2010年4月永昌置業(yè)邛崍十方堂項目定位報告

第一篇、項目定位思考第二篇、項目定位策略第三篇、項目定位演繹第一篇、項目定位思考一、項目定位釋義二、項目定位因素一、項目定位釋義1、何為定位?——根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場特性及產(chǎn)品屬性選擇適合的項目發(fā)展戰(zhàn)略！2、定位導(dǎo)向？——風(fēng)險最小！——利潤最大！3、定位解答？——那些群體是項目目標(biāo)客戶的最優(yōu)選擇？——項目開發(fā)的風(fēng)險在那里，如何規(guī)避與控制？——什么樣的創(chuàng)新思想能讓項目跳出市場，并領(lǐng)先市場？——什么樣的產(chǎn)品策略能讓項目實現(xiàn)價值的最大化？二、項目定位因素1、區(qū)域市場特性宏觀背景——在轉(zhuǎn)型期的2010年，雖然市場短期內(nèi)受宏觀調(diào)控影響，但作為三線城市獨有的區(qū)域市場特性，市場仍將呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢；區(qū)域市場態(tài)勢——短期內(nèi)市場放量較大，競爭激烈，但長期是穩(wěn)步上升勢頭，市場發(fā)展將更加理性；在售項目特征——規(guī)?；⑵焚|(zhì)化、中端大眾化是市場主流；商業(yè)消費特征——處于商業(yè)發(fā)展的初級階段，形態(tài)以沿街為市為特征，大型商業(yè)生存空間有限，休閑型配套型商業(yè)模式值得進(jìn)一步探索;酒店市場特征——邛崍旅游接待能力較低，項目有較大的市場機(jī)會；消費需求特征——首次置業(yè)與改善型需求并重，客戶開始關(guān)注除房子之外的價值特質(zhì)；2、項目地塊屬性地塊區(qū)域?qū)傩浴椖康靥幨教梦幕蓍e高尚居住綜合區(qū)，以黃壩大橋為媒與濱水新城相連，由于交通規(guī)劃建設(shè)的滯后，導(dǎo)致片區(qū)市政、生活、娛樂等大配套幾近空白，地塊處于毛地階段，本項目將是該板塊第一個建設(shè)項目。地塊自然屬性——70米濱河綠化帶及南河是項目可利用的自然資源。地塊文化屬性——項目對面即為國家級文物保護(hù)單位：邛窯遺址，但其開發(fā)時間及計劃未定，對項目僅為概念性的拉動。地塊產(chǎn)品屬性——項目是集四星級酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、大型商業(yè)、高品質(zhì)住宅等于一體的大型綜合類項目，同時，因地處新區(qū)，又與傳統(tǒng)的城市中心綜合體項目有本質(zhì)區(qū)別。第二篇、項目定位策略一、“現(xiàn)”二、“破”三、“立”一、“現(xiàn)”何為現(xiàn)？即決定項目定位的深刻洞察！源于市場與地塊！充分尊重市場，順勢而為！通過創(chuàng)新思維，做到定位領(lǐng)先，掌握競爭主動權(quán)！進(jìn)而制定新的“競爭規(guī)則”！1、市場規(guī)則規(guī)則一：市場規(guī)模小，須因地制宜的讓產(chǎn)品序列豐富多樣，這樣才能快速搶占市場份額，縮短開發(fā)周期，規(guī)避風(fēng)險；規(guī)則二：邛崍房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得消費者對產(chǎn)品的品質(zhì)要求越來越高，品質(zhì)成為項目運作的關(guān)鍵性因素；規(guī)則三：隨著土地價格的攀升，容積率的提高，在項目入市階段，高層電梯產(chǎn)品將逐漸取代多層成為市場的主流產(chǎn)品，高層電梯產(chǎn)品的市場抗性將逐漸消弭，同時，電梯產(chǎn)品的品質(zhì)創(chuàng)新是項目制勝的關(guān)鍵性要素；規(guī)則四：市場歐陸風(fēng)盛行，規(guī)劃多以排列式格局進(jìn)行布局，同質(zhì)化嚴(yán)重，打破常規(guī)，差異化創(chuàng)新將會為項目贏得極大的市場競爭優(yōu)勢；關(guān)鍵詞：品質(zhì)化、多元化、差異化。2、項目條件條件一：地塊處于毛地階段，偏、遠(yuǎn)、不方便是項目最大的障礙！條件二：寬闊的河景，70米濱江綠化是項目地塊最大的亮點！條件三：3.0容積率決定了項目的產(chǎn)品形態(tài)為高層電梯！條件四：由于地塊所在區(qū)域的不成熟，和硬性的商業(yè)規(guī)劃要求，使得項目商業(yè)部分成為了難點和風(fēng)險點！條件五：作為集星級酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、大型商業(yè)、住宅等于一體的大型綜合體項目，各類型的有機(jī)共生是產(chǎn)品規(guī)劃的最大挑戰(zhàn)！關(guān)鍵詞：偏、遠(yuǎn)、景觀、高層、商業(yè)、綜合體。結(jié)論：在邛崍房地產(chǎn)市場上，項目最直接的競爭對手是一號村莊、濱水國際、鳳凰城，均為多層低密度為主的產(chǎn)品形態(tài)、歐式建筑風(fēng)格的高品質(zhì)樓盤

。因此，品質(zhì)化、多元化是本案項目定位的基本原則。而以大型綜合體形態(tài)規(guī)避地塊劣勢，最大限度的挖掘景觀資源，通過理念的創(chuàng)新，創(chuàng)造出差異化的項目價值是項目定位的必然選擇。二、“破”打破規(guī)則，創(chuàng)建規(guī)則，形成標(biāo)桿！1、打破規(guī)則打破理念：以創(chuàng)新的生活方式理念，指導(dǎo)項目的開發(fā)，真正從根源上進(jìn)行突破！打破觀念：高層品質(zhì)比不過多層，以綜合式產(chǎn)品生活方式對比單純居住型項目！打破常規(guī)：將更多精力和成本投入到最能“表現(xiàn)”品質(zhì)的產(chǎn)品元素！打破表現(xiàn)：從規(guī)劃格局到產(chǎn)品細(xì)節(jié)突破市場慣例，形成差異化！2、形成標(biāo)桿以引領(lǐng)者的姿態(tài)入市，讓我們項目的理念、形象、品質(zhì)成為其他項目的參照榜樣，占據(jù)市場競爭的有利地位！三、“立”立的根本不是憑空想象，而是符合市場大勢，并源于客戶需求和項目條件！1、項目之魂項目之魂是項目的核心價值體現(xiàn)和升華，是產(chǎn)品價值與市場需求的完美統(tǒng)一，并以此理念指導(dǎo)項目的全程開發(fā)。項目核心價值提煉：臨南河，帶來的自然生態(tài)價值；鄰70米濱河綠化帶帶來的景觀價值；融商業(yè)、酒店、居住為一體的產(chǎn)品類型帶來的面子、便捷、品質(zhì)等多方面優(yōu)勢；項目優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計帶來的居住舒適性；項目高容積率及低成本地價帶來的性價比優(yōu)勢；市場需求：更多的客戶其實需要的不是物質(zhì)化的具體產(chǎn)品，而是以房子為載體承載的家的夢想！“水邊的香格里拉”緣起：“香格里拉”意為心中的日月，象征著自然、生態(tài)、舒適、浪漫、品位的生活，是人們心中世外桃源的代名詞，是一種對美好生活的積極追求。后來香格里拉一詞被馬來西亞郭氏家族買斷，成為酒店的商號，進(jìn)而風(fēng)靡世界，成為世界酒店品牌的至高象征之一?！跋愀窭锢钡男蜗蠡A(chǔ)可讓受眾產(chǎn)生一種對本項目宜居、高品質(zhì)、高格調(diào)的品牌聯(lián)想，本項目欲以傳達(dá)的生活理念與香格里拉精神內(nèi)涵不謀而合。水邊：而“水邊”主要突出項目臨水而生的自然稟性，將項目自然價值優(yōu)勢融入到項目理念中去，并與“香格里拉”相得益彰！精神內(nèi)涵：現(xiàn)代、自然、生態(tài)、品質(zhì)、品位、和諧、共生。我們售賣的不是房子，而是一種嶄新的品位生活理念。2、分產(chǎn)品理念定位2－1、住宅產(chǎn)品理念定位360度景觀態(tài)度，五星級生活標(biāo)桿將項目景觀及綜合型產(chǎn)品優(yōu)勢作為項目的最大差異化優(yōu)勢進(jìn)行推廣，創(chuàng)建獨特的銷售主張。2－2、商業(yè)理念定位邛崍的客廳項目商業(yè)是以高品質(zhì)休閑、餐飲、娛樂、婚慶、購物等業(yè)態(tài)為一體大型的商業(yè)形態(tài)，滿足品質(zhì)生活的諸多需求，填補(bǔ)邛崍無大型高品質(zhì)婚宴、會務(wù)、休閑接待場所的空白；2－3、酒店理念定位邛崍的面子作為邛崍南大門未來的標(biāo)志性建筑，同時，又是邛崍第一家真正意義上的五星級賓館，結(jié)束邛崍無高端酒店的歷史，成為邛崍高端人群的高端會務(wù)、居住的首選。360度景觀態(tài)度

五星級生活標(biāo)桿水邊的香格里拉++邛崍的面子邛崍的客廳3、項目形象定位構(gòu)思3－1、案名建議永昌·盛世南灣永昌·南岸國際永昌·御景都匯永昌·半島城邦永昌·世紀(jì)新城永昌·南岸都匯永昌·南城首座永昌·盛世華章永昌·水岸華府3－2、形象及調(diào)性釋義：“盛世”——即興盛，彰顯項目未來的繁華與興旺?！澳蠟场薄澳稀秉c明了項目的區(qū)位；“灣”即兩河交匯的灣區(qū)，是國際公認(rèn)的高尚居住代名詞。案名前面標(biāo)注“永昌”，利于集團(tuán)的品牌傳播和塑造。釋義：“南岸”——“南”點明了項目的區(qū)位；“岸”點明本項目臨河第一線，占據(jù)數(shù)公里濱河景觀帶的先天優(yōu)勢?！皣H”——彰顯項目的高起點、高品質(zhì)。案名前面標(biāo)注“永昌”，利于集團(tuán)的品牌傳播和塑造。廣告推廣調(diào)性第三篇、項目定位演繹一、規(guī)劃布局建議二、戶型配比建議三、產(chǎn)品價值創(chuàng)新四、商業(yè)規(guī)劃布局一、規(guī)劃布局建議1、規(guī)劃創(chuàng)新基點根據(jù)地塊特性，小區(qū)總平布局在以“價值最大化原則”的導(dǎo)向下，最大限度整合項目現(xiàn)有自然資源，結(jié)合產(chǎn)品規(guī)劃要求，進(jìn)行布局。資源整合：將河景/70米綠化帶優(yōu)勢自然資源充分整合，形成以河景/濱河路景/中庭景觀為體系的三重景觀體系，把項目地塊優(yōu)勢發(fā)揮到極致；和諧共生：將四星級（或五星級）酒店、商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅部分四大功能板塊進(jìn)行合理布局，相互呼應(yīng)，最大限度提升項目綜合價值；價值最大：使戶戶實現(xiàn)舒適、觀景、視野、采光、通風(fēng)等條件的均好性，實現(xiàn)價值最大。2、總平布局示意構(gòu)想3、本案規(guī)劃布局方式點式、低密度、大圍合，超寬樓間距，超大中庭，360度景觀，三重觀景體系。項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃特點：突破現(xiàn)有市場單調(diào)的排列式規(guī)劃模式，項目景觀的集中式考慮使得項目突破常規(guī)，產(chǎn)生震撼的觀感效果，提升品質(zhì)，引領(lǐng)市場；遠(yuǎn)、中、近三重景觀體系，不但對自然資源進(jìn)行了充分利用，同時構(gòu)成了層次豐富的景觀系統(tǒng)；使得絕大部分戶型都可享受江景，無江景的戶型通過中庭景觀進(jìn)行平衡，實現(xiàn)均好性和價值最大化；實現(xiàn)人車分流、商住分離，充分保證居家品質(zhì)；酒店、商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅均衡考慮，和諧共生，充分發(fā)揮項目作為綜合類項目的獨特優(yōu)勢；商業(yè)部分布局靈活，便于經(jīng)營及分割出售；住宅產(chǎn)品為18層，產(chǎn)權(quán)式酒店為26層，酒店為28層，商業(yè)主要為3層，局部4層，構(gòu)筑項目錯落有致的天際線，成為邛崍城市靚麗的風(fēng)景線。二、住宅戶型配比建議1、戶型設(shè)計核心理念結(jié)合目標(biāo)客群需求特征及本項目定位，并綜合目標(biāo)客戶群的承受能力等多方面原因，本案戶型設(shè)計需遵循以下幾方面核心理念：1-1、戶型面積及配比以適用為原則，并考慮一定比例的舒適型戶型；1-2、戶型設(shè)計在滿足基本要求的前提下，具有創(chuàng)新性；1-3、戶型設(shè)計方正，采光、觀景、視野俱佳。2、邛崍住宅市場供需結(jié)構(gòu)結(jié)合市調(diào)可見，套三中90—110平米面積范圍的戶型供銷兩旺；套二戶型70—90平米銷售情況也不錯，銷售率達(dá)到了92%；而130平米以上的大戶型在邛崍市場銷售情況相對較差；而70平米以下戶型是市場的空白點，在產(chǎn)權(quán)式酒店中該種戶型是主力。3、戶型配比及面積區(qū)間（住宅部分及產(chǎn)權(quán)式酒店部分用地約50畝，建筑面積約10萬平米）戶型配比及面積區(qū)間表戶型比例功能各戶型面積段配比建筑面積（平米）套三30%雙衛(wèi)120—135㎡45%13500105—120㎡50%15000單衛(wèi)105㎡左右5%1500套二55%雙衛(wèi)90—100㎡20%11000單衛(wèi)80—90㎡60%3300070—80㎡20%11000套一15%單衛(wèi)50—60㎡100%150003-1、住宅部分(建筑面積：約4萬平米)以居家型的三室兩廳雙衛(wèi)戶型為主，包括105—120平米、120—135平米；套二戶型為輔，其中又分為經(jīng)濟(jì)型（70—80平米）、標(biāo)準(zhǔn)型（80—90平米）和舒適型（90—100平米）三類；具體戶型面積比例如下：戶型配比及面積區(qū)間表戶型比例功能各戶型面積段套數(shù)配比三室兩廳65%雙衛(wèi)120—135㎡45%105—120㎡50%單衛(wèi)105㎡左右5%兩室兩廳35%雙衛(wèi)90—100㎡10%單衛(wèi)80—90㎡80%70—80㎡10%注：該表中戶型面積均為建筑面積，含公攤。建議將小高層的公攤控制在13%左右，18層電梯公寓控制在17%以內(nèi)。3-2、產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓）部分(建筑面積：約6萬平米)以套二為主，面積70—90平米；套一戶型為輔，其中套一面積50—60平米。具體戶型面積比例如下：戶型配比及面積區(qū)間表戶型比例功能戶型面積套二75%單衛(wèi)70—90㎡套一25%單衛(wèi)50—60㎡3-3、戶型設(shè)計要求1）基本要求基于本項目定位和目標(biāo)客戶群需求特征，本項目戶型設(shè)計必須滿足以下基本要求：戶戶采光，明室、明廳、明廚、明衛(wèi)；無明顯的面積浪費；主臥及客廳要有明顯的景觀效果；動線明晰；符合動靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分區(qū)的戶型設(shè)計原則；經(jīng)濟(jì)型的戶型功能齊全，緊湊實用；舒適型戶型考慮到其居家的舒適度。2）創(chuàng)新要求本項目定位為中高檔住宅物業(yè)，結(jié)合目標(biāo)客戶群的需求特征，戶型設(shè)計在滿足基本要求的前提下，還應(yīng)該有一定的創(chuàng)新：部分舒適型的戶型考慮入戶花園的設(shè)置；臥室設(shè)置飄窗（特別是轉(zhuǎn)角飄窗，270度觀景），部分舒適型戶型的主衛(wèi)設(shè)置飄窗；客廳設(shè)置觀景陽臺（特別是可以看河景及中庭景觀的戶型）。戶型組合示意圖例1戶型組合示意圖例23-4、戶型設(shè)計細(xì)節(jié)建議表住宅戶型市場需求情況套三套二套一客廳面積（平方米）15～2514～2013～18客廳開間（米）3.9～4.53.6～4.23.6～3.9主臥面積（平方米）12～2210～2010～18主臥開間（米）3.6～4.23.3～3.93～3.6次臥面積（平方米）9～159～15次臥開間（米）3～3.63～3.6廚房面積（平方米）7～105～85～7廚房凈寬（米）2.3～32.3～32.3～3陽臺面積（平方米）5～85～84～7陽臺進(jìn)深（米）1.75～2.51.75～2.51.25～2衛(wèi)生間面積（平方米）4～64～63.5～6生活陽臺面積（平方米）2～3.52～3.52～3注：以上為目標(biāo)客群調(diào)研中的需求特征反映情況，具體戶型設(shè)計結(jié)合項目情況及規(guī)范要求。三、項目產(chǎn)品價值創(chuàng)新構(gòu)建項目產(chǎn)品價值的八大創(chuàng)新體系：立面創(chuàng)新公共空間創(chuàng)新泛會所創(chuàng)新景觀創(chuàng)新材料及工藝創(chuàng)新配套創(chuàng)新車庫創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新每一項創(chuàng)新，均不脫離市場，來源于項目理念及客戶需求，將項目傳遞的“水邊的香格里拉”生活方式表現(xiàn)得淋漓盡致！1、立面創(chuàng)新項目立面作為項目品質(zhì)最重要表現(xiàn)形式，至關(guān)重要，如不能有效創(chuàng)新，則會大大影響消費者對項目認(rèn)可，結(jié)合項目倡導(dǎo)的“水邊香格里拉”生活方式，競爭樓盤多以“歐陸風(fēng)格”為主的現(xiàn)狀，從差異化角度出發(fā)，建議本案外立面風(fēng)格以：現(xiàn)代簡約風(fēng)格立面風(fēng)格主要表現(xiàn)出：簡約、通透、明快、浪漫、品位等元素，立面材料以玻璃、不銹鋼、高級外墻磚為主，塑造項目獨具特色的建筑人文內(nèi)涵。外立面風(fēng)格示意參考2、公共空間創(chuàng)新電梯入戶大堂、電梯等候間作為業(yè)主共有的“客廳”，是項目與客戶共同的面子，作為與多層建筑形態(tài)差異化空間形式，及可以感知的品質(zhì)，是項目品質(zhì)超越競爭對手的重要手段，建議項目入戶大堂及電梯間以星級標(biāo)準(zhǔn)主修，不求奢華，重要是體現(xiàn)品位和格調(diào)。在競爭項目未考慮時，我們首先考慮，會為項目贏得先機(jī)，并建立標(biāo)桿作用。3、泛會所創(chuàng)新利用底層局部架空層打造——泛會所。泛會所旨在突破那種“四壁合圍”的傳統(tǒng)會所概念，充分挖掘“泛”的內(nèi)涵，將空間延伸至社區(qū)每一個角落。它強(qiáng)調(diào)開放性、參與性，主張人與自然、人與人的溝通，倡導(dǎo)和諧共生的社區(qū)文化。通過局部架空層的開放空間，讓業(yè)主都參與到小區(qū)的休閑活動中去，使不同年齡、不同愛好的人群都有自己的活動空間，利于交流和了解，增進(jìn)相互之間的感情，以達(dá)到在方便、簡單的健康運動休閑方式中，體驗身心的愉悅。4、景觀創(chuàng)新如何在南面版塊眾多以多層為主要形態(tài)的競爭中脫穎而出？景觀創(chuàng)新是不可或缺的競爭利器，結(jié)合我公司十余年的營銷心得，在影響客戶購買決策方面，景觀是與戶型同等重要兩大要素！實現(xiàn)邛崍當(dāng)?shù)厥袌鼍坝^的創(chuàng)新性突破？現(xiàn)有競爭項目的景觀特點：由于以多層為主的產(chǎn)品排列式規(guī)劃，導(dǎo)致了雖然綠化率高，但由于無法形成整體性效應(yīng)，使得優(yōu)勢資源沒有發(fā)揮應(yīng)有的價值，同時，多以平面布局為主，未形成多層次立體的景觀體系，同時景觀表現(xiàn)手段較為單一。對手的短板即為項目的機(jī)會，景觀創(chuàng)新以此為突破口！項目景觀創(chuàng)新的主要體現(xiàn)：集約式大中庭布局，超寬樓間距，超大視野，景觀體系均好！以大面積、多形態(tài)水景為主要亮點，在重要節(jié)點為項目畫龍點睛！以人工造坡的形式，形成多層次的立體景觀體系，使景觀更加生動和豐富！通過棧道、亭臺、假山、緩坡、噴泉、瀑布、溪流、原生喬木等各種景觀要素的組合，形成豐富多彩的景觀空間，超越對手，成為市場標(biāo)桿！集約式、大間距、大視野、均好性景觀布局：將“水邊的香格里拉”精神融入生活，真正貫穿產(chǎn)品品質(zhì)細(xì)節(jié)中！中庭大面積水景：大面積水面營造的出大氣、和諧的效果，結(jié)合本案特性，建議參照。多層次、多形態(tài)的水景的參照形式：

坡地景觀植物搭配景觀小品增加一些具有親和力的小品，有利于營造良好的社區(qū)氛圍，體現(xiàn)社區(qū)親和力。小品配合景觀可有一定主題,為今后推廣做出鋪墊，提升社區(qū)文化品位。路面細(xì)節(jié)增加一些色彩和線條可以很大程度上改善路面的單調(diào)性；路面的顏色和環(huán)境綠化相配合，使小區(qū)環(huán)境的變化非常豐富。邛崍市場房地產(chǎn)項目在路面上極少考慮路面細(xì)節(jié)的處理，如果本項目在這一方面有突破，則可能成為其它項目模仿學(xué)習(xí)的對象。

其它細(xì)節(jié)垃圾桶成本不高，但可以體現(xiàn)小區(qū)的品質(zhì)和素質(zhì)，對培養(yǎng)社區(qū)氛圍的作用很大。5、材料及工藝創(chuàng)新建議同層排水系統(tǒng)：采用后排水衛(wèi)生設(shè)備，在本層把污水排入管道井中的主管道不經(jīng)過下一層，有效降低排水噪音的影響，避免了傳統(tǒng)下水道出現(xiàn)滲水引起的鄰里糾紛。新風(fēng)系統(tǒng)：保持室內(nèi)空氣含氧量，使得人體呼吸的適始終是健康新鮮空氣，提高居住環(huán)境的品質(zhì)，為業(yè)主提供健康的居住環(huán)境。6、配套創(chuàng)新本項目占地100畝左右，在邛崍房地產(chǎn)市場屬于偏大規(guī)模樓盤。立足本項目品質(zhì)物業(yè)的定位，在小區(qū)的配套設(shè)施上既要滿足總平規(guī)劃的布局，也要體現(xiàn)小區(qū)的一定品質(zhì)，在配套配置原則上，可以遵循以下幾點：基本做到齊全，但要實用、恰到好處；不必要浪費大面積空間，可與項目的商業(yè)配套整合考慮；對區(qū)域內(nèi)缺乏的配套可以有針對性的引入，如學(xué)前教育配套。市調(diào)反饋：從調(diào)查結(jié)果顯示，潛在客戶相對最關(guān)心的生活配套設(shè)施有充足的停車場、活動中心、公共花園、健身房等。同時，對小區(qū)外區(qū)域的生活配套，如學(xué)校、超市、醫(yī)院等也非?？粗亍Ｒ虼?，作為新興區(qū)域——十方堂的項目，大家對生活的便利性非常關(guān)心；另外還可以看出潛在客戶除了在滿足生活的同時，對生活的質(zhì)量也有了較大的要求，如對體育運動、休閑活動、公共環(huán)境等的需求?；A(chǔ)配套建議園區(qū)基礎(chǔ)配套：幼兒園、步行街、會所（包含健身房、閱覽室、乒乓球室、臺球室、棋牌室、美容美發(fā)室等）可在商業(yè)部分進(jìn)行聯(lián)動整合。休閑配套：室外游泳池或兒童戲水池、網(wǎng)球場、小型籃球場（羽毛球場）。在幼兒園檔次上一定要與項目定位相結(jié)合，整合一個高檔的幼兒園，從目前來看也是邛崍所缺乏的，而本區(qū)域作為邛崍的高檔居住區(qū)，將在競爭中確立優(yōu)勢。利用各公共綠地設(shè)置了大量的健身設(shè)施，規(guī)劃出兒童游樂區(qū)，老年活動區(qū)，游泳池或兒童戲水池等，增加了景觀的參與性，卻不會浪費建筑用地面積，更能提升項目品質(zhì)及檔次；3-7、車庫設(shè)計創(chuàng)新同比項目車位配比情況：項目名稱車位配比高宇上品城1:0.55高宇濱水國際1:0.7鷺島名苑1：0.6海寧現(xiàn)代城1：0.9由于項目離城區(qū)距離較遠(yuǎn)，同時結(jié)合問卷調(diào)研中的受訪者群體中48%汽車擁有比例。以上項目的車位配置多采用地面與地下相結(jié)合的配置方式，而作為提供品質(zhì)都較高的本案來講，車庫設(shè)計將是滿足目標(biāo)客戶需求的重要條件。從目前的市場在售樓盤中，有一定品質(zhì)的樓盤，車位配置均在1：0.7左右（戶數(shù)與車位比）。而從車位類型上來看，在售樓盤中電梯公寓基本上為地下車庫。因此，建議本案在車位配比上要有長遠(yuǎn)打算，至少滿足1：0.8，在類型上采取全地下車庫形式，做到人車分流，杜絕尾氣和噪音，提高居住品質(zhì)。8、服務(wù)創(chuàng)新8-1、物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新對本案的意義目前，邛崍房地產(chǎn)市場物業(yè)服務(wù)整體水平不高（在前期調(diào)研結(jié)論中，受訪者中最關(guān)注的物管服務(wù)是保安、保潔、及綠化整治等基本型物管服務(wù)，對優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的理解不夠深入）。隨著當(dāng)?shù)厣钏降牟粩嗵岣撸焚|(zhì)物業(yè)服務(wù)是未來趨勢。本案產(chǎn)品形態(tài)中包含高星級酒店，有必要引入一家知名品牌物業(yè)管理公司或酒店管理公司，在前期有利于對項目整體定位形成有力支撐，在后期可強(qiáng)化開發(fā)商品牌和項目品牌。在營銷推廣中，“星級服務(wù)”的物業(yè)理念也將成為項目區(qū)隔其它競爭項目的獨特賣點。建議聘請成都地區(qū)乃及國內(nèi)知名品牌物業(yè)管理或高星級酒店管理公司為本項目的前期物業(yè)顧問，作為本項目營銷策略之一，而在后期執(zhí)行中可以采用發(fā)展商旗下或中檔價位的管理公司執(zhí)行。8-2、知名品牌物業(yè)管理公司推薦中海物業(yè)管理有限公司萬科物業(yè)管理有限公司錦江物業(yè)管理有限公司信德·誠信物業(yè)管理有限公司成都蜀信物業(yè)管理有限公司四川總府物業(yè)管理有限公司8-3、服務(wù)內(nèi)容日常服務(wù)：干洗衣服、室內(nèi)保潔、管道疏通、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理等；安防服務(wù)：24小時晝夜巡邏；紅外線報警系統(tǒng)；單元電子門鎖；對住宅與商業(yè)的公共部分做特殊管理（車庫、綠化帶、電梯、樓宇設(shè)備、消防、治安及車輛等管理）；社區(qū)文化：負(fù)責(zé)營造濃厚的社區(qū)氛圍，開辦豐富多彩的社區(qū)活動；組織社區(qū)業(yè)主開展運動比賽，加強(qiáng)小區(qū)文化建設(shè)；增值服務(wù)：便民服務(wù)（如：醫(yī)療急救車、臨時代管業(yè)主小孩等）等。更加利于開發(fā)商口碑的傳播，促進(jìn)后期銷售和開發(fā)商品牌的樹立。四、商業(yè)規(guī)劃布局核心：降低銷售風(fēng)險要點：利于分割，便于銷售；形態(tài)上合理布局，考慮主力店+精品店+酒店商業(yè)區(qū)+休閑商業(yè)街相結(jié)合，使未來經(jīng)營上業(yè)態(tài)組合達(dá)到最佳狀態(tài)；在商業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，從面寬、進(jìn)深等角度考慮規(guī)劃；交通體系合理，平面交通、垂直交通互為補(bǔ)充，動線清晰，具備循環(huán)效應(yīng)?？山Y(jié)合商業(yè)修建休閑廣場，廣場設(shè)計大氣，使用水景如涌泉、疊泉和小品等，增強(qiáng)感染力，吸引人群集聚。商業(yè)街在設(shè)計時要充分考慮到體驗式，給予休閑購物的快樂感受。廣場、商業(yè)街

商業(yè)經(jīng)營建議：制高點：成為城南片區(qū)高端體驗式商業(yè)要點：整合專業(yè)的招商、經(jīng)營管理團(tuán)隊；招商先行；統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，避免業(yè)態(tài)的不規(guī)范組合；合理分布業(yè)態(tài)，把握好多業(yè)態(tài)的聚合效應(yīng)；采用特色經(jīng)營方式，如部分業(yè)態(tài)的24小時經(jīng)營等酒店部分定位為“邛崍的面子”，是核心概念“水邊的香格里拉”重要組成部分。政府規(guī)劃為四星級以上的高星級酒店，符合項目定位。作為高星級酒店，有系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計要求，因此，在本報告中不具體闡述。同時，酒店運營是貴司的長項，對項目成功運作將起到重要的支撐作用。結(jié)束語在本項目市場調(diào)研工作提案之后，與貴司進(jìn)行了深度溝通，并且達(dá)成了對市場認(rèn)知的共識。在此基礎(chǔ)上，我司結(jié)合項目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，展開了項目定位工作。品質(zhì)化是邛崍房地產(chǎn)市場下階段發(fā)展趨勢，因此充分整合資源、產(chǎn)品突破性創(chuàng)新是項目定位的核心理念。本報告的重中之重就是：結(jié)合市場需求和地塊特性進(jìn)行項目產(chǎn)品規(guī)劃定位及產(chǎn)品創(chuàng)新。我司通過前期對市場的準(zhǔn)確把握和科學(xué)分析，以及對市場變化發(fā)展趨勢的預(yù)測，對本項目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計提出了適應(yīng)市場與客群需求的創(chuàng)新方向。但這畢竟是基于市場現(xiàn)狀和我司對項目開發(fā)的經(jīng)驗總結(jié)，在把握方向的前提下與實際的客戶所接受的產(chǎn)品可能有細(xì)微的偏差，疏漏之處，敬請指正。由于本報告涉及很多關(guān)于項目定位的關(guān)鍵信息，敬請貴司嚴(yán)格控制報告的閱覽權(quán)限。謝謝聆聽！第1天：成都—臥龍—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進(jìn)入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國大熊貓研究保護(hù)中心，觀賞國寶大熊貓。翻越巴朗山（4523米），運氣好的話可以看到四周的云海，在貓鼻梁遠(yuǎn)眺四姑娘山。前往長坪溝景區(qū)，騎馬或徒步到枯樹灘、唐柏古道、木騾子，近距離的拍攝四姑娘山全景，欣賞四姑娘山獨具特色的高山草甸、飛瀑、奇石等美景。然后再去雙橋溝景區(qū)，乘觀光車游覽陰陽谷、五色山、日月寶鏡、獵人峰等原始美景，來到人參果坪，草地上成群的牦牛，兩邊是高聳的雪峰，夏天野花盛開，一幅天然的畫卷展現(xiàn)在您的面前。經(jīng)小金縣進(jìn)入甘孜州，到達(dá)位于大渡河畔的“千碉之國”丹巴縣。第2天：丹巴—塔公（塔公草原，塔公寺）—新都橋(145KM)住宿：新都橋在大渡河邊觀梭坡古碉群，遙想當(dāng)年的金戈鐵馬。然后去甲居藏寨，頗具嘉絨藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鮮艷的藏寨掩映在大片的果園中，一派田園風(fēng)光，美不勝收。每年三月間桃花和梨花競相盛開，沿寨子的小路漫步，猶如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣?。沿風(fēng)景秀麗的牦牛河谷行進(jìn)，沿途的美景令人流連忘返。行使60公里左右，看到白雪皚皚、高聳如云的雅拉雪山。領(lǐng)略神山雄姿，翻過山梁到達(dá)塔公草原。塔公藏語是“菩薩喜歡的地方”，塔公寺是薩迦派的寺廟，始建于清嘉慶年間，寺內(nèi)供奉著當(dāng)年文成公主進(jìn)藏時隨身攜帶的釋迦牟尼十二歲等身像。過塔公后繼續(xù)前行33公里就到新都橋，新都橋被稱為“攝影者天堂”，彎彎的小溪、金黃的柏楊，山巒連綿起伏，藏寨散落其間，牛羊安詳?shù)爻圆荨缭娙绠嫷奶镌L(fēng)光。第3天：新都橋——稻城（367KM）住宿：稻城翻越高爾寺山（4412米）到達(dá)雅江縣，經(jīng)剪子彎山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘縣城海拔4014米，是七世達(dá)賴和十世達(dá)賴的出生地。翻越兔兒山（4696米），經(jīng)青藏高原最大的古冰川遺跡，稻城古冰帽——海子山，抵達(dá)“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城—亞丁（110KM）住宿：亞丁營地經(jīng)傍河萬畝楊樹林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦鄉(xiāng)買過門票后前往亞丁自然保護(hù)區(qū)。中到達(dá)亞丁營地，午餐后先去沖古寺和珍珠海，路上轉(zhuǎn)千年嘛呢堆，觀夕陽中的仙乃日神山，傍晚回到亞丁營地。第5天：亞丁—稻城（110KM）住宿：稻城騎馬去洛絨牛場，朝覲亞丁的三座神山——“仙乃日”(意為觀世音菩薩，海拔6023米)、“夏諾多吉”(意為金剛手菩薩，海拔5958米)、“央邁勇”(意為文殊菩薩，海拔5958米)。體力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛絨牛場到牛奶海和五色海這段路比較陡，不能騎馬，必須步行，來回大概5個小時。晚上回稻城縣住。第6天：稻城—理塘—巴塘（350KM）住宿：巴塘原路返回理塘，進(jìn)入毛埡大草原，面積5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。這里雖然海拔很高，但地勢卻相對平緩，路兩邊都是高山牧場，不時有旱獺出沒。來到海子山頂（4700米），觀雪山下的姊妹湖。翻過埡口便進(jìn)入峽谷，到達(dá)川藏交界的巴塘縣。第7天：巴塘—左貢（265KM）住宿：左貢巴塘前行40公里，在竹巴蘢跨過金沙江，進(jìn)入西藏境內(nèi)。中午抵達(dá)進(jìn)藏后的第一個縣城芒康，海拔3780米，川藏公路與滇藏公路在此交匯。翻越拉烏山（4358米），經(jīng)如美鎮(zhèn)到達(dá)竹卡，跨過三江并流的第二條大江——瀾滄江后翻越覺凹山（4300米）。從覺凹山險峻的盤山公路望下去，川藏公路和瀾滄江像兩條晶亮的絲帶，在千山萬壑間時隱時現(xiàn)。過東達(dá)山（5008米）后抵達(dá)左貢縣。第8天：左貢—邦達(dá)—八宿—