房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告：房地產(chǎn)雙軌制系列報(bào)告一如何實(shí)現(xiàn)中國(guó)特色的雙軌制新發(fā)展模式

請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分行業(yè)走勢(shì) 行業(yè)走勢(shì) 相關(guān)研究廈門(mén)取消限購(gòu)》證券分析師房誠(chéng)琦baixs@xiaoc@私人住宅為輔”實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。德國(guó)“租賃市場(chǎng)保障體系完善”力的干預(yù)和支持，比如新加坡通過(guò)低價(jià)征地大幅度降低公屋建設(shè)成本，屋建設(shè)進(jìn)行頂層指導(dǎo)。存量住宅比重低于新加坡組屋占全部住房比重。2024-2030年全國(guó)購(gòu)存量項(xiàng)目、城中村改造和商改住等方式豐富大中城市保障房供給來(lái)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分 4 4 52.新加坡、德國(guó)模式的“雙軌制”住房體系經(jīng)驗(yàn) 7 7 2.3.從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看建立我國(guó)雙軌制新發(fā) 15 3.2.資金：以財(cái)政資金為主、社會(huì)資金為輔 3.3.土地：增加保障房土地供給，盤(pán)活 3.4.運(yùn)行機(jī)制：實(shí)施全封閉式管理， 4.雙軌制模式影響：開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、注重品質(zhì)的房企和代建龍頭優(yōu)勢(shì)凸顯 22 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分 4 4 6 8 9 9 7 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分1.1.住房供應(yīng)體系：商品房為主、保障房為輔租購(gòu)并舉的住房制度。購(gòu)買(mǎi)新建住房的城鎮(zhèn)家庭占比從8.9%增至31.9%；購(gòu)買(mǎi)原公有住房占比從23.5%降至圖1：城鎮(zhèn)家庭住房結(jié)構(gòu)房房房 2020年城鎮(zhèn)家庭戶住房結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，東吳證券研究所圖2：居民自有住房占比約七成數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，東吳證券研究所請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分1.2.住房保障體系：建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向租售并舉中國(guó)保障性住房體系經(jīng)歷二十多年發(fā)展，從“適用住房。此階段，住房保障體系為經(jīng)適房+廉租房，分別惠及中低收入家庭和最低收度、資金、收入等因素制約，廉租房建設(shè)緩慢。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分圖3：中國(guó)保障性住房體系變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：政府官網(wǎng)，東吳證券研究所其中，共有產(chǎn)權(quán)住房于2007年在江蘇省淮安市率保障性租賃住房于2020年“十四五”規(guī)劃中提出，主要面向人口凈流請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分表1：各類(lèi)保障性住房供給類(lèi)型提出時(shí)間面積產(chǎn)權(quán)類(lèi)型保障方式申請(qǐng)條件累計(jì)建設(shè)套數(shù)（萬(wàn)套）經(jīng)濟(jì)適用房1994年60平米以下有限產(chǎn)權(quán)常住戶口；中低收入2622廉租房1998年60平米以下租賃，無(wú)產(chǎn)權(quán)貨幣補(bǔ)貼/實(shí)物配租常住戶口；低收入或最低收入家庭兩限房2007年90平米以下完全產(chǎn)權(quán)實(shí)物或貨幣補(bǔ)償常住戶口；中低收入家庭優(yōu)先共有產(chǎn)權(quán)房2007年 政府和購(gòu)房人按出資比例分配產(chǎn)權(quán)中低收入、住房困難棚改房2008年-有產(chǎn)權(quán)實(shí)物或貨幣補(bǔ)償符合棚改安置條件的公共租賃房2010年60平米以下租賃，無(wú)產(chǎn)權(quán)貨幣補(bǔ)貼/實(shí)物配租城鎮(zhèn)戶籍，中等偏下收入、住房困難家庭1520保障性租賃住房2020年70平米以下為主租賃，無(wú)產(chǎn)權(quán)實(shí)物配租住房困難的新市民、青年人數(shù)據(jù)來(lái)源：政府官網(wǎng)，東吳證券研究所在實(shí)踐層面，部分保障性住房存在覆蓋面小、居住質(zhì)量差、建設(shè)資金短缺的問(wèn)題，品房的“夾心層”家庭排除在外，進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)較高。保租房覆蓋群體擴(kuò)大至新市民、房的實(shí)際入住率較低、存在空置現(xiàn)象。根據(jù)2021年國(guó)務(wù)院發(fā)2.新加坡、德國(guó)模式的“雙軌制”住房體系經(jīng)驗(yàn)2.1.新加坡“公共組屋為主、私人住宅為輔”實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分發(fā)展局（HDB啟動(dòng)了大規(guī)模公共組屋建設(shè)計(jì)劃。這些公共組屋以低價(jià)出租的方式提圖4：新加坡1960-2022年間購(gòu)買(mǎi)與租賃需求結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：建屋發(fā)展局，東吳證券研究所請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分“公共組屋為主、私人住宅為輔”的雙軌制之所以能成為新加坡一方面，組屋制度的推出是為解決1960圖5：新加坡公共租屋、私人住宅價(jià)格指數(shù)0 數(shù)據(jù)來(lái)源：建屋發(fā)展局，東吳證券研究所圖6：新加坡家庭住房自有率長(zhǎng)期處于90%的高位0數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東吳證券研究所請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分新加坡居民新加坡投新加坡居民新加坡投圖7：新加坡中央公積金制度的“存貸分離”良性循環(huán)公積金金融管理金融管理局（SSGS）償還政府債務(wù)（包括支付給金局存款利息數(shù)據(jù)來(lái)源：中央公積金局，東吳證券研究所新加坡組屋購(gòu)房者的申請(qǐng)資格根據(jù)家庭、未婚夫婦、單身等狀態(tài)設(shè)置不同的年齡、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分圖8：新加坡人口規(guī)模約北京、上海的1/40 數(shù)據(jù)來(lái)源：建屋發(fā)展局，東吳證券研究所圖9：新加坡經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁人均GDP遠(yuǎn)超北京、上海0 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東吳證券研究所2.2.德國(guó)“租賃市場(chǎng)保障體系完善”實(shí)現(xiàn)多元供給與房?jī)r(jià)穩(wěn)定請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分社會(huì)優(yōu)惠租金住房德國(guó)住房保障體系租賃住房市場(chǎng)租賃住房社會(huì)優(yōu)惠租金住房德國(guó)住房保障體系租賃住房市場(chǎng)租賃住房圖10：德國(guó)保障住房體系及存量住房構(gòu)成政府建設(shè)向低收入階政府建設(shè)向低收入階層提供的低租免租住房住房合作社建設(shè)、低價(jià)出租的住房政府支持+市場(chǎng)建設(shè)期限內(nèi)優(yōu)惠出租的私人租賃房市場(chǎng)定價(jià)接受租賃補(bǔ)貼的私人租賃房市場(chǎng)定價(jià)市場(chǎng)定價(jià)不接受租賃補(bǔ)貼的私人租賃房數(shù)據(jù)來(lái)源：德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，東吳證券研究所有，但會(huì)員對(duì)住房享有終生使用權(quán)，使用權(quán)可繼承但不可轉(zhuǎn)讓。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分住房合作社繳納會(huì)費(fèi)成為社員獲取國(guó)家提供的貸款及補(bǔ)助建設(shè)房屋分配社員入住住房合作社繳納會(huì)費(fèi)成為社員獲取國(guó)家提供的貸款及補(bǔ)助建設(shè)房屋分配社員入住圖11：1990-2015年德國(guó)房?jī)r(jià)始終相對(duì)平穩(wěn)0數(shù)據(jù)來(lái)源：OCED，東吳證券研究所圖12：德國(guó)住房合作社體系社員社員簽訂永簽訂永久租賃合同入住并入住并定期支付房租數(shù)據(jù)來(lái)源：東吳證券研究所整理的購(gòu)房者使用住房?jī)?chǔ)蓄資金，許多年輕人很早就開(kāi)始通過(guò)住房互助會(huì)進(jìn)行儲(chǔ)蓄。截至進(jìn)入配貸輪候序列。此種方式大大保障了居民購(gòu)房貸款的品質(zhì)，控制了居民購(gòu)房杠桿。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分圖13：德國(guó)儲(chǔ)蓄銀行貸款利率長(zhǎng)期穩(wěn)定低于商業(yè)貸款8%6%4% 數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，德國(guó)私人建筑協(xié)會(huì)，東吳證券研究所2.3.從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看建立我國(guó)雙軌制新發(fā)展模式的可能性保障房體系逐漸完善；新加坡則在1960場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)力的干預(yù)和支持，德國(guó)政府通過(guò)立法、稅收、貸款等政策手段支持住房供給；請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分展模式圖14：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙軌制”模式數(shù)據(jù)來(lái)源：東吳證券研究所整理3.1.保障房的供給缺口及對(duì)供給格局的影響保障房的缺口有多少？我們用未來(lái)某時(shí)間點(diǎn)的保障房需求減去現(xiàn)有保障房供給量請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分圖15：中國(guó)保障性住房存量、需求及缺口保障性住房+保障房實(shí)際供給量保障房需求量保障房缺口量棚改供給量3896萬(wàn)套1450萬(wàn)套392萬(wàn)套912.9萬(wàn)套392萬(wàn)套912.9萬(wàn)套保障性住房需求量5266.9萬(wàn)套數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，東吳證券研究所供給格局？商品房市場(chǎng)是否將受到嚴(yán)重的沖擊？請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分保障性租賃住房籌建數(shù)量將進(jìn)一步向重點(diǎn)城市集中，我們假設(shè)20至2030年保障房占存量住宅的比重依然將遠(yuǎn)低于新加坡組屋占全部住房的比2、2030年全國(guó)及40個(gè)重點(diǎn)城市新增保障房占新增住宅比重形成一定程度的擠壓，尤其是偏剛需類(lèi)的與保障房定位接近的產(chǎn)品將受到更大表2：十四五、十五五全國(guó)及40城保障性住房供給十四五保障房籌建計(jì)劃十五五保障房籌建計(jì)劃202120222023E2024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E保障房年供給占當(dāng)期總供給10.4%29.4%23.0%19.0%18.0%20.0%20.0%20.0%20.0%20.0%保障房年供給套數(shù)(萬(wàn)套)40城保障房年94.0265.0207.0171.0162.0182.6182.6182.6182.6182.6供給套數(shù)（萬(wàn)套）164.8164.8164.8164.8164.8保障房每套建面(平)新增保障房占新增住宅比重40城新增保障4.2%16.2%13.6%11.8%11.7%13.7%14.3%14.7%15.2%15.6%房占新增住宅11.7%9.8%8.5%8.4%12.4%12.9%13.3%13.7%14.1%數(shù)據(jù)來(lái)源：政府官網(wǎng)，東吳證券研究所請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分投入保障性安居工程的中央資金占財(cái)政資金比重僅31.5%、31.提升。夠通過(guò)公積金形式提供資金回款，用以平衡專(zhuān)項(xiàng)貸款、專(zhuān)項(xiàng)債的借款，實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分圖16：中央財(cái)政投入保障性安居工程的資金占比低中央公共財(cái)政住房保障支出:保障性安居工程(億地方公共財(cái)政住房保障支出:保障性安居工程(億數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東吳證券研究所3.3.土地：增加保障房土地供給，盤(pán)活存量用地，壓降無(wú)償劃撥請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明部分表3：濟(jì)南、西安十四五期間保租房發(fā)展規(guī)劃濟(jì)南土地供應(yīng)面積(畝)1000保租房建設(shè)指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)套數(shù)(套)保租房土地供應(yīng)指標(biāo)存量閑置房屋改建43000存量閑置房屋改建用地面積企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)32000企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)用地面積1500產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)30000產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)用地面積1000集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)0集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)用地面積新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)50000新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)用地面積6000城中村改造保障用地建設(shè)20000公租房統(tǒng)籌建設(shè)用地面積地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)10000城棚改安置盤(pán)活量用地面積2000新出讓居住用地配建20000合計(jì)20500015000新增保障房建設(shè)套數(shù)/用地面積34.1%40.0%數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南住建局，西安住建局，東吳證券研究所請(qǐng)務(wù)必閱