常州別墅市場分析報告書(新)

...wd......wd......wd...常州別墅市場分析報告風(fēng)華·天策09年6月目錄一、常州別墅市場綜述………………3-5二、供求分析…………………………5-81、別墅市場的區(qū)域劃分2、別墅市場供求分析三、工程產(chǎn)品分析……………………9-161、根基工程數(shù)據(jù)2、在售主要工程產(chǎn)品特色類比四、銷售分析…………………………17五、價格分析…………………………18-20六、客源分析…………………………21-22七、重點個案點擊……………………23-29一、常州別墅市場綜述常州別墅市場分別以2003年、2005年、2007年、2008年作為時間節(jié)點，呈現(xiàn)不同的特征：2003年之前〔起步期〕此時常州別墅市場已經(jīng)初步形成了新北區(qū)和城西兩大別墅板塊，個案主要還是集中在新北區(qū)。如新北區(qū)的美林國際村、百老匯御花園、陽光花園、藍(lán)色港灣、燕陽花園等。城西主要有萊茵花園、秋水云廬、都市桃源等。當(dāng)時常州房地產(chǎn)別墅市場的產(chǎn)品也只能算是“二流別墅〞。由于當(dāng)時常州房地產(chǎn)市場全面啟動的時間并不長，對于別墅產(chǎn)品來說，地理位置上存在一定的缺陷，人們承受適應(yīng)的時間也相對較長。2003-2005年〔開展期〕2003年以后，常州市各個區(qū)域也都有不同體量別墅的推出，新區(qū)懷德名園、奧林匹克花園、香樹灣別墅等，城西都市桃園、秋水云廬等。從銷售上來看，別墅產(chǎn)品的銷售可謂是“幾家歡喜幾家愁。〞香樹灣別墅一期、都市桃源二期別墅推出后銷售情況比擬理想，根本上接近80%。而奧園別墅在推出后，經(jīng)過近3年的時間，目前根本銷售完畢。2004年底以新城湖畔春秋、天安別墅為代表的新別墅工程的出現(xiàn)，使常州別墅的產(chǎn)品力有了質(zhì)的飛躍，在總體布局、戶型設(shè)計、建筑和景觀的融合上都到達(dá)了國內(nèi)的一流水準(zhǔn)，常州辭別了“二流城市只有二流別墅〞的時代。從銷售上看，天安別墅在地理位置上略好于新城別墅，銷售率也略高于新城別墅。但該區(qū)域整體銷售情況并不理想，加上別墅規(guī)模較大，〔天安別墅14萬平方米，新城別墅8萬平方米〕。2006年-2007年〔持續(xù)開展期〕2006年伴隨新政的出臺，加大了對別墅市場供給的宏觀調(diào)控，別墅市場將何去何從曾經(jīng)一度引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的討論，認(rèn)為物以稀為貴，未來別墅價格看漲者有之；認(rèn)為消費理性，別墅需求萎靡者有之。但從目前市場上看，新推純別墅個案漸少，大多以以往銷售個案的余量為主，因此新政效果尚未完全表達(dá)，但是購房者購置別墅所關(guān)心的因素已經(jīng)更加多元化，購房觀念在不斷成熟。這就逼迫開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃中，從“精〞這個角度大做文章。例如新城公館，在新城公司強大的品牌及規(guī)劃優(yōu)勢下火爆銷售，香樹灣和院別墅憑借產(chǎn)品特色客戶預(yù)約情況較佳。另外，別墅區(qū)域效應(yīng)逐步表達(dá)，如恐龍園區(qū)域、黃山路別墅區(qū)、滆湖別墅區(qū)等高端居住區(qū)域逐步被購房者認(rèn)可，一方面是政府規(guī)劃因素，這些區(qū)域風(fēng)景比擬優(yōu)美，在城市中鬧中取靜，是高端客戶居住的理想?yún)^(qū)域；另一方面人以群分，在這些區(qū)域中居住可彰顯業(yè)主的身份與檔次。4、2007年-2008年〔品牌經(jīng)營期〕隨著雋御、世茂等國內(nèi)品牌開發(fā)商進入常州，一批高端別墅工程也在市場上陸續(xù)推出，這些公司憑借著成熟的產(chǎn)品運作經(jīng)歷，在產(chǎn)品上的品質(zhì)上也是高出同類產(chǎn)品一籌。雖然價格定位較高，但是推出市場即受到消費者的追捧。我們可以看出，別墅產(chǎn)品的客源對品牌的認(rèn)知度較大，品牌因素對客源的影響度較大。5、2008年至今〔實力開發(fā)期〕08年是個特殊的一年，自金融危機以來，常州樓市成交直線下滑。推案量也明顯減少。09年初常州樓市出現(xiàn)小幅度回暖趨勢，直到常州春季房展會，許多新的工程出現(xiàn)在常州，如青楓1號、萬澤太湖莊園、綠地世紀(jì)城等，各家實力開發(fā)商陸續(xù)進駐常州市場。目前即將入市的別墅工程有：銀河灣·明苑、青楓1號、水岸麗舍〔太湖明珠苑2期〕。二、供求分析1、別墅市場的區(qū)域劃分板塊劃分依據(jù)：新北板塊〔龍城大道北側(cè)〕，湖塘板塊〔新312國道南側(cè)〕，城東板塊板塊〔麗華路東側(cè)〕，城西板塊〔長江路西側(cè)〕，市區(qū)板塊板塊〔龍城大道南側(cè)，新312國道北側(cè)〕目前，市場上在售或即將推出市場的別墅工程有：新北板塊：香樹灣花園、龍城福第、世茂·香檳湖、彩虹城、美地山莊、水岸麗舍〔太湖明珠苑2期〕湖塘板塊：新城公館、豪廷苑、湖濱嘉園、中天名園、湖畔春秋、天安別墅、萊蒙城、御城、萬澤太湖莊園城東板塊：新城·公園一號城西板塊：新城·長島、青楓公館、青楓1號市區(qū)板塊：璞麗灣、荊溪人家、銀河灣·明苑注：加粗工程為重點關(guān)注工程。從目前已成交的地塊的根本數(shù)據(jù)來分析，可能會規(guī)劃有局部別墅產(chǎn)品，但主要也為混合型社區(qū)，如恐龍園邊上的時代上院、華潤地塊、綠地世紀(jì)城、陽光龍庭等。2、別墅市場供求分析08年常州別墅市場實際推案總共15.8萬方，總供給套數(shù)為478套，套均面積在330平米/套；其主要集中在城南、城西區(qū)域，總共約占總供給量78%，而城南區(qū)域是別墅供給的最集中區(qū)域，占供給量的一半，城東區(qū)域無供給。從區(qū)域供給比來看，城東：城南：城西：城北：城中分別占總比重的0：53：22：18：7，區(qū)域供給構(gòu)造南北熾熱，東西不均；從08年目前的推案量來看，整體市場雖然受宏觀經(jīng)濟影響較為明顯，但總體而言，別墅市場受總價的影響，客戶相對單一，受整體房地產(chǎn)市場影響較少，供給量處于較為穩(wěn)定的水平。至09年5月常州別墅市場供給狀況比擬平淡。除紫陽美地山莊外沒有新案量入市。08年1-12月常州別墅市場成交量在17萬方。受整體宏觀市場的影響，同比07年有明顯下降。相對其他城市而言，常州別墅市場成交穩(wěn)定度較高。08年6月達(dá)全年成交最高的24267平方米，不難發(fā)現(xiàn)對于目前常州的別墅市場而言，別墅的熱銷期在年度中旬，暑期的推案檔往往起到事半功倍的作用。09年1月-5月常州別墅成交穩(wěn)定且未見放大，受整體市場的影響，常州別墅市場還未明朗化。三、工程產(chǎn)品分析1、根基工程數(shù)據(jù)根本數(shù)據(jù)比照表所屬板塊案名產(chǎn)品類別開盤時間總建〔萬㎡〕容積率主力面積〔㎡〕主力戶型新北香樹灣花園聯(lián)排1期06.12期06.1013.50.3230四房兩廳三衛(wèi)獨棟400五房三廳五衛(wèi)世茂·香檳湖聯(lián)排07.111501.68185-265四房兩廳四衛(wèi)龍城福第雙拼07.1040.41.25278-298四房兩廳三衛(wèi)富琛苑獨棟06.31.21.0365五房三廳六衛(wèi)彩虹城聯(lián)排08.5302.3330五房兩廳三衛(wèi)美地山莊聯(lián)排08.10151.5360-380四房兩廳四衛(wèi)疊加250四房兩廳三衛(wèi)雙拼800九房七廳九衛(wèi)湖塘中天名園聯(lián)排05.8231.8250五房兩廳三衛(wèi)新城公館聯(lián)排06.846.41.8350-380五房四廳四衛(wèi)獨棟510-650九房六廳九衛(wèi)湖濱嘉園聯(lián)排06.1225.51.0275-292四房三廳四衛(wèi)豪廷苑獨棟07.9180.8400-500五房三廳三衛(wèi)萊蒙城聯(lián)排08.5962.5400五房四廳四衛(wèi)天安別墅獨棟04.1214.20.3320-360五房三廳四衛(wèi)湖畔春秋獨棟06.580.3500五房三廳三衛(wèi)雙拼350-450四房兩廳二衛(wèi)御城獨棟08.5902.5500-650八房五廳八衛(wèi)疊加250-280四房三廳三衛(wèi)市區(qū)璞麗灣聯(lián)排08.10152.3340五房四廳三衛(wèi)中央花園獨棟08.10502.28300五房四廳四衛(wèi)城西新城長島聯(lián)排07.6601.5311-346五房四廳四衛(wèi)青楓公館聯(lián)排08.1182.11250-300四房三廳三衛(wèi)城東公園一號聯(lián)排06.11150.6220-250五房兩廳四衛(wèi)【綜述】：從上表比照來看，目前常州市場上在售的主流別墅產(chǎn)品為聯(lián)排，占產(chǎn)品類別的54.16%，香樹灣·和院、新城公館等工程內(nèi)的獨棟別墅目前余量不多，主推聯(lián)排產(chǎn)品。目前獨棟別墅產(chǎn)品主要在豪廷苑、中央花園、天安別墅、湖畔春秋內(nèi)有案量供給。從工程自身來看，香樹灣·和院、天安別墅、湖畔春秋、湖濱嘉園為純別墅工程，中天名園、新城公館、世茂·香檳湖則是以別墅、公寓結(jié)合的混合型產(chǎn)品，而豪廷苑則是以獨棟別墅為主，輔助以少量的多層電梯洋房。在售聯(lián)排戶型比照分析圖從上圖分析來看，常州聯(lián)排別墅類產(chǎn)品中的主力房型為四房與五房，各占一半。反映出聯(lián)排產(chǎn)品戶型特點比擬清晰。雙拼別墅產(chǎn)品供給量較少，主力房型均為四房。針對本案三期加推聯(lián)排產(chǎn)品，篩選出目前常州在售聯(lián)排別墅工程的面積，并進展面積段分析。市場上的聯(lián)排產(chǎn)品主力面積約在250-400㎡左右，新城公館、美地山莊面積控制較大，約在350-380㎡之間，其余工程面積相似。2、在售主要工程產(chǎn)品特色類比別墅產(chǎn)品特色類比案名建材戶型特色花園地下室車庫層高權(quán)屬面積植物權(quán)屬面積層高權(quán)屬面積層高世茂香檳湖文化石、涂料、面磚、水泥彩瓦、實木雙開門、雙層中空玻璃窗3-6聯(lián)排,有采光井，自帶保姆房，客廳挑高4.5米，前后兩個花園贈送30㎡簡單植物贈送40-80㎡2.9米無共3層，均3米龍城福第文化石、涂料、面磚局部戶型內(nèi)部樓梯是旋轉(zhuǎn)式的。所有戶型客廳都是挑空贈送25-40㎡統(tǒng)一種不贈送70-200㎡2.9米不贈送15㎡3米1F3.6米，2F2.9米，3F2.9米彩虹城文化石瀝青瓦4-7聯(lián)贈送40㎡簡單植物不贈送120㎡3.1不贈送20㎡3米3.6美地山莊水泥彩瓦、涂料為主，局部天然石材雙拼聯(lián)排疊加，仿“依云郡〞工程贈送30-40㎡簡單植物不贈送90-180㎡3米不贈送3.2米新城公館仿古磚、涂料、水泥彩瓦、西班牙玻璃頂篷、鐵藝窗3-5聯(lián)排，〔地下室〕獨立保姆房，獨立車位、臺階步入式走廊、前庭中庭、后庭，西班牙“帕提歐〞露臺花園贈送45㎡無不贈送110㎡3米不贈送1F3.5米，2F3.2米，3F3.3米湖畔春秋加強混凝土、杉木圍合板，涂料立面內(nèi)庭院設(shè)計，4.5米的超高大堂、270度觀景超大主臥贈送150㎡草坪贈送80㎡3米地上車位共3F,1F3.9米，2F3.2米，3F3.2米湖濱嘉園水泥彩瓦、涂料為主，局部天然石材，中空玻璃，琉璃瓦，文化石3-5聯(lián)排，地下室家庭娛樂廳及儲藏室設(shè)計、1樓設(shè)計洗衣房及工人房贈送15-20㎡簡單植物不贈送60㎡3米不贈送60㎡地下室內(nèi)3米3層，均3米中天名園文化石、涂料、面磚、平頂6聯(lián)排,6米高創(chuàng)意錯陽臺〔陽臺＋露臺〕，有前庭、后院、下沉式花院、內(nèi)庭院、空中花園贈送90㎡左右簡單植物贈送80㎡2.6米贈送〔雙車位〕計入總面積2.6米1F3.8米，2F3.2米，3F3.2米豪廷苑水泥彩瓦、涂料為主，局部天然石材、彩鋁窗雙空中觀景庭院、寬闊家庭室，超大衛(wèi)浴空間贈送一期400㎡，二期300㎡無不贈送一期150㎡，二期80㎡3米不贈送20㎡3.3米1F3.5米，2F3.2米新城公園一號文化石、丹麥窗、外墻涂料、日立涂料6-8聯(lián)排，短進深，回轉(zhuǎn)梯，北臥室挑空贈送30-60㎡簡單植物贈送中間90㎡兩邊110㎡2.8米無1F2.9米，2F3米，3F3.4米新城長島文化石，中式風(fēng)格，雙主臥設(shè)計，多功能地下室外帶下沉式庭院，主臥配有更衣室贈送80-90㎡簡單植物贈送80-90㎡3.2米地上車位共3層，1F4.2米，2F3.8米3F3.2米璞麗灣石材2-4聯(lián)，電梯別墅贈送25-30㎡簡單植物不贈送80㎡3地上雙車位共3層青楓公館面磚、塑鋼窗步入式內(nèi)庭院；南北入戶，門庭預(yù)留禮儀空間；以臺階區(qū)分動靜生活；6.6米大面寬客廳贈送30-45㎡簡單植物不贈送110-120㎡3.2米贈送共3層從上表來看，市場上的主流產(chǎn)品以聯(lián)排為主，雙拼類產(chǎn)品供給量較少，花園普遍采用贈送的方法，而地下室則是有的工程采取贈送，有的工程計入面積的方式。建筑風(fēng)格以西式為主，現(xiàn)代風(fēng)格和中式別墅較少。四、銷售分析09年3-5月常州重點別墅工程成交列表個案成交別墅類型3月成交4月成交5月成交總計〔套〕中央花園獨棟2417璞麗灣聯(lián)排2103新城公館獨棟、聯(lián)排4138世茂·香檳湖聯(lián)排2249青楓公館聯(lián)排2305豪廷苑獨棟2406總計--1415838注：數(shù)據(jù)來源于風(fēng)華·天策研究中心【綜述】：從上表可以看出09年3-5月份重點個案去化相對穩(wěn)定，但在市場調(diào)整期下，常州別墅市場舉步維艱。除個別別墅產(chǎn)品憑借其戶型、總價、地段等優(yōu)勢去化較好。3月份，別墅市場出現(xiàn)回暖趨勢，個別工程均價開場上升；4月份，一些天價別墅開場“走俏〞，新城公館最后一套獨棟別墅已售出〔總價1000萬左右〕，中央花園售出一套獨棟別墅〔總價1000萬左右〕，豪廷苑售出一套獨棟別墅〔總價429萬〕；5月份重點工程成交明顯回落，市場開場走入銷售淡季。五、價格分析1、宏觀市場比照分析別墅、住宅類產(chǎn)品價格走勢圖〔單位：元/㎡〕從上表數(shù)據(jù)來看，在2003-2007年間，常州市場上住宅均價的年度增長率約在6％左右；到08年略有下滑，與07年根本持平。03年-07年獨棟別墅、聯(lián)排別墅均價平均年度增長率為28%左右，08年獨棟別墅均價上升不大，而聯(lián)排均價卻略有下滑。在售主要工程價格走勢分析所屬板塊案名首次公開價格〔元/㎡〕目前價格〔元/㎡〕漲幅〔元/㎡〕新北世茂·香檳湖11000120001000龍城福第〔一期〕8000-90008000-90000彩虹城75008000500湖塘中天名園53005500200新城公館〔聯(lián)排〕65007000500湖濱嘉園38004300500豪廷苑800090001000天安別墅〔獨棟〕5600110005400天安別墅〔雙拼〕39004700800湖畔春秋〔聯(lián)排〕40004800800萊蒙城6000-90006000-90000御城(獨棟)12000130001000市區(qū)中央花園〔獨棟〕16000160000璞麗灣〔聯(lián)排〕9000110002000璞麗灣〔雙拼〕12000130001000城西新城長島700080001000青楓公館900090000城東新城公園一號700080001000從上表比照來看，常州市場在售的別墅工程價格普遍處于上升趨勢，平均漲幅在500-1000元/㎡左右。05年之后，在售工程的價格年度漲幅約在6-12％左右。據(jù)以上分析，得出以下結(jié)論：本案所屬板塊均價最高，別墅工程比擬少，地段占很大優(yōu)勢，但價格上升空間的幅度不大。2、09年常州別墅市場入市工程工程開發(fā)企業(yè)風(fēng)格推案類型〔預(yù)計〕入市時間〔預(yù)計〕均價〔元/㎡〕銀河灣·明苑華光集團新古典主義聯(lián)排09年7月〔現(xiàn)預(yù)約中〕15000左右青楓1號百興、金新西班牙聯(lián)排、雙拼09年10月8000水岸麗舍三優(yōu)房產(chǎn)歐式疊加09年6月〔現(xiàn)預(yù)約中〕7000左右華潤地塊華潤集團未定聯(lián)排09年底未定美地山莊1.2期偉舟房產(chǎn)法蘭西聯(lián)排09年5月〔現(xiàn)預(yù)約中〕7200荊溪人家3期荊溪置業(yè)中式聯(lián)排09年6月未定09年新入市工程和加推工程比擬多，對整個常州別墅市場的沖擊力會很大。預(yù)判09年新的別墅市場價格走勢會上升一個空間，競爭將會愈演愈烈。六、客源分析針對本案客源的局限性及特殊性具體可以分析出以下幾點：區(qū)域的局限性；高端收入者，屬于金字塔頂端客群；追求完美生活品質(zhì)的置業(yè)專家；對工程有前瞻性，認(rèn)可度較高；客群職業(yè)A類一定規(guī)模的私營企業(yè)主B類政府高級官員、企事業(yè)單位與壟斷行業(yè)中的高級管理者C類城市新興的高產(chǎn)階級，對居住環(huán)境較為看中D類其他客戶客群年齡A類35-45歲思想活潑、自主創(chuàng)業(yè)的的成功中年B類45-50歲政府高層領(lǐng)導(dǎo)C類50歲以上的老人?？粗芯幼…h(huán)境，手上比擬有錢，以養(yǎng)老為目的的客群七、重點個案點擊世茂香檳湖1期工程位置：新北區(qū)太湖東路開發(fā)商：常州世茂房地產(chǎn)開發(fā)營銷籌劃：自銷工程總建：150萬㎡規(guī)劃用途：高層、小高層、別墅、寫字樓、酒店公寓主力面積：185-265㎡(聯(lián)排)平均價格：12000元/㎡銷售率：68.1%〔別墅〕開盤日期：2007.12.30交付日期：2010.4【評述】：景觀建筑，工程內(nèi)有天然湖泊；較高檔的社區(qū)工程；法式風(fēng)格常州較少見；工程處在常州在開展的新北區(qū)新軟件園，未來有升值潛力；內(nèi)部規(guī)劃有一條新的商業(yè)街區(qū)，規(guī)劃為新北區(qū)新的購物休閑新天地；頂級團隊的組合，為客戶帶來更高的生活品質(zhì)?，F(xiàn)工程周邊配套設(shè)施也不是很齊全；本案總建面積偏大，開發(fā)周期時間偏長，分多期開發(fā)，對交付業(yè)主生活品質(zhì)保障性不高；產(chǎn)品偏多元化，不易于管理；交通相對不便利，公交站點距本案有一定距離。九洲·豪廷苑工程位置：武進區(qū)淹城南路、延政西路交界處。開發(fā)商：常州九洲福星房地產(chǎn)開發(fā)營銷籌劃：聯(lián)盛咨詢工程總建：18萬㎡規(guī)劃用途：別墅、多層洋房主力面積：400-500㎡平均價格：6000-9000元/㎡〔獨棟別墅〕銷售率：65.4%開盤日期：2007.9.28交付日期：2009.12【評述】：工程共規(guī)劃138套獨棟別墅，別墅局部全部為獨立別墅，簡歐風(fēng)格，比簡約現(xiàn)代風(fēng)格更能給客戶以尊貴的體驗，客戶認(rèn)知度較高。周邊配套相對缺乏，環(huán)境較好，離武進區(qū)中心、區(qū)政府相對較近。本案內(nèi)部規(guī)劃有五星級酒店，本案主要客源來自武進區(qū)附近的私企老板。年齡在40—50歲左右，主要是以自住為主，根本都為二次置業(yè)、三次置業(yè)甚至更屢次置業(yè)；有一定量的市內(nèi)政府機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等選購此處。新城公館工程位置：湖塘花園街與長虹路交匯處。開發(fā)商：新城房地產(chǎn)開發(fā)營銷籌劃：上海新聯(lián)康工程總建：46.4萬㎡規(guī)劃用途：高層、別墅、商業(yè)主力面積：350-380㎡〔聯(lián)排〕、510-650㎡〔獨棟〕平均價格：7000元/㎡〔聯(lián)排〕銷售率：73%〔聯(lián)排〕、獨棟已全部去化開盤日期：2007.6交付日期：2009.9【評述】：新城公館長虹轉(zhuǎn)盤的西南角，周邊設(shè)施配套完善，緊鄰武進區(qū)政府。3-5聯(lián)排，西班牙風(fēng)格海灣式布局。建有9000㎡私家湖泊,650米長私家湖岸線,10米揚程私家噴泉，是一個超大規(guī)模的低密度高綠化率的住宅小區(qū)。戶型方面：獨立保姆房〔地下室不贈送〕，獨立車位、臺階步入式走廊、前庭、中庭、后庭，“泊提歐〞露臺花園〔45㎡贈送〕。中央花園工程位置：晉陵北路東，外環(huán)路南開發(fā)商：中國百興集團、江蘇武房集團營銷籌劃：易居中國工程總建：50萬㎡規(guī)劃用途：高層、別墅、商業(yè)主力面積：300㎡平均價格：16000元/㎡銷售率：92%開盤日期：2008.10交付日期：2010.9【評述】：整體規(guī)劃占地約20萬平方米、建筑總面積約50萬平方米，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有27幢高層住宅，以及別墅區(qū)和商業(yè)街，是目前常州市區(qū)板塊規(guī)模最大的工程。歐式簡約風(fēng)格，在休閑、娛樂、居家功能性方面都做的相當(dāng)細(xì)致。三層五房、三車位的設(shè)計分割，唯一缺憾的是車庫做在了一層，從而增加了有效面積。地下室方面集桑拿、健身、影視等娛樂為一體；下沉庭院彌補了其采光缺乏的產(chǎn)品特性；一層平面玄關(guān)進門直設(shè)迎賓花池，