連云港市月亮灣項目報告

連云港市“月亮灣項目”報告

目錄壹、市場篇貳、產(chǎn)品修正篇叁、銷售策略篇肆、廣告企劃篇伍、合作方式篇壹、市場篇一、宏觀市場專項調(diào)查1、城市特點分析◎

是中國沿海首批14個對外開放城市之一、新亞歐大陸

橋東方橋頭堡，地理位置十分優(yōu)越。◎

連云港是全國十大海港之一，已成為中國重要的綜合

性國際貿(mào)易樞紐港。◎工業(yè)擁有良好的交通資源、連云港是中國五大交通樞

紐之一?！蛭痪又行某鞘芯C合實力全國百強(qiáng)排名2004年度55位。分析：連云港市依托區(qū)位、港口、交通等擁有發(fā)展大港口、大工業(yè)的潛力，但受歷史因素影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一度落后于東部沿海區(qū)域。一、宏觀市場專項調(diào)查2、近年區(qū)域經(jīng)濟(jì)受固定投資及外來投資

的大力拉動，增長速度加快◎產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長

五年來，地區(qū)生產(chǎn)總值年均遞增11.9%，根據(jù)全國第一次經(jīng)濟(jì)普查資料核算，預(yù)計2005年生產(chǎn)總值達(dá)453.9億元，比上年增長14.2%。一、宏觀市場專項調(diào)查2、近年區(qū)域經(jīng)濟(jì)受固定投資及外來投資

的大力拉動，增長速度加快◎固定資產(chǎn)投資增速，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要促進(jìn)因素

十五期間累計完成全社會固定資產(chǎn)投資1110億元，是“九五”時期的2.5倍，2005年完成320億元，增長30%。一、宏觀市場專項調(diào)查2、近年區(qū)域經(jīng)濟(jì)受固定投資及外來投資

的大力拉動，增長速度加快◎城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，但仍落后于全國及東部沿海

的平均水平

五年來，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，人民生活水平不斷提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長11.2%，農(nóng)民人均純收入年均增長7.8%，2005年分別達(dá)10006元和3780元，增長12.8%和8%。但仍處于較低水平，影響到消費(fèi)者的購買力。結(jié)論：

連云港市依托港口及區(qū)域優(yōu)勢擁有發(fā)展大工業(yè)的先天條件，近年來在大量外來投資的注入及固定投資的拉動下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有較大的提升，但初期主要是集中于第二產(chǎn)業(yè)，對整體消費(fèi)市場直至房地產(chǎn)消費(fèi)市場的拉動尚需時日顯現(xiàn)。二、房地產(chǎn)市場專項分析1、總體市場發(fā)展概況◎新建商品房市場供應(yīng)量加大，市場存量增加2005年連云港市區(qū)，批準(zhǔn)預(yù)售面積137.29萬平方米，同比增長18%，市場繼續(xù)擴(kuò)大供應(yīng)量。據(jù)了解新增供應(yīng)量主要是集中于新浦區(qū)，而連云區(qū)的新增供應(yīng)量較小。二、房地產(chǎn)市場專項分析1、總體市場發(fā)展概況◎新建商品房市場去化減速，新浦區(qū)已呈現(xiàn)存量加大的態(tài)勢2005年連云港市區(qū)，批準(zhǔn)預(yù)售面積137.29萬平方米，同比增長18%，市場繼續(xù)擴(kuò)大供應(yīng)量。但商品房的實際成交面積只和2004年相當(dāng)，只有96萬平方米。新浦區(qū)已明顯呈現(xiàn)存量加大的局面。二、房地產(chǎn)市場專項分析◎房地產(chǎn)價格過快增長，消費(fèi)客層主要集中于高收入階

層，工薪階層的購買力未釋放，市場存在一定風(fēng)險1、總體市場發(fā)展概況

連云港的房地產(chǎn)價格從02、03年受外來開發(fā)商幾個高品質(zhì)樓盤拉動開始有了較大幅度的提升，04年達(dá)到了第一個高點后，05年房地產(chǎn)價格增幅趨于平穩(wěn)。

目前大多項目均以中高檔產(chǎn)品定位，以高收入階層為主力客層，而主流工薪階層受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，購買水平低；面對市場供應(yīng)的快速增加，市場存在一定風(fēng)險。二、房地產(chǎn)市場專項分析◎政府加大投資引資力度，大量土地推出市場，市場供

應(yīng)增多，未來市場競爭加大1、總體市場發(fā)展概況

政府為了加大投資力度，自05年以來連云港市共推出土地43宗（4613007.4平方米），成功出讓31宗，共出讓土地面積3288762.2平方米，土地出讓收益達(dá)257240萬元。

項目所處的連云區(qū)有一百多萬平方米的土地推出，區(qū)域內(nèi)近年來的供給不足的狀態(tài)，產(chǎn)品普遍銷售較快的局面，在新增案量增多的狀態(tài)下，市場競爭加大。二、房地產(chǎn)市場專項分析

連云港房地產(chǎn)主要可分為市區(qū)所在地的新浦區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、連云區(qū)為主的三大房地產(chǎn)板塊。2、房地產(chǎn)市場項目專項調(diào)查◎新浦區(qū)域板塊

區(qū)域發(fā)展概況：

新浦為市政府所在地，城市面積大，生活商業(yè)配套成熟，擁有最繁華的商業(yè)街及教育資源，且占有全市三分之二的市區(qū)人口。但區(qū)域內(nèi)市民的收入水平弱于連云區(qū)（港口經(jīng)濟(jì)的帶動）?！蛐缕謪^(qū)域板塊

近年房地產(chǎn)開發(fā)總量增長較快，價格增漲快速；從05年開始，價格增漲減緩，市場競爭加劇，存量房增多。

目前中心區(qū)主要以小高層開發(fā)為主，其它區(qū)域以多層開發(fā)為主,該區(qū)域項目規(guī)劃的戶型為125-235平方米的三房為主力。市場表現(xiàn)：價格：銷售均價約為2750元/平方米左右，較好地段的項目均價達(dá)到3200元/平方米，總體價格水平低于連云區(qū)。

購買客層：以新浦區(qū)客層為主，及部分的所屬縣鎮(zhèn)客層，少量的連云區(qū)客層。

房地產(chǎn)開發(fā)分析：代表個案分析◎東方紐約城一期項目地址:海連西路8號開發(fā)商：連云港福港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積：一期48738.58平方米，總建約15萬平方米規(guī)劃套數(shù)：348套戶型規(guī)劃：96平方米兩房到165平方米四房，主力戶型為132-136平方米三房◎東方紐約城一期戶型配比：161.02-168.27平方米四房48套，29未售132.52-146.72平方米三房150套，47套未售96.06-100.96平方米兩房150套，36未售項目規(guī)劃：為9棟小高層和18棟多層組成項目配套：東方紐約城基地位于連云港市新浦區(qū)麻紡廠區(qū)。緊臨連云港市商業(yè)中心，北側(cè)為海連西路；南側(cè)為大慶西路；西側(cè)連云港市滌綸廠；東側(cè)麻紡住宅小區(qū)一期，東臨西鹽河路及西鹽河景觀帶、新浦公園，周圍生活配套成熟，有城西綜合市場、農(nóng)工商超市、學(xué)校等，交通便捷。居住條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性開盤時間：2005年9月25日銷售客層：主要為連云區(qū)域的購房人群銷售情況：一期已經(jīng)銷售完畢，二期尚未推出，一期簽署合同78%項目分析：項目位于市區(qū)主干道海連西路南側(cè)，交通便捷，周邊生活配套成熟，規(guī)劃全框架結(jié)構(gòu)，有近6000

平米的大型中央水景公園，另有多種的組團(tuán)綠化。會所、智能化安保、網(wǎng)絡(luò)數(shù)字系統(tǒng)等，屬于老市區(qū)的大盤開發(fā)，市場接受度頗高。◎東方紐約城一期◎溫哥華國際花園項目地址:海連東路56號開發(fā)商：連云港巨龍花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積：一期總建23959平方米，項目總建30萬平方米規(guī)劃戶數(shù)：一期168套戶型規(guī)劃：96平方米兩房到136平方米三房戶型配比：94.17-96.28平方米兩房48套，9套未售126.16-130.33平方米三房120套，27套未售◎溫哥華國際花園項目規(guī)劃：一期推出的四棟為多層規(guī)劃開盤時間：2005-11-26銷售價格：均價2800元/平方米周邊配套：小區(qū)位于新老城區(qū)交界處，周邊教育系統(tǒng)完善，生活配套齊全，是一個已成熟的區(qū)域。項目賣點及優(yōu)點：葛優(yōu)代言加拿大蔡德勒建筑設(shè)計公司，結(jié)合了加拿大風(fēng)情的北美建筑風(fēng)格，倡導(dǎo)歐洲現(xiàn)代院落住宅模式熱帶巴厘島風(fēng)情的水景小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全：幼兒園、網(wǎng)球場，室內(nèi)游泳池、壁球館、健身房等。銷售情況：合同登記套數(shù)132套，銷售率78%項目分析：2005年11月26日，溫哥華國際花園一期開盤，次日

舉辦了該項目代言人葛優(yōu)與業(yè)主和媒體的見面會。

影帝葛優(yōu)代言房產(chǎn)樓盤在當(dāng)?shù)厥堑谝淮?，采用明?/p>

造勢方式，擴(kuò)大項目的影響力。◎溫哥華國際花園◎

連云區(qū)（墟溝）板塊

連云區(qū)墟溝板塊是連云區(qū)的商業(yè)城市中心，擁有完善的生活、商業(yè)配套；近年來區(qū)域內(nèi)港口經(jīng)濟(jì)的快速增長，政府加大港口的開發(fā)力度，東部沿海的重點建設(shè)，及區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地少的因素，使區(qū)域的房地產(chǎn)飛速增長，價格快速上升，成為連云港房價最高的區(qū)域。房地產(chǎn)開發(fā)分析：

區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地較少，目前房地產(chǎn)開發(fā)主要以小高層、高層為主；戶型開發(fā)以三房、四房為主力；大多定位為高檔樓盤，注重產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計及附加價值的挖掘。同時區(qū)域內(nèi)集中大量的港區(qū)、物流、海關(guān)、經(jīng)商人士等較高收入人士，購買力強(qiáng)勁，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展。區(qū)域發(fā)展概況：◎連云區(qū)（墟溝）板塊市場表現(xiàn)：

價格：目前區(qū)域內(nèi)的新項目銷售均價達(dá)到3600——3700元/平方米銷售狀況：目前大多項目在尚未來開盤，已完成訂購，總體產(chǎn)品去化情況良好。購買客層：主要由于政府區(qū)域內(nèi)項目的大力建設(shè)吸引了大部分的投資客戶，同時港口經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的大量高收入階層成為市場購買主力。項目分布圖?？湾藓Ｌ烀逢柟鈬H中心中華豪庭◎海天名苑項目地址：連云區(qū)中山西路北側(cè)開發(fā)商：連云港眾和置業(yè)有限公司占地面積：6000平方米建筑面積：26000平方米規(guī)劃戶數(shù)：157套戶型規(guī)劃：90-130平方米，主力產(chǎn)品為117-124平方米三房銷售價格：均價3700元/平方米開盤時間：2006年1月1日（預(yù)約5萬定

金）尚未取得預(yù)售證銷售情況：目前余4套◎海天名苑項目配套：地處連云區(qū)墟溝中心位置，周邊八一菜市場、郵政局、墟溝小學(xué)、東港中學(xué)、東方中學(xué)、中國電信、東盛百貨、車站等，交通便利，配套成熟項目建筑規(guī)劃：項目為灰色外墻設(shè)計，地上三層為商場，三層以上為住宅公寓，產(chǎn)品規(guī)劃為兩梯兩戶，以及兩梯三戶，項目公寓設(shè)安保門，戶主刷卡進(jìn)入，大廳、電梯電腦全程監(jiān)控，三層平臺紅外監(jiān)控，家庭自動報警系統(tǒng)，地下停車場刷卡進(jìn)入24小時監(jiān)控，車牌自

動識別系統(tǒng)，可對講系統(tǒng)等。消費(fèi)客層：主要為連云區(qū)一帶客戶，部分新浦區(qū)以及外地客戶項目分析：項目借助于連云區(qū)區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢，占領(lǐng)市場，項目目前現(xiàn)狀為三通一平目前項目的銷售僅剩4套，產(chǎn)品去化

良好。產(chǎn)品為階梯型聯(lián)體單棟住宅最高層為31層為連云

區(qū)目前最高建筑。◎陽光國際中心項目地址：國展路與海濱大道交匯處開發(fā)商：連云港帝豪實業(yè)發(fā)展有限公司總建面積：一期A、B、C、D約11萬平方米，其中一二層商業(yè)面積

為12000平方米規(guī)劃戶數(shù)：一期約650戶戶型規(guī)劃：最小為156平方米，主力戶型為170-188的四房項目規(guī)劃：地下一層為停車場，一層、二層為商業(yè)規(guī)劃，三層為會所，A、B、C三棟四層以上為辦公公寓，D棟四層以

上為標(biāo)準(zhǔn)辦公層◎陽光國際中心項目配套：屬于連云港區(qū)域性的CBD中央商務(wù)區(qū)，區(qū)域目前屬于

正在開發(fā)階段，周邊國展中心已經(jīng)建成投入使用。開盤時間：項目目前尚未取得預(yù)售證銷售價格：起價3000元/平方米，最高價格6500元/平方米銷售情況：90%左右消費(fèi)客層：主要為連云區(qū)港口周邊上班的消費(fèi)階層，據(jù)售樓處了解購房用來作為投資的占據(jù)了一定的比例項目分析：項目地處于連云區(qū)重點開發(fā)的東部地區(qū)，屬于商住兩用用地，海濱大道旁景觀資源上享有不可替代的優(yōu)勢，政府規(guī)劃的連云區(qū)域的CBD區(qū)域，有一定的規(guī)劃

優(yōu)勢，頗受當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮??！蛑腥A豪庭項目地址：中華西路港務(wù)西小區(qū)對面開發(fā)商：東盛房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司總建面積：5萬多平方米規(guī)劃戶數(shù)：300戶戶型規(guī)劃：主要為120平方米三房◎中華豪庭項目規(guī)劃：項目為單棟住宅綜合樓，由一棟16層以及一棟27

層的住宅樓聯(lián)體組成。16層的為一梯兩戶，27層

的為三梯六戶項目配套：項目位于中華西路最前端，中華西路為連云區(qū)中心城區(qū)道路，周邊配套成熟交通便捷，家得福超市、西苑中學(xué)、東方醫(yī)院、開盤時間：目前尚未推向市場，目前售樓處接受電話預(yù)約項目分析：項目屬于連云港首座高層商住樓，規(guī)劃有會所等，屬于連云區(qū)域內(nèi)教為高檔的項目，項目預(yù)計銷售價格為3800元/平方米?！蚝？湾揄椖课恢茫盒鏈稀昂？湾蕖蔽挥谶B云港市連云區(qū)墟溝濱海城區(qū)內(nèi)?！蚝？湾揄椖扛艣r：整個地塊是東西走向，近似長方形，東西長約468

米，南北寬約263米，總凈用地面積為9.8公頃，合

計147畝，因149部隊醫(yī)院而缺一角。主力為二、三

房產(chǎn)品。項目分析：“?？湾蕖币?guī)劃方案的構(gòu)思原則是有效利用自然景觀資源，使小區(qū)充分享受海景、山景、河景優(yōu)美風(fēng)采，使成為具有現(xiàn)代濱海特色、園林生態(tài)環(huán)境、智能配套齊全、物業(yè)管理先進(jìn)的高尚的示范性住宅區(qū)。建筑布局以明晰的層次，通過區(qū)內(nèi)不同層次的綠化景觀拉開視距，體現(xiàn)出海觀視野，成為自然風(fēng)景與內(nèi)部優(yōu)雅環(huán)境相結(jié)合的高檔社區(qū)。項目目前為前期宣傳，價格未訂（預(yù)計在3800元）?！蚋咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)板塊區(qū)域發(fā)展概況：

由于連云港市政府重點建設(shè)連云區(qū)，目前連云區(qū)墟溝可開發(fā)地塊很少，而高新區(qū)擁有大量的可開發(fā)的土地，成為連云區(qū)重點建設(shè)的區(qū)域，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套的加大建設(shè)。目前區(qū)域內(nèi)生活、市政配套尚不完善，但區(qū)域發(fā)展前景被市民所看好，逐漸形成了獨(dú)立的一個房地產(chǎn)板塊。房地產(chǎn)開發(fā)分析：

該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)主要由05年開始，以連云區(qū)最大的項目百萬平方米的久和國際新城為代表，多層及小高層是開發(fā)的主要形態(tài)，二房三房是開發(fā)的主力產(chǎn)品。06年上半年隨著05年供應(yīng)土地的大量面市，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)將呈爆發(fā)式增長，預(yù)計06年新增案量在百萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)競爭加大?！蚋咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)板塊市場表現(xiàn)：

新項目的銷售的價格均價為2700—2800元/平方米左右。購買客層以墟溝自住客層、墟溝投資客為主，有部分新浦投資客。

總體市場銷售量由05年的相對火爆，轉(zhuǎn)為平穩(wěn)，去化速度弱于連云區(qū)墟溝板塊。項目分布圖本案愛丁堡公館龍禧深藍(lán)廣場康橋半島久和國際新城◎龍禧·深藍(lán)廣場項目分析：項目目前售樓處在建，將于近期推出市場，是我們項目酒店公寓的強(qiáng)勁競爭對手。◎龍禧·深藍(lán)廣場開發(fā)商：浙江龍禧集團(tuán)項目位置：位于連云港市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會大樓西側(cè)。具體位置位于連云港市排淡河公共綠地以南，開發(fā)區(qū)北入口道路以東，黃河路以北，管委會辦公大樓用地以西。項目規(guī)劃：該項目將擬建綜合性建筑，二幢高層南北設(shè)立，中心是綠地，二幢高層分別為12層四星級酒店及24層

酒店式公寓（精裝修），沿北入口道路設(shè)置沿街商

業(yè)建筑。項目概況：該項目總用地面積為10010平方米（15畝），建筑

密度＜45%，容積率＞3.0，綠地率≥30%。總投資16000萬元，于2005年11月動工，預(yù)計在2007年年

底交付使用。◎龍禧·深藍(lán)廣場項目優(yōu)點分析：

位于開發(fā)區(qū)中心地段，緊臨開發(fā)區(qū)管委會

擁有四星級酒店配套，有利提升酒店式公寓品質(zhì)

龍禧集團(tuán)擁有管理酒店及酒店式公寓的團(tuán)隊

集中供熱，地板采暖

24熱水

24小時酒店式禮賓服務(wù)

酒店式專業(yè)保潔服務(wù)、專業(yè)維修服務(wù)…

公寓同樣擁有酒店的禮遇：桑拿按摩、娛樂休閑、健身美

容、網(wǎng)球運(yùn)動、

精致餐飲、主題商務(wù)……

公寓底層設(shè)大堂吧、洗衣房、小型超市等功能性配套，提

供現(xiàn)代化便捷生活。

公寓產(chǎn)權(quán)：70年，比酒店、商業(yè)物業(yè)更久的“悠長假期”。

21種經(jīng)典戶型，主力50-70平方米

純粹精裝修，品牌家用電器組合，拎包即住?！蚓煤汀獓H新城戶型規(guī)劃：項目以經(jīng)濟(jì)性二房、三房產(chǎn)品為主力銷售狀況：均價2800元。◎久和——國際新城項目簡介：久和國際新城總占地面積800多畝，總建筑面積近百

萬平方米，容積率約為1.33，分四期開發(fā)。2005年4月28日，久和國際新城開工，05年8月20

日，久和國際一期歐洲印象開盤。11月26日，久和

國際新城二期米蘭陽光開盤。項目分析：項目為區(qū)域內(nèi)第一大盤，擁有完善的生活、商業(yè)配套；項目旁的火車東站規(guī)劃更將提高項目的價值；目前項目總體銷售狀況良好。但未來在區(qū)域多個高品質(zhì)樓盤推出后將加大該項目的銷售壓力。◎久和——國際新城項目位置：國際新城北依墟溝，南接連云港技術(shù)開發(fā)區(qū)，位于連云港連云區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處。項目東臨新城大道，南至新光大道，連接開發(fā)區(qū)進(jìn)出口加工區(qū)與建設(shè)中臨港開發(fā)區(qū)；北至工運(yùn)路，連接未來連云區(qū)新政治經(jīng)濟(jì)中心。項目優(yōu)點：百萬平方米超大盤開發(fā)，項目配套完善擁有大型

MALL、寫字樓等生活商業(yè)配套全部戶型均為南北

朝向區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有未來火車東站，將成區(qū)域中心◎久和——國際新城戶型展示2房2廳（83平方米）3房2廳（111平方米）◎天惠——愛丁堡公館項目位置：新港城大道與新光路交匯處開發(fā)商：天惠房地產(chǎn)公司項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地11萬㎡，總建筑18萬㎡項目規(guī)劃：項目集住宅、單身公寓、辦公、商業(yè)為一體。規(guī)劃為多層住宅（六層）、小高層住宅（12層）及

一棟18層小高層。以二房三房為主力項目價格：均價2700元，起價2580元/平方米。銷售狀況：項目從一月開始銷售VIP方式預(yù)訂，

金卡10萬元，每平方米可優(yōu)惠100元。

銀卡8萬元，每平方米可優(yōu)惠80元。

銅卡5萬元，每平方米可優(yōu)惠50元。

目前已預(yù)訂150戶左右?！蛱旎荨獝鄱”す^客層分析：項目目前投資客50%，自住客占50%，以墟溝客層為

主。項目賣點：1000米景觀水岸

皇家會所

地中海式皇室貴族中心園林

酒吧街

國際化智能生活，周界防御系統(tǒng)

南北朝向項目分析：項目位于開發(fā)區(qū)，借助運(yùn)鹽河的景觀進(jìn)行規(guī)劃，在會所、景觀、智能化等因素上加大項目附加價值。目前為前期預(yù)訂，受到了投資客及部分自住客的關(guān)注，但項目的運(yùn)作未能與超大盤久和國際新城形成差異性，且推廣較為粗糙，缺少必要的醞釀，在推廣手法上也較為單一，不利于項目的銷售。◎康橋半島項目位置：位于新港城大道，開發(fā)區(qū)管委會旁開發(fā)商：興業(yè)房地產(chǎn)項目概況：項目總建筑20萬平方米左右，規(guī)劃五層情景洋房、五

六層多層公寓、18層小高層、高層。戶型規(guī)劃：70——140平方米，規(guī)劃有一室一廳、二室一廳、二室

二廳、三室一廳、三室二廳等?！蚩禈虬雿u項目賣點：三條天然河道水岸生態(tài)景觀興業(yè)公司的品牌多元化戶型設(shè)計興業(yè)物業(yè)管理項目分析：項目分二期開發(fā)，在墟溝新港城大道設(shè)置商業(yè)中心，現(xiàn)場也將設(shè)營銷中心，目前工程在打樁，銷售為意向登記。三、項目開發(fā)機(jī)會點與不足點分析1、項目開發(fā)機(jī)會點◎政策

連云港市政府大力發(fā)展東區(qū)連云區(qū)，而開發(fā)區(qū)區(qū)域是市政開發(fā)的重點，區(qū)域有著良好的發(fā)展前景，其區(qū)域發(fā)展價值也被廣大市民認(rèn)同。◎項目區(qū)位優(yōu)勢

項目為開發(fā)區(qū)的中心地塊道路設(shè)施完善三、項目開發(fā)機(jī)會點與不足點分析1、項目開發(fā)機(jī)會點◎景觀優(yōu)勢

項目南面直臨排淡河，

項目南側(cè)的蝙蝠山將投資三千萬元建設(shè)，大瀑布，

界時將成連云港市標(biāo)性人造景點，有利提升區(qū)域及

項目價值◎項目規(guī)劃優(yōu)勢

項目戶戶面南，戶戶觀景

擁有會所、泳池等配套設(shè)施三、項目開發(fā)機(jī)會點與不足點分析2、項目開發(fā)不足點◎區(qū)域內(nèi)生活機(jī)能尚不完善◎

區(qū)域內(nèi)距城市中心區(qū)域較遠(yuǎn)，公共交通不便捷◎項目體量，相對周邊幾個項目，在規(guī)模及自身配套

上難以形成優(yōu)勢貳、產(chǎn)品修正篇一、A型復(fù)式下層入戶門對沖樓梯1、建議用屏風(fēng)裝修隔檔2、樓梯上口轉(zhuǎn)向二、H型復(fù)式201m2及217m2的客廳面寬稍窄4.2m2

（88m2）客廳面寬4m2三、H型復(fù)式201m2廚房太小不方正

建議與后通道聯(lián)成一片四、為加強(qiáng)住宅部分的生活方便性

建議是否可連小區(qū)設(shè)置

約1500m2的商業(yè)、超市配置叁、銷售策略篇一、全案精神1、項目整體定位：

奢侈的規(guī)劃理念、高檔建筑設(shè)計、考慮項目地塊的地形風(fēng)

貌做合理自然的結(jié)合，客源層屬中高端的客群屬性。2、概念定位：

精致非豪華、時尚非通俗、品味非富麗、講究規(guī)劃的專、

精及建筑的風(fēng)格與創(chuàng)新，求市場上“唯一”“創(chuàng)意”“僅有”。3、概念示意：●月亮灣·實在忍不住!!讓您多瞄一眼的“建筑”“家”●月亮灣·0～100歲你我共同的夢BabyToOnehundred—OneDream●月亮灣·不可能實現(xiàn)的夢●月亮灣·港市—

居家的“代言”●月亮灣·超越住宅的“新建筑”一、全案精神4、SWOT分析（一）Strength優(yōu)勢①區(qū)段位置優(yōu)勢，具增值潛力。②環(huán)境優(yōu)美，依山傍水。③視野景觀佳。④規(guī)劃新穎超前。⑤產(chǎn)品力強(qiáng)。⑥有巢氏豐富實戰(zhàn)操盤的經(jīng)驗。⑦開發(fā)商經(jīng)營理念市場概念新，建

筑規(guī)劃較專業(yè)。（二）Weakness弱勢①公攤比例大。②住宅部份缺少商業(yè)服務(wù)配套。③地塊附近公車、商業(yè)相對缺乏，

生活方便性稍顯不足。（三）Opportunity機(jī)會①小單位、低總價。②隨著經(jīng)濟(jì)不斷的提升，港市相對

其他一線城市上漲空間較大。③政府招商項目，服務(wù)支援相對較

強(qiáng)。（四）Threat威脅①市場競爭個案多。②受05年國八點政策影響，現(xiàn)行房

產(chǎn)政策對投資型的物業(yè)較為不利。一、全案精神5、訴求重點●地段優(yōu)勢開發(fā)區(qū)中心位置?！癍h(huán)境優(yōu)美、依山傍水、唯一性、不可替代性。●

視野佳、景觀好。●規(guī)劃新穎超前、低容積、小高層?！癞a(chǎn)品力強(qiáng)、1梯2戶(小)入戶花園、大露臺、景觀電梯、板

式樓規(guī)劃、南北通透?！駨?qiáng)調(diào)工程品質(zhì)、工程形象、樹立開發(fā)商口啤?！褚钥蜑樽?、貼心舒適的會所配套，提升項目競爭力。事項期別目的作法使用媒體備注一、前期自合同簽定日起5個月建立項目在市場的知名度，樹立口啤，形成耳語、建立品牌形象，讓購屋大眾者，有預(yù)期等待的心理。引頸企盼為后期的公開熱銷期創(chuàng)造有利的條件?！夺j釀、包裝、引導(dǎo)、告知、造勢、訊息發(fā)布、客源搜尋、積累、潛銷》①重要道路，主要動線、設(shè)置大型戶外定點。②運(yùn)用媒體關(guān)系，發(fā)布新聞稿（消息稿）。③不定期舉辦小型記者座談會（體會方式）誘以小利動以人情。④透過黃頁或原有公司名單尋找特定客群制作D.M挨個寄發(fā)通知或電話拜訪。⑤在財訊經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)經(jīng)等商業(yè)雜志,刊登廣告、搜索一些投資理財?shù)目驮?。⑥本階段過末期再輔以Radio的告知從點、線、面遂步推廣達(dá)到全面廣泛的傳遞。⑦案場觀址，懸掛大型看板，先行告知，即將公開敬請期待。⑧預(yù)先客房登記,以為后期實戰(zhàn)銷售客源的積累。①戶外定點看板②現(xiàn)場布條③P、R公關(guān)稿④Mg⑤Radio⑥D(zhuǎn)M未映先轟動，積累1200組的有效客群。二、階段策略事項期別目的作法使用媒體備注二、公開熱銷期，取得預(yù)售許可證日起3個月全面熱銷，積累前期工作的效益，造勢成市，全力沖刺爭取最高的銷售業(yè)績，并積極簽約，盡速辦理按揭手續(xù)，完全落實全部買賣手續(xù)。①廣泛積累前期作業(yè)的客源，熱點引爆公開。加大、加強(qiáng)媒體力度（NP、TV、車箱、DM、廣告、派夾報…）。②詳盡落實業(yè)務(wù)，日報表、周報表、詳填作業(yè)，每日檢討，及時修正.尋求項目最有效性的亮點（客源、客戶反應(yīng)、抗性、來人來電…等，可用參考性的咨訊詳實記錄）。③加強(qiáng)樣板房的說服力。④加強(qiáng)市場調(diào)查的可比性。⑤貫徹客戶追蹤作業(yè)與企劃部門共同動腦適時舉辦可炒作性的S.P活動。①Np②CF③Radio④Mg⑤DM⑥Sp活動（酒會…促銷活動…）⑦車箱廣告⑧大型定點⑨派夾報⑩整合行銷（與港市大型商場高檔餐廳聯(lián)手出擊做促銷…）以80%銷售率為目標(biāo)事項期別目的作法使用媒體備注三、尾盤期3個月延用廣告預(yù)算剩余媒體做持續(xù)的掃蕩，以不放過任何一組客戶,為全體業(yè)務(wù)員的重要使命，創(chuàng)造全案最高的銷售率100%將本項目劃上完美的句號。做到開發(fā)商、業(yè)主、代理公司三贏局面。①加強(qiáng)D.S務(wù)必將所有來人來電做最后全面的接觸。②采用優(yōu)厚介紹的方式，借以增加成交的機(jī)會點。③通盤全面性的掃蕩，隨時掌握狀況，適時修正、補(bǔ)強(qiáng)。④加強(qiáng)項目個案的新聞操作性，建立優(yōu)良口啤，樹優(yōu)質(zhì)品牌形象。①NP②SP（裝修設(shè)計大賞）③PR新聞稿④整合行銷SP活動。⑤派夾報樹立優(yōu)質(zhì)口啤、創(chuàng)完全銷售。三、廣告預(yù)算以總銷售金額1%提列（不含售樓處）分配比例：前期醞釀公開熱銷尾末期35%50%15%四、人員編組

連云港項目營策劃專業(yè)團(tuán)隊組織表項目總負(fù)責(zé)人副處長：程尚文企劃部總監(jiān)

文案

設(shè)計項目策劃及營銷總監(jiān)主委項目現(xiàn)場經(jīng)理專案、副專、行政女專、另率現(xiàn)場營銷人員8名合計11名市調(diào)與研展部高級經(jīng)理五、案前作業(yè)事項（一）開發(fā)商（二）代理公司1、平面的確認(rèn)2、銷售面積核實3、建材確認(rèn)4、合約書確認(rèn)5、付款方式確認(rèn)6、物業(yè)管理（是否提供酒店式管理）7、開發(fā)商業(yè)績背景資料提供8、銀行按揭確認(rèn)9、廣告媒體內(nèi)容的確認(rèn)10、五證的確認(rèn)與提供11、外觀立面的確認(rèn)12、答客問內(nèi)容說詞的確認(rèn)13、發(fā)包作業(yè)的確認(rèn)14、進(jìn)度表的確認(rèn)15、廣告預(yù)算的確認(rèn)16、交屋條件的確認(rèn)17、售樓處方案探討并確認(rèn)18、會所方案的確認(rèn)1、戶外定點的尋找與確認(rèn)2、人員組訓(xùn)（專業(yè)、個案、禮儀…等）3、答客問資料作業(yè)完成4、售樓處制作、討論參與5、銷售工具的提列準(zhǔn)備6、現(xiàn)場作業(yè)流程安排7、公關(guān)媒體的整合8、客源名單的收集與整理9、作業(yè)報表的制定10、銷控表格制定11、銷售銷控演練12、DS的訓(xùn)練與執(zhí)行13、樣板房的設(shè)計14、銷售策略擬定15、個案賣點的搜尋16、市場資訊的搜集17、各類媒體的設(shè)計與制作（DM、Radio、NP、定點、派夾報、貼紙）18、網(wǎng)站的網(wǎng)頁制作19、會所提案配套提案20、價目表的制定與付款方式的建議。21、廣告預(yù)算表的編定。六、會所建議1、目的

提供住戶業(yè)主，高端的休閑、健身、娛樂等生活享受，完善日

常生活的機(jī)能，藉以提升項目的亮點，增加項目的可訴性。2、會所功能

健身、休閑、運(yùn)動、會議、餐敘、商務(wù)機(jī)能。3、類別①健身：健身房、韻律操、有氧舞蹈室、美容三溫暖、spar