年上半年長(zhǎng)三角典型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析易居中國(guó)

2008年上半年長(zhǎng)三角典型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析?2008易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。易居中國(guó)中國(guó)/上海，2008年6月城市08年1-6月供求比（供：求=1：**）07年1-6月供求比（供：求=1：**）上海1：0.821：1.77南京1：0.65（1-5月）1：1.26（1-5月）蘇州1：0.671：1.21無(wú)錫1：0.651：1.10杭州1:0.511:1.28寧波1：1.08（1-5月）1：1.38（1-5月）合肥1：1.53（1-5月）1：1.64（1-5月）南昌1：0.561：0.95長(zhǎng)三角各典型城市供求關(guān)系同期對(duì)比城市表現(xiàn)：市場(chǎng)觀望氛圍較濃，明顯供過(guò)于求市場(chǎng)現(xiàn)象：上海市場(chǎng)的供求關(guān)系略優(yōu)于其它長(zhǎng)三角城市合肥、寧波等房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚的城市表現(xiàn)相對(duì)較好城市名稱成交量（1-6月）同比6月成交量同比4月成交量5月成交量上海499-52%96.8-64%9499南京194萬(wàn)（1-5）-50%//44.741.6蘇州226.6-42%36-54%39.551.5無(wú)錫126.5-25%23.75-36%18.7426.45杭州121.4-44%

27.56

-59.7%20.3

28.3

寧波86.32（1-5）-18.9%//25.0121.54合肥334萬(wàn)（1-5）+42%//6274南昌73.5萬(wàn)-57%21.26-24%9.7913.48長(zhǎng)三角各典型城市成交量同期對(duì)比整體行情：短期內(nèi)仍將繼續(xù)調(diào)整，市場(chǎng)回暖乏力市場(chǎng)現(xiàn)象：成交量同比同期攔腰斬?cái)嗍袌?chǎng)尚未出現(xiàn)筑底現(xiàn)象城市熱銷/滯銷項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間銷售率熱銷原因上海熱銷翠湖天地嘉苑2008-6-125%地段稀缺、豪宅項(xiàng)目上海熱銷金地未未來(lái)2008-6-963%小戶型、總價(jià)控制南京熱銷21世紀(jì)國(guó)際公寓2008-3-2771%地鐵沿線、生活配套相對(duì)成熟、升值潛力較大蘇州熱銷金色湖濱2008-3-1491%小戶型、性價(jià)比高蘇州熱銷康橋麗都2008-6-188%中小戶型、高性價(jià)比杭州熱銷留莊2008-5-27100%開(kāi)發(fā)商品牌、環(huán)境杭州熱銷東方潤(rùn)園2008-4-18100%地段、樓盤品質(zhì)合肥熱銷經(jīng)典雅苑2008-1-1675%區(qū)位佳，周邊配套好南昌熱銷奧林匹克花園2008-3-793%降價(jià)營(yíng)銷上海滯銷麗景翠庭2008-6-19/板塊選擇余地較廣，該案價(jià)格和產(chǎn)品均不具優(yōu)勢(shì)南京滯銷御湖國(guó)際公寓2008-2-5/產(chǎn)品定位差蘇州滯銷天地源·橄欖灣Dec-07/同質(zhì)化明顯，價(jià)格過(guò)高無(wú)錫滯銷新世界國(guó)際公寓2008-3-7/區(qū)域配套差，價(jià)格無(wú)優(yōu)勢(shì)杭州滯銷沐橋2008-1-24/總價(jià)高杭州滯銷湖濱閣2008-6-20/價(jià)格高長(zhǎng)三角各典型城市項(xiàng)目成交對(duì)比時(shí)間上一輪調(diào)整期復(fù)蘇期發(fā)展期調(diào)整期新一輪復(fù)蘇期階段城市房地產(chǎn)發(fā)展周期1232、跨度趨長(zhǎng)性；我國(guó)房地產(chǎn)周期的頻率,自80年代以來(lái)大約都是5年發(fā)展,2年低落,約7到8年為一個(gè)周期,而隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展、市場(chǎng)及行業(yè)的逐步成熟和健全,這個(gè)周期有延長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。4、階段差異性；我國(guó)房地產(chǎn)的周期中,調(diào)整期相對(duì)比較短,而發(fā)展期時(shí)間比較長(zhǎng),這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn),它明顯不同于房地產(chǎn)總量過(guò)剩的國(guó)家和地區(qū)。1、區(qū)域特殊性；房地產(chǎn)自身的區(qū)域性特別明顯，尤其是珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部等區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展周期特征更是不一。3、波幅漸緩性；隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的帶動(dòng)，以及房地產(chǎn)自身發(fā)生發(fā)展機(jī)制的不斷健全，周期性的（斜率）波動(dòng)有趨緩的態(tài)勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論各城市所處周期

發(fā)展階段周期城市復(fù)蘇期第三輪上海第二輪天津等城市調(diào)整期第三輪深度調(diào)整期廣州、深圳等城市輕度調(diào)整期北京等城市第二輪武漢、重慶、成都、南京、杭州等城市第一輪?wèn)|部沿海三四線城市發(fā)展期第二輪沈陽(yáng)、西安等二線城市第一輪中西部大部分二線城市，長(zhǎng)三角及珠三角的三四線城市區(qū)域城市回暖時(shí)點(diǎn)成交量預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)機(jī)會(huì)/風(fēng)險(xiǎn)判斷長(zhǎng)三角上海二季度初上半年成交縮量，三四季度會(huì)回升，預(yù)期08年全年成交量將與07年所減少。價(jià)格不隨成交量波動(dòng)而波動(dòng)，主要受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，下半年價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)中有升相比以剛性需求、改善型需求為主力的中端及中低端房，高檔房有率先回暖的趨勢(shì)南京二季度末三、四季度成交量會(huì)恢復(fù)到07年同期水平，全年成交量相比07年有小幅下降。08年年初回落的價(jià)格將隨著成交量的上升而經(jīng)歷企穩(wěn)甚至回升的過(guò)程，預(yù)計(jì)在二季度后還會(huì)達(dá)到07年較高月份價(jià)格新三區(qū)（浦口、江寧和六合）為市場(chǎng)供應(yīng)主力，會(huì)通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)調(diào)整性價(jià)比，達(dá)到市場(chǎng)穩(wěn)定。珠三角廣州樂(lè)觀估計(jì)：三季度末

謹(jǐn)慎估計(jì)：四季度末成交量將與07年持平。價(jià)格將在07年10月最高點(diǎn)的基礎(chǔ)上下探20-30%左右07年價(jià)格快速上漲的板塊面臨的市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)較大深圳樂(lè)觀估計(jì)：三季度末謹(jǐn)慎估計(jì)：四季度如能夠在二季度末實(shí)現(xiàn)價(jià)格理性下探，預(yù)期成交將會(huì)放量，全年成交量達(dá)到07年70%。價(jià)格將在07年10月最高點(diǎn)的基礎(chǔ)上下探30%左右外圍低端物業(yè)集中供應(yīng)區(qū)如龍崗等板塊將會(huì)面臨較大壓力。各典型城市2008年走勢(shì)預(yù)期新盤簽約率近月成交量半年供應(yīng)量近月成交價(jià)半年成交量半年供求比45%587.01499.2881.62171891:0.82一手房市場(chǎng)近月成交價(jià)半年成交價(jià)近月成交量二手房市場(chǎng)4741053011210966評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)體系20%-40%40%-60%60%-80%大于80%小于20%簽約率供求比小于0.50.5-0.80.8-11-1.5政策評(píng)價(jià)半年成交量（１）６月３日，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本出臺(tái)。（２）６月７日，央行第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策內(nèi)容政策評(píng)價(jià)市場(chǎng)整體評(píng)價(jià)２００８年，理性市場(chǎng)已經(jīng)形成，１：０.８２的供求比屬于正常、合理的范圍。成交均價(jià)漲幅驚人原因是成交結(jié)構(gòu)的變化，實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果是，漲跌共存、旺銷滯銷共生的局面。二手住宅成交從０７年１２月起，已連續(xù)６個(gè)月成交超過(guò)一手商品住宅，三級(jí)市場(chǎng)已逐漸成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。整體市場(chǎng)大于1.5供應(yīng)量50%-80%80%-120%120-150%大于150%小于50%成交量50%-80%80%-120%120-150%大于150%小于50%近月成交量50%-70%70%-100%100-150%大于150%小于50%（１）示范文本的出臺(tái)旨在規(guī)范土地出讓的規(guī)范性文件，但更重要的不在于有規(guī)范性文件，在于執(zhí)行和履行。（２）上調(diào)存款準(zhǔn)備金率旨在回收流動(dòng)性，沖消到期的４０００億央行票據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響幾乎沒(méi)有，原因在于房地產(chǎn)信貸早在年初已經(jīng)收縮，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率并沒(méi)有在已收縮的基礎(chǔ)上進(jìn)一步收縮。近月成交價(jià)/////半年成交量50%-80%80%-120%120-150%大于150%小于50%半年成交價(jià)/////近期成交量50%-80%80%-120%120-150%大于150%小于50%近期成交價(jià)/////整體評(píng)價(jià)差中良優(yōu)較差至6月22日至5月31日類別時(shí)間政策名稱土地政策2008-3國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的通知》2008-4國(guó)土資源部《土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行情況考核辦法》2008-4-2國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院2008年工作要點(diǎn)》2008-4-8國(guó)土資源部表示，今年國(guó)土資源部將全面落實(shí)經(jīng)營(yíng)性用地、工業(yè)用地招拍掛出讓制度2008-4國(guó)土資源部表示，土地百日?qǐng)?zhí)法收繳罰沒(méi)款40億元2008-4-29國(guó)土資源部《2008年國(guó)家土地督察重點(diǎn)工作安排的通知》稅收政策2008-2-26財(cái)政部令第49號(hào)《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》2008-3-3財(cái)稅[2008]24號(hào)《關(guān)于廉租房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》2008-4-16國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》2008-4經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局決定，從2008年4月24日起，調(diào)整證券（股票）交易印花稅稅率，由現(xiàn)行千分之三調(diào)至千分之一貨幣政策2008-3-18從2008年3月25起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2008-4-16自4月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)市場(chǎng)政策2008-2-25建設(shè)部令第168號(hào)《房地產(chǎn)登記辦法》2008-3-31住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租房質(zhì)量管理的通知》2008-4節(jié)約能源法自2008年4月1日起施行宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀調(diào)控期主要出臺(tái)政策類別標(biāo)題主要內(nèi)容簡(jiǎn)析帶來(lái)機(jī)會(huì)/威脅政策法規(guī)國(guó)土部、工商總局聯(lián)合下發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本商品住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。對(duì)于部分資金儲(chǔ)備不足的企業(yè)而言限定開(kāi)發(fā)周期將影響其開(kāi)發(fā)節(jié)奏,并減少拖延開(kāi)發(fā)時(shí)間造成的人為捂盤現(xiàn)象。更多具有良好資源的地塊進(jìn)入市場(chǎng)尋求合作1）擴(kuò)大土地獲取渠道2）密切控制萬(wàn)科在手項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間，市政建設(shè)上海長(zhǎng)江隧道上行線提前一年多貫通隧道位于上海市東北部，連接上海市陸域和長(zhǎng)興島，隧道分上下兩層，上層為雙管雙向六車道高速公路，下層為軌道交通線預(yù)留空間。成為拉動(dòng)崇明本島沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的助推劑。1）關(guān)注這個(gè)上海生態(tài)環(huán)境最佳的板塊,是否存在項(xiàng)目機(jī)會(huì)。2）關(guān)注羅店土地價(jià)值提升程度。土地信息外高橋推出浦東版“新江灣”地塊

浦東“森蘭·外高橋”項(xiàng)目第一批近16萬(wàn)平方米的住宅地塊近期上市，外高橋通過(guò)一次推介會(huì)正式推出這個(gè)總占地面積達(dá)到5.74平方公里的大型社區(qū)。浦東核心區(qū)域開(kāi)發(fā)接近尾聲,外高橋新市鎮(zhèn)將成為未來(lái)浦東地區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。高調(diào)的入市帶來(lái)眾開(kāi)發(fā)商激烈的競(jìng)爭(zhēng)。1）理性評(píng)估土地價(jià)格，避免因?yàn)橄萑敫?jìng)爭(zhēng)炒高的地價(jià)泡沫。行業(yè)動(dòng)態(tài)志成退還上海地王失三千萬(wàn)普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)四號(hào)東南地塊，因投得地塊的志成企業(yè)放棄而重回拍賣市場(chǎng)07年土地泡沫破裂,土地市場(chǎng)回歸理性。1）土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)增多。2）謹(jǐn)慎評(píng)估土地價(jià)值，避免過(guò)高預(yù)期市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)

掛牌宗數(shù)：26副成交宗數(shù)：0

成交金額：0

出讓面積（凈）：

72.4萬(wàn)㎡（1086畝）

可建規(guī)模：85.92萬(wàn)㎡每畝單價(jià)：0

樓面地價(jià)：0

供求比：1：1.02

新增供應(yīng)面積：

203.31萬(wàn)㎡成交面積：207.12萬(wàn)㎡成交套數(shù)：20543套成交均價(jià)：11083元/㎡

供求比：1：0.78

新增供應(yīng)面積：

127.2萬(wàn)㎡成交面積：98.9萬(wàn)㎡成交套數(shù)：8358套成交均價(jià)：14305元/㎡總體商品房市場(chǎng)

整體市場(chǎng)1-5月供應(yīng)量同比去年1-5月成交量同比去年08年1-5月供求比500.6萬(wàn)10.94%402.66萬(wàn)-48.25%07年1-5月供求比1:0.81:1.72月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-06供應(yīng)面積81477613611114099110194121112114974012999135

成交面積138801531712362662162162171681271037830102949997供求比1.701.692.011.262.131.912.181.971.121.391.130.910.800.740.800.940.73

成交均價(jià)952897369282100761036910520104771072110612114601110211714118111204912809156921430517074上海

從環(huán)線成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，外環(huán)以外區(qū)域成交比重大幅縮水，外環(huán)內(nèi)各區(qū)域比重不同程度上升，這也是全市價(jià)格走高的結(jié)構(gòu)性原因之一。從不同環(huán)線的均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，郊環(huán)內(nèi)各區(qū)域均表現(xiàn)出不同程度的降幅,其中中環(huán)以內(nèi)的兩大區(qū)域漲幅明顯。中外環(huán)和外郊環(huán)也有上升。僅郊環(huán)外一個(gè)區(qū)域成交均價(jià)下降。增量房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

各環(huán)線量?jī)r(jià)走勢(shì)

成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致外環(huán)內(nèi)，全市成交均價(jià)下跌明顯別墅市場(chǎng)聯(lián)排別墅成交比重從4月的39%增長(zhǎng)到69%，所以別墅成交均價(jià)大幅回落。公寓市場(chǎng)從07年12月開(kāi)始公寓供求基本導(dǎo)致，供略大于求，成交均價(jià)較為穩(wěn)定。增量房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

不同產(chǎn)品形態(tài)量?jī)r(jià)走勢(shì)

聯(lián)排比重增量導(dǎo)致價(jià)格下跌，別墅公寓成交均不活躍7090標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品較年前有所增長(zhǎng),但所占市場(chǎng)比重依然較低,僅占到總量的23%

別墅類產(chǎn)品持續(xù)熱銷,市場(chǎng)比重占到20%各面積段成交面積月度走勢(shì)增量房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

不同面積段量?jī)r(jià)走勢(shì)90平方米以下產(chǎn)品還未真正集中上市，有待密切關(guān)注６月熱銷項(xiàng)目（成交前十名）項(xiàng)目市場(chǎng)６月滯銷項(xiàng)目（典型項(xiàng)目）序號(hào)名稱區(qū)域板塊開(kāi)發(fā)商總建規(guī)模容積率開(kāi)盤時(shí)間供應(yīng)量成交量成交均價(jià)熱銷關(guān)鍵要素1尚海灣豪庭徐匯龍華上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司4860003.2307-11-10841403694131845整棟收購(gòu)（并非６月２１日推出的房源）2天山怡景苑長(zhǎng)寧天山上海長(zhǎng)聯(lián)房產(chǎn)發(fā)展有限公司1600002.2008-6-2624953355621341低單價(jià)、小戶型、低總價(jià)3未未來(lái)浦東高行上海深翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司1542121.6008-6-1708-6-920056327523073215569產(chǎn)品力強(qiáng)、附加值高4寶宸怡景園寶山共富上海寶宸置業(yè)有限公司2600001.7008-6-3319912714512357小戶型、部分收購(gòu)5御翠豪庭長(zhǎng)寧古北和記黃埔地產(chǎn)（上海）古北有限公司1500003.6008-6-608-3-2168761312292342036028地段優(yōu)勢(shì)、小戶型、低總價(jià)6星河世紀(jì)城普陀真如上海泰爾發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2500001.9508-6-3165442055812073內(nèi)中環(huán)低價(jià)7優(yōu)豪新園浦東張江上海振川物業(yè)有限公司656960.6508-5-25332041761616573低價(jià)經(jīng)濟(jì)性別墅8仁恒河濱城浦東世紀(jì)公園上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2500002.3008-5.3108-3-1537503450901703232533品牌、產(chǎn)品、地段優(yōu)勢(shì)9好天緣家苑寶山共富上海好天緣置業(yè)有限公司425752.1008-5-27265241626112583成熟生活區(qū)，性價(jià)比較高10保利西子灣松江松江新城上海城乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3200001.5008-5-3122499148138524品牌、產(chǎn)品為板塊標(biāo)桿序號(hào)名稱區(qū)域板塊開(kāi)發(fā)商總建規(guī)模容積率開(kāi)盤時(shí)間供應(yīng)量成交量成交均價(jià)滯銷主要原因1萬(wàn)科中林苑浦東三林上海中林置業(yè)發(fā)展有限公司

850001.62６月２１日３００套４套18066品牌新盤未未來(lái)推出，產(chǎn)品力強(qiáng)，性價(jià)比高，競(jìng)爭(zhēng)加劇。2麗景翠庭寶山西城區(qū)上海民通置業(yè)有限公司

947011.43

６月１９日２７６套11套10622

板塊選擇余地較廣，該案價(jià)格和產(chǎn)品均不具優(yōu)勢(shì)3明園小安橋徐匯田林上海安橋明園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

870002.18６月１８日１２９套３套20917

多年老盤，產(chǎn)品、營(yíng)銷都較差，企業(yè)品牌降至最低4尚海灣豪庭徐匯龍華上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

486000

3.23

６月２１日２５３套０套／該案售樓處尚未實(shí)際開(kāi)盤總結(jié)：產(chǎn)品力不強(qiáng)、性價(jià)比不高的滯銷總結(jié)：小戶型、低總價(jià)市場(chǎng)受寵項(xiàng)目市場(chǎng)熱銷項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品項(xiàng)目普遍熱銷品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯的高端項(xiàng)目去化較好區(qū)域內(nèi)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的、性價(jià)比較高的項(xiàng)目去化良好交通便利、配套成熟的板塊的項(xiàng)目接受度較高滯銷項(xiàng)目?jī)r(jià)格明顯高于板塊內(nèi)同類項(xiàng)目的，銷售情況較差地理位置較偏，配套相對(duì)較差的項(xiàng)目銷售情況較差產(chǎn)品里較差、性價(jià)比較低的項(xiàng)目普遍滯銷上海存量房市場(chǎng)分析

2008年月度總體成交情況

存量房市場(chǎng)在年后進(jìn)入成交高峰時(shí)期，量?jī)r(jià)增速顯著；近3個(gè)月，存量房成交均價(jià)持續(xù)突破萬(wàn)元，已逼近12000元/平方米上海存量房市場(chǎng)分析

各區(qū)域存量房成交分布1-5月，存量房累計(jì)成交套數(shù)60576套，成交面積514萬(wàn)平；浦東新區(qū)位于成交面積、成交套數(shù)和成交總金額的第一，閔行位于第二；單套成交面積最大多數(shù)為城郊地區(qū)，如松江、青浦、南匯；高檔公寓集中在盧灣、靜安、黃浦等中心城區(qū)；上海存量房市場(chǎng)分析

各區(qū)存量房成交結(jié)構(gòu)各區(qū)縣存量房的成交主要以住宅類物業(yè)為主；中心城區(qū)有少量辦公、商業(yè)等物業(yè)的成交；上海存量房消費(fèi)市場(chǎng)分析

上海存量房客源構(gòu)成情況從買賣雙方的客源情況看，上海本地占六層，第二主力為外省，其次為港澳臺(tái)境外客戶上海存量房消費(fèi)市場(chǎng)分析

上海存量房客源分布情況上海購(gòu)買比重明顯的區(qū)域體現(xiàn)于崇明、金山、青浦等城市郊區(qū)；國(guó)內(nèi)客源購(gòu)買比重明顯的區(qū)域有浦東、閔行、松江等城市居住區(qū)；港澳臺(tái)與境外客源購(gòu)買比重棉線的區(qū)域有靜安、長(zhǎng)寧、盧灣、黃浦等中心城區(qū)；板塊市場(chǎng)板塊名稱價(jià)格走勢(shì)價(jià)格波動(dòng)幅度成交量走勢(shì)量差（最高最低）銷售率銷售結(jié)構(gòu)消化周期評(píng)價(jià)浦江鎮(zhèn)板塊

-１.7％

407937.1%

產(chǎn)品線豐富，基本以混合型大盤為主15.6個(gè)月板塊內(nèi)在售樓盤極少，很多為動(dòng)遷安置房，區(qū)域整體環(huán)境較差張江板塊

-26.0％

25902

34.7%

聯(lián)體別墅和大戶型為主8個(gè)月具有產(chǎn)業(yè)支撐，潛力板塊北外灘板塊

+39.0％

3878

19.4%

中大戶型為主13個(gè)月具有貨運(yùn)產(chǎn)業(yè)支撐、外灘景觀資源、便利的交通等一系列良好的條件，住宅供應(yīng)量嚴(yán)重稀缺注:板塊分析以鵬欣項(xiàng)目所在的板塊為主總結(jié)：鵬欣項(xiàng)目

名稱1-6月成交量銷售率成交金額(億）板塊均價(jià)樓盤均價(jià)溢價(jià)比例正常月度銷售套數(shù)成交面積段分析成交單價(jià)段分析一品漫城2047031.5%3.035

1563314827-5.2%

50由于浦江鎮(zhèn)板塊是世博會(huì)的首批居民安置基地，在此置業(yè)的客源主要還是以改善自住需求為主，因此100-150平米的公寓房型成為主力戶型，同時(shí)200-300平米的聯(lián)體別墅也有一定的市場(chǎng)。一品漫城以其較高的樓盤品質(zhì)、面積適中的戶型、毛坯與裝修房相互結(jié)合的菜單式選擇服務(wù)，吸引著更多的客群。板塊內(nèi)樓盤成兩極分化態(tài)勢(shì)，主要以動(dòng)遷配套房為主，在售的商品住宅項(xiàng)目只有一品漫城和新浦江城兩個(gè)，都是公寓+別墅的混合型大盤，品質(zhì)較高，單價(jià)方面基本在公寓10000-15000元/平方米、聯(lián)體別墅別墅20000-25000元/平方米、獨(dú)棟別墅30000-35000元/平方米，總價(jià)相對(duì)偏高，從而導(dǎo)致去化速度偏慢。新浦江城1325/

0.372156332808579.7%

15夏宮1706/0.4262496724962/30張江板塊為較高收入生活改善型別墅社區(qū)，房型以聯(lián)體和獨(dú)棟別墅為主、產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)銷售影響較大。優(yōu)豪新園為近期板塊內(nèi)銷售最好的項(xiàng)目，160-170平方米的聯(lián)體別墅表現(xiàn)最佳。優(yōu)豪新園的品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)屬于中等，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多為高品質(zhì)高價(jià)格的樓盤，相比下他的單價(jià)以及較低的總價(jià)更加吸引客戶。自住消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感度較高，優(yōu)豪新園的別墅戶型在區(qū)域內(nèi)性價(jià)比較高，總價(jià)控制合理，因此成交最好。夏宮由于房型面積較大，單價(jià)較高性價(jià)比不如優(yōu)豪新園，銷售不夠火爆，?？梢?jiàn)，總價(jià)仍為最重要的因素。湯臣湖庭花園1917085.3%7.454249673888455.7%15陽(yáng)光花城987127.3%1.8942496719189-23.1%50優(yōu)豪新園1917957.8%3.1972496716671-33.2%50白金灣府邸445813.0%

2.447

464245497118.4%10北外灘板塊憑借其良好規(guī)劃、景觀資源等使板塊內(nèi)110-140平方米區(qū)間的戶型去化良好，還有基于板塊長(zhǎng)期供應(yīng)較為缺乏，成交客戶大多為投資客和二次置業(yè)者，白金灣府邸成為目前板塊唯一供應(yīng)戶，所以區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。其產(chǎn)品定位為高端豪宅，以大戶型為主，較高單價(jià)拉高總價(jià)，對(duì)消化速度產(chǎn)生明顯抑制?，F(xiàn)成交主要集中在128平方米的二房。不過(guò)，區(qū)域內(nèi)即將有另一景觀豪宅—豪景苑誕生，對(duì)本案將產(chǎn)生一定分流影響。投資客是樓盤成交主力客戶，成交單價(jià)根據(jù)面積出現(xiàn)高低區(qū)分，大概在50000-90000元之間。面積128平方米、單價(jià)50000元左右的戶型去化速度最快，而240-320平方米、總價(jià)超過(guò)1200萬(wàn)元的戶型明顯去化乏力?？梢?jiàn)，總價(jià)仍為最重要的因素。旭園74395.3%

0.142

4642419097-58.9%45下半年預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)：成交量穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)平穩(wěn)微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)：價(jià)漲價(jià)跌共存，旺銷滯銷共生上海下半年關(guān)鍵詞語(yǔ)保障性住房與市場(chǎng)化住房運(yùn)行并重樓價(jià)水平相對(duì)高位政策對(duì)非剛性性需求進(jìn)行硬約束市場(chǎng)出現(xiàn)濃重觀望心態(tài)品牌企業(yè)、大盤被迫領(lǐng)跌

上海未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判—對(duì)未來(lái)供應(yīng)量的判斷■建設(shè)總量：新開(kāi)工住房面積約2000萬(wàn)平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬(wàn)平方米?！鐾恋毓?yīng)：住宅用地供應(yīng)800公頃至1000公頃，其中,經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地不低于20%。08年住宅建設(shè)用地計(jì)劃2:8原則上海近五年常住人口增長(zhǎng)了233萬(wàn)，年均增長(zhǎng)46.6萬(wàn)人。剔出個(gè)別年份人口暴增的偶然因素，并考慮未來(lái)上海戶籍政策日趨收緊的動(dòng)向，預(yù)測(cè)2008-2012年年均常住人口增長(zhǎng)為40萬(wàn)人。2002年2003年2004年2005年2006年2007年城鎮(zhèn)常住人口162517111742177818151858比上年增長(zhǎng)/8631363743第一類需求：

未來(lái)五年新增人口需求

未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判—對(duì)未來(lái)需求量的判斷第一類需求：

未來(lái)五年新增人口需求

=5*40萬(wàn)*50%*35平方米=3500萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)新增人口中有50%要通過(guò)購(gòu)買新房解決住房問(wèn)題，其余通過(guò)租賃等途徑解決。上海2005年人均住房建筑面積為29.8平方米，并且以年均1.44平方米的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2008-2012年人均住房面積達(dá)到35平方米。因此，上海未來(lái)五年新增外來(lái)人口帶來(lái)住房需求為：5*40萬(wàn)*50%*35平方米=3500萬(wàn)平方米。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判—對(duì)未來(lái)需求量的判斷第二類需求：

居民收入增長(zhǎng)帶來(lái)改善性需求

=（1858萬(wàn)人/2.7人）*20%*50%*100平方米=6881.5萬(wàn)平方米2007年末，上海常住人口達(dá)到1858萬(wàn)人，一般而言，社會(huì)中20%的家庭屬于富裕家庭，有條件進(jìn)行改善住房條件。上海戶均人口為2.7人（2006年數(shù)據(jù)），今后幾年戶均人口預(yù)計(jì)變化不大。改善住房家庭平均購(gòu)房面積為100平方米。富裕家庭換房周期為10年，那么未來(lái)五年有50%的家庭實(shí)現(xiàn)住房改善。未來(lái)五年上海改善性住房需求為：（1858萬(wàn)人/2.7人）*20%*50%*100平方米=6881.5萬(wàn)平方米。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判—對(duì)未來(lái)需求量的判斷第三類需求

舊城改造及拆遷帶來(lái)剛性需求

=400萬(wàn)平方米*60%*2*5=2400萬(wàn)平方米

20022003200420052006拆遷戶數(shù)（戶）9871479077415527448376874拆遷面積（平方米）485475.47232.52851.85848.352005年之前，上海年均動(dòng)拆遷總量在400萬(wàn)平方米左右，2005、2006年動(dòng)拆遷量大幅度上升，主要原因是世博動(dòng)遷。預(yù)計(jì)隨著世博會(huì)用地拆遷工作的基本完成，2008-2012年期間年均動(dòng)拆遷量將歸回400萬(wàn)平米的水平。動(dòng)拆遷形成的被動(dòng)剛性住房需求一般為“拆一補(bǔ)二”，但并非所有拆遷戶都選擇購(gòu)買配套房，預(yù)計(jì)購(gòu)房比例有60%（根據(jù)年度拆遷量與年度配套房銷售量之間的關(guān)系推算該比例為60%）。因此，未來(lái)五年因拆遷導(dǎo)致的住房需求為：400萬(wàn)平方米*60%*2*5=2400萬(wàn)平方米

未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判—對(duì)未來(lái)需求量的判斷第四類需求

流動(dòng)性過(guò)剩帶來(lái)投資性需求

=五年總計(jì)1250萬(wàn)平方米

投資性需求一般為年商品住房成交量的10%-15%，并隨市場(chǎng)的景氣程度而波動(dòng)。2007年商品住宅成交量為1997萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2008年投資性住房需求為200萬(wàn)平方米?？紤]未來(lái)五年上海住宅成交基數(shù)擴(kuò)大，預(yù)計(jì)未來(lái)五年年均投資性需求為250萬(wàn)平方米。五年總計(jì)1250萬(wàn)平方米未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判—對(duì)未來(lái)需求量的判斷2008年能賣掉多少房子？

=2400萬(wàn)平米3500+6881+2400+1250=14031萬(wàn)平方米年均住宅需求：14031萬(wàn)/5=2806.2萬(wàn)平方米考慮2008年動(dòng)拆遷需求大幅度下降以及投資性需求退潮，預(yù)計(jì)2008年住宅需求總量要低于未來(lái)五年平均需求量，最后結(jié)論預(yù)測(cè)為2400萬(wàn)平方米。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判—對(duì)未來(lái)需求量的判斷08年新房市場(chǎng)供不應(yīng)求將促進(jìn)三級(jí)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展

新開(kāi)工住房面積約2000萬(wàn)平方米其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬(wàn)平方米。2008年住宅需求總量要低于未來(lái)五年平均需求量，最后結(jié)論預(yù)測(cè)為2400萬(wàn)平方米?！i欣VS市場(chǎng)項(xiàng)目銷售跑贏市場(chǎng)

價(jià)格與競(jìng)品基本持平，銷售量大于競(jìng)品銷售量與競(jìng)品持平，價(jià)格明顯高于周邊競(jìng)品策略：理性堅(jiān)守中端產(chǎn)品放棄部分品牌溢價(jià)，合理控制總價(jià)。高端產(chǎn)品考慮到市場(chǎng)受供應(yīng)限制，成交基本企穩(wěn)，消費(fèi)者需求在緩慢穩(wěn)健釋放，建議保持現(xiàn)有的銷售價(jià)格水平，視行情做相應(yīng)調(diào)整。附件：南京市整體市場(chǎng)1-5月供應(yīng)量同比去年1-5月成交量同比去年08年1-5月供求比299.5萬(wàn)-1.84%194.2萬(wàn)-49.8%07年1-5月供求比1:0.651:1.26月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-05供應(yīng)面積67.3619.9146.7472.3398.7938.0450.8381.10126.1651.3152.29104.2478.6815.9981.8757.1865.78成交面積67.5340.1170.4194.45111.15111.3783.2289.7893.1897.5581.4872.5254.4918.1835.1944.7341.63供求比1.002.011.511.311.132.931.641.110.741.901.560.700.691.140.430.780.63成交均價(jià)49426133521354295697519759366433624559886111658750886066567469096785南京預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)：整體市場(chǎng)走勢(shì)低迷、房?jī)r(jià)居高不下、市場(chǎng)集中放量，以及購(gòu)房者持幣待購(gòu)和購(gòu)買力相對(duì)不足現(xiàn)象并存，市場(chǎng)成交量萎縮，銷售壓力加大。市場(chǎng)將在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)依然存在調(diào)整壓力，降價(jià)打折范圍將擴(kuò)大。微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)：供應(yīng)量較大、配套日趨成熟的江寧、以及率先降價(jià)的江北板塊還將持續(xù)熱銷，但后期供應(yīng)量加大使得但板塊內(nèi)的常規(guī)產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。南京蘇州市整體市場(chǎng)1-6月供應(yīng)量同比去年1-6月成交量同比去年08年1-6月供求比339.85萬(wàn)5.43%226.6萬(wàn)-41.97%07年1-6月供求比1:0.671:1.21月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-06供應(yīng)面積54.126.755.788.438.559.048.890.9112.144.9110.982.357.324.143.578.767.968.3成交面積58.233.667.661.192.477.781.388.4112.256.370.853.146.819.633.139.551.536.0供求比1.071.261.210.692.401.321.660.971.001.250.640.650.820.820.760.500.760.53成交均價(jià)557453835181567659316427680968467561755072637442732360756070809770527749蘇州預(yù)測(cè)蘇州整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)：1、下半年價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整2、隨著價(jià)格調(diào)整到位，成交量將有所回升，約為07年7成左右。微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)：1、滿足自住需求的中小戶型項(xiàng)目和品牌開(kāi)發(fā)商的高性價(jià)比項(xiàng)目暢銷；2、高端項(xiàng)目（單價(jià)20000以上）的價(jià)格穩(wěn)定性高于中低端項(xiàng)目；3、相城、新區(qū)的價(jià)格將保持平穩(wěn)，園區(qū)、吳中區(qū)、中心城區(qū)的價(jià)格將會(huì)有所調(diào)整；蘇州無(wú)錫市整體市場(chǎng)1-6月供應(yīng)量同比去年1-6月成交量同比去年08年1-6月供求比195.13萬(wàn)27%126.52萬(wàn)–25%07年1-6月供求比1:0.651:10月份07-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6供應(yīng)面積10.08.223.540.419.252.531.027.465.423.541.177.214.718.241.431.840.348.7成交面積24.914.427.134.530.637.433.035.048.954.242.740.227.28.621.718.726.523.8供求比2.51.71.20.91.60.71.11.30.72.31.00.51.90.50.50.60.70.5成交均價(jià)445743334276452247734936496048824887523556335499597754835734578654306175無(wú)錫預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)：下半年仍處于市場(chǎng)盤點(diǎn)調(diào)整期，觀望風(fēng)氣依然濃重微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)：高端項(xiàng)目受大勢(shì)影響較小，剛性需求依然強(qiáng)烈，價(jià)格也呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)無(wú)錫杭州市整體市場(chǎng)1-6月供應(yīng)量同比去年1-6月成交量同比去年08年1-6月供求比235.87萬(wàn)39%121.4萬(wàn)–44%07年1-6月供求比1:0.51:1.28月份07-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6供應(yīng)面積9.826.74.443.849.136.210.025.230.729.734.353.373.012.949.622.441.036.8成交面積22.211.222.333.759.168.441.037.337.735.325.619.520.39.115.920.328.327.6供求比2.30.45.00.81.21.94.11.51.21.20.70.40.30.70.30.90.70.7成交均價(jià)89699022934892289073941398861035811186143721503114331138231185714411158461339113427預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)：雖然政府出臺(tái)托市政策，但由于杭州市場(chǎng)07年整體透支嚴(yán)重，加之整體經(jīng)濟(jì)的略微下滑，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)08年將不會(huì)出現(xiàn)顯著的復(fù)蘇；但由于杭州整體供需結(jié)構(gòu)的不平衡最終將導(dǎo)致杭州整體市場(chǎng)將在未來(lái)的幾年內(nèi)出現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的局面微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)：目前萬(wàn)科進(jìn)駐的板塊九堡、西溪板塊等前期市場(chǎng)預(yù)期過(guò)高，價(jià)格出現(xiàn)透支，市場(chǎng)接收該價(jià)格需要一定的時(shí)間，未來(lái)價(jià)格上漲空間不大，與九堡相鄰的下沙問(wèn)題相同。杭州未來(lái)價(jià)格潛力較大的區(qū)域集中在蕭山臨地鐵板塊的區(qū)域，這些區(qū)域由于市場(chǎng)認(rèn)知的問(wèn)題導(dǎo)致了價(jià)格上漲速度較慢，未來(lái)將會(huì)有一定的上漲空間。杭州寧波市整體市場(chǎng)1-6月供應(yīng)量同比去年1-6月成交量同比去年08年1-6月供求比79.6萬(wàn)3.34%86.32萬(wàn)-18.88%07年1-6月供求比1:1.081:1.32月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-05供應(yīng)面積7.724.755.8535.9222.7835.6113.0430.8527.4738.9329.4027.8515.460.0016.7923.5623.79成交面積22.959.1220.7122.6530.9733.5132.5941.2141.6631.5339.0428.0618.644.6116.5225.0121.54供求比2.971.923.540.631.360.942.501.341.520.811.331.011.21

0.981.060.91成交均價(jià)57895911520561976239656367596990754971637692766275377932901189559635寧波預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)：在供應(yīng)方面:今年上半年市場(chǎng)有所下滑,不少樓盤也推遲了上市的時(shí)間,因此房源有所積累,在下半年市場(chǎng)供應(yīng)比上半年有所增加;在成交方面:上半年市場(chǎng)觀望氣氛濃重,消費(fèi)需求受到抑制,預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)成交量將小幅回升。微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)：在經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)高漲之后，消費(fèi)者購(gòu)房壓力逐步增大，購(gòu)房行為也變的日益理性，高品質(zhì)、高性價(jià)比的樓盤依然是消費(fèi)者追求的目標(biāo)。高端樓盤價(jià)格高昂，超出大部分客戶的承受范圍，但是高品質(zhì)、高性價(jià)比的高端樓盤依然十分看好。中端樓盤價(jià)格較低減輕了客戶的購(gòu)房壓力，近郊區(qū)的中端樓盤越來(lái)越被客戶認(rèn)可，因而市場(chǎng)較為看好；低端樓盤位置偏遠(yuǎn)，但在房?jī)r(jià)居高的寧波依然被購(gòu)買力較弱的客戶接受，因此低端樓盤還是有發(fā)展的空間。寧波合肥市整體市場(chǎng)月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-05供應(yīng)面積20.728.09.959.025.938.132.2101.6118.535.137.254.271.982.527.584.232.8成交面積44.133.246.155.856.463.575.4104.3111.0111.4113.692.497.639.962.460.274.0供求比2.11.24.70.92.21.72.31.00.93.23.01.71.415.82.30.72.3成交均價(jià)328928673254300832973338320733153250359735413625350430553873396541191-5月供應(yīng)量同比去年1-5月成交量同比去年08年1-5月供求比218.94萬(wàn)+52%334.1萬(wàn)+42%07年1-5月供求比1:1.531:1.64合肥板塊市場(chǎng)區(qū)域名稱成交量供求比典型項(xiàng)目板塊評(píng)價(jià)07年1-5月08年1-5月07年1-5月08年1-5月項(xiàng)目名稱銷售情況蜀山區(qū)510308.98509049.1

1：1.48

1：1.49信旺華府駿苑綠城百合公寓安高城市天地整體銷售較好現(xiàn)狀：成交量同比變化不大，需求穩(wěn)固，供不應(yīng)求趨勢(shì)：未來(lái)供應(yīng)量較大，大量項(xiàng)目即將入市包河區(qū)460307.469

982479.1

1：1.07

1：1.19元一柏莊綠地海頓公館元一柏莊整體銷售較好現(xiàn)狀：成交量同比漲幅達(dá)113%，市場(chǎng)供不應(yīng)求趨勢(shì)：未來(lái)供應(yīng)充足政務(wù)區(qū)309435.375140334.53

1：1.69

1：1.46麗晶城岸上玫瑰宋都西湖花苑整體銷售較好現(xiàn)狀：成交受供應(yīng)制約同比下跌55%，整體市場(chǎng)供不應(yīng)求趨勢(shì)：08年下半年將有大量項(xiàng)目上市合肥預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)：需求穩(wěn)固，價(jià)格漲幅不大，未來(lái)市場(chǎng)看多微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)：購(gòu)房多以自住需求為主，投資比例小，市場(chǎng)對(duì)小戶型接受程度較高合肥南昌市整體市場(chǎng)1-6月供應(yīng)量同比去年1-6月成交量同比去年08年1-6月供求比132.2萬(wàn)–26%73.54萬(wàn)–57%07年1-6月供求比1:0.561:0.95月份07-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6供應(yīng)面積31.226.725.741.724.628.520.241.449.37.928.732.621.17.116.318.939.229.7成交面積27.121.432.625.335.928.040.241.732.8