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-3.二級(jí)市場(chǎng)選取可供借鑒項(xiàng)目進(jìn)行分析長陽良鄉(xiāng)產(chǎn)品板塊項(xiàng)目普宅長陽中糧萬科長陽半島萬科金域緹香首創(chuàng)新悅都首開熙悅山城建徜徉集良鄉(xiāng)金地朗悅京投萬科新里程邑上公館中昂香醍疊拼良鄉(xiāng)中昂香醍泛王佐園博府燕西華府大興首邑溪園六環(huán)五環(huán)四環(huán)京港澳高速京開高速金域緹香長陽半島徜徉集首創(chuàng)·新悅都首開熙悅山金地朗悅邑上公館新里程中昂香醍園博府燕西華府首邑溪園在售別墅在售普宅示例內(nèi)容-

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-市場(chǎng)項(xiàng)目基本信息說明基本信息項(xiàng)目類別板塊項(xiàng)目名稱最近開盤時(shí)間總建筑面積（萬㎡）建筑形式精裝標(biāo)準(zhǔn)容積率綠化率近期銷售價(jià)格物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）建筑風(fēng)格園林風(fēng)格普宅黃村龍湖時(shí)代天街2012.1267板樓毛坯2.830%160004.7Art-Deco歐式中國水電云立方2012.1211.85板樓毛坯2.530%157002.81新中式新中式保利春天里2012.740.5板塔結(jié)合毛坯2.830%162002.98Art-Deco歐式聯(lián)港幸福灣2012.8(2期)50小高層毛坯1.6734%133002Art-Dec歐式中建·國際港2011.541板塔結(jié)合毛坯2.530%186002.9新亞洲新亞洲紅木林2012.817.47板樓高層毛坯2.230%220002.6南加州南加州cago寓所2012.421.6板塔結(jié)合1500元/㎡3.0830%162002.28Art-Dec歐式旭輝御府2012.517.18板樓小高層毛坯1.935%198003.98法式法式首邑溪谷2011.125板樓

塔樓

高層毛坯2.130%220002.6托斯卡納托斯卡納亦莊首開國風(fēng)美侖2012.829.6板樓小高層毛坯2.330%153002.38托斯卡納托斯卡納融科鈞廷2012.315.9板樓小高層毛坯2.570%185002.68法式法式悅廷2013.115.14板樓小高層毛坯1.531%208002.8日韓日韓中信新城2011.839.11多層小高層毛坯2.1530%222003.68西班牙歐式舊宮萬科朗潤園一期2012.122.3多層

小高層2000元/㎡1.830%266003.9北美北美富力盛悅居2012.1220多層

小高層毛坯2.430%278004Art-Deco法式高端黃村華潤公元九里2012.532多層小高層4500元/㎡1.7440%302004.98法式法式星創(chuàng)屹墅待售21多層

小高層

聯(lián)排7000元/㎡1.1730%待定法式法式亦莊遠(yuǎn)洋天著（平層）2012.117.5多層、小高層、聯(lián)排別墅6000元/㎡1.133%300007.5法式法式示例內(nèi)容-

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-3.二級(jí)市場(chǎng)4.個(gè)案分析分類內(nèi)容項(xiàng)目位置房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城東側(cè)，良鄉(xiāng)東路以北（房山線大學(xué)城北站旁500米）建筑類型洋房、小高層物業(yè)類型普通住宅建筑面積300000平方米容積率1.6-1.8綠化率30%開發(fā)企業(yè)金地惠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯總戶數(shù)2190主力戶型120-140平米三居物業(yè)費(fèi)2.9元/月/平米物業(yè)公司金地物業(yè)-

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-示例內(nèi)容選取XX項(xiàng)目說明項(xiàng)目基礎(chǔ)信息一期售罄三期售罄二期售罄四期小學(xué)、中學(xué)商業(yè)小清河森林濱河公園幼兒園預(yù)計(jì)2013年7月開盤，后續(xù)房源共218套；其中89㎡二居96套，120㎡三居122套。地塊金地朗悅地塊示例內(nèi)容-

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-說明項(xiàng)目規(guī)劃信息4.個(gè)案分析1010527 317145224194129 129561481066811 39 191974921814

23960196152090515951

16916

16382

16834

16354

16598

176821565015859

16875

167991520216101圖：XX項(xiàng)目自2012年以來量?jī)r(jià)走勢(shì)情況2012年...2012年...2012年...2012年...2012年...2012年...2012年...2012年...2012年...2012年...2012年...2012年...2013年...2013年...2013年...2013年...2013年...2013年...40030020010003000025000200001500010000500006月初開盤兩次共認(rèn)購270成交套數(shù) 成交均價(jià)(元/㎡）-

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-戶型二居75-85㎡三居85-140㎡躍層合計(jì)供應(yīng)套數(shù)30215722072081成交套數(shù)30113401661807去化率99%85%80%87%25 270說明項(xiàng)目去化信息及產(chǎn)品信息4.個(gè)案分析贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送陽臺(tái)贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送陽臺(tái)贈(zèng)送飄窗89㎡三室兩廳一衛(wèi)-

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-120㎡三室兩廳兩衛(wèi)贈(zèng)送約7.8㎡贈(zèng)送約8㎡說明、分析項(xiàng)目戶型優(yōu)劣勢(shì)4.個(gè)案分析根據(jù)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)及重點(diǎn)案例分析得出市場(chǎng)部分小結(jié)-

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-5.市場(chǎng)小結(jié)-

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-PART3 客戶分析及定位競(jìng)品客戶梳理本案來源預(yù)判客戶定位客戶描摹TIPS:了解區(qū)域市場(chǎng)主力客群及消費(fèi)，分析價(jià)值，得出客戶定位。區(qū)域成交客戶特征說明1.競(jìng)品客戶梳理--新里程金地朗悅長陽半島首創(chuàng)新悅都金域緹香客戶主要來源海淀、豐臺(tái)、西城海淀、豐臺(tái)、西城、大興海淀、豐臺(tái)、西城、房山海淀、豐臺(tái)海淀、西城置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)70%首次置業(yè)45%首次置業(yè)65%首次置業(yè)75%首次置業(yè)60%置業(yè)目的自住、自主兼投資自住為主自住為主自住為主，自主兼投資自住為主總價(jià)承受范圍150-200萬150-350萬150-350萬100-150萬150-250萬主要出行方式公共交通私家車私家車為主公共交通私家車公共交通私家車公共交通私家車核心關(guān)注點(diǎn)交通、品牌、升值潛力產(chǎn)品、環(huán)境、教育品牌、配套、教育交通、價(jià)格、產(chǎn)品品牌、交通、物業(yè)示例內(nèi)容-

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-本案客戶來源判定2.本案來源預(yù)判西城區(qū)海淀區(qū)豐臺(tái)區(qū)房山區(qū)西部長期缺乏新盤供應(yīng)，房山作為西南熱點(diǎn)板塊，供應(yīng)充足，成為西部客戶首選置業(yè)之所。主力客群：海淀、西城及豐臺(tái)板塊為主的泛西部客群重要客群：房山板塊泛地緣客群補(bǔ)充客群：泛北京的改善客群示例內(nèi)容-

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-本案客戶定位結(jié)合區(qū)域客戶特征、本案價(jià)值屬性完成客戶定位-

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-3.客戶定位客戶特征描摹4.客戶描摹他們大多生活和工作在南城，從事貿(mào)易或高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)認(rèn)可南城的規(guī)劃發(fā)展，看好未來的區(qū)域價(jià)值正處于事業(yè)上升期，忙碌之余喜歡及時(shí)行樂、享受生活他們對(duì)自己的未來有著美好的規(guī)劃和明確的目標(biāo)社會(huì)地位的不斷提升，讓他們需要有襯得上這種身份的品位家庭責(zé)任是最重要的前進(jìn)動(dòng)力他們會(huì)挑剔生活中顯而易見的細(xì)節(jié)，為了生活得更舒適示例內(nèi)容-

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-PART4 項(xiàng)目定位核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位TIPS:通過價(jià)值梳理，結(jié)合核心價(jià)值點(diǎn)與客戶特征，完成項(xiàng)目定位。1.核心價(jià)值梳理示例內(nèi)容-

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-本案核心價(jià)值點(diǎn)梳理初步梳理發(fā)現(xiàn)本案六大價(jià)值體系，為本案創(chuàng)造良好基因【規(guī)劃價(jià)值】——陽光疊拼，悅景洋房低密社區(qū)【產(chǎn)品價(jià)值】——?jiǎng)?chuàng)新性產(chǎn)品，多重附加值贈(zèng)送【交通價(jià)值】——咫尺地鐵，尊享便捷【自然價(jià)值】——毗鄰小清河，公園環(huán)繞【人文價(jià)值】——大學(xué)城旁，人文氛圍濃厚【配套價(jià)值】——獨(dú)立商街，幼兒園配套完成項(xiàng)目定位結(jié)合核心價(jià)值點(diǎn)與客戶特征，完成項(xiàng)目定位-

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-2.項(xiàng)目定位-

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-PART5 產(chǎn)品建議產(chǎn)品打造原則地塊價(jià)值分析產(chǎn)品排布戶型配比附加值TIPS:結(jié)合客戶需求、市場(chǎng)空白點(diǎn)、和所熟悉的產(chǎn)品進(jìn)行打造。1.產(chǎn)品打造原則制定產(chǎn)品打造原則-

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-示例內(nèi)容2.地塊價(jià)值分析整體與單地塊價(jià)值排序示例內(nèi)容X-85地塊價(jià)值分析：北側(cè)和東側(cè)分別為城建、萬科已競(jìng)得地塊；西側(cè)為50米綠色景觀帶，西南角為未出讓的行政辦公；南側(cè)X87地塊為未出讓二類居住用地。X85地塊X88地塊博興西路泰和三街興海路博興十一路博興十路城建地塊萬科地塊教育用地X87未出讓地塊泰和二街供應(yīng)設(shè)施用地規(guī)劃綠地規(guī)劃綠地行政用地優(yōu)勢(shì)不足-

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-進(jìn)行產(chǎn)品初步排布3.產(chǎn)品排布示例內(nèi)容商品房（多層產(chǎn)品-大戶型）：1、多層產(chǎn)品規(guī)劃在景觀最佳的中間位置；公租房部分：1、公租房規(guī)劃在地塊西北部，東西向排布，最大化中心景觀區(qū)域；2、公租房出入口規(guī)劃在地塊東側(cè)。商品房（高層產(chǎn)品）：1、高層產(chǎn)品規(guī)劃在地塊南北兩側(cè)；2、商品房主出入口規(guī)劃在地塊東側(cè)。商品房主出入口公租房主出入口中心景觀200/6F160/15F135/15F200/11F公租房景觀景觀135/15F135/15F160/15F-

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-博興十一路4.戶型配比各地塊分別進(jìn)行戶型配比建議住宅住宅戶型區(qū)間分項(xiàng)面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比二居75㎡108648%14410%三居88㎡4753035%54039%三居100-105㎡4753035%46633%三居120㎡2987622%25018%小計(jì)135800100%1400100%30%保障房58200100%646100%總計(jì)194000------示例內(nèi)容-

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-5.附加值客廳送露臺(tái)；南側(cè)贈(zèng)送露臺(tái)+飄

窗，北側(cè)贈(zèng)送飄窗，共計(jì)8-10㎡；全部戶型采用明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)。3800330019802600450021003500290034003800贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送露臺(tái)3600 900贈(zèng)送飄窗明廚明衛(wèi)900項(xiàng)目附加值建議附加值贈(zèng)送：提升項(xiàng)目性價(jià)比，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)2室2廳1衛(wèi)1廚

88.88㎡贈(zèng)送飄窗贈(zèng)送露臺(tái)示例內(nèi)容-

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-PART6 價(jià)格建議與測(cè)算價(jià)格制定初步貨值盤點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算敏感性分析TIPS:對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的地段交通、產(chǎn)品、銷售速度等若干重要因素進(jìn)行權(quán)重，結(jié)合周邊競(jìng)品得出價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)。1.價(jià)格制定項(xiàng)目選取及價(jià)格制定示例內(nèi)容長陽六環(huán)五環(huán)四環(huán)京港澳高速京開高速首創(chuàng)·新悅都金地朗悅長陽半島新里程良鄉(xiāng)金域緹香競(jìng)品項(xiàng)目的價(jià)格取值相加，得出本項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)格。對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的地段交通、產(chǎn)品、銷售速度等若干重要因素進(jìn)行權(quán)重比較打分；越與本案情況類似的參考項(xiàng)目權(quán)重值越高。通過權(quán)重比較打分，算出每個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目的權(quán)重平均值。競(jìng)品項(xiàng)目的權(quán)重平均值乘以其參考價(jià)格得出每個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格取值。-

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-2.初步貨值盤點(diǎn)項(xiàng)目初步貨值盤點(diǎn)地塊名稱建筑面積（㎡）套數(shù)（套）全盤均價(jià)（元/㎡）總貨值

（億）X851074456443600038.7X8810233766836.8合計(jì)20978213123600075.5示例內(nèi)容-

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-初步靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算3.經(jīng)濟(jì)測(cè)算編號(hào)項(xiàng)目測(cè)算基數(shù)（㎡）測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)金額（元）一總成本31521238811土地取得費(fèi)1土地競(jìng)買價(jià)格153445.418000000001.2補(bǔ)交地價(jià)款001.3契稅1,2項(xiàng)3.00%540000002前期工程費(fèi)153445.4160245512643基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)398958003.1紅線外市政76722.710076722703.2紅線內(nèi)市政76722.7300230168103.3園林綠化23016.840092067204建安工程費(fèi)8496700004.1小高層9206760005524020004.2多層153786000922680004.3公租房460002500115000000