亂七八糟還沒寫完的成都房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

PAGE1PAGE11四川師范大學(xué)本科畢業(yè)論文成都房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析學(xué)生姓名侯官林院系名稱地理與資源科學(xué)院專業(yè)名稱資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理班級2008級4班學(xué)號2008100415指導(dǎo)教師任平完成時(shí)間2012年4月15日成都房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析學(xué)生：侯官林指導(dǎo)教師：任平內(nèi)容摘要：年已經(jīng)提出了6條調(diào)控措施，2005年又制定了“國八條",2006年又制定了“國六條”。關(guān)鍵詞：中國新加坡發(fā)達(dá)國家住房保障China’shousingsecuritysystemanddevelopedcountriessuchasSingaporeinthefieldofcomparativestudyAbstract：SeventeenPartyGeneralSecretaryHuJintaomadehisreport”Housing"goal。PremierWenJiabaoin2010，"GovernmentWorkReport"requested"tocontinuelarge-scaleimplementationofthesubsidizedhousingprojects?！盇tthisstage，lackofhousingstock，especiallyforlow—incomegroupsinaseriousshortageofaffordablehousinghasbecomeprominentcontradictionsfacingourcountry。Improvehousingsecuritysystem，tosatisfythehousingneedsoflow-incomegroups，istoprotectandimprovethelivelihoodoftheimportantmeasureistheobjectiverequirementofbuildingaharmonioussociety。Wemustincreasesupportforeffortstospeeduplow-costhousing，affordablehousing,publicrentalhousingasthemainformofhousingsystem.Inthispaper，withSingaporeandotherdevelopedcountriesintheareasofhousingsecuritysystemcomparison,summarizedinthehousingsecurityaspectsofforeignadvancedconceptsandmanagementexperience,theexistenceofareasofdomestichousingsupportsomeoftheoutstandingissues，onthisbasis,theviewsofsomefeasibilityandrecommendations.Keywords：ChinaSingaporeDevelopedcountrieshousingsecurity目錄TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l”_Toc12361"1、緒論 12、住房相關(guān)概念 1HYPERLINK\l”_Toc14544”2。1廉租住房 12。2經(jīng)濟(jì)適用住房 1_Toc27412”2。4住房保障制度 2_Toc6981”4、可持續(xù)住房保障模式 25.1.2地區(qū)發(fā)展不平衡 35.1.3房屋空置率過高 3HYPERLINK\l”_Toc18121”5.2我國城市化趨勢下的住房保障市場現(xiàn)狀 3HYPERLINK\l”_Toc19257"5。2。1廉租住房現(xiàn)狀 46.1新加坡 6HYPERLINK\l”_Toc16123"6.2其他發(fā)達(dá)國家保障住房的現(xiàn)狀分析 66。2.1美國 7HYPERLINK\l”_Toc30161"6。2.2日本 7HYPERLINK\l”_Toc17735"6。2.3英國 77、中國與新加坡等發(fā)達(dá)國家的對比研究及結(jié)論 8HYPERLINK\l”_Toc27772"7.1通過與新加坡等發(fā)達(dá)國家的對比,揭示我國住房保障制度的優(yōu)勢和存在的問題 8HYPERLINK\l”_Toc19579”7。1。1優(yōu)勢 8_Toc2842”7。2針對存在的問題所提出的一些具體建議和措施 9調(diào)控政策再收緊。一屆全國人大五次會議14日上午在北京舉行記者會,中國國務(wù)院總理溫家寶在回答記者關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的提問時(shí)表示，中國房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。2、研究的意義本文所作研究力求系統(tǒng)地分析引起房價(jià)變動的因素，進(jìn)而分析各因素與房價(jià)變動的數(shù)量關(guān)系.解釋這些原因和可能導(dǎo)致的后果對于因地制宜地制定對策措施具有重要意義，也能夠?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)制度的進(jìn)一步改善和加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供更加堅(jiān)實(shí)的理論依據(jù)和實(shí)證基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的價(jià)格上漲是否合理？是否真正反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平？影響其變化的因素是什么？本課題的研究,旨在揭示影響成都城市房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素,及各因素對房價(jià)的影響程度，從而理性的看待房地產(chǎn)市場的價(jià)格變化。研究文獻(xiàn):Gabriel，Mattey和Wascher（1999）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，來解釋加利福尼亞州最大的兩個(gè)城市近些年來住宅價(jià)格的變化模式。研究結(jié)果表明巨大凈人口遷移是近幾十年來加利福尼亞州住宅價(jià)格變化的主要因素；反過來,經(jīng)濟(jì)機(jī)會的變化又驅(qū)使凈人口遷移的變動，這和州水平的失業(yè)率差異是一致的。賀勝兵（2006）全面分析了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，并將其分為自然，經(jīng)濟(jì)，社會,政策四類。并針對房地產(chǎn)金融對房價(jià)的影響專門作了數(shù)據(jù)分析，認(rèn)為房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響,其途徑主要有兩個(gè),一是從通過對開發(fā)商的提供融資影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模，即影響房地產(chǎn)供給量,從而間接對房價(jià)產(chǎn)生影響;二是從通過發(fā)放住房信貸提高居民的支付能力，將潛在的需要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購買需求，從而增加房地產(chǎn)有效需求，推動房價(jià)上漲.其分析方式主要采用統(tǒng)計(jì)分析與對比分析紀(jì)曉宏（2006）進(jìn)行了房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格和不確定性關(guān)系分析，其中使用卡爾曼濾波方法分析了中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)品預(yù)期價(jià)格的行為特點(diǎn),將不確定性作為內(nèi)生變量引入蛛網(wǎng)模型，認(rèn)為預(yù)期價(jià)格與不確定性成正比，不確定性越大，預(yù)期價(jià)格越高.廖俊平（2005）認(rèn)為,宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)走出不斷出臺新政策、新規(guī)定的誤區(qū)，而把重點(diǎn)放到政策的落實(shí)和執(zhí)行上,加強(qiáng)對現(xiàn)有政策實(shí)施情況的監(jiān)督管理，行政手段應(yīng)該主要用來規(guī)范和引導(dǎo)市場健康發(fā)展，而不應(yīng)成為價(jià)格調(diào)控的依靠力量。梁云芳、高鐵梅(2006）分析了造成各地區(qū)房價(jià)波動差異的原因，研究認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)存在明顯的區(qū)域差異.姚先國和黃煒華（2001）進(jìn)行了“地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系”研究，他們認(rèn)為地價(jià)與房價(jià)有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系,即使地價(jià)上漲，房價(jià)也并不一定隨之上漲。只有其他成本都呈剛性再無下降空間，而開發(fā)商已到了無利可圖的地步，地價(jià)的上升才會全部反映的房價(jià)上,成為房價(jià)上漲的直接原因?，F(xiàn)有房價(jià)取決于居民有支付能力的需求，房價(jià)上漲主要是由于需求推動而非成本推動。建設(shè)部課題組（2004)分析得出，我國房價(jià)上漲的直接原因是地價(jià)上漲以及房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的變動，更深層次原因是消費(fèi)者的預(yù)期改變.李春吉、孟曉宏（2005）的實(shí)證分析認(rèn)為，人均可支配收入、投資成本和預(yù)期是房價(jià)上升的重要原因.房價(jià)的現(xiàn)狀分析國家統(tǒng)計(jì)局成都調(diào)查隊(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年7月,成都市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.5%，環(huán)比下降0。3％，在全國19個(gè)副省級以上城市中分別排第12位和第18位;二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0。8%，環(huán)比下降0.6%，在全國19個(gè)副省級以上城市中分別排第15位和第19位。數(shù)據(jù)顯示，7月份，成都市新建商品住宅價(jià)格同比上漲3。5％，漲幅繼續(xù)回落，比上月回落0。1個(gè)百分點(diǎn)；新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0。3％，比上月跌幅擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn),已連續(xù)兩個(gè)月小幅下跌；二手住宅價(jià)格同比上漲0.8％,漲幅比上月回落0。5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.6％.其中,二手住宅144M2及以上的同比下降1.5%，環(huán)比下降1。1%，二者都跌幅較大。由此可見，大戶型二手房近期價(jià)格下降較快。2012年截止3月底主城區(qū)商品住宅市場總體供應(yīng)套數(shù)為9237套，供應(yīng)面積為97。14萬㎡；成交套數(shù)為18432套，成交面積為164.44萬㎡；供需比為0.50。2012年截止3月底主城區(qū)商品住宅市場總體供應(yīng)套數(shù)為9237套，供應(yīng)面積為97.14萬㎡；成交套數(shù)為18432套，成交面積為164.44萬㎡；供需比為0.50.3月成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)回升，其供應(yīng)套數(shù)為4812套，供應(yīng)面積為49。62萬平方米，分別環(huán)比上升44。2%與34。5％（HYPERLINK”http：///search/％E4％B8％AD%E6%B5%B7"中海龍井HYPERLINK”http：///news/13。html”\t"_blank”項(xiàng)目由于HYPERLINK”/"\t”_blank"數(shù)據(jù)缺失，未計(jì)入);而成交方面更是強(qiáng)勢走高，成交套數(shù)為9579套，成交面積為85.04萬平方米，分別環(huán)比上升68.8％和68.7％;本月供需比為0.50。3月,商品住宅的供應(yīng)量有所回升;原因是目前市場環(huán)境壓力有所減緩，成交端的持續(xù)發(fā)力，加強(qiáng)了開發(fā)商推盤信心,推盤放量的速度有所加快.隨著房交會的臨近，預(yù)計(jì)后期供應(yīng)將呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢。而本月的商品住宅成交量，更是強(qiáng)勢沖高，前期“小陽春”態(tài)勢不減反增。原因在于政府再次強(qiáng)調(diào)了抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加上銀行信貸利好消息的刺激.市場層面上積累的剛需全面釋放，加上開發(fā)商降價(jià)力度的深入,使本月成交量走高.預(yù)計(jì)后期開發(fā)商如持續(xù)選擇降價(jià)出貨,剛需群體或帶動更多消費(fèi)者出手,市場成交會逐漸好轉(zhuǎn).。影響成都房價(jià)波動的主要因素2。1需求對房地產(chǎn)價(jià)格的影響經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入_blank”國家計(jì)劃，由城市政府組織HYPERLINK”/view/2377149.htm"\t"_blank”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)HYPERLINK”/view/1458531.htm"向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的\t"_blank”商品住宅,具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn).2.2供給對房地產(chǎn)價(jià)格的影響公共租賃房,是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品.公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的HYPERLINK”http：///view/1149430.htm”\t”_blank”大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。2。3金融對房地產(chǎn)價(jià)格的影響住房保障制度是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┑纳鐣Ｕ瞎δ埽ㄟ^國民收入再分配，對中低收入家庭住房問題進(jìn)行扶持和救助的一系列政策措施的總和，它是社會保障體系的重要組成部分［1］。2.4國家政策宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價(jià)格的影響3、住房保障的理想標(biāo)準(zhǔn)住房保障是否令人滿意,并不是去簡單看保障住房數(shù)量的多與少，面積大或是小,而是應(yīng)該去看一個(gè)人的生活是否存在著來自住房方面的壓力.聯(lián)合國提出的“人人享有適當(dāng)?shù)淖》?的目標(biāo)中有兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是“人人"，不是少數(shù)人,甚至也不是多數(shù)人，而是所有人；二是“適當(dāng)”，窮人不能太簡，富人不能太奢,這不是一個(gè)簡單的目標(biāo)[2］。城市住房保障模式的更新就是隨著城市的發(fā)展,通過對城市住房的規(guī)劃、建設(shè),有效結(jié)合住房供給與住房需求，以滿足城市居民居住的要求。概括起來，城市住房保障的理想標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是人人享有一套適當(dāng)、舒適、交通便利的住房。4、可持續(xù)住房保障模式可持續(xù)住房保障模式是指建立在可持續(xù)發(fā)展理念基礎(chǔ)上，能有效利用城市土地資源，最大限度的緩解住房需求與供給并能滿足每個(gè)城市居民住房需求的一種高效住房保障發(fā)展模式.其重視住房質(zhì)量與住房需求，并不斷通過市場需求和修正住房市場行為使整個(gè)住房供給在滿足近期需求的同時(shí)又符合城市長期持續(xù)發(fā)展的需求.5、我國城市住房保障現(xiàn)狀及分析5。1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀改革開放以來,中國的住房建設(shè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，全國城鄉(xiāng)新建三百多億平方米住房，城鄉(xiāng)居民住房面積大幅提升，人均住宅建筑面積增長了4倍，達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國家的居住水準(zhǔn).據(jù)國土部門的統(tǒng)計(jì)顯示，2007年全國村鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積就已超過323。4億平方米，其中住宅271。2億平方米,目前則超過了280億平方米，城鎮(zhèn)實(shí)有住房建筑面積超過180億平方米。眾所周知,我國是一個(gè)人口大國，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展以及工業(yè)與城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口不斷膨脹,導(dǎo)致我國居民住房的供求矛盾日趨突出，現(xiàn)階段，我國城市房地產(chǎn)總體規(guī)模越來越大，但地區(qū)發(fā)展極不平衡（不只是速度方面，還有質(zhì)量考量），且房價(jià)居高不下[3］。5.1.1房價(jià)上漲過快，房價(jià)居高不下?lián)y(tǒng)計(jì),2009年我國住宅均價(jià)上漲了25%左右，為2001年以來最高水平。而一些大中型城市漲幅更高，北京、深圳、上海房價(jià)分別上漲了80％、100％和110%左右，在2010年初,房價(jià)仍呈高漲態(tài)勢，直至國家出臺了新國十條，房價(jià)過快上漲的勢頭才得到初步遏制。高房價(jià)讓中低收入群體在面對住房問題的時(shí)候只能望房興嘆[4］。5.1。2地區(qū)發(fā)展不平衡房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和速度存在地區(qū)差異；城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。無論是房屋施工面積還是竣工面積，東部都占有很大比例；中部的增長速度處于全國領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23。25>中部地區(qū)22。06；從其增長速度來看,西部地區(qū)5。1％〉中部地區(qū)4。6％〉東部地區(qū)3。6％.5.1。3房屋空置率過高據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年全國房屋空置超過2億平方米。市場上出現(xiàn)了這樣的怪現(xiàn)象,一方面是普通老百姓買不起房，或者說是無房可買，另一方面是投機(jī)客囤積了大量的住房，閑置，等待房價(jià)上漲.在這種情況下，房價(jià)反映的不是住房供求的信息，房價(jià)變成了股價(jià),反映的是投機(jī)的信息.住房空置率的國際警戒線為10％—15％左右,現(xiàn)在全國的大中型城市已近遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了這個(gè)警戒線。5.2我國城市化趨勢下的住房保障市場現(xiàn)狀圖1中國城市住房供給和消費(fèi)體系框架圖［6]政策性住房政策性住房住房供應(yīng)體系住房消費(fèi)體系供應(yīng)無縫接HousingSupplySystemConsumption供應(yīng)無縫接廉租住房廉租住房低收入家庭保障經(jīng)濟(jì)適用房住房梯級消費(fèi)LowIncomeHousehold租賃住房經(jīng)濟(jì)適用房住房梯級消費(fèi)（10％）（30%)公共租賃房 租賃公共租賃房中低收入家庭支持 Rental限價(jià)商品房Middle自有限價(jià)商品房（20%~30％）Owner市場租金租賃房Occuped市場租金租賃房中高收入家庭市場（70%）市場供應(yīng)商品房High市場供應(yīng)商品房（60%~70%)從住房制度改革的1998年到住房保障制度回歸的2009年，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了特殊而關(guān)鍵的時(shí)期.我國城市住房保障體系的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)歷史時(shí)期：（1)福利性公房時(shí)期(1949年-1978年)；(2）雙軌制時(shí)期(1978年-1998年）；（3)依賴住房商品化時(shí)期（1998年-2004年)；(4）健全保障體系時(shí)期（2005年至今)。現(xiàn)階段，我國已逐步建立起了以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房等為主的住房保障制度[5].根據(jù)財(cái)政部提供的數(shù)據(jù)，2007年以來，中央財(cái)政累計(jì)下?lián)鼙Ｕ闲园簿庸こ萄a(bǔ)助資金1547億元，其中2010年達(dá)到811億元，地方各級財(cái)政部門也不斷加大對保障性安居工程的投入力度.2010年全國土地出讓收益累計(jì)達(dá)2。7萬億元，與此同時(shí),各地累計(jì)卻只有100多億元土地出讓收入用于保障房建設(shè).5。2.1廉租住房現(xiàn)狀城鎮(zhèn)廉租房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。2007年我國有68萬住戶通過廉租房制度改善了住房條件，比從1998年到2006年這么長的時(shí)間當(dāng)中解決的還多.今年,政府繼續(xù)加大支持力度，國家發(fā)改委同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下達(dá)2011年中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃350億元，用于支持新建廉租住房，解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房問題［7］。存在的問題：（1）廉租住房適用對象范圍過窄根據(jù)目前的規(guī)定和做法，廉租房分配對象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，即城市最低收入的住房困難家庭.政策上的局限性將低收入家庭排斥在外，他們既無力購買經(jīng)濟(jì)適用房,又不符合廉租房的規(guī)定條件,住房問題得不到保障。此外，隨著城市化進(jìn)程的加快,城市流動人口、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員等住房弱勢群體的居住問題更令人堪憂。（2)缺乏穩(wěn)定的廉租房源和資金來源渠道目前廉租住房資金來源渠道包括住房公積金增值收益,財(cái)政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。而受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和生活習(xí)慣的影響，社會捐贈廉租住房資金的情形難成氣候，因此各地廉租住房資金主要表現(xiàn)在住房公積金增值收入和財(cái)政撥款兩項(xiàng)，資金來源渠道比較單一。（3)相關(guān)機(jī)制不健全我國沒有建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，居民的“隱形收入”沒辦法統(tǒng)計(jì)，因而缺乏劃分居民收入線的基礎(chǔ),實(shí)施起來非常困難。而且,在收入線劃分后，還存在一個(gè)無法監(jiān)督的問題。由于缺乏相應(yīng)的廉租房退出機(jī)制,有的居民收入水平雖已超出享受廉租房的條件卻仍然沒有遷出，在損害了低收入者住房保障利益的同時(shí)使廉租房供應(yīng)更加緊張。5。2.2經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)適用房是納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥,享受政府提供的優(yōu)惠政策,向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。經(jīng)濟(jì)適用住房要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則,使用功能要滿足居民的基本生活要求。經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)對象為城鎮(zhèn)中低收入家庭,依據(jù)中國的國情,差不多70%～80％的都可以受益.據(jù)調(diào)查，目前城鎮(zhèn)商品房價(jià)格構(gòu)成中,土地費(fèi)用占20％，建筑成本占40％，市政配套費(fèi)和稅費(fèi)占40％，其中開發(fā)商利潤占15％～20％左右。根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格構(gòu)成與數(shù)據(jù)測算,一般地段經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)應(yīng)比同等地段商品房低3～4成，而市場上出售的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格都明顯偏高，與中低收入家庭的有效需求相去甚遠(yuǎn).存在的問題：（1)目標(biāo)混淆經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系是政府針對普通商品房價(jià)格過高而特別向中低收入居民提供的保障性住房供應(yīng)體系.而有的地方一度以激活房市這一經(jīng)濟(jì)目的取代經(jīng)濟(jì)適用住房原有的保障目的，直接將其等同于一般商品房，以激活低迷的商品房市場，使經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。（2）價(jià)格偏高,面積過大,戶型設(shè)計(jì)不合理一方面，雖然我國政策規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的面積和價(jià)格必須控制在一定范圍內(nèi)，但由于安置補(bǔ)償費(fèi)用的增加等因素客觀上抬高了房價(jià).最終導(dǎo)致“經(jīng)濟(jì)適用住房不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象,中低收入人群無法購買以享受到政府的地價(jià)補(bǔ)貼。例如，杭州市2002年7月份共售出經(jīng)濟(jì)適用房937套，平均每套建筑面積126。69平方米.其中建筑面積120平方米以上的占75％,90平方米以下的僅8套,占0。85％。（3）審核“失靈”，退出機(jī)制不完善我國的個(gè)人收入信息統(tǒng)計(jì)尚不完善,家庭收入的統(tǒng)計(jì)審核難以準(zhǔn)確.現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作機(jī)制實(shí)際是在房屋銷售階段，通過限定房價(jià)一次性地將補(bǔ)貼劃撥給中低收入者。然而隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,購買了經(jīng)濟(jì)適用房的居民在未來幾年內(nèi)可能會有較大的收入增長，不再滿足補(bǔ)貼要求，同時(shí)市場上也會涌現(xiàn)出新的中低收入者.顯然,這種靜態(tài)的、一次性的補(bǔ)貼方式不能充分利用有限的補(bǔ)貼資源［8］。5.2。3公共租賃住房現(xiàn)狀公租房則是居民自置物業(yè)的中途站，要能鞭策住戶上進(jìn)自立,最終用合理價(jià)錢購買屬于自己的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的投融資模式，一樣可以在全國推廣。存在的問題:戶籍問題在北京、上海等大學(xué)畢業(yè)生、外來務(wù)工人員數(shù)量眾多的城市，多數(shù)新就業(yè)人員并非本地HYPERLINK”http：///view/71305.htm”\t”_blank”戶籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多數(shù)城市的公共租賃房仍然只保障本地戶籍人口。以目前的建設(shè)規(guī)模，很難放開,資格認(rèn)定也有困難.租金標(biāo)準(zhǔn)租金高了不行，公共租賃房覆蓋面大，租金要讓保障對象都負(fù)擔(dān)得起，否則價(jià)格就變成了最大的門檻;低了也不行,要通過租金爭取平衡平時(shí)房屋管理、維修的支出，政府不可能像負(fù)擔(dān)廉租房一樣負(fù)擔(dān)這么大規(guī)模的公共租賃房。審核監(jiān)督困難和其它保障性住房一樣，準(zhǔn)入時(shí)的資質(zhì)審核和退出機(jī)制仍是公共租賃房面臨的大難題.準(zhǔn)入的困境在于，僅靠房管部門很難完全了解申請家庭的財(cái)產(chǎn)狀況，尤其是汽車、股票等資產(chǎn)；新就業(yè)人員在本市有沒有住房等，也難以獲知。6、新加坡等發(fā)達(dá)國家的住房保障現(xiàn)狀及分析6。1新加坡新加坡是一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)國家，獨(dú)立40多年來，在住房發(fā)展領(lǐng)域取得了舉世公認(rèn)的成就。新加坡的住房主要由私人住房和公共住房兩部分構(gòu)成。新加坡建屋發(fā)展局于1960年開始大規(guī)模開發(fā)建設(shè)公共住房，1964年新加坡政府開始推行“居者有其屋"計(jì)劃,并陸續(xù)推出多種措施幫助國民擁有自己的住房，而1968年開始允許國民利用公積金購買政府組屋，則極大的推動了“居者有其屋”計(jì)劃的實(shí)施.新加坡在住房保障制度方面做得比較成功，有以下幾個(gè)方面值得我們學(xué)習(xí)[10]：（1)政府在住房保障方面的主導(dǎo)作用新加坡政府在住房保障中發(fā)揮了主要的作用：設(shè)立專門的住房保障機(jī)構(gòu)——建屋發(fā)展局；建立金融支持體系——公積金政策；為購房居民提供優(yōu)惠貸款和財(cái)政補(bǔ)貼,增強(qiáng)居民購房能力.（2）大規(guī)模保障性住房供應(yīng)的力度保障性住房是政府為社會公眾提供的非常重要的公共產(chǎn)品,新加坡有超過80％的人口享受公共住房保障制度的好處。新加坡85％的人住在政府組屋，而且組屋以90平方米的三房一廳等大戶型居多,住滿5年就有完整的產(chǎn)權(quán),價(jià)格最多比商品房低7成.(3）完善的住房保障法規(guī)制度新加坡對于騙購騙租者的懲罰措施極其嚴(yán)厲。購買組屋后不但必須以自住為主，一定年限內(nèi)不得整房出租（房主可與租戶合?。⒉坏糜糜谏虡I(yè)性經(jīng)營.對于弄虛作假者，當(dāng)事人將面臨5000新元的罰款或6個(gè)月監(jiān)禁,或者兩者兼施。（4）政策性金融和財(cái)政支持體系新加坡有著完善的住房公積金制度,在公積金制度下，雇主和雇員分別繳交雇員收入的20％作為公積金,雇員可以利用公積金普通戶頭的存款(占總存款的75%）作為住房分期付款。6.2其他發(fā)達(dá)國家保障住房的現(xiàn)狀分析20世紀(jì)初以來，發(fā)達(dá)國家為保證“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊保瑵M足低收入者的基本居住需求，先后建立了較完善的住房保障制度。6.2。1美國美國住房保障實(shí)行的是特惠模式,保障目標(biāo)主要是針對中低收入階層。從20世紀(jì)30年代以來，美國歷屆政府為了有效解決國民的住房問題,曾經(jīng)制定了一系列相關(guān)的住房保障政策重點(diǎn)是考慮中低收入家庭的貨幣支付能力,在對住房市場間接干預(yù)的情況下，采取多樣化的措施,鼓勵(lì)私人機(jī)構(gòu)參與住房保障計(jì)劃的實(shí)施，并依靠強(qiáng)大的金融支持和一系列的稅收減免計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)既定的國家住房保障目標(biāo)［11］.6。2.2日本日本作為后起的市場經(jīng)濟(jì)國家，社會保障起步晚而發(fā)展快，進(jìn)入20世紀(jì)80年代中期以后，日本住房政策的重點(diǎn)從支持住房直接投資向住房直接投資和間接投資并重的方向發(fā)展,政府既對公庫、公團(tuán)、公社的住房建設(shè)投資給予資助,同時(shí)又大力支持住房信貸,促進(jìn)居民個(gè)人自建、自購住房。日本政府在住房保障制度方面的具體做法有：(1)以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。（2)政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購置。（3）發(fā)揮地方群眾團(tuán)體的作用，吸收社會資金發(fā)展住宅建設(shè).6.2。3英國英國是世界上最早出臺住房保障法律的國家.現(xiàn)代英國住宅法發(fā)展始于1890年，經(jīng)過不斷地修改、補(bǔ)充和完善，形成了相對完整的住房法律體系。針對不同的收入群體，政府采取了分層次的住房政策，以英國為代表的住房保障模式倡導(dǎo)公民普遍地享受住房福利，國家擔(dān)負(fù)保障公民住房福利的職責(zé)；英國設(shè)立專門機(jī)構(gòu)、提供營運(yùn)資金、直接建造公房,英國以公共住房供應(yīng)模式為主,公共住房所占比例較高；較大福利的修建公共住房出租與房租補(bǔ)貼［12]。表1各主要發(fā)達(dá)國家（歐洲）住房政策和制度表［9］國家主要住房政策①戰(zhàn)后地方政府大規(guī)模建造公房②1980年推行“民有其屋”計(jì)劃,實(shí)行住房英國私有化③政府為非盈利組織提供低息貸款，發(fā)展出租住房,并以轉(zhuǎn)移支以轉(zhuǎn)移支付方式為低收入者提供住房補(bǔ)貼.法國①合同住房儲蓄貸款制度②低租金住房建設(shè)機(jī)構(gòu)(HLM）。德國①住房儲蓄制度②向低收入家庭提供政府支持興建的社會住宅和住房補(bǔ)貼。荷蘭①住房建設(shè)補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼政策②住房發(fā)展融資與擔(dān)保系統(tǒng)③住房協(xié)會繼續(xù)發(fā)揮作用,公共租賃住房仍保持重要地位。瑞典①鼓勵(lì)發(fā)展住房合作社②為低收入者提供住房補(bǔ)貼③為私人建房購房提供利息補(bǔ)貼.美國①重視立法,加強(qiáng)制度保障②多樣的住房抵押貸款、擔(dān)保和保險(xiǎn)制度③稅收政策促進(jìn)住房消費(fèi)④住宅租金補(bǔ)貼制度⑤重視老年住宅建設(shè)。日本①重視立法對住房政策的保障作用②建立專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督與管理③加大對節(jié)能住宅、新結(jié)構(gòu)體系住宅的推廣與應(yīng)用。7、中國與新加坡等發(fā)達(dá)國家的對比研究及結(jié)論7。1通過與新加坡等發(fā)達(dá)國家的對比,揭示我國住房保障制度的優(yōu)勢和存在的問題相對于住房市場化發(fā)達(dá)國家的住房保障制度而言，中國城鎮(zhèn)住房保障制度還剛剛起步，尤其是中低收入人群的住房保障制度,在執(zhí)行中又出現(xiàn)了若干偏差,致使整體保障效果不是很好,廣大城鎮(zhèn)中低收入者和最低收入者享受到的住房保障非常有限。7.1.1優(yōu)勢（1）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展近年來，我國的經(jīng)濟(jì)增長速度保持在8%左右,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的不斷增強(qiáng)使政府有充足的資金投入到保障性住房建設(shè)中.同時(shí),強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)也帶動了房地產(chǎn)市場的繁榮，間接的促進(jìn)了保障性住房市場的發(fā)展.（2）巨大的市場需求隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程的不斷加快，我國涌入城鎮(zhèn)的人口越來越多，龐大的人口對保障性住房提出了巨大的需求，加之中低收入群體偏多以及居高不下的房價(jià)，為保障性住房的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇。(3）大規(guī)模的土地供應(yīng)我國目前保障性住房用地所占比重偏低，而商品房用地約占80%，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。應(yīng)保證保障性住房、棚戶改造和自住中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。調(diào)整和完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房在房地產(chǎn)市場中的比例。（4）財(cái)政和金融支持2010年中央財(cái)政擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元,比上年增加81億元,建設(shè)保障性住房300萬套,各類棚戶區(qū)改造住房280萬套,進(jìn)一步加大了中央對保障性安居工程的支持力度。融資渠道逐漸拓寬,住房商業(yè)貸款和公積金制度逐步完善。7.1.2存在的問題：保障住房覆蓋面過于狹窄制度設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的缺陷，沒有形成良性的進(jìn)入退出機(jī)制有關(guān)部門監(jiān)管不力,導(dǎo)致該領(lǐng)域腐敗和貪污事件頻發(fā)保障住房資金籌集渠道單一，缺乏多元化的融資渠道相關(guān)法律法規(guī)滯后于現(xiàn)實(shí)的需要住房公積金的作用在住房保障市場中不能發(fā)揮出來政府在住房保障制度中的主體作用沒有充分的顯現(xiàn)出來7.2針對存在的問題所提出的一些具體建議和措施溫家寶總理指出：“建立和完善廉租住房制度，解決最低收入家庭的住房問題,是住房制度改革和住房建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容?！苯⒁惶妆容^完善的住房保障制度特別是中低收入階層的住房保障制度，已成為當(dāng)務(wù)之急，它也是一項(xiàng)涉及我國政治安定、社會穩(wěn)定的一件大事。針對上述我國城鎮(zhèn)住房保障制度領(lǐng)域中存在的問題，應(yīng)從以下方面給予解決:(1)持續(xù)擴(kuò)大保障住房的覆蓋范圍，一是沒有參加公積金制度的集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)的職工；二是相對困難企業(yè)的職工（有相當(dāng)一部分下崗職工)；三是沒有單位的城鎮(zhèn)居民(包括個(gè)體業(yè)者）；四是在城市工作的農(nóng)民工，把真正需要扶持的中低收入群體納入到保障范圍中。（2)加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作,完善住房保障制度的進(jìn)退機(jī)制。加快開展住房保障供求的調(diào)查,建立復(fù)審制度，只有符合條件的方可繼續(xù)享受保障住房；建立嚴(yán)格的審查、公示制度，防止住房保障對象認(rèn)定出現(xiàn)偏差,政府應(yīng)對需要保障住房的對象進(jìn)行嚴(yán)格的審查,并實(shí)行公示制度,確保住房保障對象的公平、公正.（3)建立健全城鎮(zhèn)基本住房保障制度的監(jiān)督體系，籌建專門的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，對城鎮(zhèn)住房進(jìn)行有效監(jiān)控.首先要使城鎮(zhèn)基本住房保障制度透明化、公開化,積極引入競爭機(jī)制；其次，要在政府內(nèi)部建立合理的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，將建設(shè)局、房管局、財(cái)政局、物價(jià)局等多個(gè)部門中與城鎮(zhèn)基本住房保障有關(guān)的管理事務(wù)均交給該機(jī)構(gòu)；最后，加強(qiáng)輿論監(jiān)督，發(fā)揮非政府組織的外部監(jiān)督作用［14].（4)建立多元化的住房保障資金融資渠道，在此基礎(chǔ)上，明確財(cái)政