【某地產(chǎn)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀、問題及優(yōu)化策略分析17000字（論文）】

第頁一、緒論（一）研究背景現(xiàn)金流管理是企業(yè)生存發(fā)展的命脈，決定了企業(yè)的成功和長久的發(fā)展。隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，現(xiàn)金流管理也不再是人們印象中的“簡單的管錢”，在企業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)的高層和企業(yè)管理者也不再僅僅只關(guān)注簡單的幾個相關(guān)利潤的財務(wù)指標，而是越來越注重現(xiàn)金流的管理。如果現(xiàn)金流不佳甚至現(xiàn)金流斷裂，整個企業(yè)就可能面臨不可預(yù)計的財務(wù)危機，甚者會發(fā)生破產(chǎn)清算。所以，即使公司擁有眼光長遠的管理層和能力過硬的員工，也必須要保持充沛的現(xiàn)金流和強大的現(xiàn)金流管理體系，充分利用現(xiàn)金流，才能“大吉大利”?，F(xiàn)金流維持著企業(yè)的經(jīng)營運轉(zhuǎn)，是連通企業(yè)經(jīng)營各個步驟的“樞紐”，事關(guān)企業(yè)的生死存亡?？傮w來說，現(xiàn)金流程、流向、流量和流速都會對現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)形成巨大影響。決定企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵，重點不是利潤的多少，而是現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)是否健康。因此，在政府政策緊縮，城鎮(zhèn)化率增長進入后半程，外部資金供應(yīng)不足的大環(huán)境下，存在房地產(chǎn)企業(yè)大量舉債拿地的情況，如何管理和控制好房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流，是一個值得探討的問題。（二）研究目的及意義1.研究目的本文的研究目的是通過分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀和難點，建立一個基于我國房地產(chǎn)政策和相關(guān)理論知識的綜合現(xiàn)金流分析系統(tǒng)。該系統(tǒng)分析了現(xiàn)金流四要素中現(xiàn)金流流入和流出的全過程，從四個方面分析了企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀，實現(xiàn)了現(xiàn)金流管理與戰(zhàn)略決策的高度一致，建立了定性和定量分析的聯(lián)系。應(yīng)用該系統(tǒng)以S房地產(chǎn)公司為研究對象進行分析，介紹了S公司現(xiàn)金流管理存在的問題并提出了相關(guān)改進建議，對于其他房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理方面具有參考意義。2.研究意義加強現(xiàn)金流管理不僅有助于降低公司的財務(wù)風(fēng)險，組織和調(diào)整項目的資金需求，還能向投資者、銀行和其他外部人士發(fā)出積極的信號，從而在必要時減少企業(yè)融資成本。對于資金密集型的房地產(chǎn)企來說，由于行業(yè)自身的特殊性，僅僅依靠自身經(jīng)營活動造血是難以維持企業(yè)持續(xù)發(fā)展的，還需要大量的外部融資輸血來保障企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。對于那些擁有良好的現(xiàn)金流管理的優(yōu)秀房企來說，通過多方面融資和自身經(jīng)營活動雙重保障來實現(xiàn)企業(yè)的價值創(chuàng)造。但是對于那些自身經(jīng)營不善過度依賴債務(wù)融資的房企來說，現(xiàn)金流不健康周轉(zhuǎn)，可能會出現(xiàn)經(jīng)營活動創(chuàng)值能力無法彌補債務(wù)成本的現(xiàn)象，不僅不利于企業(yè)價值創(chuàng)造，而且還會危及企業(yè)的生存發(fā)展。因此，通過查閱大量的相關(guān)文獻資料，得出了該企業(yè)在現(xiàn)金流管理中存在的問題，并提出了相應(yīng)對策。旨在對S地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理有一定的優(yōu)化作用，從而提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平。同時，也可以為其他房企的現(xiàn)金流管理提供參考。（三）國內(nèi)外文獻綜述1.國外文獻綜述1963年，美國會計準則委員會發(fā)布了一份正式文件，要求公司建立資本賬戶。該通知要求公司編制資產(chǎn)負債表、損益表中的補充信息以及資金來源和用途的信息。上世紀中后葉首次在發(fā)布的《財務(wù)報表格式和內(nèi)容規(guī)則》中要求證券貸款人在其財務(wù)報表中披露資金來源和用途。1971年，美國會計準則委員會發(fā)布了第一份意見，即上市公司應(yīng)將在財務(wù)報表中同時列出現(xiàn)金流量與損益項目。在實踐中，大多數(shù)公司選擇基于凈營運資本創(chuàng)造現(xiàn)金流。1984年，美國財會委發(fā)布了《企業(yè)財務(wù)報表中項目的確認和計量》，其中現(xiàn)金流量表是整個財務(wù)報表的組成部分之一，從而肯定了現(xiàn)金流量表。1987年，美國財會委發(fā)布了《現(xiàn)金流量表》，它定義了現(xiàn)金流量表的編制方法，并要求企業(yè)在財務(wù)狀況發(fā)生變化時編制報表，其中提到的就有現(xiàn)金流量表。此外，資金流動水平的演變——資金流動的準備工作正在逐步發(fā)展。即可表示為：影響資金流動的因素分析，企業(yè)內(nèi)部因素和國際活動分析，企業(yè)管理，企業(yè)發(fā)展軌跡，二十國集團的行為，企業(yè)外部因素，包括通貨膨脹和變化率的波動，等等，但對企業(yè)融資流量的影響進行了相同的分析。研究現(xiàn)金流量對于外部資本市場的影響代表性理論是有效市場假說理論，這一理論是EFama（1970）在路易斯·巴瑟利耶的基礎(chǔ)上提出來的，主要是用來幫助利益相關(guān)者了解整個市場行情的宏觀狀況，及時的對資本市場做出正確的應(yīng)對[1]。RJarrow，SSMKwok（2015）提出關(guān)于交易數(shù)量增加和通貨膨脹壓力對威爾士“現(xiàn)金流”和支付的影響（其結(jié)論對國庫流動產(chǎn)生重要影響）[2]。2.國內(nèi)文獻綜述由于我國這方面的研究較晚，所以此方面的理論和案例相對較少，下面談?wù)剮孜挥写硇缘娜宋?。陳睿?022）提出在國家堅守"房住不炒"的定位,不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的背景下,我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的"狂飆突進"終于迎來了發(fā)展拐點.目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了不景氣周期,居民需求放緩,企業(yè)融資難度以及壓力加大,多重不利因素導(dǎo)致行業(yè)企業(yè)普遍出現(xiàn)了比較嚴重的現(xiàn)金流風(fēng)險,現(xiàn)金流危機成為了壓垮不少房地產(chǎn)企業(yè)的"最后一根稻草"[3]。李雯雯，楊寧霞（2022）提出近幾年來,隨著一系列對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控政策的落實,房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本持續(xù)上升,籌資渠道單一,資金投入和回收時間不匹配,這使其經(jīng)營更加依賴資金的運轉(zhuǎn),因此加強房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流內(nèi)部控制,幫助企業(yè)更加有效地實現(xiàn)現(xiàn)金流管理的目標就顯得極為重要[4]。張萍花（2022）提出隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈,國家宏觀政策調(diào)控,政府部門對售價的控制及限購措施,使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越薄,成本管理是與計劃管理,質(zhì)量管理,現(xiàn)金流管理同等重要的核心要素之一,在競爭激烈的市場環(huán)境下,成本管理顯得尤為重要,直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有不斷提高自身管理水平,不斷地創(chuàng)新成本管理模式,才能在日益激烈的市場競爭和瞬息萬變環(huán)境中取得進步和發(fā)展[5]。趙麗錦，胡曉明（2022）提出在對傳統(tǒng)金融監(jiān)管政策實施效果進行簡要述評的基礎(chǔ)上,著重分析現(xiàn)階段以融資需求側(cè)"三道紅線"與供給側(cè)"貸款集中度"強監(jiān)管為代表的金融調(diào)控長效機制的目標導(dǎo)向與壓力傳導(dǎo)路徑;基于對當前金融調(diào)控長效機制的認識,建議房地產(chǎn)業(yè)從"投-融-管-退"全周期主動調(diào)整經(jīng)營策略,強化現(xiàn)金流與負債管理,在平衡債務(wù),現(xiàn)金流與利潤的整體框架下,應(yīng)對所處的新金融環(huán)境[6]。孫昊天，溫驕琳（2022）從房地產(chǎn)企業(yè)的境內(nèi)融資,境外美元債,內(nèi)部資金安排,債務(wù)清償順位等方面,提示存在的法律風(fēng)險及解決建議.隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策不斷加碼,融資政策不斷收緊及"三道紅線"的監(jiān)管,加之新冠疫情的沖擊,以高杠桿,高周轉(zhuǎn),高負債模式運行的房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的現(xiàn)金流壓力,債務(wù)違約風(fēng)險凸顯.2021年以來,多家房地產(chǎn)企業(yè)陷入債務(wù)危機,面臨債務(wù)重組或破產(chǎn)重整的生死關(guān)頭[7]。王惠玲（2022）提出現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)低成本與高效率,是企業(yè)更好更快發(fā)展的有效途徑.納稅是每個企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù),也是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分.做好稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負,將更多資金用于生產(chǎn)經(jīng)營,增加資金利用率,使企業(yè)擁有更多現(xiàn)金流,從而提升企業(yè)經(jīng)濟效益與市場競爭力,促使企業(yè)快速穩(wěn)定發(fā)展.合理運用稅收籌劃,有利于企業(yè)工作的順利開展,減少資金投入,也是企業(yè)經(jīng)濟效益實現(xiàn)最大化的重要條件.但在企業(yè)財務(wù)管理中,稅收籌劃存在一定風(fēng)險.因此,為提高經(jīng)濟效益,企業(yè)需詳細研究稅收籌劃理論,將其合理應(yīng)用于財務(wù)管理中[8]。陳祎，魯元平（2022）提出脫實向虛是當前階段我國經(jīng)濟最突出的結(jié)構(gòu)性矛盾之一,其中,企業(yè)沉重的社保繳費負擔(dān)是導(dǎo)致實體企業(yè)加速脫實向虛的重要原因.利用上市公司2007-2017年的數(shù)據(jù)研究社保繳費對企業(yè)脫實向虛的影響,可發(fā)現(xiàn):社保繳費對企業(yè)的金融投資利潤占比具有顯著正向影響,表明社保繳費壓力加重了企業(yè)脫實向虛程度.研究還發(fā)現(xiàn),社保繳費會顯著降低企業(yè)的實體投資收益率,但對企業(yè)金融投資的收益率影響不大,社保繳費加重企業(yè)脫實向虛的效應(yīng)在實體投資收益率低,金融投資收益率高的企業(yè)中更大.同時,社保繳費顯著減少了企業(yè)當期現(xiàn)金流,社保繳費加重企業(yè)脫實向虛的效應(yīng)在現(xiàn)金流不充裕的企業(yè)中更大.最后,企業(yè)主要通過增加持有交易類金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)來增加脫實向虛程度.分析企業(yè)脫實向虛的成因,可以為治理當前中國企業(yè)脫實向虛現(xiàn)象提供新思路[9]。李錦盈，李興平（2021）提出房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展有賴于資金的大量支持,現(xiàn)金流是其發(fā)展的動力之一.隨著"房住不炒"一系列調(diào)控政策的落實,房地產(chǎn)企業(yè)融資成本走高,籌資渠道變窄,資金投入和回收時間不匹配,因此通過高效,科學(xué)的手段對房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流進行管理就顯得極為重要[10]。晏妮（2021）提出隨著企業(yè)的發(fā)展,經(jīng)營者愈加重視現(xiàn)金流管理,提高企業(yè)現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)速度以及現(xiàn)金的利用率能夠幫助企業(yè)更好的持續(xù)發(fā)展.現(xiàn)金流量管理作為房地產(chǎn)企業(yè)一個重要的管理內(nèi)容,也是當前我國很多地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個難題.這主要是由于房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型企業(yè),具有前期投入大,周期長,資金回籠慢的特點,使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨極大的現(xiàn)金流風(fēng)險[11]。郭貽新（2021）提出自2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議首次提出"房子是用來住的,不是用來炒的"以來,有關(guān)政府部門陸續(xù)出臺了多項調(diào)控政策.房價的上漲趨勢得到有效的控制,房地產(chǎn)市場變得更加透明,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭更趨激烈.多家房地產(chǎn)頭部企業(yè)紛紛以"活下去"作為企業(yè)的目標導(dǎo)向,如何管控好房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流及收益率指標成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控的首要目標[12]。孫權(quán)加（2021）提出眾所周知,現(xiàn)金流管理能力是房地產(chǎn)開發(fā)商運營的重要指標.2020年年初,新冠疫情的爆發(fā)使"現(xiàn)金為王"的房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金流動風(fēng)險,同時也使企業(yè)認識到建立合理的現(xiàn)金流管理機制的急迫性,以及采取相對應(yīng)措施以避免資金短缺的重要性[13]。韓仲芳（2021）提出隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也走向了新階段,房地產(chǎn)企業(yè)也開始考慮到企業(yè)現(xiàn)金流量的管控問題.目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流量管理結(jié)構(gòu)上趨于單一性,企業(yè)現(xiàn)存大部分資金都是來源以銀行,隨著我國加強對銀行資金監(jiān)管力度,銀行方面也在不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的貸款門檻,進一步擴大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度,形成良性的現(xiàn)金流已經(jīng)成為了目前企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵[14]。周玉璽（2021）提出在現(xiàn)金流量管理方面,由于房地產(chǎn)行業(yè)相較于其他行業(yè)而言具有"投資大,收益慢,高風(fēng)險"的特殊性,同時其行業(yè)本身還有著較大的動態(tài)性,唯有依靠充足,穩(wěn)定的現(xiàn)金流量才能有效支撐公司的各種投資決策.因此,一個全面,可靠的房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理方案是支撐每一個房地產(chǎn)項目順利完成的核心環(huán)節(jié)[15]。近年來，科學(xué)家們不斷改進房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理方法，為了更客觀有效地對待企業(yè)的流動性，在有必要確定現(xiàn)行的難以變現(xiàn)的資產(chǎn)數(shù)量的財務(wù)分析方法中，對企業(yè)的短期償債能力進行考察，采用的財務(wù)指標是相關(guān)企業(yè)財務(wù)報表中的流動性指標，例如現(xiàn)金流量與所有權(quán)負債的比率。（四）研究的主要內(nèi)容本文以S地產(chǎn)為研究對象，以企業(yè)實際情況為基礎(chǔ)，結(jié)合相關(guān)文獻及理論。根據(jù)問題的發(fā)現(xiàn)、分析、解決這三個環(huán)節(jié)為思路對S地產(chǎn)現(xiàn)金流管理進行了論證。首先明確了企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要性。選用案例分析法、文獻研究法、對比分析法為主要研究方法，利用該公司的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)信息進行研究，并以企業(yè)價值最大化為目標，從投資性活動、融資性活動、經(jīng)營性活動三個維度，分別從流程、流向、流量、流速四個要素對S公司當前的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀進行了深入的研究和分析，發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀中存在的問題，然后對S公司目前存在的問題提出優(yōu)化建議。二、現(xiàn)金流管理相關(guān)概念（一）現(xiàn)金流現(xiàn)金流又可以看成現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，是指在一定會計期間內(nèi)企業(yè)按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟活動包括企業(yè)的經(jīng)營、籌資、投資和非經(jīng)常性活動而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及凈流量的總稱。它可以如實反映企業(yè)在某段時間內(nèi)的貨幣資金的流動方向和大小。企業(yè)的現(xiàn)金流是長期處于動態(tài)的過程中，只要處于經(jīng)營狀態(tài)中的企業(yè)，都會產(chǎn)生現(xiàn)金的流入和現(xiàn)金的流出。其中，大多企業(yè)的現(xiàn)金流入量大于流出量，也有部分企業(yè)存在現(xiàn)金流入量小于流出量的情況。所以，企業(yè)現(xiàn)金的凈流量有可能是正，也有可能是負。公司經(jīng)常會出現(xiàn)現(xiàn)金流不平衡的現(xiàn)象，所以公司要對現(xiàn)金流進行科學(xué)管理和規(guī)范。（二）現(xiàn)金流管理傳統(tǒng)的現(xiàn)金流管理是以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化為基礎(chǔ)，在企業(yè)經(jīng)營、投資及籌資三大活動上嚴格把控現(xiàn)金收支，運用現(xiàn)金流向、現(xiàn)金流程、現(xiàn)金流量、現(xiàn)金流速四個維度，來降低資金運營成本，從而對企業(yè)的現(xiàn)金流進行預(yù)測、計劃、報告、實施、評價等方面采取一系列管理措施，以謀求效益的提升與風(fēng)險的降低?，F(xiàn)金流的管理有別于現(xiàn)金管理，它不僅包括現(xiàn)金的管理，而且更加注重現(xiàn)金的流動過程，還包括現(xiàn)金的成本管理、預(yù)算管理、風(fēng)險管理等。而房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理是通過一定時間周期內(nèi)進行企業(yè)各個部門和各個項目之間現(xiàn)金流預(yù)測安排及協(xié)調(diào)配置，從而達到系統(tǒng)和科學(xué)地管理現(xiàn)金流的目的。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流如果具有良好的流動性，不但能滿足企業(yè)自身經(jīng)營需求，匹配其戰(zhàn)略規(guī)劃，還能為其可持續(xù)發(fā)展保駕護航。因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理確有必要，并且我們還應(yīng)從各個角度進行綜合分析。三、S地產(chǎn)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析（一）S地產(chǎn)公司概括1.S地產(chǎn)公司簡介S地產(chǎn)股份有限公司始創(chuàng)于1995年，總部設(shè)立于浙江寧波，是寧波市首家房地產(chǎn)上市公司和長三角地區(qū)首家深交所上市公司。歷經(jīng)二十多年的穩(wěn)健發(fā)展，S地產(chǎn)已發(fā)展為一家擁有極強品牌競爭力的區(qū)域龍頭房產(chǎn)企業(yè)，致力于打造安居、宜居、樂居的精品住宅，不斷加強城市品位。S地產(chǎn)一直扎根寧波、深耕長三角，并面向全國進行戰(zhàn)略布局，已在寧波、臺州、溫州、杭州、嘉興、蘇州、西安、紹興、重慶、金華等城市擁有一百多個優(yōu)質(zhì)的項目，開發(fā)業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)、住宅、寫字樓等，總開發(fā)面積為一千多萬平方米，是超十萬戶家庭的共同選擇。企業(yè)綜合能力持續(xù)位居國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)前列，并獲得“中國房地產(chǎn)上市企業(yè)百強”、“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)百強”、“中國民營企業(yè)500強”等榮譽稱號。在作為中國受人尊重的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的同時，S地產(chǎn)還堅持做中國房地產(chǎn)工匠精神的踐行者、傳播者、引領(lǐng)者，被授予“豪宅巨匠、住宅專家”的稱號。公司始終秉承著“高貴、典雅、厚重、現(xiàn)代”的產(chǎn)品理念，堅持走精品路線、高端的定位，以專業(yè)匠心及人文情懷，提升城市的品位，推動城市的進步。標桿項目中“寧波S府”、“S觀江園”獲得住建部頒發(fā)的廣廈獎。S地產(chǎn)將始終秉承“正德厚生，篤學(xué)敏行”的企業(yè)宗旨，把“讓員工分享快樂，讓客戶感受尊貴，讓社會充滿和諧，讓城市提升品位”做為企業(yè)使命，堅持以房地產(chǎn)為核心，立足市場、求實創(chuàng)新，創(chuàng)立地產(chǎn)品牌優(yōu)勢，培育企業(yè)核心競爭力，促進企業(yè)長期盈利和可持續(xù)發(fā)展，更好地回報股東、回饋社會。2.S地產(chǎn)公司組織結(jié)構(gòu)S地產(chǎn)公司組織結(jié)構(gòu)是總部-子公司的兩級管理架構(gòu)管理，其中董事會負責(zé)企業(yè)決策的制定，下設(shè)多個二級子公司，每個子公司下設(shè)一名總經(jīng)理，總經(jīng)理負責(zé)執(zhí)行董事會做出的決策，并且，在子公司的日常運營過程中，總經(jīng)理擁有最高的決策權(quán)。各二級子公司都設(shè)有公司副總裁，分別管理企業(yè)的綜合部、成本部、計劃部、市場部、營銷部、財務(wù)部、技術(shù)部等職能部門。設(shè)立的各個子公司的區(qū)域項目開發(fā)自主管理，公司統(tǒng)一召開會議，由各個子公司總經(jīng)理向集團總部匯報相關(guān)工作。此管理模式使各二級子公司擁有自主經(jīng)營的權(quán)利，有利于不同地區(qū)的子公司根據(jù)各地區(qū)相關(guān)政策，因地制宜的進行發(fā)展，同時，也保證母公司對各二級子公司有統(tǒng)一的管理權(quán)。（二）公司現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀1.現(xiàn)金流流向分析（1）經(jīng)營戰(zhàn)略分析公司嚴格遵守拿地操作規(guī)范，積極拓寬拿地渠道，嚴控土地成本，增加優(yōu)質(zhì)土地儲備。報告期內(nèi)，土地區(qū)位優(yōu)勢明顯，且當?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。優(yōu)化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等城市群，發(fā)展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關(guān)中平原、北部灣等城市群。依托輻射帶動能力較強的中心城市，提高1小時通勤圈協(xié)同發(fā)展水平，培育發(fā)展一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈。同時強調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居戰(zhàn)略目標。（2）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析近五年來，在S地產(chǎn)公司現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)中，融資活動現(xiàn)金流入量始終占據(jù)了現(xiàn)金流入總量的半壁江山，處于十分重要的地位，其次是經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量，而投資活動帶來的現(xiàn)金流入非常少。S地產(chǎn)公司融資活動現(xiàn)金流入量呈現(xiàn)為不斷上升的趨勢，說明公司的資金來源主要依靠融資活動，并且近年來融資需求量也處于不斷上升的趨勢，由于公司的經(jīng)營活動造血能力不足，為了維持經(jīng)營發(fā)展和償還債務(wù)，公司的融資壓力將不斷上升。當前，國家開始收緊銀根，疊加償債潮的來臨，在多重不確定因素的綜合作用下，S地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流風(fēng)險很高，未來發(fā)展前景不明朗。近五年來，S地產(chǎn)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量波動很大，說明公司的經(jīng)營狀況不夠穩(wěn)定，在外部環(huán)境的作用下會加劇不穩(wěn)定性。相對而言，但是總體經(jīng)營活動創(chuàng)值性不高，經(jīng)營現(xiàn)金流入較大的波動性給S地產(chǎn)公司帶來了一定的風(fēng)險。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入極少，說明S地產(chǎn)公司近幾年的投資活動比較謹慎，沒有投資拓展新的土地。結(jié)合公司財務(wù)報表，可知近十年內(nèi)投資現(xiàn)金凈流入始終處于負值，說明公司的投資活動尚未取得成效，并未對公司經(jīng)營發(fā)展積累現(xiàn)金流，起到現(xiàn)金流的補充作用。短期來看，S地產(chǎn)公司的投資活動并未為企業(yè)創(chuàng)造價值。表1S公司現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)金額單位：億元項目/年20172018201920202021現(xiàn)金流入量占總流入比例現(xiàn)金流入量占總流入比例現(xiàn)金流入量占總流入比例現(xiàn)金流入量占總流入比例現(xiàn)金流入量占總流入比例經(jīng)營活動372.648.08%276.171.39%396.574.05%469.160%546.560%投資活動37648.52%45.4511.75%43.328.09%15.22.07%39.954.66%融資活動26.413.41%65.2216.86%95.6617.86%249.834.03%270.131.53%現(xiàn)金總流入量775.01100.00%386.77100.00%535.48100.00%734.1100.00%856.55100.00%數(shù)據(jù)來源：2017年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得（3）現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析2021年上半年現(xiàn)金流出為7,058,532.28萬元，與2020年上半年的3,511,317.7萬元相比成倍增長，增長1.01倍。最大的現(xiàn)金流出項目為購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，占現(xiàn)金流出總額的29%。S公司經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金收支在整體結(jié)構(gòu)中占比最高，多在60%~80%之間波動，其次則為籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，大約在20%左右，該占比與其他房企無較大差別，實為行業(yè)統(tǒng)一特征，且企業(yè)業(yè)務(wù)活動的各項指標數(shù)額均在逐年上升。值得注意的一點是，S公司在四年內(nèi)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額變動幅度較大。結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)及事件可以發(fā)現(xiàn)，2019年的大幅增長且由負轉(zhuǎn)正主要得益于其在當年銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金較往年提高了23%左右；而在2020—2021年的明顯下降則主要是因為GL近幾年的不斷擴張，成本方面難以控制，使得應(yīng)付賬款大量增加，在購買商品、接受勞務(wù)上所支付的現(xiàn)金數(shù)額顯著提高致使企業(yè)在經(jīng)營活動中流出大量資金，最終導(dǎo)致其現(xiàn)金流量凈額減少，此現(xiàn)象說明S公司的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，需引起管理層高度重視。此外，比較雙方近四年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額可以發(fā)現(xiàn)，S公司與同行在2019年度的增長均比較明顯，在2020年也同樣呈下降趨勢，但不同的是，前者的數(shù)據(jù)在2021年持續(xù)走低，而同行則保持了穩(wěn)步上升的趨勢。2019年，雖然我國一二線城市房地產(chǎn)市場相較而言不太活躍，表現(xiàn)為成交量有所下滑，但成交價格并無較大波動，而三四線城市集中力量改造棚戶區(qū)的政策剛剛開始出現(xiàn)成效，使得當?shù)胤康禺a(chǎn)市場在價格和成交量方面均有所上升。但從2020年開始，“房住不炒”政策調(diào)控加碼，效果逐步顯現(xiàn)，加之經(jīng)濟下行壓力與中美貿(mào)易摩擦等多種因素，房地產(chǎn)市場總體增速放緩。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展受到一定阻礙，項目開發(fā)數(shù)量相比下降，其現(xiàn)金流量凈額也隨之減少。表2S公司現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)金額單位：億元項目/年20172018201920202021現(xiàn)金流出量占總流出比例現(xiàn)金流出量占總流出比例現(xiàn)金流出量占總流出比例現(xiàn)金流出量占總流出比例現(xiàn)金流出量占總流出比例經(jīng)營活動375.248.43%303.280.28%391.881.05%576.467.10%611.670.44%投資活動380.849.16%40.1410.63%34.157.06%143.416.69%50.945.87%融資活動18.662.41%34.349.09%57.4711.89%139.216.20%205.729%現(xiàn)金總流出量774.66100.00%377.68100.00%483.42100.00%859100.00%868.24100.00%數(shù)據(jù)來源：2017年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得2.現(xiàn)金流流程分析而對其進行管理則是在該過程中控制現(xiàn)金流動的每個方面，包括事前估算、事中執(zhí)行及監(jiān)督、事后反饋等程序，研究這些過程是否標準與規(guī)范，從而及時做出調(diào)整，以保證企業(yè)有健康的現(xiàn)金流。而企業(yè)對現(xiàn)金流的管理流程與其預(yù)算管理狀況緊密相連，因此本文對現(xiàn)金流程的分析主要集中于現(xiàn)金流預(yù)算管理方面。現(xiàn)金流預(yù)算是指企業(yè)管理層在研究經(jīng)營狀況、制定長期戰(zhàn)略目標以后，以收付實現(xiàn)制作為核算原則，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)金流在經(jīng)營、投資及籌資三項主要業(yè)務(wù)活動上的流入及流出，對本企業(yè)的財務(wù)管理情況進行科學(xué)有效的總體規(guī)劃。圖2S地產(chǎn)預(yù)算流程圖S地產(chǎn)采用的預(yù)算編制方法如上圖所示，即自上而下與自下而上相結(jié)合。首先由各城市公司與項目公司根據(jù)其經(jīng)營業(yè)務(wù)尤其是項目建設(shè)中的實際情況編制預(yù)算，并將該預(yù)算逐層上報至事業(yè)部；事業(yè)部進行匯總整理后將其上報至集團；集團通過各項風(fēng)險預(yù)測、總體把控及最終審核后，對預(yù)算做出一定的整改要求，再經(jīng)過原路徑逐級打回至填報單位；填報單位根據(jù)整改意見修改后，再重新依據(jù)上述流程上報，直至通過審核。3.現(xiàn)金流流量分析本文分別從橫向和縱向兩個角度對S地產(chǎn)的現(xiàn)金流量進行分析，橫向方面選取了同行作為參照物，將本企業(yè)的各項現(xiàn)金流指標與之對比；縱向方面則查閱了S地產(chǎn)自2018年開始的四年財務(wù)數(shù)據(jù)，計算與分析相關(guān)的現(xiàn)金流量指標。（1）S地產(chǎn)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)分析表3S地產(chǎn)2018—2021年的現(xiàn)金流入流出結(jié)構(gòu)分析2018201920202021金額（億元）占比（%）金額（億元）占比（%）金額（億元）占比（%）金額（億元）占比（%）經(jīng)營活動流入4,042.74674,566.47715,837.31735,969.3069投資活動流入413.327611.679711.71986210籌資活動流入1,606.59261,286.02201,394.13181,869.6221總現(xiàn)金流入量6,062.651006,464.171007,9410087,02.44100經(jīng)營活動流出4,086.31693,977.85625,415.58695,776.6867投資活動流出427.217756.0012819.46101,018.7112籌資活動流出1,373231,652.21261,66211,819.2821總現(xiàn)金流出量5,887.051006,386.061007,898.181008,614.68100經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額-47-588.63-421.72-192.61-數(shù)據(jù)來源：2018年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得通過與表的對比可以看出，S地產(chǎn)無論是經(jīng)營活動現(xiàn)金流入還是流出占比均低于同行，說明其現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)的科學(xué)程度遠不及同行。此外，比較雙方近四年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額可以發(fā)現(xiàn)，S地產(chǎn)與同行在2019年度的增長均比較明顯，在2020年也同樣呈下降趨勢，但不同的是，前者的數(shù)據(jù)在2021年持續(xù)走低，而同行則保持了穩(wěn)步上升的趨勢。2019年，雖然我國一二線城市房地產(chǎn)市場相較而言不太活躍，表現(xiàn)為成交量有所下滑，但成交價格并無較大波動，而三四線城市集中力量改造棚戶區(qū)的政策剛剛開始出現(xiàn)成效，使得當?shù)胤康禺a(chǎn)市場在價格和成交量方面均有所上升。但從2020年開始，“房住不炒”政策調(diào)控加碼，效果逐步顯現(xiàn)，加之經(jīng)濟下行壓力與中美貿(mào)易摩擦等多種因素，房地產(chǎn)市場總體增速放緩。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展受到一定阻礙，項目開發(fā)數(shù)量相比下降，其現(xiàn)金流量凈額也隨之減少。此外，比較S地產(chǎn)及同行的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額可以發(fā)現(xiàn)，雖然前者的各項數(shù)值均大于后者，但同行的波動幅度更小，波動更平穩(wěn)，反映出該企業(yè)相比于S地產(chǎn)而言，應(yīng)收賬款管理更優(yōu)，資金流動速度也更快，使同行在市場上的認可度也更高。同時，也從側(cè)面反映出S地產(chǎn)應(yīng)加強應(yīng)收賬款管控、減少存貨積壓、提高資金回籠速度，從而降低融資難度。表4凈利潤含金量分析2018201920202021經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額（萬元）-435,731.715,886,255.244,217,242.781,926,145.88凈利潤（萬元）939,736.051,357,212.341,602,330.852,095,010.96盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)-0.464.342.630.92同行同指標1.402.210.680.83數(shù)據(jù)來源：2018年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與凈利潤的比值，常用于觀察企業(yè)的凈利潤含金量，該指標未考慮往來款項、存貨等，因此可以客觀體現(xiàn)企業(yè)當期凈利潤中現(xiàn)金收益的保障程度，即其相關(guān)經(jīng)營活動對企業(yè)每一元凈利潤所做出的貢獻。從上表可以得出，2018年S地產(chǎn)的盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)為負數(shù)，與同行相比差距較大，但在2019年則挽回劣勢，數(shù)值轉(zhuǎn)正且遠高于同行。雖然就整體而言S地產(chǎn)的凈利潤含金量是高于同行的，但不難發(fā)現(xiàn)，近三年S地產(chǎn)的盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)呈下降趨勢，至2021年已基本和同行處于同一水平。表5銷售商品的現(xiàn)金流入量分析2018201920202021銷售商品、接受勞務(wù)收到的現(xiàn)金（萬元）29,198,254.0235,771,081.6141,902,516.8944,173,297.19營業(yè)收入（萬元）24,716,021.7129,017,415.2034,842,645.7542,782,270.61比值1.181.231.201.03同行同指標1.191.521.341.18數(shù)據(jù)來源：2018年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得通過計算銷售商品、接受勞務(wù)所收到的現(xiàn)金占企業(yè)營業(yè)收入的比值分析該企業(yè)每一元銷售額中有多少是能收回的，一般來說，該指標大于1表明企業(yè)的收益較好。從表中可以看出，近四年中無論是S地產(chǎn)還是同行，且兩家企業(yè)的變化趨勢基本相同，但同行的該指標數(shù)值稍大于S地產(chǎn)，說明相比之下S地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入質(zhì)量較差。表6營業(yè)收入現(xiàn)金比率分析2018201920202021經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額（萬元）-435,731.715,886,255.244,217,242.781,926,145.88營業(yè)收入（萬元）24,716,021.7129,017,415.2034,842,645.7542,782,270.61營業(yè)收入現(xiàn)金比率-0.020.200.120.05同行同指標0.160.340.110.12數(shù)據(jù)來源：2018年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得營業(yè)收入現(xiàn)金比率反映企業(yè)在一定時期內(nèi)所取得的營業(yè)收入中獲得現(xiàn)金流量的能力，該指標數(shù)額越高則體現(xiàn)企業(yè)的盈利水平越好。從上表可以得出，S地產(chǎn)在2018年的營業(yè)收入現(xiàn)金比率為負值，主要原因是其當年銷售收入小于成本導(dǎo)致經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)，且該指標雖然在2019年轉(zhuǎn)負為正，但整體表現(xiàn)仍然呈現(xiàn)為下降趨勢。而同行近四年的營業(yè)收入現(xiàn)金比率均為正，且在多數(shù)年份均大于S地產(chǎn)，說明S地產(chǎn)對其內(nèi)部資金流動的管理水平低，成本控制能力弱。（3）S地產(chǎn)現(xiàn)金流量綜合狀況表7總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率2018201920202021經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額（萬元）-435,731.715,886,255.244217242.781,926,145.88總資產(chǎn)（萬元）73,313,795.5584,853,281.47103654545.6114,570,652.99總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率-0.00590.06940.04070.0168同行同指標0.04760.07060.02200.0264數(shù)據(jù)來源：2018年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率反映的是企業(yè)每一元資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，數(shù)值越大，則表示企業(yè)所收回的現(xiàn)金比例越高，在資金活動中的損失也就越小，同時也體現(xiàn)該企業(yè)擁有較好的經(jīng)營管理水平從而可以保證較高的資金使用效率。從上表中可以看出，S地產(chǎn)的總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率在2018年為負值且遠小于同行，反映出其當年收回資金極少且資產(chǎn)利用率極低。2019年S地產(chǎn)該指標轉(zhuǎn)正，且在2020年該指標數(shù)值大于同行，說明S地產(chǎn)在積極應(yīng)對市場與政策調(diào)控，但2021年大幅下降，且小于同行，表明S地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理存在問題，經(jīng)營管理水平有待加強。表8短期償債能力2018201920202021經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額（萬元）-435,731.715,886,255.244,217,242.781,926,145.88流動負債（萬元）46,241,622.9857,643,226.5274,721,602.7382,977,582.22比值-0.00940.10210.05640.0232同行同指標0.06820.09720.03000.0359數(shù)據(jù)來源：2018年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得企業(yè)的短期償債能力可以從經(jīng)營活動流量凈額與流動負債的比值中得到充分體現(xiàn)，該指標與企業(yè)所面臨的債務(wù)風(fēng)險呈負相關(guān)關(guān)系，若數(shù)值越大反映債務(wù)風(fēng)險越小。由上表可知，S地產(chǎn)在2018年的短期償債能力為負值，明顯低于同行,說明企業(yè)只能通過自有資金周轉(zhuǎn)，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較大。該比值經(jīng)過2019年的上升后，連續(xù)兩年下降，并于2021年再次低于同行，說明從整體而言，S地產(chǎn)因管理現(xiàn)金流水平較低導(dǎo)致其短期償債能力較弱。表9現(xiàn)金利息保障倍數(shù)2018201920202021經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額（萬元）-435,731.715,886,255.244,217,242.781,926,145.88財務(wù)費用（萬元）278,437.81156,061.37403,201.66543,082.96現(xiàn)金利息保障倍數(shù)-1.564937.717610.4594467同行同指標24.85239.66875.60447.965數(shù)據(jù)來源：2018年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得一個公司償還債務(wù)利息的能力可以合理地表示為現(xiàn)金利息保障的倍數(shù)。意味著公司的付息能力處于正常水平。從上表可以看出，2018年S地產(chǎn)的這一比率數(shù)額為負，意味著經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金無法覆蓋利息支出。在接下來的三年里，該比率有所下降，表明該公司有能力償還利息。在比較同業(yè)時，同業(yè)的現(xiàn)金利息覆蓋率高于S地產(chǎn)。雖然前者在2020年大幅下降，但在調(diào)整后的第二年又有所上升，說明雖然S地產(chǎn)有一定的能力償還利息成本，但仍低于同行。4.現(xiàn)金流流速分析現(xiàn)金流速度是衡量資金在企業(yè)內(nèi)部循環(huán)和流通的速度，可以用來評估企業(yè)的資源使用效率。更快的周轉(zhuǎn)意味著公司快速回籠現(xiàn)金并有效管理現(xiàn)金流；反之，如果周轉(zhuǎn)速度太慢，就會消耗企業(yè)更多的流動資金，阻礙企業(yè)現(xiàn)金流鏈的有效循環(huán)，從而降低企業(yè)的運營效率，甚至中斷企業(yè)的發(fā)展道路。（1）應(yīng)收賬款現(xiàn)狀分析表102017—2021年S地產(chǎn)應(yīng)收賬款DSO分析20172018201920202021應(yīng)收賬款（億元）133.27255.51392.59614.10899.29營業(yè)收入（億元）2072.572471.602901.743484.264278.23DSO（天）28.142&7140.7652.7364.56數(shù)據(jù)來源：2017年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得DSO（dayssalesoutstanding）理論是用來監(jiān)測公司銷售商品后需要多長時間才能收回貨款。從表中可以看出，S地產(chǎn)的應(yīng)收賬款占營業(yè)收入的比例近年來一直在逐年增加，這意味著該公司成功收回應(yīng)收賬款的概率在降低，壞賬風(fēng)險在增加。雖然S地產(chǎn)的營業(yè)收入大幅增長，但其增長速度遠遠低于應(yīng)收賬款的增長速度，這導(dǎo)致回款率較上年下降，資金水平也有所下降，2021年，對于一個以高周轉(zhuǎn)為特征的房地產(chǎn)行業(yè)來說，這是一個非常漫長的時期。這也意味著本應(yīng)流入S房地產(chǎn)的資金被捆綁起來，流速緩慢，現(xiàn)金流非常不穩(wěn)定。表112017—2021年S地產(chǎn)應(yīng)收賬款DSO分析20172018201920202021應(yīng)收賬款（億元）31.4216.1218.5520.0618.45營業(yè)收入（億元）1234.291547.521463.061945.142359.34DSO（天）9.605.614.3222.98數(shù)據(jù)來源：2017年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得（2）應(yīng)付賬款現(xiàn)狀分析應(yīng)付賬款的DPO(dayspayableoutstanding)是基于與應(yīng)收賬款的DSO相同的原則。它等于應(yīng)付賬款除以材料的日均成本，代表公司可以推遲支付所購材料的最長期限。如果延遲的時間更長，公司就有更多的時間來使用其資產(chǎn)運用。表122017—2021年S地產(chǎn)應(yīng)付賬款DPO分析20172018201920202021應(yīng)付賬款（億元）846.621195.411346.411655.501996.24營業(yè)成本（億元）1766.732098.072485.512949.343616.62DPO（天）174.91177.63186.64185.75184.27數(shù)據(jù)來源：2017年到2021年公司財務(wù)報表計算分析所得對該表的分析表明，S地產(chǎn)的應(yīng)付賬款絕對值超過了其應(yīng)收賬款，DPO指數(shù)也更高，更穩(wěn)定。這一指標表明，S地產(chǎn)也將其資產(chǎn)與外部實體聯(lián)系起來，其應(yīng)付賬款在流動中得到了更清晰的反映。DPO高于DSO的事實也表明，該公司正在充分利用其商業(yè)貸款還款期的延長，從而減少現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的壓力。然而，它也應(yīng)該注意其應(yīng)付賬款期限過長所造成的信貸緊縮問題，如果一個公司的信用度下降，它可能會失去商業(yè)伙伴的信任和外國投資者對其業(yè)務(wù)的信心，使其在未來更難獲得信貸，公司將發(fā)現(xiàn)自己處于惡性循環(huán)之中。因此，S地產(chǎn)應(yīng)該控制DPO比率的水平，以避免公司的信用風(fēng)險。現(xiàn)金流轉(zhuǎn)期分析通常用于研究三個主要元素的周轉(zhuǎn)時間之間的關(guān)系：存貨、應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款。然而，它在房地產(chǎn)市場的應(yīng)用是不同的，在項目尚未交付但公司已獲得預(yù)售批準的時期，財務(wù)賬目中有大量的預(yù)收賬款，因此對這類公司來說，預(yù)收賬款和預(yù)付款項比應(yīng)收和應(yīng)付款項更重要?，F(xiàn)金周轉(zhuǎn)期=存貨周轉(zhuǎn)期+預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)期-預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)期，如下表所示。表132017—2021年S地產(chǎn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期分析 單位：天20172018201920202021存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)410756724678630預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)期2449535644預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)期106213255302307現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期327592522433367

四、S地產(chǎn)現(xiàn)金流管理存在的問題分析（一）現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標不匹配1.超高建筑地標大肆圈地擴張S公司在地產(chǎn)行業(yè)最具有辨識度的身份便是“摩天大樓專業(yè)戶”，但眾所周知，摩天大樓的建造耗資不菲，且開發(fā)周期極長，一般來說絕大多數(shù)開發(fā)商除非迫不得已，對于這類超高層建筑都避而遠之，然而GL卻十分熱衷。S公司曾立下建造至少50座摩天大樓的壯語，且每座均超過150米，在國內(nèi)，S公司不僅布局于北上廣深等一線城市以及其他發(fā)達省會城市，還向部分三線城市承諾過摩天大樓項目。然而，許多早已拿地的項目僅僅存在于規(guī)劃文件中，大多數(shù)面臨“難產(chǎn)”的困境，承諾的50座摩天大樓大多已于2020年從政府手中拿地，但近一半的項目仍舊未達到開工狀態(tài)。2.多元化產(chǎn)業(yè)集群墊資高，回收周期長由前文分析可知，大多數(shù)房企為了維持經(jīng)營都會謀求一條多元化發(fā)展的道路，而S公司的多元化卻與眾不同。一直以來，S公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)，另在基建、金融與消費三者中力求突破，其中基建排于首位。（二）銷售策略激進，應(yīng)收賬款占比高1.銷售過程缺乏嚴格審批程序由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取的是預(yù)售制，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一般來說應(yīng)收賬款本身應(yīng)該是很少的，但是S公司則不同，S公司不僅做房地產(chǎn)，還做工程，也就是前文所述的基建業(yè)務(wù)。從2015年開始，S公司積極參與各個國有建設(shè)企業(yè)的混合股份制改革，如貴州建工、江蘇省建等公司，深入其基建項目，而要研究其基建類工程項目離不開對應(yīng)收賬款的分析。2.營銷部門與財務(wù)部門協(xié)作不足營銷作為企業(yè)的核心部門之一，目標是起草并執(zhí)行公司列制的營銷計劃，并聯(lián)合其他部門實現(xiàn)公司所制定的市場銷售目標。當銷售情況不景氣、銷量下降時，營銷部門的重要性會進一步提升。而財務(wù)部門的主要職責(zé)是對企業(yè)生產(chǎn)管理、經(jīng)營活動及其他業(yè)務(wù)的資金流進行籌集、規(guī)劃、預(yù)算及有效的分配，并且全面管理企業(yè)的決策謀劃、預(yù)算控制、分析考核等各個流程。如果上述兩部門之間的協(xié)作不足，常常會引發(fā)矛盾，因為營銷部門為銷售產(chǎn)品需要時刻把握市場風(fēng)向及運用各項有效的公關(guān)與營銷措施來保證客戶的需求得到滿足，有時為了能完成銷售目標可能會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險；財務(wù)部門需要嚴謹?shù)膽B(tài)度與作風(fēng)，過于保守的策略也有可能導(dǎo)致企業(yè)失去良好信譽。因此，只有營銷部門與財務(wù)部門充分協(xié)作，前者提供及時的市場變化信息，后者依靠相關(guān)數(shù)據(jù)分析提供決策依據(jù)，才有可能最大限度地降低經(jīng)營風(fēng)險，為企業(yè)的有序發(fā)展鋪好道路。（三）現(xiàn)金流預(yù)算管理體系不健全，預(yù)算管理意識淡薄1.現(xiàn)金流預(yù)算管理系統(tǒng)集成度低在S公司的相關(guān)管理系統(tǒng)中已經(jīng)開始運用預(yù)算管理系統(tǒng)，但這一系統(tǒng)與新式且全面的財務(wù)核算系統(tǒng)相比略有不足，原因是企業(yè)通常還提供OA系統(tǒng)、報賬平臺等其他信息化技術(shù)負責(zé)專門的流程并具有更高的數(shù)據(jù)權(quán)限，對比之下其無法提取整個公司的全面信息，則對于現(xiàn)金流的全面把控也無從談起。即使在企業(yè)的信息化系統(tǒng)中，各子系統(tǒng)的數(shù)據(jù)有所交叉，但是獨立的數(shù)據(jù)庫導(dǎo)致預(yù)算管理部門并不能快速準確地定位到所需要的信息，從而影響現(xiàn)金流預(yù)算編制時的真實性與全面性，而整體層次的難以把握也會影響對單個項目的控制度，最終只是系統(tǒng)的集成度與信息的有用性得到限制，也難以為財務(wù)管理和公司政策的制定提供可靠來源，影響企業(yè)整個現(xiàn)金流預(yù)算管理制度的把控、執(zhí)行與調(diào)整。2.缺乏現(xiàn)金預(yù)算責(zé)任中心，現(xiàn)金流預(yù)算編制不嚴謹S公司雖已成立預(yù)算執(zhí)行中心，但并不能取代現(xiàn)金預(yù)算責(zé)任中心，而且其并不具有控制整體預(yù)算的能力以及在過程中進行分析和調(diào)整的能力，組織架構(gòu)看似龐大但內(nèi)部職責(zé)的不到位會導(dǎo)致員工的不作為。此外，各責(zé)任中心缺乏長遠目光，對短期目標過度關(guān)注并且對企業(yè)長期戰(zhàn)略規(guī)劃執(zhí)行不到位，導(dǎo)致企業(yè)對于現(xiàn)金流的預(yù)算編制并不全面也并不嚴謹，未細化至每個方面的預(yù)算漏洞會在一定程度上加大了企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險。（四）債務(wù)規(guī)模大，加劇了資金鏈斷裂風(fēng)險1.資產(chǎn)負債率過高，信用風(fēng)險大對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然資產(chǎn)負債率偏高已成為行業(yè)內(nèi)正常現(xiàn)象，但S公司的資產(chǎn)負債率已不能用偏高來形容。根據(jù)下表所示，近四年S公司的資產(chǎn)負債率大約在88%?89%，2021年，S公司作為營收超千億的A股上市房企，與其他同類型企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率69.96%相比，是唯一一家不計預(yù)收賬款后該指標仍超過80%的房企，足以看出S公司的債務(wù)規(guī)模十分龐大。2.債務(wù)違約事件頻發(fā)，影響企業(yè)籌資S公司債務(wù)違約并不鮮見，如被S公司持有54.5%股權(quán)并負責(zé)其能源板塊運營的云峰集團在2018年涉嫌債券違約，違約金額高達66億元，以及S公司子公司存在諸多負面事件，其違約金額也高達數(shù)億美元。在這些事件的發(fā)酵之下，S公司再一次遭受輿論的打壓，截至2021年S公司的市值相比于上市之初已蒸發(fā)了兩千多億元。五、現(xiàn)金流管理對策的研究（一）戰(zhàn)略布局融入現(xiàn)金流管理思想1.確定合理土地儲備，適度擴張房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，穩(wěn)定的現(xiàn)金流為企業(yè)的正常業(yè)務(wù)活動提供了強有力的保障。若企業(yè)將過多的資金放于土地儲備中，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的回收周期長，摩天大樓項目也會耗費大量的資金，這會使得企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險也會明顯提高，甚至影響企業(yè)正常經(jīng)營活動及項目建設(shè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)若想保證持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，應(yīng)做好項目規(guī)劃，分析其可行性與實用性，將現(xiàn)金流管理思想充分融入戰(zhàn)略制定各個環(huán)節(jié)。2.提高核心業(yè)務(wù)收益性，合理布局多元化為了使企業(yè)能實現(xiàn)長遠而穩(wěn)定的發(fā)展，企業(yè)需要從多方面打造自身的發(fā)展優(yōu)勢，在多元化道路上如果開展過多業(yè)務(wù)可能會長期占據(jù)企業(yè)重要的現(xiàn)金流，影響其他經(jīng)營活動的開展，還會對企業(yè)的核心業(yè)務(wù)以及企業(yè)的整體經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生沖擊，因此S公司應(yīng)致力于提高核心業(yè)務(wù)的收益性，在自身可以承受的現(xiàn)金流支出的范圍內(nèi)合理布局多元化業(yè)務(wù)活動，從而在保證其基本項目收益的基礎(chǔ)上提升自身的核心競爭力。應(yīng)在鞏固房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)之上實施多元化戰(zhàn)略，從而提高產(chǎn)品附加值，創(chuàng)新銷售模式，提升整體盈利能力。其次，應(yīng)合理利用富余資源，充分發(fā)揮多元化產(chǎn)業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，不一味追求于毛利率較低的基建業(yè)務(wù)，也可以致力于發(fā)展大金融板塊，在營銷管理與銷售渠道等方面形成共享機制，使資源得到合理配置與利用，發(fā)揮各個方法的協(xié)同效以實現(xiàn)企業(yè)資本利用的最大化，在有效降低經(jīng)營成本的同時，提升企業(yè)整體凈利率，以提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力從而促使其綜合實力得到大幅增強，使企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，S公司也可以尋求新的業(yè)務(wù)增長空間，創(chuàng)新新型地產(chǎn)模式，使企業(yè)不只有“摩天大樓”一個標志，結(jié)合國家各項宏觀政策以及房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，創(chuàng)造出新的利潤增長點，并結(jié)合過往經(jīng)驗形成新的發(fā)展優(yōu)勢。（二）加強應(yīng)收賬款管控1.賒銷前進行嚴格的信用評級在S公司內(nèi)部，銷售部門直接與外部市場進行接觸，因此銷售人員對客戶的信用評估極為重要，可以直接影響企業(yè)對于往來款項的風(fēng)險控制。但由于S公司銷售人員的工作專業(yè)性有所缺失，對風(fēng)險的感知力也不強，經(jīng)常為了達成銷售目標而減少對外部單位的考察，因此建立內(nèi)部信用管理部門勢在必行。在人員與機構(gòu)的設(shè)置上保持獨立，客觀公正地對客戶進行信用評級，從源頭上避免應(yīng)收賬款的壞賬發(fā)生，降低其無法收回的可能性。2.賒銷后制定合理的催收方案除了在賒銷前對合作單位進行評級，賒銷時通過嚴格的審批程序外，也要充分考慮款項無法收回的情況，因此賒銷行為發(fā)生以后也需要合理有效的催收方案進行管理，形成一套健全的催收體系。第一，應(yīng)當整理分類所有應(yīng)收賬款單位，對不同類別的對象研究一套相適應(yīng)的催收政策，并對欠款較多的單位實施重點監(jiān)控；第二，財務(wù)部門可配合其他部門出具應(yīng)收賬款的賬齡分析，同樣以時間長短及數(shù)額大小制定不同的催收策略。提高催款效率；第三，成立專門債權(quán)管理中心，調(diào)撥部分員工進行應(yīng)收賬款的收回工作。在催款手段方面，企業(yè)應(yīng)當充分運用各類措施，如少則發(fā)函催款、多則訴訟追款等，不應(yīng)以避免訴訟等理由放棄對款項的追回，而應(yīng)有效維護企業(yè)經(jīng)濟利益，降低財務(wù)風(fēng)險尤其是現(xiàn)金流風(fēng)險，保障企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。（三）完善現(xiàn)金流預(yù)算管理1.建立專業(yè)資金管理部門，做好現(xiàn)金流動態(tài)預(yù)算管理通過上述原因分析，建議S公司應(yīng)建立專門的資金管理部門，著重把控企業(yè)現(xiàn)金流的動態(tài)預(yù)算管理。而對房企而言，項目建設(shè)從市場開發(fā)、投資拿地、施工建設(shè)到銷售回款等過程均會在很大程度上影響企業(yè)資金的流動，因此需要通過各項業(yè)務(wù)指標模型來研究和分析相關(guān)影響要素并制定預(yù)算計劃，最后利用現(xiàn)金流動態(tài)預(yù)算及其現(xiàn)金余額的數(shù)值來幫助管理部門進行未來現(xiàn)金流走勢的合理預(yù)測，幫助企業(yè)制定更加詳細精準的計劃。具體可以分三個方面，分別為現(xiàn)金流規(guī)劃、現(xiàn)金流常規(guī)預(yù)算和大