房地產(chǎn)投資分析第10章房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析

第10章房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析房地產(chǎn)投資項目可行性研究案例11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析

10.1.1市場分析和需求預測××市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬人，面積187平公里。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析××市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬人。各類房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區(qū)的4800戶貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9700余間人口，除此之外無房可住的不計其數(shù)?！痢潦腥嗣裨诮夥徘鞍儆嗄觊g，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國后在黨和政府的領導下，城市建設規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達到了529萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口達到105萬人，各類房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會以來，城區(qū)住宅大幅度增長，10多年來，住宅建設投資平均每年以18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。然而由于經(jīng)濟條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設歷史欠賬太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析根據(jù)《××市統(tǒng)計年鑒》（1998）顯示，缺房戶數(shù)8000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶3000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟實用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達到小康居住水平的要求差距還很大。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析從全市商品房市場看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬平方米，實際銷售14.66萬平方米，預售1.89萬平方米，空置4.97萬平方米，實際銷售總金額達到9831萬元，總體情況比較理想。隨著國家擴大內(nèi)需、鼓勵消費、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項收費等各項配套政策的逐步出臺與完善，經(jīng)濟形勢將得到回升，人們消費預期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠遠滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配的實施，必然會帶動房地產(chǎn)市場的興旺。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析

10.1.2建設指導思想根據(jù)建設部有關(guān)城市建設的法規(guī)及××市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、配套建設、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析10.1.3建設內(nèi)容和規(guī)?！痢列^(qū)占地8.78公頃，總建設面積15.7萬平方米，其中，一期工程建設面積3.4萬平方米已經(jīng)竣工發(fā)售?！痢帘毙^(qū)項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析

10.1.4規(guī)劃選址××北小區(qū)位于××市區(qū)東北部，南臨東風路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設路，中部偏東有學院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。區(qū)內(nèi)臨建設路處現(xiàn)在建設路小學、水文隊、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢較為平坦。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析10.1.5規(guī)劃與住宅布局由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點，規(guī)劃設計將小區(qū)中心設置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析小區(qū)住宅以六層條式為主，適當點綴點式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個組團，即南部的兩個居住組團，北部的公建組團和學院路東的組團。以南部兩個居住組團形成小區(qū)的基本居住單元。小區(qū)的主要入口有3個，分別面向建設路、東風路和學院路。在學院路的主要入口處設置新置新村標志，增強小區(qū)的識別性。同時，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風、防災、消防等要求，日照間距為1：1.2。

11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析10.1.6小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進行建設，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機盎然的園林景觀。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析10.1.7方案設想××北小區(qū)住宅方案設計主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟”等因素，在經(jīng)濟適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。方案設計的原則是：1．堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設計原則；2．堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設計原則：盡量采取小面寬、大進深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析10.1.8實施進度計劃及計算期計劃2000年10月開始施工，建設工期為3年。項目計算期為6年。10.1.9用款計劃用款計劃見表10-1。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件項目金額（萬元）123土地費用420100%前期工程費28100%基礎設施建設費10100%建筑安裝工程費991710%33%57%公共配套設施建設費9663%33%4%開發(fā)間接費管理費用9933%33%33%銷售費用9917%50%32%開發(fā)期稅費36741%33%26%其他費用18355%33%12%不可預見費44933%33%3%表10-1用款計劃表11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析10.1.10投資估算本項目總投資為12391萬元，其中土地費用420萬元、前期工程費28萬元、基礎設施建設費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設施建設費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元（按建筑工程工程費的1%計）、開發(fā)期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預見費449萬元及財務費用772萬元組成。詳見表10-2。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設總投資1239111.231.451.671.891.10111.12土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費財務費用420281099179699993671834497222經(jīng)營資金3項目總投資123913.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金12391表10-2項目總投資估算表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析

10.1.11資金籌措項目總投資12391萬元。其中項目資本金3000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分擬由預售房款解決。詳見表10-3。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目合計1234561總投資123911983382461192331557811.231.45自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務費用財務費用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782資金籌措1239119833824611923315578表10-3投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3資本金預售收入預租收入其他收入其他借款固定資產(chǎn)投資長期借款自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資建設期利息借款經(jīng)營資金人民幣借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578續(xù)表10-3投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析10.1.12貸款條件年利率5.85%，按單利計息，寬限期3年，3年等額還本。10.1.13稅費率稅費率見表10-4。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5公益金5城市維護建設稅7法定盈余公積金10教育費附加3任意盈余公積金0企業(yè)所得稅33不可預見費4房產(chǎn)稅（按租金）12土地增值稅30、40、50超率累進表10-4稅費率表單位：%11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析10.1.14銷售與出租計劃××小區(qū)項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計劃在4年內(nèi)全部出售。住宅樓從項目開工第2年開始預售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第4年為80%，以后各年均為100%。各類房屋銷售計劃見表10-5。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件年份類型2345高層樓房404020多層樓房30303010營業(yè)用房303040表10-5房屋銷售計劃表單位：%11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析根據(jù)××市近期相同房地產(chǎn)項目的售（租）價和居民購買力的預測，計劃××小區(qū)高層住宅售價1800元/平方米，多層住宅售價1250元/平方米，營業(yè)用房一半出售，售價3500元/平方米。售房加權(quán)平均價為1670元/平方米。營業(yè)用房另一半出租，租價1000元/年·平方米，建設期出租房不預租。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析10.1.15財務分析1．分析依據(jù)建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，中國計劃出版社出版，2000年。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析2．盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入20671萬元，可獲利潤4954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有2821萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為1137萬元，所得稅為1635萬元，土地增值稅為2202萬元，合計繳納稅金4973萬元。和項目業(yè)主投入的資本金3000萬元相比，在6年內(nèi)項目盈利和繳納稅金的絕對額是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。詳見表10-6~表10-8。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目合計1234561售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可銷售面積(平方米)平均售價(元/平方米)銷售比例(%)122660

10045898

1696

37458981696

3727764

1632

2331001250

32經(jīng)營稅金及附加112786385392222422.12.22.3營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加1024723178523502511357251120114638313土地增值稅2202163732754454994商品房銷售凈收入171581308588859873352622表10-6售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目合計1234561租房收入1855366661.11.21.3可出租面積(平方米)單位租金(元/平方米)出租率(%)528100080660100010066010001002經(jīng)營稅金及附加10

3442.12.22.3營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加91…

3……3……3……3租金凈收入175

5062624凈轉(zhuǎn)售收入44

44注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對值小于1時，用“…”表示，以后各表同。表10-7租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目合計1234561經(jīng)營收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入2028618515577005713353402866763662經(jīng)營成本123489484266432823844232.12.2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷)1234179484266432622381342033出租房經(jīng)營費用31911114自營部分經(jīng)營費用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財務費用7經(jīng)營稅金及附加113786385395225468土地增值稅2202163732754454999利潤總額4954360162217001020251表10-8損益表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10彌補以前年度虧損11應納稅所得額495436016221700102025112所得稅16351195355613378313稅后利潤331924210871139683168

公益金法定盈余公積金任意盈余公積金16633212245410957114346881714加:年初未分配利潤

2051129

15可供投資者分配的利潤

2051129209858114316應付利潤28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利潤2051129續(xù)表10-8損益表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為28.8%，在預期可接受內(nèi)部收益率為20%時，項目凈現(xiàn)值為781萬元，項目投資回收期為3.8年。資本金內(nèi)部收益率為39.2%，項目凈現(xiàn)值為909萬元。詳見表10-9和表10-10。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資×100%=4954/12391×100%=40%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金×100%=3319/3000×100%=110%11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目合計1234561現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出17395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅12391311137220216351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778

11469983表10-9財務現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件3凈現(xiàn)金流量3319-1983-2635-76752342912557累計凈現(xiàn)金流量-1983-4618-5384-150276233194所得稅前凈現(xiàn)金流量4954-1983-2516-23157953248640累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-1983-4499-4730106643144954計算指標所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）28.77%19.5%財務凈現(xiàn)值（NPV）781-45投資回收期（年）3.824.05基準收益率（ic）20%20%續(xù)表10-9財務現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目合計1234561現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自營收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185

441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.7資本金預售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資自營部分經(jīng)營費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3000550131113722021635150015009418616311940943857325352339395754561155

1122545433778

11469983表10-10財務現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件2.82.92.102.112.12長期借款本金償還流動資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應付款38911297129712973凈現(xiàn)金流量3319-1500-1252125839371615-7404累計凈現(xiàn)金流量-1500-2752-1493244440593319計算指標內(nèi)部收益率（FIRR）39.16%財務凈現(xiàn)值（NPV）909基準收益率（ic）20%續(xù)表10-10財務現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析3．清償能力分析按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設期不還本金，從第4年開始分3年等額償還本金，每年還1297萬元；借款利息每年照付，總計付利息722萬元。詳見表10-11。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目合計1234561長期借款償還1.1

1.21.31.41.5年初借款本息累計本金建設期利息本年借款本年應計利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地產(chǎn)投資人民幣借款2.12.22.3年初借款本息累計本金建設期利息本年借款本年應計利息38917224831448348313837018661866202517238913891233259425941551297129778表10-11長期借款還本付息估算表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件2.42.5本年按約定還本付息還本付息年末借款本息累計3891722141448370701866172172389115301297233259414521297155129713741297783還本資金來源71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余額攤銷折舊利潤可利用售房收入其他

7717117840952976222939083454償還等額還款本金1297129712975償還長期貸款—本金能力71782976390829566長期借款償還期(年)6.00續(xù)表10-11長期借款還本付息估算表單位：萬元注：有效利率為5.98%。

11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析4．資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。資產(chǎn)負債率是比較低的，資產(chǎn)負債率最高時（第3年）僅47%。因此從總體上看，項目的清償能力是比較強的。資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析詳見表10-12和表10-13。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目合計1234561資金來源27605198344409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442資金運用241071983419277725346305917552.12.2自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設期利息表10-12資金來源與運用表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件2.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16房地產(chǎn)投資(含利息)經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費用自營部分財務費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤自營資產(chǎn)長期借款本金償還自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還房地產(chǎn)長期借款本金償還償還其他應付款短期借款本金償還12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余資金3498248125818401034-8834累計盈余資金2481507334643813498續(xù)表10-12資金來源與運用表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目1234561資產(chǎn)1983510782195964477034981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動資產(chǎn)總額應收帳款存貨現(xiàn)金累計盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值19831983510748592488219671315075964261833464770389438134984434542負債及所有者權(quán)益198351078219596447703498表10-13資產(chǎn)負債表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流動負債總額應付帳款短期借款借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負債小計所有者權(quán)益資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤483483483150015001866186618663242300036205389138913891432830001991129259425942594337030003701297129712973473300047334983000498比率指標資產(chǎn)負債率(%)流動比率(%)速動比率(%)

24

37

47

43

27續(xù)表10-13資產(chǎn)負債表單位：萬元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件10．1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析5．敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方向變動10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至20.1%和17.7%，凈現(xiàn)值分別下降至12萬元和-206萬元，投資回收期則增加到4.0和4.1年。預售款回籠進度相對較不敏感。最不敏感的因素是租房價格，這是因為計算期只有6年，而且是從第4年才開始出租，租房收益占整個項目收益的比重較小。詳見表10-14和圖10-1。

11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案28．87813．81開發(fā)產(chǎn)品投資+1020．1124．0-1039．215503．62售房價格+1039．717693．6-1017．7-2064．23預售款回籠進度+1031．49423．7-1024．13984．14租房價格+1028．87873．8-1028．77753．8表10-14敏感性分析表11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件806040200-20-40-30-20-10010203040FIRR（%）12345敏感性因素變動（%）1——售房價格；2——預售款回籠進度；3——