南京地區(qū)房地產價格研究

PAGEPAGEIII南京地區(qū)房地產價格研究摘要：1998年住房改革以來，我國房地產市場經歷了高速的發(fā)展，這對拉動國民經濟增長和提高人民生活水平做出了突出的貢獻。然而我國房地產市場發(fā)展過程中暴露出來的一系列問題，不僅不利于我國宏觀經濟的健康平穩(wěn)發(fā)展，而且可能對整個社會的安定和諧產生負面影響。因此，我國房地產市場特別是價格問題一直是社會各界關注的焦點，也是學者們致力研究的重要課題。本文以南京地區(qū)的房地產為例，主要分析其房價現狀和問題，并提出改善策略。關鍵詞：房地產；房價；南京地區(qū)；問題與對策Abstract:since1998housingreformChina'srealestatemarketexperiencedrapiddevelopmentwhichhasmadeoutstandingcontributiontostimulatingnationaleconomygrowthandimprovingpeople'slivingstandards.However,aseriesofproblemsexposedduringthedevelopmentprocessofrealestatemarketinChinaarenotconducivetohealthyandstabledevelopmentofmacroeconomyofourcountry,butalsomayhavenegativeimpactonstabilityandharmonyofsociety.Therefore,ourcountryrealestatemarketespeciallypricequestionhasbeenthefocusofattentionofsociety,andalsoisanimportanttopicwhichscholarsdevotedtoresearch.ThispapertakesrealestateinNanjingareaasanexampleanalyzesitshousingpricesituationandproblemsandputsforwardimprovementstrategies.Keywords:realestate;houseprice;Nanjingarea;problemsandcountermeasures

目錄前言 1一、房地產相關概述 2（一）房地產的含義和特征 2（二）房地產價格的相關概念和特征 2二、南京地區(qū)房地產價格現狀（近十年） 4（一）總體價格持續(xù)上漲 4（二）空間分布與經濟發(fā)展聯系密切 4三、南京地區(qū)未來十年房地產價格趨勢 6（一）城市之間房價差距將更大 6（二）房屋日益資產化 6（三）“互聯化+房地產”泡沫將破 6四、影響南京地區(qū)房地產市場價格的主要因素 7（一）土地價格等成本因素與房地產價格波動 7（二）宏觀經濟政策與房地產價格波動 7（三）銀行信貸與房地產價格波動 8（四）投機性需求與房地產價格波動 10五、與發(fā)達國家相比南京地區(qū)房地產市場存在的問題 10（一）政府的“招拍掛”機制直接推動了土地價格上升 10（二）地方政府賣地生財愈演愈烈，成為房價暴漲的推手 11（三）房地產限制信貸政策不完善 11（四）積極的財政政策和寬松的貨幣政策帶來的弊病 11六、針對目前現狀和南京房地產固有資源向南京地區(qū)房地產企業(yè)提出的建議 12（一）充分發(fā)揮南京政府在房地產市場中的調控作用 12（二）改革政府績效考核標準 12（三）有效發(fā)揮各種經濟政策的組合力量 12（四）發(fā)揮稅收調節(jié)的重要作用 13結束語 14參考文獻 15致謝 17PAGE17前言房地產是我們日常生活中一種極為重要的財產。說其極為重要，是因為人們的各種生活、生產活動都需要空間，而房地產正是由于提供這種空間而為人們所必需。古今中外，房地產都是人們極其重視、十分珍惜、最為具體的財產形式。英語中的房地產一詞—realestate或realproperty，從字面上來看就是真實的(real)財產(estate,property)的意思。房地產不僅重要，而且量大面廣。在一個國家的財富中，房地產通常是其中比例最大的部分，一般占50%^}70%，即其他的財富之和(僅占30%^'50%)也不及房地產一項。例如，1990年美國的房地產價值為8.8萬億美元，大約占美國財富總額的56%。房地產也是家庭財產的最重要組成部分。美國至2002年房地產市場價值已經達到24.54萬億美元，占全部實物資產的74.77%，占全部資產的33.08%(轉引自郭金興(2004)。同時，房地產也是一個國家國民經濟的支柱產業(yè)，房地產投資在固定投資中的比重一般都在20%以上，占GDP的比重在10%以上，對國民經濟的直接拉動和間接帶動明顯。房地產也是金融體系重要的抵押品，是貨幣創(chuàng)造的重要來源。銀行貸款主要有三種:信用貸款、擔保貸款和抵押貸款。抵押貸款又可以分為兩種形式:以收入抵押和以資本抵押。即以未來預期收入或現有資產存量(可以是固定資產，也可以是金融資產)的一個小于1的比例獲得貸款。這種抵押率的理論分析來源于信息經濟學。Nobuhiro和Moore(2002b)考慮了借款約束和可轉讓約束的結合，并認為這種約束來自于道德風險、逆向選擇和不對稱信息。在抵押品價值穩(wěn)定的情況下，按照一個固定的比例發(fā)放抵押貸款從而擴張貨幣供給，無疑是穩(wěn)定的。企業(yè)的資產負債率也可以得到控制而不會出現大規(guī)模的企業(yè)破產、貸款損失和金融恐慌。而房地產無疑是最重要的抵押品。這是由于“房地產”兼有投資和消費的屬性，在于它的價值相對穩(wěn)定和在資產總值中比重較大，這種特性使它成為最重要的抵押來源，無論是企業(yè)貸款還是居民貸款，這樣，地產業(yè)價值就與貨幣供給相聯系，地產價格的變動勢必帶來貨幣供給的波動，而貨幣供給的變動必然進一步加劇房地產的經濟波動。房地產的經濟波動反過來又會對金融系統(tǒng)帶來沖擊，甚至會引發(fā)銀行破產和金融危機。20世紀90年代前半期，東南亞各國受日本和美國等國家房地產經濟繁榮的影響，向該國的房地產業(yè)注入了大量的投機資金，直接推動了當地房地產業(yè)繁榮，并形成了巨大的房地產泡沫。當泡沫達到頂峰投機資本難以獲得更高的收益時，資本外流和銀行稀貸就不可避免，投機泡沫開始破滅，成為金融危機形成的主要原因。一、房地產相關概述（一）房地產的含義和特征房地產最常見的定義是全國范圍內的存量建筑物、用于建筑這些建筑物的土地和其他所有的空置土地。房地產兼具商品、生產要素(為生產提供廠房等生產要素)和資產等三重屬性，因此房地產需求也可以為居住需求、生產需求和投資需求，本文主要研究房地產消費需求和資產需求。房地產消費需求是包括租房和購買房地產自住自用需求，房地產的資產需求是指把住房作為一種投資，主要考慮房地產在長期升值的可能性。在美國的國民收入核算中，私人購房支出不計入消費，而計入私人總投資中的住宅固定投資。房地產是房產和地產不可分割的統(tǒng)一體，因此房地產價格也應該包含兩個部分，一是地產價格{二是房產價格。地產價格根據交易權能分為土地征購價格、土地使用權出讓價…格和轉讓價格;按照出讓的方式分為協(xié)議價格和招標價格。房產價格按照銷售對象分為商品房價格、經濟適用房價格、廉租房價格;按照用途分為工業(yè)用房價格、商業(yè)房價格、住宅用房價格等;按照出售方式分為出售價格和出租價格。（二）房地產價格的相關概念和特征房價（房地產價格）是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值，即房價：土地價格+建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節(jié)機制。房價的價格定位由多種因素構成。房價有三種存在形式：要約價格、成交價格、申報價格。要約價格隨市場行情隨時波動，成交價格是供需雙方博弈后的結果，申報價格是向政府管理部門登記的結果。而廣泛使用的房產成交價格往往是申報價格，而申報價格質量非常差。1.房價具有明顯的權利價格特征。由于房地產本身空間的固定性和不可移動性，不像其他商品一樣通過買賣可以轉移到任何地點使用，而是一種權利關系的轉移，因而房價實質上是權利價格。房地產權利包括房地產所有權和他項權利，這種權利體系稱為“權利束”，即房地產權利是由一束權利組成的，房地產所有權是最完全、最充分的權利，由此派生出租賃權、抵押權、典當權。同時，又由于房地產使用價值的多樣性，對于同一種房地產不同的人所需要的用途是不一樣的，相應所需要的權利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產的不同權利，這就形成不同權利價格，例如所有權價格、租賃權價格等等。2.作為房價基礎的價值具有特殊性。一般商品都是人類勞動的產品，商品的價值量是由生產該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產的物質構成中包含土地在內，原始土地本身是非勞動產品，其價格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量，因此，房地產不完全是勞動產品，房價也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述，房價只能說基本上是房地產價值的貨幣表現。由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價格受到供求關系的影響特別大，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然拉動地價上漲，由此影響到房價也呈現出長期上升的趨勢。3.房價具有特殊的形成機制。房價受到房地產需求量變動的影響特別大。一方面是房地產的個別性使每一宗房地產都是唯一的，不可能因某宗房價上升就大量生產一模一樣的房地產商品，因而任何一宗房地產的供給都是缺乏彈性的；另一方面，房地產建設周期長和地區(qū)性的特點，也使供給有明顯的滯后性，在一定時期供求關系不可能隨時調整，一旦供過于求或供不應求，都要經過相當長時間(短則一、二年，長則三、四年)才能調整過來，房地產商品的供給彈性小，因而房地產均衡價格(指市場供給和市場需求相平衡時的價格)的形成主要是由需求量的變動所決定的。當需求量增加，供給量不能相應增加時，房價便呈現出上升趨勢。同時，房價受到房地產效用及其長期發(fā)展趨勢的影響也特別明顯。不僅不同的房地產有不同的效用，而且即使同宗房地產，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價值，這就直接決定了它們之間的價格差異。再者房地產又是超耐用商品，使用時間特別長，未來的供求變動對價格變動趨勢會產生相當大的影響。購房者投資置業(yè)，總是希望所購置的房地產能保值增值，因此，在購房時不只是考慮當前，而是更多地考慮未來的房地產發(fā)展趨勢，因而價格預期的心理因素，就成為影響房價長期走勢的一個不可忽視的因素。二、南京地區(qū)房地產價格現狀（近十年）（一）總體價格持續(xù)上漲根據數據顯示，南京2016年上半年新房成交73989套，創(chuàng)近十年同期最高。二手房80650套，創(chuàng)近十年同期最高。上半年成交均價為19118元/㎡，同比上漲29%，五月庫存24386套，創(chuàng)歷史新低。圖12009-2016上半年南京市土地供銷量價數據來源：南京市國土資源局從上圖南京市新房價格年度供銷量價上看，南京市住宅樓供銷量2009年至2011年平穩(wěn)增長，成交均價從7414元/㎡增長至11484元/㎡，2012年有小幅回落，2012年至2016年上半年加速上漲，且成交價格也隨供銷量增長而快速上漲，從11036元/㎡增長至19118元/㎡。至今南京市住宅樓價格平均成交價格已達20000元/㎡，價格是2012年的1.8倍且當前南京市住宅樓價格還在增長。南京周圍城市如鎮(zhèn)江，常州等住宅均價在7500元/㎡-8000元/㎡，可見南京房價較周圍城市而言還是偏高的。（二）空間分布與經濟發(fā)展聯系密切根據南京市統(tǒng)計局發(fā)布的2016年各地住宅樓成交均價（如下表）鼓樓區(qū)和建鄴區(qū)領跑全市住宅樓價格，均超過了20000元/㎡。其次是玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、下關區(qū)和雨花臺區(qū)，均價在15000元/㎡到20000元/㎡。而六合區(qū)和浦口區(qū)住宅均價墊底，但是也都在7000元/㎡以上。從以上數據來看，交通便利，各大金融貿易公司和商場聚集，經濟較為發(fā)達的鼓樓區(qū)和建鄴區(qū)價格最高，而以工業(yè)為主的六合區(qū)則住宅價格偏低。由此可見區(qū)域經濟對住宅價格有明顯的推動作用，經濟越是繁榮，聚集人口越多交通越便利則住宅價格越高。表12016年上半年南京分區(qū)域住宅均價1、鼓樓區(qū)23459元/㎡2、建鄴區(qū)22543元/㎡3、玄武區(qū)19910元/㎡4、白下區(qū)19238元/㎡5、秦淮區(qū)17594元/㎡6、下關區(qū)15582元/㎡7、雨花臺區(qū)15107元/㎡8、棲霞區(qū)13790元/㎡9、江寧區(qū)13286元/㎡10、浦口區(qū)9757元/㎡11、六合區(qū)7388元/㎡數據來源：南京市統(tǒng)計局（三）新房、二手房同漲圖22016上半年新房、二手房成交走勢數據來源：南京市統(tǒng)計局根據數據顯示，截至6月30日，南京上半年新房上市量4.9萬套，成交總量卻高達7.5萬套，同比去年翻了一倍。創(chuàng)造歷史同期最高紀錄的同時，南京庫存量也隨即跌入2.3萬套的歷史最低，按照目前的銷售速度將撐不過兩個月。相對于新房而言，二手房銷量也同樣火爆，毫不遜色。今年上半年，南京二手房成交總量達8.3萬套，比去年同期的3.7萬套漲幅高達124.32%，相當于賣掉了去年一年的房子。8月11日，南京限貸政策終于出臺，二套房首付提高至50%，網上土拍到最高限價90%需現房銷售。從二者的價格上看，二手房的價格增長的速度要明顯高于新房，且二手房的成交價格比新房更高。此外，不同面積大小的房屋增長速度也不盡相同。根據統(tǒng)計局發(fā)布的數據，南京市今年1-7月，住宅完成投資800.44億元，其中，90平米以下完成投資396.48億元，同比增長39%；140平米以上完成投資143.97億元，同比下降2.9%。三、南京地區(qū)未來十年房地產價格趨勢（一）城市之間房價差距將更大由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區(qū)，城市發(fā)展中的“馬太效應”將日益明顯。過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京(樓盤)、上海(樓盤)、深圳(樓盤)及其周邊城市;“三小”是鄭州(樓盤)、長沙(樓盤)和“廈門(樓盤)+泉州(樓盤)”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州(樓盤)、南京(樓盤)成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。（二）房屋日益資產化一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數中國人來說，房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。（三）“互聯化+房地產”泡沫將破隨著美元加息臨近，美國股市大調整已經開始。在中國，IPO注冊制改革因股災已經不可避免地被延后，讓過去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯網+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“互聯網+房地產”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯網對房地產的重塑，卻不會停止。四、影響南京地區(qū)房地產市場價格的主要因素（一）土地價格等成本因素與房地產價格波動房地產開發(fā)離不開土地，而土地是一種有限的，不可再生的資源，供給的彈性較小。因此，土地價格主要由需求決定。隨著我國經濟的發(fā)展和城市化水平的提高，人們對土地的需求有無限擴大的趨勢，這種不斷增長的需求將推動土地價格不斷攀升。特別是地方政府的短期行為加速了房地產投資的增長并推動了房地產價格。因為我國土地的征購和批租權主要掌握在地方政府手中，土地收益是地方政府的重要收入來源。土地收入占一些地方政府收入的60%。地方政府普遍具有促進房地產發(fā)展的積極性。全國的經濟區(qū)開發(fā)，新城建設，舊城改造，土地儲備中心等作為融資平臺和投資主體進行土地開發(fā)投資等等。從近年來土地交易價格指數與商品房銷售價格指數的變化趨勢來看，土地交易價格與商品房的價格有較強的關聯性，變化趨勢基本一致，且在某些年份，波動幅度高于房地產銷售價格指數的波動幅度，見下圖3。資料來源:Wind資訊圖31999-2008年我國土地交易價格指數與商品房銷售價格指數（二）宏觀經濟政策與房地產價格波動自國務院1998年出臺《國務院進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》以來，國家停止了住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，大力發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。1998年-2003年我國房地產的發(fā)展成為抵御亞洲金融危機的重要力量，拉動了內需，促進了經濟增長。為應對2003年前后出現的房地產投資規(guī)模過大，房地產價格上漲過快問題，2003-2007年，國家出臺了一系列關于土地調控的政策。如:2003年國務院下發(fā)《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》，2004年下發(fā)《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》和《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，2007年出臺了《關于印發(fā)《土地儲備資金財務管理暫行辦法》的通知》，《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，《土地儲備辦法》和《關于促進節(jié)約用地的通知》，2009年12月財政部等五部委聯合出臺《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》。通過以上政策，明確了對土地管理法律法規(guī)和土地規(guī)劃管理等方面的規(guī)定，強調了土地管理和耕地保護責任，規(guī)范土地出讓收支管理建立了工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一發(fā)布制度;供應儲備土地取得的全部土地出讓收入實行“收支兩條線”管理，開發(fā)商只有繳清全部土地款才能拿到土地征;對土地的計劃和管理，范圍和程序，開發(fā)和利用，土地供應與資金管理五個方面作出規(guī)范土地儲備管理規(guī)定;并嚴格處置土地、確保70%以上的住宅用地用于廉價住房，經濟適用房和限價房及90平方米以下中小套型普通商品房建設;將購地款首付比例提高至50(之前各地的土地購置款首付比例及支付期限差異較大，許多地方首付比在20-30%左右)。（三）銀行信貸與房地產價格波動從房地產開發(fā)資金的來源來看，房地產開發(fā)資金來源有自籌資金、企事業(yè)定金、國外資金和其他資金來源，但從表2來看，國內貸款占房地產開發(fā)資金的比例還不大，但是，房地產開發(fā)商的自籌資金的比例也不大。根據目前一些專家的分析，認為自籌資金及其他資金來源主要由商品房銷售收入轉變而來，而商品房銷售收入大部分來源購房者的銀行按揭貸款。所以在計算房地產銀行信貸比例時，按照首付比例30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來源于銀行貸款，定金和預付款中也有30%的購房預付款來自于銀行貸款，通過以上分析和測算，我們可以估算房地產開發(fā)資金中有40%以上的資金來源于銀行貸款。表2我國1997-2009年房地產資金來源同時，從房地產貸款的期限結構可以看出，短期貸款②的比重在1998年將近達到80%，雖然以后短期貸款的比例有所減低，但其占比一般都在500}左右，這與我們在第四章的分析相符合。原因就在于，房地產開發(fā)商由于出于利息成本的考慮，并假定政府會在其出現資金困難時給予一定的救助，基于這種隱性擔保房地產開發(fā)商傾向于進行短期融資。資料來源:Wind資訊圖4房地產銀行貸款中短期貸款的比重（四）投機性需求與房地產價格波動房地產投機對房地產價格的影響，從需求的角度來看，投機需求引起房價的上漲，一是通過理性預期學說的自我實現的預期效應實現的。即如果人們都預期某種事情會出現，那么這種事情出現的概率會越來越大，直至變?yōu)楝F實。房地產在一個家庭的固定資產中占有相當大的比重，當房價上漲時，人們會感覺自己的資產在增值，因而大家會比較容易形成房價上揚的預期，結果房價就會上漲。反之，當房價下跌時，投機者會預期房價可能進一步下跌，紛紛拋售自己持有的房地產，從而帶動房價的進一步下跌。二是通過一些非理性行為影響房地產價格，如:消費者擔心未來時期價格的變動會使自己受損而購買房地產的恐慌性消費行為或稱之為短視性行為。當市場中發(fā)生恐慌性消費時，需求急劇上升，造成短期內的需求大于供給，供求的不均衡導致價格的上升，從而引發(fā)新一輪的恐慌性消費，造成價格上漲和恐慌性消費的惡性循環(huán)。同時，消費者的從眾心理也是引起房地產價格波動的原因。在一系列經濟政策和房地產開發(fā)商銷售政策發(fā)生變化的情況下，消費者往往不輕易決定是否購買高價位的商品，而只有在大部分消費者都去購買時，自己才決定去購買。這樣在大多數購買房地產的情況下，市場出現羊群效應，造成需求短期內非理性增加，導致供求不平衡和房地產價格的上漲。房地產投機對房地產價格的影響，從房地產開發(fā)商的供給來看，當他們預期房價上漲時，會囤積房源，導致當期的房屋供給減少，再加上投機性需求的增加，會使得房價在短期內大幅上揚。目前，影響我國房地產投機需求的因素有通脹、人民幣升值預期和投資者對股票市場盈利能力的判斷。五、與發(fā)達國家相比南京地區(qū)房地產市場存在的問題（一）政府的“招拍掛”機制直接推動了土地價格上升我國實行分稅制改革的地方的財政收益比由原來的78%降至44%，而支出卻由69%升至72%，這就造成了地方政府對土地財政的高度依賴。這也是近幾年來我國發(fā)布房地產調控政策沒有達到預期效果的根本原因。此外，2009年大量銀行存款流入了地方政府的投融資平臺，一定程度上為地方政府供給增加了流動性，使得地方政府開發(fā)囤積土地有了資金出處，從而加大了地方政府捂地不賣的信心，也助長了各地地王的出現。地王的顯露嚴重影響了購房者的心態(tài)，尤其是影響了計劃購房但購房資金不充足的中低收入階層。（二）地方政府賣地生財愈演愈烈，成為房價暴漲的推手據統(tǒng)計，“十一五”期間，我國共批準新增建設用地3300多萬畝，土地出讓收入7萬多億元，其中房地產土地出讓占到絕大部分。僅2010年全國土地出讓成交總價款達2.7萬億元，同比增加70.4%。從某種意義上說，地方政府高價出讓土地比“炒房團”的破壞性更大。由此可見，中央要求地方政府監(jiān)督房價，其難度不言而喻。再加上國土資源部要求地方政府拿出10%的土地出讓金治理農業(yè)水利，對于期望通過房產稅制度取締地方政府土地財政的人們，當會失望之極。（三）房地產限制信貸政策不完善2010年4月政府出臺控制第三套房貸款、提高第二套房首付比例政策后，四大國有銀行執(zhí)行力比較強，但小銀行和其他非國有金融機構不但沒有很好地執(zhí)行政策，反而填充了四大銀行臨時停貸所讓出來的市場份額。另外，由于銀監(jiān)會與地方建委、房地產管理局缺乏信息共享，導致信貸控制出現大量真空地帶。（四）積極的財政政策和寬松的貨幣政策帶來的弊病在凱恩斯的國家干預理論中，政府赤字一般要受政府長期預算能力約束，不應也不能通過大規(guī)模銀行借貸手段，替代市場主體制造經濟繁榮景象。這不僅會造成政府債務失控危及銀行業(yè)安全，更會因信貸規(guī)模過大導致嚴重的通貨膨脹，使整個經濟陷入嚴重的通貨膨脹。不可否認，政府大規(guī)模的公共設施投資有利于維護經濟增長速度，并為我國城鄉(xiāng)的現代化建設創(chuàng)造美好的藍圖。然而，在行政權力失控時，大規(guī)模的公共設施投資，不僅成為權貴通過工程轉包自我分肥、攫取暴利的重要手段，更為經濟轉型和金融業(yè)安全帶來了巨大障礙和隱患。寬松的貨幣政策導致貨幣的購買力大幅度下降，客觀上加劇了公眾對未來時期物價上漲、房價上漲的預期。通脹預期既是指人們在預期物價上漲下的心理沖動，更是在這種心理焦慮下所作出的一系列行為選擇。近年來，我國貨幣供給每年平均增長20%，大部分被新增的建設用地和增發(fā)的股票吸收，真正流入實體經濟的比重非常有限；而為了刺激實體經濟的增長，我國實行寬松的貨幣政策，使得通脹預期下的物價、房價上漲趨勢無法避免。六、針對目前現狀和南京房地產固有資源向南京地區(qū)房地產企業(yè)提出的建議（一）充分發(fā)揮南京政府在房地產市場中的調控作用地方政府要調控房價，主要看其如何在賣地生財和保障房建設、民生關注之間進行取舍。因此，在當前情況下，中央應盡快改善地方政府在土地出讓中得益的局面：土地出讓收入不再作為地方的財政收入、地方政府不再從土地出讓中得到好處，這將有利于房價調控政策在地方政府中的貫徹執(zhí)行。（二）改革政府績效考核標準目前，我國房地產市場非?；馃?，但這并不完全是因市場需求所致，實際上還受一些制度因素的影響。其中，最重要的是地方政府與房地產商形成的“神圣聯盟”。這一聯盟即是“你發(fā)財、我發(fā)展，成本社會掏”的畸形增長模式。地方政府為推動城市建設和經濟增長，通過政府的公共政策為房地產推波助瀾。為此，必須科學擬定政府績效考核標準，改變對地方政府的績效考核指標體系，不再僅用GDP考核地方政府績效，具體做法是減少經濟指標，包括GDP增長、財政收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高度、社會和諧度等，以避免地方政府為單純追求GDP增長和財政收入增加而大批出賣土地、大規(guī)模開發(fā)建設等，以減緩政府政策對房地產業(yè)的推動力。這樣才能使地方政府真正花力氣、想辦法來治理房價的過快增長，充分發(fā)揮中央調控政策的作用。（三）有效發(fā)揮各種經濟政策的組合力量從中央政府層面看，針對房地產宏觀調控還應在住房民生和房地產拉動經濟增長之間進行取舍。根據我國房地產市場的政策市特征，主要應考慮兩大因素：一是各級政府領導的言論和行動；二是各種經濟政策的組合力量，其中各級政府的行動是所有人應該關注的重點。經濟政策組合不能只看信貸增速，還要看包括政府債務、赤字在內的政府支出，居民銀行擠兌和存款“大搬家”情況，以及國際收支盈余和熱錢涌入對貨幣投放的壓力等。如果只是信貸投放增速收縮了，而其他部分仍在擴張，則通貨膨脹以及房價上漲的局面短期仍然難以改變。因此，要調控房地產市場，應有效發(fā)揮各種經濟政策的組合力量。（四）發(fā)揮稅收調節(jié)的重要作用目前我國房地產稅制政策基本上不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則是數稅并課，造成房地產保有環(huán)節(jié)稅負輕而流轉環(huán)節(jié)稅負重的情形。重營業(yè)性房屋、個人出租房屋征房產稅；重營業(yè)交易稅收調節(jié)，不對個人非營業(yè)性住房征房產稅，輕房產持有關系的調節(jié)。這種政策已不能適應當前人們已購有較多較高價位的住宅，需要進行有區(qū)別的財產占有關系的稅收再分配調節(jié)，以滿足緩和社會矛盾的現實要求，通過稅收調節(jié)供需關系及結構來促進房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展。（1）合并稅種，開征統(tǒng)一的不動產稅。把房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費四種稅費，以及屬于稅收性質的其他有關收費，合并為全國統(tǒng)一適用的不動產稅。一是擴大征稅范圍、確定征免對象。要轉變目前房地產稅收重流轉輕持有的現狀，就必須適應市場經濟的要求，擴大不動產稅的征收范圍，取消不適應現實情況的減免稅和優(yōu)惠。二是取消現行個人所有非營業(yè)性住房免稅規(guī)定。可以把征收范圍擴大到非普通住宅，特別是超級豪宅、別墅，優(yōu)化房屋的供給結構。三是征收不動產稅，以利于地方因地制宜隨機處理問題，為繁榮地區(qū)經濟、增加稅收創(chuàng)造條件，逐步把不動產稅培育成縣市級地方稅的主體稅種。（2）開征不動產閑置稅。當前，我國房屋資源閑置浪費比較嚴重，存在著大量已購而不用的情況。為制止一些人坐享房地產自然增值帶來的收益，打擊囤積投機，制止非理性投資和資源浪費，提高土地房屋的利用率，優(yōu)化稀有資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制手段，開征不動產閑置稅?；蛟诓粍赢a稅基本法中，區(qū)別不同情況，增列對閑置不動產加成、加倍征收不動產稅的具體規(guī)定。這樣既可大大增加國家稅收收入，又可有效地遏制房地產投機，避免因房地產泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。

結束語急速推進的工業(yè)化和城市化進程使我國當前的房地產市場面臨價格波動，而房地產價格的急劇波動又會引起銀行產生大量的不良資產，進而危害到整個金融體系和整個實體經濟的發(fā)展。對其形成機制、影響因素和應對政策進行深入研究，就成為極具挑戰(zhàn)性而且有重要意義的課題。本文在前人研究的基礎上對房地產價格波動形成機理、影響的短期波動因素和長期趨勢因素、各因素的影響機制，以及國家、銀行和房地產行業(yè)應對房地產價格波動所采取的措施進行研究，得出推動南京市房地產發(fā)展和調控房價的策略，希望對我國房地產的價格控制起到一點借鑒意義。

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