浩華地產(chǎn)滁州旺角花園項(xiàng)目營銷推廣策略

整體分析工程定位營銷策略本報(bào)告邏輯思路工程分析市場分析競爭分析客群定位戶型優(yōu)化建議價(jià)值梳理工程核心定位推售策略渠道策略2023年?duì)I銷推廣策略視覺表現(xiàn)第一局部整體分析工程分析市場分析競爭分析1城市角色1.烏衣鎮(zhèn)位于安徽省東部滁州市南譙區(qū)，距滁州市僅12公里，距南京市僅30公里。2.是滁州市實(shí)施“東向〞開展戰(zhàn)略十個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)之一。3.在滁州市總體規(guī)劃〔2023-2023〕中，大滁州規(guī)劃構(gòu)架一主三副：一主——滁州市；三個(gè)副中心：烏衣鎮(zhèn)、全椒、來安。4.新的定位，讓烏衣的城市功能更加明確，高科技產(chǎn)業(yè)、休閑旅游、居住生活將成為烏衣的城市主要元素。滁州市城市總體規(guī)劃〔2023-2023〕大滁城城鎮(zhèn)群空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖烏衣鎮(zhèn)是滁州市三個(gè)副中心之一，同時(shí)又處于江蘇省重點(diǎn)營造的南京都市圈核心圈層內(nèi)，是最具活力和潛力的重點(diǎn)開展地區(qū)。工程位于烏衣鎮(zhèn)的北部，城市戰(zhàn)略的鋪開，將成為烏衣城市開展的新的支點(diǎn)。滁州市區(qū)南京市全椒縣來安縣南譙區(qū)〔烏衣鎮(zhèn)〕城市角色旺角花園的進(jìn)駐，將打造成為烏衣鎮(zhèn)的北向橋頭堡，讓烏衣鎮(zhèn)距滁州更近，與滁州親密“連襟〞。滁州市區(qū)旺角花園烏衣鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境分析地塊土地平整，周邊根本生活配套齊全，但都市化配套欠缺，人居環(huán)境質(zhì)量不高。公共設(shè)施和市政根底設(shè)施建設(shè)檔次較低。同悅大酒店街道環(huán)境旺角花園街道環(huán)境周邊環(huán)境雙郢路環(huán)境交通配套分析周邊道路交通系統(tǒng)興旺，車行交通便捷，工程?hào)|臨老滁寧路，西鄰雙郢路，西側(cè)的柯滁路正在修建之中，距離馬滁揚(yáng)高速公路入口約2km.馬滁揚(yáng)高速公路雙郢路老滁寧路柯滁路雷莊路新莊路黃莊路〔修建中〕本地塊交通配套分析高鐵對房地產(chǎn)開展的影響城市功能強(qiáng)化集客能力增加輻射范圍擴(kuò)大城市功能提升居住環(huán)境改善交通時(shí)間縮短片區(qū)開發(fā)升溫京滬高鐵腰鋪站京滬高鐵將在腰鋪設(shè)立站點(diǎn)，站點(diǎn)距離本工程開車約10分鐘，有助于區(qū)域的振興和人口的外向型導(dǎo)入，從而推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的開展。本案規(guī)劃開展前景工程位處烏衣鎮(zhèn)鏈接滁州的北部門戶，所在區(qū)域?qū)㈤_展成南譙新城政務(wù)區(qū)。烏衣鎮(zhèn)以合浦路為分界線，以西將開展成南譙新城政務(wù)區(qū)，以東將開展成為烏衣工業(yè)園區(qū)。大雄食品城位于工業(yè)園區(qū)，將成為我們工程的重要配套，同時(shí)，其投資者將成為我們的重要客戶來源。南譙新區(qū)政府滁州第二職高南譙區(qū)政務(wù)新區(qū)大雄食品城烏衣工業(yè)園

合浦路旺角花園君臨國際雄杰玻璃雅夢燈飾公司清華太陽能南譙新區(qū)醫(yī)院基地條件分析地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建設(shè)用地面積：41394.57平米總建筑面積：91023.27平米容積率：2.20建筑密度：20%綠地率：54.75%地塊處于城郊結(jié)合部，距離鎮(zhèn)中心約1km，地塊平整，隨著大滁城概念的提出，將成為市民逐步認(rèn)可的區(qū)域。地塊現(xiàn)狀工程指標(biāo)屬性物業(yè)形態(tài)多樣地塊容積率2.2，住宅為高層、小高層、多層產(chǎn)品，選擇多樣；綠化率高北側(cè)老滁寧路和雙郢路的交匯處將建設(shè)行政公園，工程內(nèi)部自然景觀豐富；地塊平整，有利于工程規(guī)劃排布地塊較為規(guī)整，有利于建筑排布。優(yōu)勢〔S〕：1、區(qū)位優(yōu)勢明顯，對南京與滁州都有較強(qiáng)的輻射能力。2、地塊平整，有利于建筑排布。3、工程內(nèi)建設(shè)市政公園，綠化率高。4、高鐵毗鄰，未來交通十分便利。5、產(chǎn)品附加值高。劣勢〔W〕：1、周邊生活配套檔次低。2、工程外部景觀資源匱乏。時(shí)機(jī)〔O〕：1、安徽省正實(shí)施“東向〞開展戰(zhàn)略，將給工程所在板塊帶來強(qiáng)大的動(dòng)力。2、未來交通將會(huì)不斷完善，特別是高鐵開通將給區(qū)域帶來大量人流。3、政務(wù)區(qū)落成帶來的城市化配套將為板塊帶來紛呈的活力。威脅〔T〕：1、地產(chǎn)調(diào)控政策尚未明朗，對前景預(yù)期的審慎，或會(huì)引發(fā)持幣待購。2、未來土地開發(fā)集中在南譙新區(qū)，區(qū)域潛在供給量較大，競爭劇烈。SWOT分析減小劣勢，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用時(shí)機(jī)，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時(shí)機(jī)充分發(fā)揮現(xiàn)有工程優(yōu)勢和版塊時(shí)機(jī)，將版塊擴(kuò)城、地段優(yōu)勢、高鐵交通、公園配套的文章做足。以未來時(shí)機(jī)對抗現(xiàn)在的弱勢。公園先行打造，進(jìn)行景觀示范，樹立工程景觀形象。通過工程資源及附加值的展示，增強(qiáng)客戶認(rèn)知。根據(jù)案場銷售情況及競爭對手的銷售動(dòng)態(tài)及時(shí)調(diào)整銷售策略，從而轉(zhuǎn)化政策威脅。充分強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品自身的價(jià)值，承諾品質(zhì)效勞，提升競爭層次。1工程分析市場分析競爭分析城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境安徽省正實(shí)施“東向〞開展戰(zhàn)略，加快融入長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的步伐，這將給位處蘇皖交界地帶的烏衣鎮(zhèn)提供強(qiáng)大的開展動(dòng)力。長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)沿江開發(fā)地域開發(fā)烏衣鎮(zhèn)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境南譙區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展與其他興旺城鎮(zhèn)還有一定差距，房地產(chǎn)市場尚未全面開展，因此大規(guī)模、高品質(zhì)、適宜價(jià)位的樓盤一出現(xiàn)必將將受到追捧。烏衣鎮(zhèn)處在南京一小時(shí)都市圈范圍內(nèi)，在南京都市圈沿長江水道呈弧形分布的城鎮(zhèn)中，烏衣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開展水平位置靠前，但與興旺地區(qū)城鎮(zhèn)相比還有一點(diǎn)差距。在融入南京都市圈區(qū)域經(jīng)濟(jì)整合中，烏衣鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次不高，專業(yè)化水平不強(qiáng)，與其他城鎮(zhèn)沒有形成產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)開展，這對烏衣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速開展有一定的影響。2023滁州市各區(qū)縣人均GDP產(chǎn)業(yè)環(huán)境三大潛力優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、三大傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)滁州大力開展家電信息、硅膠〔玻璃〕、鹽化工三個(gè)極具潛力的優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；以規(guī)?；?、品牌化、集群化、低碳化為主導(dǎo)，改造提升裝備制造、農(nóng)副產(chǎn)品精深加工、紡織服裝三個(gè)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),以培育戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，培育壯大電子信息、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保等六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。滁州市區(qū)人口相對偏少，城市人口52.23萬，僅僅相當(dāng)于大城市的一個(gè)區(qū)；滁州市是人口導(dǎo)出城市，但人口密度為各區(qū)最低，且多以鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口為主，農(nóng)村人口進(jìn)城數(shù)量較多；烏衣鎮(zhèn)是滁州市南譙區(qū)的中心鎮(zhèn)。南譙區(qū)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量不少，但規(guī)模偏小。全區(qū)18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)〔管理區(qū)、辦事處〕中，鎮(zhèn)區(qū)人口萬人以上的很少。2007年城鎮(zhèn)人口21603人，城鎮(zhèn)化水平為37.2%。根據(jù)《滁州市總體規(guī)劃〔2023—2023〕》確定城鎮(zhèn)化水平，考慮到烏衣鎮(zhèn)的特殊地位和特殊開展模式，確定城鎮(zhèn)化水平。規(guī)劃2023年城鎮(zhèn)化水平50%，城鎮(zhèn)人口3.8萬人；2023年城鎮(zhèn)化水平93%，城鎮(zhèn)人口15萬人。人口文化區(qū)屬面積（平方公里）人口（萬人）人口密度（人/平方公里）滁州市13398447.4334瑯琊區(qū)180.7919.551081南譙區(qū)1187.1132.68275來安縣147149333全椒縣157245286定遠(yuǎn)縣299893.8313鳳陽縣1949.573374天長市177062350明光市233564.3275烏衣鎮(zhèn)人口偏少，城市化水平低，因此，本鎮(zhèn)對商品住宅需求量較小，需要向外拓展市場。土地市場進(jìn)入2023年，土地供給量持續(xù)增長。隨著新城區(qū)的開發(fā)，2023年下半年至今，土地成交量加大。從土地放量來看，2023年1月至2023年2月土地掛牌到達(dá)2870.7畝，合計(jì)191萬平米，按照平均容積率為2計(jì)算，未來三年可供給土地在382萬平米；土地放量加大；從成交量來看，呈現(xiàn)高速上漲，10年成交2270.3畝，合計(jì)151萬平米，尤其是2023年下半年至今成交量加大。2023年1月-2023年2月滁州市土地市場狀況房地產(chǎn)市場環(huán)境房地產(chǎn)投資情況：2023年滁州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資131.77億元，同比增長98.45%房地產(chǎn)投資水平：2006年-2023年，滁州市房地產(chǎn)市場投資增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與GDP的增長，房地產(chǎn)投資仍具有一定空間。近年來滁州市房地產(chǎn)市場投資增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與GDP的增長，突顯滁州房地產(chǎn)市場對投資的重視程度不斷攀升。GDP增長率·····2006-2023年滁州房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率比較圖·聚焦競爭滁州鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)人群龐大2023滁州商品房成交量較2023年同比增長133%，增幅迅猛去年，受國家拉動(dòng)內(nèi)需、保增長促開展一系列政策，尤其是寬松貨幣政策以及社會(huì)對通貨膨脹的預(yù)期預(yù)判等因素的影響，我市房地產(chǎn)市場迅猛開展，出現(xiàn)了投資加大、銷售加快、價(jià)格攀升等新情況。因此，盡管今年國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，但全市商品房銷售量、銷售面積和銷售均價(jià)均仍有較大幅度增長，但其總體表現(xiàn)仍然屬于“適度增長〞范疇。房地產(chǎn)市場環(huán)境滁州房地產(chǎn)市場開發(fā)總量持續(xù)增長，銷售旺盛，未來供給量會(huì)持續(xù)增加，潛在市場供給壓力巨大。年份供應(yīng)量（套）成交量（套）供求比2008082009年36035263031.372010年51290430841.2隨著新城板塊、南譙板塊的配套成熟，其未來推盤量會(huì)持續(xù)增長，潛在市場壓力巨大。2023滁州商品房成交量同比增長133%，增幅迅猛2023年隨著大滁城概念的提出以及滁州新城的南遷，眾多樓盤相繼推出，市場迅猛開展，出現(xiàn)了投資加大、銷售加快、價(jià)格攀升等新情況。4月后國家新政陸續(xù)出臺(tái)，但對以剛需為主導(dǎo)的滁州市場影響甚微，全市商品房銷售量、銷售面積和銷售均價(jià)均仍有較大幅度增長。2023-2023滁州市商品房供求比房地產(chǎn)市場環(huán)境價(jià)格增長情況：近年滁州市區(qū)商品住房均價(jià)穩(wěn)定增長，2023年到達(dá)4700元，同比增長11.75%，仍然具有較大空間近年來滁州房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)投資具有一定空間2023年市本級(jí)商品房成交量首次突破15000套大關(guān)，到達(dá)15057套，同比增長133.99%，成交面積為121.26萬平方米，同比增長91.14%，其中住宅成交10361套，同比增長89.03%，成交面積97.77萬平方米，同比增長72.1%。房地產(chǎn)市場環(huán)境2023年4月新政公布之后，購房者和開發(fā)商處于觀望和膠著狀態(tài)，短暫的觀望之后，成交量逐步增長。碧桂園南譙區(qū)政務(wù)新區(qū)大雄食品城烏衣工業(yè)園京滬高鐵南譙區(qū)板塊認(rèn)知南譙區(qū)政務(wù)新區(qū)來了！南譙區(qū)政府已巍然確立，眾多的行政辦公、學(xué)校、銀行、酒店等配套必將勢如破竹，名門氣派渾然天成！烏衣工業(yè)園來了！烏衣鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)綜合實(shí)力居南譙區(qū)之首，航空機(jī)械起重公司、清華太陽能等眾多實(shí)力企業(yè)先后棋落烏衣。碧桂園來了！2023年7月，一座生活都城——“碧桂園〞將在烏衣蓄勢崛起，碧桂園將帶來南京的投資熱，同時(shí)，作為烏衣的高端配套，碧桂園也帶來了烏衣板塊的升值潛力！京滬高鐵來了！2023年6月，京滬高鐵將從鎮(zhèn)域西南部吼叫穿過，大城際時(shí)代真正來臨，烏衣，距離南京更近，距離長三角更近！大雄食品城來了！2023年，大雄食品城以浩然之姿落戶烏衣，投資者接踵而來，大雄，帶來了高端的生活配套，也帶來了珍貴的客戶資源！城際高鐵、商源客流、地產(chǎn)大鱷……利好紛至沓來，未來接踵而來！

整體市場結(jié)論[多方規(guī)劃支持，板塊升溫迅猛]在安徽開展戰(zhàn)略調(diào)整和南京都市圈規(guī)劃等國內(nèi)外宏觀開展背景下，滁州和烏衣都將將迎來新一輪的開展契機(jī)；市政建設(shè)帶動(dòng)投資區(qū)位的變化。自“大滁城〞建設(shè)以來，市政務(wù)中心、滁州一中等重點(diǎn)工程的建設(shè)，拉動(dòng)滁州城南板塊樓盤的旺銷；[一級(jí)市場放量井噴，未來競爭劇烈]土地呈現(xiàn)井噴式放量，2023年土地供給量相當(dāng)于南譙區(qū)4-5年去化量，土地價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲，帶來售價(jià)快速上升滁州新城持續(xù)成為全市土地供給主力，市區(qū)供給相對較少。[短期內(nèi)新政作用不抑反揚(yáng)]2023年4月的新政導(dǎo)致全國樓市一遍低迷，但滁州成交量依然保持平穩(wěn)，價(jià)格走勢未現(xiàn)大漲大跌格局隨著周邊省市新政的落實(shí)，外來購房投資者涌入將進(jìn)一步拉動(dòng)了本地房地產(chǎn)市場的需求增長。1工程分析市場分析競爭分析水岸帝景泰鑫現(xiàn)代城市區(qū)桃源仙居天逸華府左岸香頌浩然國際百合花園新城區(qū)碧桂園歐洲城君臨國際南譙新城工程競爭應(yīng)立足板塊內(nèi)，通過板塊開展向市區(qū)滲透，版塊內(nèi)目前暫無在售工程。主要競爭：君臨國際貼身競爭：碧桂園歐洲城次級(jí)競爭：桃園仙居、左岸香頌、泰鑫現(xiàn)代城邊緣競爭：天逸華府、浩然國際、百合花園、水岸帝景項(xiàng)目位置滁州市烏衣鎮(zhèn)新管委會(huì)大樓旁售樓處滁州市烏衣鎮(zhèn)開發(fā)商滁州市綠都房地產(chǎn)有限公司建筑面積30萬㎡定位花園式品質(zhì)生活城產(chǎn)品高層主力面積86.4-121.9㎡賣點(diǎn)地處南譙新城中心，全高層，入戶花園，贈(zèng)送面積。配套管委會(huì)附近，毗鄰大雄食品城開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2011年4-5月交付時(shí)間2012年年底均價(jià)3000元/㎡君臨國際位于南譙新區(qū)烏衣鎮(zhèn)上，純高層，以品質(zhì)和新城中心為其價(jià)值賣點(diǎn)，主力面積80-120㎡，戶型上贈(zèng)送入戶花園，今年4-5月即將開盤。目前尚未開始在推廣，只大量打出戶外廣告。南譙區(qū)——君臨國際大面積的空中花園設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積南北雙陽臺(tái)，陽臺(tái)進(jìn)深大，贈(zèng)送面積大入戶花園設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積大進(jìn)深陽臺(tái)項(xiàng)目位置安徽滁州南樵新區(qū)烏衣鎮(zhèn)開發(fā)商碧桂園集團(tuán)占地面積1564667㎡建筑面積1456000㎡定位大型歐洲風(fēng)情居住社區(qū)產(chǎn)品高層、雙拼別墅，聯(lián)排別墅開發(fā)期數(shù)分2期開發(fā)賣點(diǎn)品牌開發(fā)、完善配套。配套配套五星級(jí)酒店、高級(jí)物業(yè)管理碧桂園歐洲城位于浦口近郊滁州南譙，緊鄰烏衣鎮(zhèn)，與老山風(fēng)景區(qū)相對，距江北浦口僅20公里，距南京新街口核心商圈45公里，坐擁泛南京中心城市生活圈。南譙烏衣新區(qū)碧桂園工程距離南京在建的過江隧道出口只有十幾公里，碧桂園工程投資不僅有利于加速同城化、融入南京都市圈，也有利于快速推進(jìn)南譙烏衣新區(qū)的建設(shè)。碧桂園歐洲城整體體量較大，一期碧桂園鳳凰酒店局部已封頂。碧桂園鳳凰酒店南譙區(qū)——碧桂園歐洲城項(xiàng)目位置滁州市城南工業(yè)園醉翁路與鳳陽路交叉口東南角售樓處滁州市鳳陽路46-1號(hào)開發(fā)商滁州市豐樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積23545㎡建筑面積8萬㎡定位生態(tài)多層養(yǎng)生名宅產(chǎn)品一期多層、高層；二期規(guī)劃未出開發(fā)期數(shù)分2期開發(fā)（一期3棟高層4棟多層）綠化率40%主力面積88-124.5㎡賣點(diǎn)政務(wù)新區(qū)、養(yǎng)生配套、滁寧快速通道旁開盤時(shí)間2011年5-6月交付時(shí)間2012年初均價(jià)4400-4500元/㎡銷售情況住宅暫未推出。占地面積很小，位于市區(qū)，一期為多層和高層，主要價(jià)值點(diǎn)在于區(qū)位和養(yǎng)生配套，今年5-6月開盤，推出一期4棟多層和3棟高層。新城區(qū)——桃園仙居項(xiàng)目位置新政務(wù)中心對面容積率2.5售樓處滁州市中都大道與同樂路交叉口綠化率30%開發(fā)商宇和置業(yè)主力面積69-136㎡占地面積319251㎡賣點(diǎn)政務(wù)新區(qū)、新城中心、名校毗鄰建筑面積800310萬㎡交付時(shí)間2013年底定位首席大盤均價(jià)4600-4700元/㎡產(chǎn)品高層銷售情況二期桂園僅余120㎡以上。樓層均為10樓以下。開發(fā)期數(shù)分2期開發(fā)（一期桂園，二期杏園和竹園）位于市區(qū)，共分為三期推出，地段、學(xué)區(qū)是其核心價(jià)值點(diǎn)，物業(yè)類別都為高層，一期體量較大，目前1.2期推出的6棟樓僅剩120㎡以上大面積戶型未售。二期、三期還未推出。1.1期銷售1-10#、13、15#樓共11棟樓。1.2期先推出11、12、16、17、19、26#樓共6棟樓。1.2期1.2期1.2期未推剩余樓棟一期桂園二期杏園二期竹園1.1期售罄未售未售新城區(qū)——宇業(yè)天逸華府項(xiàng)目位置豐樂大道與花園路交叉口處售樓處滁州市花園路和豐樂大道交叉口開發(fā)商安徽浩然置業(yè)占地面積75600㎡建筑面積22萬㎡定位TOP休閑、低調(diào)奢華產(chǎn)品小高層、高層、別墅開發(fā)期數(shù)分2期開發(fā)容積率2.5綠化率35.8%主力面積82-124㎡賣點(diǎn)新城中心。毗鄰名校配套雙語幼兒園、游泳池、主題會(huì)所開盤時(shí)間2010年6月交付時(shí)間2011年10月均價(jià)4600-4700元/㎡優(yōu)惠政策購房總房款減一萬，一次性再減三千。銷售情況在售13/14#89-124㎡。13、14#在售16、17#別墅在售位于市區(qū)，共分為三期推出，地段、學(xué)區(qū)是其核心價(jià)值點(diǎn)，物業(yè)類別都為高層，一期體量較大，目前1.2期推出的6棟樓僅剩120㎡以上大面積戶型未售。二期、三期還未推出。新城區(qū)——浩然國際入戶花園設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積空中花園設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積項(xiàng)目位置位于政務(wù)文化新區(qū)市政府以東300米的位置售樓處臨時(shí)接待中心位于鳳凰西路金地大酒店大堂內(nèi)開發(fā)商滁州三巽置業(yè)占地面積98000㎡建筑面積30萬㎡定位百年左岸、一生香頌產(chǎn)品高層、商業(yè)開發(fā)期數(shù)分2期開發(fā)（一期一棟18層。二棟26層）容積率2.6綠化率36%主力面積56-112㎡賣點(diǎn)政務(wù)新區(qū)、城市綠化公園開盤時(shí)間2011年4-5月交付時(shí)間2012年底均價(jià)4600-4700元/㎡銷售情況近期1/7/8#56-112㎡。一期3棟高層為1/7/8#整個(gè)小區(qū)法式風(fēng)格是其特色，完善的小區(qū)配套是其賣點(diǎn)之一，地處新政務(wù)中心附近。一期以公寓及小戶型為主，贈(zèng)送面積大。新城區(qū)——左岸香頌入戶花園設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積空中花園設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積空中花園設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積項(xiàng)目位置滁州市豐樂大道（原技工學(xué)校）售樓處滁州市豐樂大道958號(hào)（原技工學(xué)校）開發(fā)商滁州仁達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積30032㎡建筑面積10萬㎡定位滁州山水之濱產(chǎn)品多層、小高層、高層開發(fā)期數(shù)分2期開發(fā)（一期三棟高層四棟6層多層）容積率2.68綠化率30%主力面積88-134㎡賣點(diǎn)市區(qū)繁華地段。周邊配套齊全。交付時(shí)間2011年底均價(jià)小高層4500元/㎡.多層復(fù)式7080元/㎡。優(yōu)惠政策一次性付款96折，按揭98折。銷售情況在售100-109㎡小高層。多層余少數(shù)150多㎡復(fù)式。位于市區(qū)，擁有一定數(shù)量的多層式其最大賣點(diǎn)。一期推出體量較大，以100-108㎡為主。目前僅余少數(shù)復(fù)式樓層。二期開盤時(shí)間未定。新城區(qū)——百合花園項(xiàng)目位置滁州市南譙北路與瑯琊大道交匯處售樓處滁州南譙北路與瑯琊大道交匯處開發(fā)商滁州市泰鑫置業(yè)有限公司占地面積15880㎡建筑面積8.5萬㎡定位城市中央融合體產(chǎn)品高層、商業(yè)開發(fā)期數(shù)分2期開發(fā)容積率4.5綠化率33.7%主力面積83-121㎡賣點(diǎn)地處市中心繁華地段、成熟商圈開盤時(shí)間2010年12月交付時(shí)間2012年9月均價(jià)住宅6200元/㎡優(yōu)惠政策一次性付款98折。銷售情況在售83-121㎡戶型。一期1#-6#100-120㎡在售位于市中心繁華地段。周邊商圈成熟。一期推出體量較大，以100-120㎡為主。整體全為高層，二期暫未推出。市區(qū)——泰鑫現(xiàn)代城項(xiàng)目位置滁州市清流路與外環(huán)交叉口售樓處清流西路329號(hào)（市規(guī)劃局大樓西側(cè)）開發(fā)商滁州銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積50763㎡建筑面積15萬㎡定位觀山、觀水、觀天下產(chǎn)品高層開發(fā)期數(shù)分2期開發(fā)容積率2.3綠化率55%主力面積94-142㎡賣點(diǎn)瑯琊山、鳳凰湖毗鄰。交付時(shí)間一期2011年5月。二期2011年12月底前。均價(jià)5200元/㎡優(yōu)惠政策按揭優(yōu)惠30元/平米，一次性付款優(yōu)惠60元/平米。推出九套特惠房，50-52萬元/套。免前5年物業(yè)費(fèi)。銷售情況在售93-138㎡。位于市郊位置，以高綠化率、景觀房為最大賣點(diǎn)，周邊自然風(fēng)景優(yōu)美，目前一期以94-138景觀房為主，在銷售中推出少量特價(jià)房。市區(qū)——水岸帝景區(qū)位項(xiàng)目產(chǎn)品面積價(jià)格（元）營銷階段烏衣鎮(zhèn)君臨國際高層86-120㎡30002011年3-4月開盤碧桂園歐洲城聯(lián)排、雙拼、超豪、洋房、4.8米挑高小公館47-630㎡/預(yù)計(jì)2011年7-8月開盤新城區(qū)桃園仙居多層、高層80-120㎡45002011年5-6月開盤宇業(yè)天逸華府高層70-140㎡4600在售浩然國際小高層、高層、別墅80-120㎡4600在售百合花園多層、小高層、高層80-140㎡4500在售左岸香頌高層、商業(yè)50-120㎡46002011年4-5月開盤市區(qū)水岸帝景高層90-150㎡5200在售泰鑫現(xiàn)代城高層、商業(yè)80-120㎡6200在售■烏衣鎮(zhèn)的工程暫未推出，但是價(jià)格在3000元/㎡左右。隨著碧桂園工程投資不僅有利于加速同城化、融入南京都市圈，也有利于快速推進(jìn)南譙烏衣新區(qū)的建設(shè)，從而帶動(dòng)烏衣鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場開展?！鍪袇^(qū)的工程幾乎都處于在售狀態(tài)，價(jià)格在4500-6200元/平米不等，大局部價(jià)格在4500元左右?！稣{(diào)研工程的房源面積大多集中在80-120㎡之間，140㎡以上大面積戶型較少；高層的物業(yè)類別比較普遍。競爭個(gè)案橫向比較物業(yè)類型趨同，整體品質(zhì)塑造有待提升區(qū)域工程品質(zhì)一般，但是在當(dāng)?shù)匾恍┐笃放崎_發(fā)商〔如碧桂園、宇業(yè)等〕的帶動(dòng)下，伴隨大滁城建設(shè)，周邊配套將逐步完善；產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，戶型特色不明顯，但普遍采用空中花園〔入戶花園〕設(shè)計(jì)，進(jìn)一步提升了房屋的經(jīng)濟(jì)性；南譙區(qū)在售工程潛在量較大，后期競爭劇烈隨著滁州市區(qū)土地供給量的減少，以及大滁城的建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)了滁州南譙區(qū)房地產(chǎn)市場的開展。未來供給加大，尤其是碧桂園歐洲城、泰鑫現(xiàn)代城、左岸香頌、桃源仙居等工程的上市；南譙區(qū)隨著高鐵，大滁城的建設(shè)。將逐漸成為滁州市的開展重心，政府的遷移將進(jìn)一步帶動(dòng)市區(qū)居民在南譙區(qū)置業(yè)。區(qū)域市場開展前景較好，區(qū)域內(nèi)客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。隨著滁州市經(jīng)濟(jì)開展的進(jìn)步，當(dāng)?shù)鼐用袷杖敕€(wěn)步提升，市場購置力加強(qiáng)，也拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場的開展壯大。經(jīng)濟(jì)型戶型受到市場熱捧，熱銷戶型面積集中在80-100㎡兩房，100-120㎡三房；大量贈(zèng)送面積迎合了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蟆踩霊艋▓@等贈(zèng)送〕競爭市場小結(jié)第二局部工程定位價(jià)值梳理客群定位2工程核心定位戶型優(yōu)化建議君臨國際來訪客戶來源分析滁州市、南譙新區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶，總占比大于60；其次為南京客戶，占比約25%；長三角地區(qū)投資商業(yè)的客群占比約10%。職業(yè)以私營業(yè)主為主，占比約45%；其次為外地投資客；周邊地區(qū)的教師、醫(yī)生等高收入人群占比約15%。認(rèn)知渠道：朋介及戶外效果顯著，派單和短信的效果其次?！窘梃b案例】君臨國際客戶分析君臨國際來訪客戶職業(yè)分析君臨國際來訪客戶認(rèn)知渠道分析本案目標(biāo)客群定位前的思考根據(jù)君臨國際的來訪客戶情況來看，滁州市區(qū)、南譙新區(qū)及外來投資客群是區(qū)域內(nèi)的購房主力。隨著烏衣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開展的持續(xù)推進(jìn)，碧桂園歐洲城工程、大雄食品成工程的啟動(dòng)，將吸引更多外來投資客的關(guān)注，為本案帶來市場機(jī)遇。烏衣鎮(zhèn)人口較少，且回遷率較高，原住民購房需求較小。同時(shí)，南譙新區(qū)人口密度較低，因此，外拓滁州市場將勢在必行。與滁州市區(qū)商品房價(jià)格相比，烏衣鎮(zhèn)價(jià)格洼地優(yōu)勢明顯，將對滁州市區(qū)的購房群體產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力。同時(shí)，本案面對滁州市場進(jìn)行銷售，可以提升銷售價(jià)格與利潤空間。同時(shí)可以將開發(fā)商的品牌推廣到市區(qū)，為未來進(jìn)軍滁州市區(qū)市場奠定根底。滁州市區(qū)、南譙新區(qū)及其周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群主力目標(biāo)客群界定＋長三角〔如南京、浙江上海等〕地區(qū)的投資客滁州市區(qū)因高房價(jià)被迫出城置業(yè)的剛需首置人群。南譙新區(qū)改善型置業(yè)客群，看重居住品質(zhì)的提升、及社區(qū)配套。區(qū)域周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客群。投資周邊商業(yè)的客群，因長期自住購房，兼投資。需求特征——價(jià)格/產(chǎn)品的差異化需求。產(chǎn)品需求——自住型。舒適兩房/高效三房。需求特征——地理位置接近+城際軌道交通+價(jià)格洼地產(chǎn)品需求——暫住投資型。舒適型戶型?？蛻舴植紙D區(qū)域規(guī)劃利好環(huán)境和配套佳改善居住環(huán)境低總價(jià)、城際軌道交通以南京、上海、浙江為代表的長三角投資客群；因投資周邊商業(yè)工程，購居住用房兼投資的客群；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶及區(qū)域原住民改善型置業(yè)者工業(yè)園入駐企業(yè)職工。多為小型私營業(yè)主，少量公務(wù)員及教師。受滁州市區(qū)價(jià)格壓迫的剛需客戶；市區(qū)私營業(yè)主及高收入人群前來投資商業(yè)的“商業(yè)移民〞；少量教師、醫(yī)生、公務(wù)員等中高收入人群。價(jià)格洼地、交通環(huán)境、自住需求滁州市區(qū)南譙區(qū)〔烏衣鎮(zhèn)〕長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)【自住客戶樣本】我夢想有一片屬于我自己的空間，但是市區(qū)動(dòng)那么四五千的房價(jià)，根本不在我的承受范圍之內(nèi)。旺角花園的價(jià)格可以承受，從我工作的地方坐公交不到半小時(shí)就能到，上班還算方便。小區(qū)旁還有公園，等行政單位遷過來，配套也會(huì)跟著齊全，生活也會(huì)更美好。考慮到總價(jià)，準(zhǔn)備買個(gè)兩房，但如果有贈(zèng)送的面積就更好了，可以做一個(gè)書房，就是父母過來小住一段日子，也夠?qū)挸ā＠钚〗悖簛碜猿菔心挲g：27歲婚姻：未婚工作：市中醫(yī)院護(hù)士，從業(yè)四年置業(yè)觀：自住需求，價(jià)格為首要導(dǎo)向?？粗毓こ探煌l件及區(qū)域開展前景?！就顿Y客戶樣本】我和妻子在大雄食品城買了間商鋪，準(zhǔn)備做生意，需要在這里住一段時(shí)間。這里離南京開車不到一個(gè)小時(shí)，一旦高鐵通車，這里的房價(jià)肯定要大漲。我只是短暫性的居住，主要還是看中房產(chǎn)的長期投資價(jià)值，如果產(chǎn)品自身的附加值很高，比方面積贈(zèng)送，那就再好不過了。王先生：來自南京年齡：41歲婚姻：已婚。工作：與妻子在南京下關(guān)經(jīng)營店鋪。置業(yè)觀：在此投資做生意，階段性的居住需求。三十萬左右的低總價(jià)，高鐵規(guī)劃使得區(qū)域與南京的距離大大縮減，區(qū)域價(jià)值看漲。與南京的房價(jià)相比，這么低的價(jià)格，不會(huì)占用太多投資本錢。價(jià)值梳理客群定位2工程核心定位戶型優(yōu)化建議競爭工程戶型解碼項(xiàng)目名稱在售戶型面積產(chǎn)品線銷售產(chǎn)品亮點(diǎn)君臨國際高層86-120㎡高層80-120㎡未推出約12㎡入戶花園陽臺(tái)。桃園仙居/多層、高層88-124.5㎡未推出大多數(shù)設(shè)雙陽臺(tái)、2個(gè)或以上的飄窗。宇業(yè)天逸華府高層69-136㎡高層69-136㎡剩余120㎡以上大戶型邊戶三房南北雙陽臺(tái)；中戶雙南陽臺(tái)。部分戶型設(shè)約7個(gè)㎡的入戶花園。浩然國際高層117-124㎡小高層、高層、別墅剩余120㎡以上大戶型寬大入戶花園；客廳帶陽臺(tái)；各臥室均設(shè)飄窗。百合花園小高層100-109㎡多層、小高層、高層88-134㎡多層余少數(shù)150多㎡復(fù)式每戶均設(shè)南向陽臺(tái)；部分戶型為南北或雙南陽臺(tái)。泰鑫現(xiàn)代城高層83-121㎡高層83-121㎡基本銷售完畢每戶均設(shè)南向陽臺(tái)；部分設(shè)雙陽臺(tái)或飄窗。水岸帝景高層94-138㎡高層94-142㎡剩余少量115㎡以上的戶型陽臺(tái)、入戶花園，多個(gè)飄窗。左岸香頌高層56-112㎡高層56-112㎡未推出空中花園相當(dāng)于次臥的面積；部分設(shè)入戶花園；均有南向陽臺(tái)。由前期市場調(diào)研，我們可以看出滁州市場供給的主力面積為80-120㎡；市場僅有少量140㎡以上大面積戶型；120平米以上的戶型去化相對緩慢。入戶花園、空中花園、寬大陽臺(tái)、多飄窗，大幅面積贈(zèng)送較為普遍?；谑袌稣{(diào)研數(shù)據(jù)，超大面積的贈(zèng)送，較為常見。再觀本案戶型設(shè)置，與競爭工程相比，并無突出優(yōu)勢。為提升工程性價(jià)比，建議加強(qiáng)面積贈(zèng)送的設(shè)計(jì)，以下幾種方法供參考【方法一】寬大陽臺(tái)、入戶花園的面積贈(zèng)送3室2廳2衛(wèi)，建筑面積約113㎡入戶花園面積約11平米。招數(shù)：入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)算一半建筑面積。通過做大面積的入戶花園和陽臺(tái)“偷面積〞。這一招不僅能偷大很大的面積，甚至能“搶〞——“搶〞出一個(gè)房間。【方法二】超大露臺(tái)贈(zèng)送3室2廳2衛(wèi)，建筑面積約120㎡露臺(tái)面積約18平米。招數(shù)：無蓋的露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn)。均不計(jì)入建筑面積。是能偷到的面積最大的方式。贈(zèng)送的露臺(tái)通常與客廳或者臥室相連。1僅奇數(shù)層2僅偶數(shù)層【方法三】錯(cuò)層式空中花園2室2廳2衛(wèi)，建筑面積約106㎡空中花園面積約10㎡招數(shù)：錯(cuò)層設(shè)置的露臺(tái)可以封閉，根本可以設(shè)置成一個(gè)房間使用。和一成不變，說再見。2023年年末，市場轉(zhuǎn)淡，融僑世家推出1棟樓162套房源的貨量，勇氣十足。前期全方位的“N+1〞戶型宣傳鋪墊，加之融僑品牌，600多人將玄武飯店最大的玄武廳擠得滿滿當(dāng)當(dāng)。不到兩小時(shí)，銷售背景板上已是“江山一片紅〞。105㎡和110㎡的3+1戶型設(shè)計(jì)，在主流三房的根底上，入口處多出了一個(gè)多功能空間，可做儲(chǔ)藏室，可做小書房，使本來就很受改善客群喜歡的三房更具性價(jià)比。[融僑世家]熱賣快過子彈飛經(jīng)典案例兩人世界里的小秘密三房里的模范生約10平米約8㎡戶型示意價(jià)值梳理客群定位2工程核心定位戶型優(yōu)化建議工程價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值景觀價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值開展價(jià)值區(qū)域價(jià)值本案把守烏衣鎮(zhèn)的北部門戶，位處政府重點(diǎn)規(guī)劃的片區(qū)核心，近鄰政務(wù)區(qū)。市政公園位于工程北端，建成后將在極大程度上提升工程的宜居性。附送可變增值空間，提高實(shí)際使用率。城際重地長三角一體化開展開展價(jià)值政務(wù)新區(qū)烏衣鎮(zhèn)北部門戶景觀價(jià)值緊鄰市政公園約55%的高綠化率產(chǎn)品價(jià)值N+1百變空間提升附加值核心價(jià)值梳理隨著京滬高鐵、滁寧城際輕軌的開通，將在極大程度上縮短城市空間感，加快滁州乃至烏衣鎮(zhèn)融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的步伐。核心價(jià)值小結(jié)Q1：烏衣鎮(zhèn)人口相對較少，城市化水平較低，原住民對商品住宅需求量較小，如何吸引外來客戶？Q2:本案所處區(qū)域享政府規(guī)劃利好，前景可期，但是目前周邊配套欠缺，難以形成強(qiáng)有力的昭示作用。區(qū)域地位：坐享雙城未來的門戶重地鑒于此，我們在營銷推廣中，必須充分挖掘并炒作區(qū)域開展?jié)摿?；并大力拓展外區(qū)域客戶，如滁州市客戶及少量南京投資客戶。重點(diǎn)傳播支撐傳播地段價(jià)值高鐵價(jià)值景觀價(jià)值2價(jià)值梳理客群定位工程核心定位戶型優(yōu)化建議三位共營，征服客群與市場【借位】：前期借政務(wù)區(qū)、地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐之勢，炒作地段價(jià)值【占位】：避實(shí)就虛，工程定位著眼“地利〞，做足文章【上位】：高調(diào)形象入市，為天達(dá)品牌奠定高起點(diǎn)，加速進(jìn)入品牌房企序列地產(chǎn)大鱷、外鄉(xiāng)頭狼近身夾擊何種站位方可突圍？沒有碧桂園的造城手筆，沒有宇業(yè)的地緣知名度如何向客群告白？迎合客戶欲望需求，推廣產(chǎn)品核心價(jià)值1.政務(wù)區(qū)——工程緊鄰南譙區(qū)政府，借此樹立工程位于政府新區(qū)核心地段的地理優(yōu)勢。2.高鐵上——工程距京滬高鐵僅10分鐘車程，借勢高鐵，傳播大城際概念。工程地理位置的直效傳達(dá)1.公園里——標(biāo)示工程稀有的生態(tài)宜居環(huán)境。產(chǎn)品優(yōu)勢資源的表白高鐵上政務(wù)區(qū)公園里工程屬性定位工程形象SLOGAN南京以東，滁州以西滁城向左，開發(fā)區(qū)向右雙城守望，左右逢源之地政務(wù)中央，左右方向，逢源高度高鐵站口，左右時(shí)空，逢源城市滁州市區(qū)南京市南譙區(qū)（烏衣鎮(zhèn)）左右城市，逢源未來！第三局部營銷推廣推售策略渠道策略32023年?duì)I銷推廣策略視覺表現(xiàn)預(yù)計(jì)工程的整體銷售周期近2年半〔2023年-2023年〕。工程整體推盤方案

2011.09-2012.08：推出1-12號(hào)樓房源面積約35000㎡一期

2012.09-2013.08：推出13-15號(hào)樓房源面積約35000㎡二期2013.09-2013.12：推出商鋪房源面積約1萬㎡三期工程一期推售策略工程1.1期多層與小高層同時(shí)推出，擴(kuò)大客戶選擇面。以多層撬動(dòng)市場，提升價(jià)格的同時(shí)，通過高層與多層價(jià)差的相互影響促進(jìn)成交。推售房源：1、2、3、4、7#樓繼前期多層、小高層產(chǎn)品搭配推出后，借勢熱銷，市場對小高層產(chǎn)品已經(jīng)有了一定的認(rèn)可度，且區(qū)域開展日益成熟，此階段繼續(xù)推出小高層產(chǎn)品。推售房源：9、12#樓1.1期震撼推出景觀樓王，樹立市場標(biāo)桿形象，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的優(yōu)化，做高利潤空間。推售房源：6#樓繼續(xù)推出小高層，同時(shí)推出1棟位于中心景觀區(qū)的高層進(jìn)行試水。提升工程品質(zhì)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的穩(wěn)步提升。推售房源：5、8、10、11#樓1.2期1.3期1.4期一期銷售任務(wù)分解及價(jià)格走勢推盤原那么：保證去化速度與利潤最大化之間到達(dá)均衡。營銷節(jié)點(diǎn)銷售任務(wù)部署及價(jià)格走勢1,2,3,4,7號(hào)樓1.4萬方蓄水開盤熱銷9,12號(hào)樓7400方蓄水開盤熱銷5,8,10,11號(hào)樓1.6萬方蓄水6號(hào)樓開盤開盤蓄水近2個(gè)月；積蓄誠意金客戶≥150組。1月8日開盤。開盤均價(jià)3760元/㎡1月8日開盤，88套房源全部推出,開盤銷售率達(dá)70%,即60套。剩余房源至12年3月底消化90%。銷售價(jià)格：3760-3900元/㎡，每月逐步漲價(jià)。蓄水逾3個(gè)月；積蓄誠意金客戶≥200組。9月28日開盤。開盤均價(jià)3500元/㎡9月28日開盤，138套房源全部推出,開盤銷售率達(dá)80%，即110套。剩余房源從9月28日開始至年底去化95%，銷售價(jià)格：3500-3700元/㎡，每月逐步漲價(jià)。蓄水近3個(gè)月；積蓄誠意金客戶≥150組。4月28日開盤。開盤均價(jià)3980元/㎡4月28日開盤，134套房源全部推出,開盤銷售率達(dá)60%,即80套。剩余房源至7月底消化90%。銷售價(jià)格：3980-4180元/㎡，每月逐步漲價(jià)。8.88月8日，推出樓王6號(hào)樓，自然銷售。價(jià)格4380元/㎡。推售策略渠道策略32023年?duì)I銷推廣策略視覺表現(xiàn)拓寬宣傳范圍，設(shè)置多點(diǎn)接待中心線上媒體宣傳結(jié)合線下活動(dòng)進(jìn)行組合宣傳挖掘區(qū)域及產(chǎn)品的宣傳深度多點(diǎn)、組合、深度渠道策略設(shè)立多點(diǎn)接待中心滲透市場深度挖掘一、烏衣鎮(zhèn)中心建議設(shè)在君臨國際對面，一來位處南譙新城中心位置；二來緊鄰競爭對手，可以通過現(xiàn)場攔截造成競爭對手客源分流。二、滁州市中心建議設(shè)在以華潤蘇果超市為中心的商圈附近，人流量大，昭示性強(qiáng)?？梢葬槍こ啼N售節(jié)點(diǎn)或者黃金周等節(jié)假日，進(jìn)行短期外展咨詢。媒體渠道1——報(bào)紙√整體策略圍繞各階段的推廣節(jié)點(diǎn)進(jìn)行集中投放√具體投放以《滁州日報(bào)》夾報(bào)和《揚(yáng)子晚報(bào)》為主《揚(yáng)子晚報(bào)》有滁州專版?！绦问絻?nèi)容硬廣、軟文交錯(cuò)進(jìn)行。銷售節(jié)點(diǎn)以硬廣為主，工程分訴求點(diǎn)可以采用硬廣結(jié)合軟文的形式，活動(dòng)報(bào)道上那么以軟文為主。媒體渠道2——網(wǎng)絡(luò)廣告√整體策略常駐短新。持續(xù)在滁州房地產(chǎn)網(wǎng)首頁投放通欄廣告，并圍繞各階段的營銷推廣節(jié)點(diǎn)及時(shí)更新。建議設(shè)立工程自有網(wǎng)站，動(dòng)態(tài)信息及時(shí)釋放?！叹唧w投放滁州房地產(chǎn)網(wǎng)〔://chz.ahhouse〕√形式內(nèi)容以伸縮廣告、通欄為主〔鏈接工程網(wǎng)站〕軟文新聞為輔，工程動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)更新。媒體渠道3——戶外廣告戶外廣告承擔(dān)著建立工程形象的首要任務(wù)，因此必須擴(kuò)大戶外廣告的覆蓋面。鑒于滁州是本案重要目標(biāo)客群來源地，建議在滁州市區(qū)及烏衣鎮(zhèn)同時(shí)投放大牌廣告，擇址于人流量大的地段及通達(dá)工程的必經(jīng)地段，從而實(shí)現(xiàn)對目標(biāo)客群的有效攔截。天長路商圈揚(yáng)子汽車站附近高炮豐樂大道附近高炮滁州市烏衣鎮(zhèn)中心商圈滁寧快速通道高炮大雄食品城高炮媒體渠道3——戶外廣告烏衣鎮(zhèn)媒體渠道4——公交車廣告建議選擇803路1、覆蓋面廣：連接烏衣鎮(zhèn)和滁州市，全城停靠22個(gè)站，覆蓋工程兩大主力目標(biāo)客群。2、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠：每天出車142班次，12小時(shí)在路上宣傳，流動(dòng)性又帶來重復(fù)性，畫面亮麗精致，到達(dá)最大宣傳效果。短信攔截廣告作為常用手段，費(fèi)用較為低廉，而且可以將工程信息在第一時(shí)間內(nèi)傳達(dá)給目標(biāo)客戶群體，實(shí)現(xiàn)迅速傳播信息的目的。同時(shí)，我們可以有針對性地選擇進(jìn)入相應(yīng)范圍的號(hào)碼發(fā)送工程短信，強(qiáng)制用戶進(jìn)行閱讀。媒體渠道5——短信攔截廣告天長路商圈烏衣鎮(zhèn)中心商圈滁寧快速通道高炮大雄食品城高炮碧桂園短信投放區(qū)域選擇滁州市區(qū)烏衣鎮(zhèn)推售策略渠道策略32023年?duì)I銷推廣策略視覺表現(xiàn)2023年銷售目標(biāo)完成銷售面積近1.4萬㎡為2023年二批次房源的開盤蓄足150組VIP客戶工程節(jié)點(diǎn)線上推廣營銷活動(dòng)

SP互動(dòng)工程2023年度營銷推廣組合營銷節(jié)點(diǎn)11月10月

9月

8月

7月

6月

5月

4月一批次房源蓄水啟動(dòng)分訴求點(diǎn)持續(xù)釋放有力支撐產(chǎn)品價(jià)值12月開盤“做鄰有禮〞老帶新啟動(dòng)工程開工售樓處開放給力圣誕溫暖滁城成立旺角會(huì)VIP蓄水迅雷啟動(dòng)區(qū)域炒作期主形象落地二批次房源蓄水啟動(dòng)一批次剩余房源去化包裝體系戶外包裝+地盤包裝案場包裝工程形象及各階段營銷活動(dòng)主題〔軟文+硬廣〕付多惠更多首付層級(jí)優(yōu)惠方案月滿旺角情系中秋旺角花園工程品鑒會(huì)冰激凌DIY酷爽一夏開盤信息釋放后期蓄水信息釋放2023年4月營銷物料戶外及工地圍墻出街，形象腔調(diào)導(dǎo)入市場宣傳推廣市場炒作期：利用楊子晚報(bào)及滁州房地產(chǎn)網(wǎng)，發(fā)布軟文進(jìn)行區(qū)域炒作，先預(yù)熱板塊；通過線上的熱炒不斷拔高南譙新城的區(qū)域形象，升溫市場關(guān)注度，引爆市場。區(qū)域炒作期線上線下2023年5月底營銷安排營銷中心打造工程配合開始進(jìn)行關(guān)于南譙新城的區(qū)域炒作，預(yù)熱市場第一階段：區(qū)域炒作期“南譙新城〞崛起，構(gòu)建蘇皖黃金走廊圍繞“大滁城〞建設(shè)及“京滬高鐵、滁寧城際輕軌〞建設(shè)為引子，利用媒體炒作，掀起市場輿論，從而吸引目標(biāo)客群關(guān)注烏衣鎮(zhèn)，對烏衣鎮(zhèn)的區(qū)域開展價(jià)值形成一定的認(rèn)知。時(shí)間：2023年4月1系列分標(biāo)題框架：搶“站〞先機(jī)，“雙鐵〞引領(lǐng)大城際“大滁城〞建設(shè)提速，無縫對接“同城化〞東向橋頭堡，打造緊鄰南京的城市新家園第一階段：區(qū)域炒作期京滬高鐵開通，“南譙新城〞走進(jìn)“大城際〞時(shí)代利用媒體炒作，以京滬高鐵通車的新聞事件為引子，持續(xù)引發(fā)目標(biāo)客群對工程所在區(qū)域的關(guān)注熱度。時(shí)間：2023年6月左右12023年6月營銷物料營銷中心和接待中心包裝完畢；銷售道具準(zhǔn)備完畢；銷售人員培訓(xùn)完畢宣傳推廣產(chǎn)品入市期：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外、案場包裝統(tǒng)一傳達(dá)工程形象，全盤形象建立，借勢啟動(dòng)“旺角會(huì)〞，線上線下信息同步，配合營銷中心公開，迅速引爆市場。項(xiàng)目主形象落地營銷節(jié)點(diǎn)營銷中心和接待中心包裝到位工程配合線上線下6月底傳播工程主形象，媒體宣傳主要渠道全面鋪開。營銷安排開始客戶接待，旺角會(huì)成立，認(rèn)籌