南湖講壇嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1

南湖講壇

嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

嘉興學(xué)院管理學(xué)院房地產(chǎn)研究室

吳興陸

一、嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析江浙滬三地房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售情況表地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)商品住宅價(jià)格(元)97年04年年均增長(zhǎng)(%)04年增長(zhǎng)%04年增長(zhǎng)(%)04年上漲(%)嘉興市11.6114.238.657.7230.9-6.2377818.9浙江省2151295.229.233.22813.718.3487116.4江蘇省2421269.826.750.33109.113.0265122.7上海市6141175.610.030.43488.830.4638518.7（一）供應(yīng)面1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)明顯2、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)品種呈現(xiàn)多樣化、規(guī)模呈大型化、地域外圍化和品質(zhì)高檔化年份2001200220032004市區(qū)供地（畝）22502427約4000約15003、土地供應(yīng)量和開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備用地大幅增加（二）需求面

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛、呈產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)

1998年2004年年均增幅%全市施工面積216.81349.049.6全市銷(xiāo)售面積74.3230.927.1全市竣工面積99.9267.917.9供需增長(zhǎng)率差-9.21998年2004年年均增幅%市區(qū)施工面積11765733.3市區(qū)銷(xiāo)售面積36.582.314.5市區(qū)竣工面積51.4102.812.2供需增長(zhǎng)率差-2.32、近二年房?jī)r(jià)地價(jià)大幅上漲房?jī)r(jià)：22.3%/地價(jià):19.3%/二手房:18.9%/租金:5.7%時(shí)間一年內(nèi)二年內(nèi)三年內(nèi)五年內(nèi)五年后合計(jì)02年比例%43.623.913.916.90.410003年比例%42.726.614.511.44.810004年比例%33.631.918.910.65.01003、購(gòu)房者需求呈多樣化(購(gòu)房時(shí)間、價(jià)格、類(lèi)型等)可接受房單價(jià)04年比例（%）03年比例（%）02年比例（%）1500元/平方米以下13.21501-2000元/平方米47.52001-2500元/平方米0.7033.82501-3000元/平方米24.256.653001-3500元/平方米49.137.80.63501-4000元/平方米21.44.94001元/平方米以上4.60.7認(rèn)為房?jī)r(jià)走勢(shì)上漲平穩(wěn)下跌合計(jì)04年比例（%）28.451.420.310003年比例（%）52.040.27.8100當(dāng)前市場(chǎng)存在泡沫存在泡沫但很小不存在泡沫合計(jì)比例（%）24.255.720.1100購(gòu)房目的二次購(gòu)房改善居住一次購(gòu)房滿足居住為父母及子女購(gòu)房投資置業(yè)其他合計(jì)03年比例55.222.39.511.41.610004年比例37.435.014.38.84.3100房屋類(lèi)型04年比例%03年比例%02年比例%多層住宅36.746.947.6小高層32.418.425.9高層14.217.611.6排屋5.68.54.4別墅5.47.05單身公寓5.71.65.5(三)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

1、房市日趨成熟，供應(yīng)放量顯著,市場(chǎng)步入買(mǎi)方市場(chǎng)，商品房空置面積明顯增加2、市場(chǎng)主體規(guī)模迅速擴(kuò)大，呈多元化發(fā)展3、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期表明經(jīng)過(guò)近二年快速發(fā)展也需要適度調(diào)整4、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)較快，銀行資金在房地產(chǎn)投資中的份額較大二、嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的問(wèn)題及可能的制約因素1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的粗放型特征仍很明顯、企業(yè)整體實(shí)力較弱2、房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善和規(guī)范商品住宅的供應(yīng)體制不盡合理商品房?jī)r(jià)格上升太快，市場(chǎng)投機(jī)性因素增加房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為有待規(guī)范完善嘉興市區(qū)人口變動(dòng)情況年份98年99年00年01年02年03年04年人口自然增長(zhǎng)率（%）2.061.622.541.200.72-0.55遷入遷出差額（人）199722552439215630764192市區(qū)人口（萬(wàn)人）78.0678.3678.8079.1179.4579.82市區(qū)人口增長(zhǎng)率（%）0.3850.3840.5620.3930.43市區(qū)流動(dòng)人口(萬(wàn)人)5.625.044.979.3310.8615.735.43、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境相比周邊城市處于不利地位4、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)窄，對(duì)銀行資金依賴過(guò)大，信貸風(fēng)險(xiǎn)在增加5、拆遷安置房建設(shè)規(guī)模過(guò)大，對(duì)商品房沖擊較大，不利于整體品質(zhì)提升6、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模提高個(gè)人投資購(gòu)房的首付比例、上浮個(gè)人房貸利率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中的土地限期開(kāi)發(fā)，超過(guò)規(guī)定限期無(wú)償收回?cái)M征物業(yè)稅加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、抑制投機(jī)炒房行政干預(yù)大批拆遷房和經(jīng)濟(jì)適用房的推出

項(xiàng)目杭州寧波溫州湖州紹興嘉興金華衢州臺(tái)州麗水舟山全省收入增幅12.811.212.213.415.814.012.013.914.611.712.410.4房?jī)r(jià)漲幅11.713.917.023.021.422.312.119.37.519.723.615.2兩者之差1.1-2.7-4.8-9.6-5.6-8.3-0.1-5.47.1-8.0-11.2-4.8

2004年浙江城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅和房?jī)r(jià)漲幅比較表單位：%

三、嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析1、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期向好2、浙北交通樞紐構(gòu)建和重大工程建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)提供一流的發(fā)展環(huán)境嘉興市區(qū)區(qū)位分析圖位于上海經(jīng)濟(jì)圈、杭州經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈三圈交匯口的區(qū)位優(yōu)勢(shì)浙江省杭州灣地區(qū)城市群空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃－都市區(qū)空間分布圖

杭州灣寧波和紹興跨海大橋地3、城市化進(jìn)程的推進(jìn)勢(shì)必帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展4、嘉興人文底蘊(yùn)深厚，環(huán)境優(yōu)美、土地資源相對(duì)寬松，地價(jià)房?jī)r(jià)適中，宜居宜投特點(diǎn)使嘉興成為“人居寶地”。5、居民住房需求進(jìn)一步仍將有較大空間6、上海強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射能力和上?！笆啦?huì)”對(duì)嘉興房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇7、世界制造業(yè)加速向中國(guó)特別是向長(zhǎng)江三角洲轉(zhuǎn)移帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇四、嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1、嘉興房地產(chǎn)業(yè)增加值的繼續(xù)擴(kuò)大2、嘉興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增加3、嘉興房地產(chǎn)需求繼續(xù)增長(zhǎng)，中短期供應(yīng)增長(zhǎng)更快，各區(qū)塊供求差異較大4、房地產(chǎn)價(jià)格中短期平衡波動(dòng)、長(zhǎng)期趨勢(shì)波動(dòng)向上，波動(dòng)受制于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和供應(yīng)量嘉興經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)時(shí)期、居民收入不斷增長(zhǎng)、恩格爾系數(shù)進(jìn)一步降低，嘉興城市居住環(huán)境極大改善等宏觀因素構(gòu)成了強(qiáng)勁需求的基礎(chǔ)。原有體制下抑制的累計(jì)潛在需求得到持續(xù)的釋放城市及市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化居住環(huán)境質(zhì)量，提高了居住品質(zhì)，也將繼續(xù)推動(dòng)開(kāi)發(fā)成本的上升周邊城市上海、杭州和寧波等地房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，對(duì)嘉興房?jī)r(jià)起到了一定的推動(dòng)作用隨嘉興產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，工業(yè)發(fā)展，嘉興會(huì)從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)區(qū)向現(xiàn)代新型工業(yè)化城市發(fā)展，將會(huì)吸引更多的外來(lái)人口來(lái)嘉興工作、生活、定居，城市人口會(huì)有較大幅度的增長(zhǎng)年份98年99年00年01年02年03年04年人口自然增長(zhǎng)率（%）2.061.622.541.200.72-0.55遷入遷出差額（人）199722552439215630764192市區(qū)人口（萬(wàn)人）78.0678.3678.8079.1179.4579.82市區(qū)人口增長(zhǎng)率（%）0.3850.3840.5620.3930.430.47市區(qū)流動(dòng)人口(萬(wàn)人)5.625.044.979.3310.8615.735.41998-2004年嘉興市區(qū)人口變動(dòng)情況城市化的推進(jìn)

年份90年95年00年01年02年05年10年20年城市化水平%30.631.738.041.542.845.055-6065-70城市人口45/10060/12080/150建成區(qū)面積18.631.442.745.651.466.0浙江地市城區(qū)2005年一季度商品住宅價(jià)格與GDP\人均收入城市溫州寧波杭州紹興舟山臺(tái)州商品住宅價(jià)格元/平方米）739262125381531148964693GDP(億元)14032158251513142121174城市人均可支配收入(元)177271