北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗收

北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗收和業(yè)主查驗管理辦法（征求意見稿）第一章總則第一條為進一步加強住宅工程質(zhì)量管理，壓實工程參建各方主體責任，秉承人民至上的服務(wù)理念，引導購房業(yè)主有序參與驗收關(guān)口把控，保障住宅主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能，減少質(zhì)量缺陷，提升住宅品質(zhì)，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院第279號令）《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》（〔十四屆〕第14號）《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的通知》（建質(zhì)〔2009〕291號）《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定》（建質(zhì)〔2013〕171號）《關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責任的通知》（建質(zhì)規(guī)〔2020〕9號）等法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本市取得施工許可證，且在組織竣工驗收前能基本確定購房人的新建住宅工程，其質(zhì)量分戶驗收、業(yè)主查驗及監(jiān)督管理適用于本辦法。本辦法所稱的住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)和單位（子單位）工程竣工驗收前，依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標準、設(shè)計文件、施工合同等，對住宅及相關(guān)公共部位的實體質(zhì)量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。本辦法所稱的住宅工程業(yè)主查驗（以下簡稱業(yè)主查驗），是指建設(shè)單位在工程竣工驗收前，組織購房業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人），依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標準、設(shè)計文件、購房合同等，對住宅及相關(guān)公共部位實體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進行的查驗活動。第三條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責全市分戶驗收和業(yè)主查驗工作（以下簡稱驗收查驗工作）的指導督導，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)內(nèi)驗收查驗工作的行政監(jiān)督，市及區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)（以下簡稱監(jiān)督機構(gòu)）依據(jù)工作職責，負責驗收查驗工作的監(jiān)督管理。第四條驗收查驗工作應(yīng)嚴格落實住宅工程參建各方質(zhì)量責任，突出建設(shè)單位首要責任和勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位主體責任，建設(shè)單位作為第一責任人，對驗收查驗工作的組織、實施、查驗、成果、整改等承擔全面責任。第二章分戶驗收第五條住宅工程參建各方負責人及專業(yè)技術(shù)人員組成驗收組，承擔分戶驗收具體工作。分戶驗收分兩個階段組織實施，第一階段安排在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收前，驗收組按照附件1表中所列驗收項目，對每戶住宅及公共部位的結(jié)構(gòu)工程實體質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進行驗收，合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收，并出具合格證明文件附件1、附件2；第二階段安排在單位（子單位）工程竣工驗收前，驗收組依據(jù)施工合同約定的交付標準，選定附件3中相應(yīng)驗收項目，對每戶住宅及相關(guān)公共部位的實體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進行驗收，合格后方能組織單位（子單位）工程竣工驗收，并出具合格證明文件附件3、附件4。第六條分戶驗收綜合運用觀感目測、實體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進行驗收并留存資料。要求按戶內(nèi)房間留存照片或視頻片段（每間房不少于1張照片或1段視頻），影像資料應(yīng)清晰體現(xiàn)樓號戶號、驗收時間、驗收成員等信息。分戶驗收資料由建設(shè)單位留存?zhèn)洳?，存檔期限自辦結(jié)工程竣工驗收備案之日起算，不低于2年。在組織業(yè)主查驗前，建設(shè)單位將第二階段分戶驗收影像資料按戶分發(fā)業(yè)主，鼓勵以二維碼、手機APP等信息化方式分發(fā)。第七條建設(shè)單位應(yīng)委托有資質(zhì)的第三方建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)對分戶驗收數(shù)據(jù)進行比對復(fù)核。比對復(fù)核執(zhí)行如下規(guī)定：（一）住宅抽樣。抽測總量：200戶以下，不少于10戶；200-500戶，不少于15戶；500-1000戶，不少于20戶；1000戶以上，按2%抽取且不少于25戶。單位工程抽查不少于2戶，單元頂層和底層作為抽查重點。抽測總量按1：3比例分配至第一、第二階段分戶驗收數(shù)據(jù)比對。（二）復(fù)核標準。第三方機構(gòu)對抽中的每套住宅實測實量分戶驗收測量標識，進行復(fù)測比對。①實測點位判定。復(fù)測值符合相關(guān)工程建設(shè)標準，即認定該實測點位合格。②單套住宅分戶驗收判定。抽中單套住宅所有實測點位合格率大于或等于85%，即認定該套住宅分戶驗收合格。（三）公共部位復(fù)核比對。公共部位復(fù)核比對第二階段分戶驗收數(shù)據(jù)，按住宅樓棟數(shù)20%抽取，且不少于1棟。依據(jù)相關(guān)工程建設(shè)標準、設(shè)計文件，復(fù)核抽中樓棟的入戶通道、樓梯間等部位。

（四）復(fù)核比對成果運用。建設(shè)單位依據(jù)第三方機構(gòu)出具的分戶驗收檢測報告，組織參建各方對不合格點位進行整改，第一階段分戶驗收不合格點位，須在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收前整改到位；第二階段分戶驗收不合格點位，須在單位（子單位）工程竣工預(yù)驗收前整改到位。第八條監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)加強對分戶驗收和復(fù)核比對的監(jiān)督抽查。查實存在以下情形之一的，責令重新進行分戶驗收，并移交本級行政執(zhí)法部門。行政執(zhí)法部門，依據(jù)《記分標準》（附件7），對責任單位進行信用記分處理。（一）未組織分戶驗收或分戶驗收不合格就進行主體結(jié)構(gòu)和單位（子單位）工程竣工驗收；（二）未按規(guī)定驗收項目驗收、未按要求留存資料、未委托有資質(zhì)第三方機構(gòu)進行比對復(fù)核的分戶驗收；（三）在分戶驗收和比對復(fù)核中弄虛作假、降低標準或?qū)⒉缓细窆こ贪春细窆こ舔炇?；（四）存在工程質(zhì)量方面其他嚴重違法違規(guī)與失信行為。第九條重新組織分戶驗收實施提級管理，由住宅工程建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位上級負責人組織分戶驗收或駐點督導。第十條住宅工程交付使用時，附件3隨住宅質(zhì)量保證書一并交付給業(yè)主。第三章業(yè)主查驗第十一條組織業(yè)主查驗應(yīng)滿足下列條件：（一）完成設(shè)計文件、施工合同約定的各項建設(shè)內(nèi)容；（二）分戶驗收合格；（三）單位工程質(zhì)量竣工預(yù)驗收合格；（四）監(jiān)督機構(gòu)責令整改的問題已整改完畢。第十二條對符合業(yè)主查驗條件的住宅工程，建設(shè)單位應(yīng)及時、分批組織業(yè)主查驗。建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理、物業(yè)（業(yè)主查驗階段能確定物業(yè)的項目作此要求）等單位人員組成查驗組，提前開展針對性預(yù)演，制定修訂業(yè)主查驗方案，由建設(shè)單位留存?zhèn)洳?。第十三條建設(shè)單位組織業(yè)主查驗應(yīng)遵守以下規(guī)定：（一）建設(shè)單位應(yīng)提前7日正式通知業(yè)主，告知業(yè)主查驗具體安排、攜帶證件材料、查驗主要內(nèi)容及注意事項。（二）業(yè)主按照自愿原則，可本人或授權(quán)他人參與查驗。業(yè)主授權(quán)他人參與查驗的，應(yīng)提供書面授權(quán)書。業(yè)主查驗，可由親屬或他人陪同參與查驗，總?cè)藬?shù)不超過3人。（三）查驗人員進入現(xiàn)場實名登記，須遵守現(xiàn)場施工安全管理制度規(guī)定。業(yè)主逾期未參與查驗的，視同主動放棄，建設(shè)單位作好書面記錄。（四）業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人）依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標準、設(shè)計文件、購房合同等，參照建設(shè)單位分發(fā)的第二階段分戶驗收影像資料，對所購住宅及相關(guān)公共部位實體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進行查驗。查驗過程中，查驗組應(yīng)耐心細致解疑釋惑，如實記錄查驗情況，查驗成果經(jīng)查驗雙方共同簽字確認，形成問題銷項臺賬（附件5）。（五）建設(shè)單位根據(jù)銷項臺賬，組織維保力量進行問題整改，對短期能完成的，及時整改到位，對需要一定期限的，主動解釋說明，約定維修完成時限，對臺賬逐一銷項，形成問題整改臺賬（附件6），由建設(shè)單位留存?zhèn)洳?。第十四條監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)加強業(yè)主查驗工作的監(jiān)督抽查，對查驗活動中查實存在下列行為之一的，責令改正，并移交本級行政執(zhí)法部門。行政執(zhí)法部門，依據(jù)《記分標準》（附件7），對責任單位進行信用記分處理。對業(yè)主查驗中查實的違反建設(shè)工程質(zhì)量管理行為，責令改正并依法依規(guī)作出處罰。（一）未達到查驗條件，倉促組織業(yè)主查驗，引發(fā)群訪群訴的；（二）未按要求提前通知業(yè)主、查驗組不認真履行職責，激化矛盾的；（三）臺賬不實、銷項弄虛作假、問題整改推諉扯皮的。第十五條對業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人）在查驗活動中提出與客觀事實不符或超出國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標準、設(shè)計文件、購房合同的訴求，經(jīng)建設(shè)單位與業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人）協(xié)商又不能達成一致的，按購房合同約定的爭議解決途徑處理。第四章附則第十六條本方法自起施行，本方法施行之日符合本辦法第二條規(guī)定，且未組織分戶驗收的在施住宅工程，適用本辦法。本市竣工驗收前尚未完成選房的回遷安置房，業(yè)主查驗，由屬地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、村（居委會）干部，安置村（居）民代表組成業(yè)主查驗組，結(jié)合實際抽取一定比例，參照本辦法實施。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理工作的通知》（京建質(zhì)[2009]383號）、《關(guān)于對新建住宅交付使用前實施房屋質(zhì)量查驗的通知》（京建法[2018]17號）同時廢止。附件：1、《住宅工程主體結(jié)構(gòu)分戶驗收表》2、《住宅工程主體結(jié)構(gòu)分戶驗收匯總表》3、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》4、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》5、《業(yè)主查驗問題銷項臺賬》6、《業(yè)主查驗問題整改臺賬》7、《記分標準》附件1住宅工程主體結(jié)構(gòu)分戶驗收表工程名稱房（戶）號建設(shè)單位設(shè)計單位驗收日期施工單位監(jiān)理單位序號驗收項目主要驗收內(nèi)容驗收記錄1現(xiàn)澆砼結(jié)構(gòu)（含）裝配式結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)外觀混凝土構(gòu)件外觀缺陷2后澆帶、施工縫、預(yù)留孔洞處理及外觀質(zhì)量3裝配式構(gòu)件外觀缺陷4尺寸偏差軸線位置5預(yù)留洞（孔）中心線位置6垂直度、相鄰構(gòu)件平整度7標高8截面尺寸9板厚10砌體結(jié)構(gòu)（含）二次結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)外觀壓頂、過梁、構(gòu)造柱設(shè)置及外觀缺陷11通縫、條板墻12尺寸偏差軸線位置13垂直度14表面平整度15門窗洞口高、寬責任單位驗收意見分戶驗收專用簽章建設(shè)單位項目負責人：（蓋章）年月日設(shè)計單位項目負責人：（蓋章）年月日施工單位項目經(jīng)理：（蓋章）年月日監(jiān)理單位項目總監(jiān)：（蓋章）年月日注：本表一式四份（建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理各一份）附件2住宅工程主體結(jié)構(gòu)分戶驗收匯總表工程名稱建設(shè)單位設(shè)計單位施工單位監(jiān)理單位結(jié)構(gòu)/層數(shù)建筑面積（m2）總戶數(shù)驗收內(nèi)容驗收情況驗收戶數(shù)混凝土結(jié)構(gòu)砌體結(jié)構(gòu)其他驗收結(jié)論建設(shè)單位設(shè)計單位施工單位監(jiān)理單位（公章）項目負責人：年月日（公章）項目負責人：年月日（公章）項目經(jīng)理：年月日（公章）項目總監(jiān)：年月日注：本表一式四份（建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理各一份）附件3住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（住宅部分）工程名稱房（戶）號建設(shè)單位設(shè)計單位驗收日期施工單位監(jiān)理單位序號驗收項目主要驗收內(nèi)容驗收記錄1地面、墻面、頂棚墻地面無裂縫、空鼓、返潮、起皮、起砂；表面潔凈、無明顯色差；平整度、垂直度符合相關(guān)建設(shè)標準（標識檢測點選取：單個房間取不少于2幅整面墻中心點，地面、頂棚取中心點，單套住宅不少于10個檢測點位）。2門窗發(fā)泡密實；密封膠無裂紋；門窗關(guān)閉嚴密，無倒翹，開關(guān)靈活、無異響；玻璃、紗窗安裝牢固、無破損、符合設(shè)計要求。3欄桿（護欄）欄桿高度、立桿間距符合設(shè)計要求；安裝牢固、防攀爬措施。4防水工程有防水要求的屋面、門窗、廚衛(wèi)間及陽臺、外墻無滲漏；排水順暢。5室內(nèi)主要空間尺寸開間、進深凈尺寸、室內(nèi)凈高。6給排水工程管道無滲水、管道坡向正確；安裝穩(wěn)固，地漏水封、給排水口位置符合設(shè)計文件。7電氣工程接地、相位、等電位開關(guān)、燈具安裝、插座位置及防濺。8采暖工程采暖設(shè)備、閥部件安裝牢固、無滲漏。9通風與空調(diào)安裝工程風口設(shè)置安裝、空調(diào)孔坡度；通風與空調(diào)系統(tǒng)測試及試運行。10吊頂工程吊桿、龍骨的質(zhì)量、規(guī)格、間距、連接方式和防火要求；面板安裝；窗簾盒安裝；檢修口留設(shè)。11輕質(zhì)隔墻工程板材品種、規(guī)格、型號、顏色；安裝牢固及與頂棚和墻體交接處防開裂措施。12墻飾面工程粘貼安裝牢固，表面平整、潔凈；無污染、破損、明顯色差、空鼓；拼縫或接縫光滑順直、寬窄均勻。13地面飾面工程木地板表面平整、潔凈、無損傷、明顯色差，鋪設(shè)牢固、無明顯起灰；地磚平整順直，無明顯色差、破損、空鼓。14涂飾工程目測無色差、表面順平、無污染、無破損、裂縫。15細部工程門窗套：表面光滑平整；線條順直，接縫嚴密；無裂紋、翹曲、損壞；打膠美觀，不打膠處無明顯縫隙。16廚房工程櫥柜：門板平整，無破損、污染、明顯色差；開啟無異響；柜內(nèi)切割包封嚴密。臺面、水槽：表面平整、光潔、無污染、破損、滲漏，打膠順平、寬窄一致。廚電：外觀完好設(shè)備送電無異常。17衛(wèi)浴工程地漏排水正常；潔具表面光潔、無污染、破損、安裝牢固、打膠美觀，使用正常。18智能化工程設(shè)備功能、系統(tǒng)運行正常。室內(nèi)凈距、凈高尺寸檢驗記錄功能區(qū)域凈高推算值(mm)凈距推算值(mm)實測值（mm）計算值（mm）凈高開間進深凈高開間（進深）HLH1H2H3H4H5L1L1L2L2最大偏差極差最大偏差極差主臥次臥1次臥2書房客廳餐廳L1L1-1L1-2L2-1L2-2H1H2H4H3200200200200H5套型示意圖貼圖區(qū)（標注房間編號）注：1.測量基層凈高時，對起居室、臥室測5個點，即4角點加中心點；基層凈高的允許偏差為±15mm，極差不應(yīng)大于20mm。2.測量開間、進深及對角線基層凈距時，長寬方向各測2個點；開間、進深凈距的允許偏差為±15mm，極差不應(yīng)大于20mm。驗收意見建設(shè)單位項目負責人：（分戶驗收專用章）年月日設(shè)計單位項目負責人：（分戶驗收專用章）年月日施工單位項目經(jīng)理：（分戶驗收專用章）年月日監(jiān)理單位項目總監(jiān)：（分戶驗收專用章）年月日注：本表一式五份（建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、業(yè)主各一份）住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（相關(guān)公共部分）工程名稱樓（棟）單元建設(shè)單位設(shè)計單位驗收時段施工單位監(jiān)理單位驗收項目主要驗收內(nèi)容驗收記錄相關(guān)公共區(qū)示意圖貼圖區(qū)（標明房號）樓（電）梯和入戶通道通道寬度、凈高；樓（電）梯設(shè)置符合設(shè)計要求。消防設(shè)施消防設(shè)施按設(shè)計要求配備齊全、系統(tǒng)運行正常。其他無障礙設(shè)施、郵政信報箱等合同約定其他內(nèi)容。驗收意見建設(shè)單位項目負責人：（分戶驗收專用章）年月日設(shè)計單位項目負責人：（分戶驗收專用章）年月日施工單位項目經(jīng)理：（分戶驗收專用章）年月日監(jiān)理單位項目總監(jiān)：（分戶驗收專用章）年月日注：本表一式五份（建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、業(yè)主各一份）

附件4住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表工程名稱建設(shè)單位設(shè)計單位監(jiān)理單位施工單位結(jié)構(gòu)/層數(shù)建筑面積（m2）總戶數(shù)驗收內(nèi)容驗收情況驗收戶數(shù)戶內(nèi)相關(guān)公共部位其他驗收結(jié)論建設(shè)單位設(shè)計單位施工單位監(jiān)理單位（公章）項目負責人：年月日（公章）項目負責人：年月日（公章）項目經(jīng)理：年月日（公章）項目總監(jiān)：年月日注：本表一式四份（建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理各一份）附件5業(yè)主查驗問題銷項臺賬工程名稱：查驗時段：樓棟號單元及房號業(yè)主姓名業(yè)主聯(lián)系方式查驗出的問題建設(shè)單位設(shè)計單位施工單位監(jiān)理單位物業(yè)單位（已確定物業(yè)項目）（公章）項目負責人：年月日（公章）項目負責人：年月日（公章）項目經(jīng)理：年月日（公章）項目總監(jiān)：年月日（公章）物業(yè)經(jīng)理：年月日注：建設(shè)單位可以根據(jù)項目具體情況對本表格進行優(yōu)化，但優(yōu)化的表格不少于以上信息。

附件6業(yè)主查驗問題整改臺賬工程名稱：整改時段：樓棟號單元及房號業(yè)主姓名業(yè)主聯(lián)系方式查驗出的問題整改情況建設(shè)單位設(shè)計單位施工單位監(jiān)理單位物業(yè)單位（已確定物業(yè)項目）（公章）項目負責人