資產(chǎn)評(píng)估第二章資產(chǎn)評(píng)估途徑-3

汪市海粟中場(chǎng)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)估思路下的若干具體評(píng)估方法的集合。它們可以被分為兩大類：市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法1市場(chǎng)法實(shí)際上是指在一種評(píng)直接比較法指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象Ａ特征÷參照物Ａ特征）2類比調(diào)整法該方法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該方法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。功能價(jià)值法是以參照物的成交價(jià)格為根底，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)當(dāng)然，功能價(jià)值法不僅僅表現(xiàn)為資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項(xiàng)指標(biāo)上，它還可以通過(guò)對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的其他功能指標(biāo)的比照，利用參照物成交價(jià)格推算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值。市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參

照物的成交價(jià)格為根底，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象

在功能、市場(chǎng)條件和銷

售時(shí)間等方面的差異，

通過(guò)比照分析和量化差

異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)

象價(jià)值的方法，其計(jì)算

公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋……+交易情況差異值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)1、市場(chǎng)售價(jià)類比法2、功能價(jià)值法汪市海粟

中場(chǎng)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：成新率價(jià)格方法是以參照物的成交價(jià)格為根底，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×〔評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率〕其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷〔資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限〕此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當(dāng)然此方法略加改造也可以作為評(píng)估對(duì)象與參照物成新程度差異調(diào)整率和差異調(diào)整值的方法。是以參照物成交價(jià)格為根底，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情況。當(dāng)然，此方法稍做調(diào)整即可作為市場(chǎng)售價(jià)類比方法中估測(cè)時(shí)間差異系數(shù)或時(shí)間差異值的方法。3、價(jià)格指數(shù)法4、成新率價(jià)格法汪市海粟

中場(chǎng)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：本錢(qián)市價(jià)方法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理本錢(qián)為根底，利用參照物的本錢(qián)市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理本錢(qián)×〔參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理本錢(qián)〕市價(jià)折扣方法是以參照

物成交價(jià)格為根底，考

慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條

件、銷售時(shí)限等方面的

不利因素，憑評(píng)估人員

的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)

定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣

率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值

的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物

成交價(jià)格×〔1－價(jià)格

折扣率〕此方法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。5、市價(jià)折扣法6、本錢(qián)市價(jià)法汪市海粟

中場(chǎng)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：市盈率乘數(shù)方法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)〔倍數(shù)〕，以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率7、市盈率乘數(shù)法汪市海粟

中場(chǎng)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：汪收海粟

中益南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益折現(xiàn)率或本金化率被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間收益法的根本涵義

收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。收益法的三個(gè)根本要素：被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量汪收海粟化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值5、分析確定評(píng)估結(jié)果3、確定折現(xiàn)率或本金化4、用折現(xiàn)率或本金率1、搜集并驗(yàn)證數(shù)據(jù)2、分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益中益南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)收益法的根本程序和根本參數(shù)三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限汪收海粟

中益南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)收益法是在預(yù)期收益復(fù)原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來(lái)看，收益法中的具體方法可以分為兩類：收益法中的主要技術(shù)方法及所用字1

符含義的定義針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分，分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法2針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益法等P——評(píng)估值；t——年序號(hào)；Pt——未來(lái)第t年的評(píng)估值；Rt——未來(lái)第t年的預(yù)期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率或資本化率；n——收益年期；A——年金。汪收海粟

中益南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)〔2-10〕在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：P＝A/r其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無(wú)限。在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式：〔2-11〕其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期有限為n。在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：

P＝A×n 〔2-12〕其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)收益年期有限為n；(3)資本化率為零。一、純收益不變中益南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)汪收海粟無(wú)限年期收益。其根本公式為：〔2-13〕其成立條件是：(1)純收益在n年(含第n年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；

(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零。有限年期收益。其計(jì)算公式為：〔2-14〕其成立條件是：(1)純收益在n年(含第t年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；

(3)收益年期有限為N；(4)r大于零。注意：這里純收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、純收益在若干年后保持不變汪收海粟

中益南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式： 〔2－15〕其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零。在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期有限為n；

(4)r大于零。在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式： 〔2－17〕其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零。三、純收益按等差級(jí)數(shù)變化在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：〔2－16〕〔2－18〕其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期有限為n；

(4)r大于零。汪收海粟

中益南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零；

(5)r＞s＞0。在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，〔2－20〕有以下計(jì)算式：其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；

(5)r＞s＞0。在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，〔2－21〕有以下計(jì)算式：其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零；

(5)r＞s＞0。四、純收益按等比級(jí)數(shù)變化在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，〔2－22〕有以〔下2－計(jì)1算9〕式：其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零；

(5)0＜s≤1。有限年期收益且未來(lái)若干年后資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格的條件下，〔2－23〕有以下計(jì)算式：其成立條件是：(1)純收益在第t年(含t年)前保持不變；

(2)預(yù)知第t年的價(jià)格為Pt；(3)r大于零。連續(xù)復(fù)利同企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況更為接近，對(duì)年收益比較大，計(jì)算周期比較長(zhǎng)的評(píng)估中，應(yīng)采用連續(xù)復(fù)利計(jì)算評(píng)估值，否則評(píng)估結(jié)果會(huì)偏高。假設(shè)，用普通復(fù)利計(jì)算時(shí)的年折現(xiàn)率為r〔名義折現(xiàn)率〕，連續(xù)復(fù)利中的實(shí)際年折現(xiàn)率，即連續(xù)復(fù)利率為r0〔實(shí)際折現(xiàn)率〕，若一年中復(fù)利次數(shù)為m，則有式中e為自然對(duì)數(shù)的底，e=2.7183汪收海粟

中益南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)連續(xù)復(fù)利：連續(xù)復(fù)利、間斷支付的現(xiàn)值計(jì)算連續(xù)復(fù)利、間斷支付的現(xiàn)值計(jì)算，即考慮連續(xù)復(fù)利計(jì)息，現(xiàn)金流量序列為間斷，此時(shí)將代入上述普通復(fù)利計(jì)算模型中。即可得到連續(xù)復(fù)利、間斷支付情況下的各種模型。如〔2-10〕式為：〔2-11〕式為：P

=

P

=連續(xù)復(fù)利同企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況更為接近，對(duì)年收益比較大，計(jì)算周期比較長(zhǎng)的評(píng)估中，應(yīng)采用連續(xù)復(fù)利計(jì)算評(píng)估值，否則評(píng)估結(jié)果會(huì)偏高。汪收海粟

中益南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)連續(xù)復(fù)利：連續(xù)復(fù)利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計(jì)算連續(xù)復(fù)利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計(jì)算，即考慮連續(xù)復(fù)利計(jì)息，現(xiàn)金流量序列無(wú)間斷的發(fā)生，就產(chǎn)生了連續(xù)復(fù)利計(jì)息、連續(xù)支付的計(jì)算問(wèn)題。設(shè) 為連續(xù)年金，即在一年連續(xù)均勻發(fā)生的現(xiàn)金流，它是在利率為零的條件下計(jì)算出的總年金。此時(shí)可設(shè)m是個(gè)很大的自然數(shù)，每一計(jì)息周期利率是 。這樣，可令m→∞，推導(dǎo)出普通復(fù)利現(xiàn)值模型對(duì)應(yīng)的連續(xù)復(fù)利、連續(xù)支付的計(jì)算模型。以〔2-11〕式為例：P

===汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)本錢(qián)法的根本涵義

本錢(qián)法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置本錢(qián)，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置本錢(qián)中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。本錢(qián)法的根本思路是重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)

超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建本錢(qián)。如果投資對(duì)象并非全新，投資

者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新的購(gòu)建本錢(qián)的根底上扣除各種

貶損因素。上述評(píng)估思路可概括為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝資產(chǎn)的重置本錢(qián)－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)本錢(qián)法的根本前提本錢(qián)法的運(yùn)用涉及到四個(gè)根本要素資產(chǎn)的實(shí)體性貶值資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的重置本錢(qián)1被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)2具備可利用的歷史資料3形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是可計(jì)量的汪海本粟

中南錢(qián)財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)資產(chǎn)的重置本錢(qián)資產(chǎn)的重置本錢(qián)就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得本錢(qián)。具體來(lái)說(shuō)，重置本錢(qián)又分為復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本錢(qián)兩種。復(fù)原重置本錢(qián)是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑

或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、

規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)

時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建

與評(píng)估對(duì)象相同的全

新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置本錢(qián)是指采用新型材料，新的建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。汪海本粟

中南錢(qián)財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。〔2-29〕重置核算法價(jià)格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法重置本錢(qián)的估算方法汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)各種具體方法圍繞著被評(píng)估資產(chǎn)的重置本錢(qián)、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值四大因素采用不同的方式測(cè)算形成的。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，人們習(xí)慣上是以估算重置本錢(qián)的具體方式區(qū)別和劃分本錢(qián)法中的各種具體方法。汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)重置核算法重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用本錢(qián)核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用工程，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置本錢(qián)。在實(shí)際測(cè)算過(guò)程中又具體劃分為兩種類型，購(gòu)置型和自建型。購(gòu)置型是以購(gòu)置資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金本錢(qián)和開(kāi)發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置本錢(qián)。汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史本錢(qián)〔賬面價(jià)值〕調(diào)整為重置本錢(qián)的一種方法，其計(jì)算公式為：重置本錢(qián)＝資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

〔2－30〕式中，價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可以是定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)。定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比，即：〔評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)÷資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的價(jià)格指數(shù)〕×100％。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按下式求得：X=(1+ａ1)×(1+ａ2)×……×(1+ａi)×100％式中，x為環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；ａi為第i年環(huán)比價(jià)格指數(shù)，i=1,2,3……ｎ價(jià)格指數(shù)法估算的重置本錢(qián)，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢(qián)；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本錢(qián)。區(qū)別價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建本錢(qián)費(fèi)用核算的根底上。汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)價(jià)格指數(shù)法與重置核算法汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的作用，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和本錢(qián)之間只成同方向變化，而不是等比例變化。兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置本錢(qián)和生產(chǎn)能力的關(guān)系可用以下公式表示：推導(dǎo)可得：〔2－31〕汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)功能價(jià)值法功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)

與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置本錢(qián)及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置本錢(qián)。計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置本錢(qián)＝(2-32)例2-9：某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格6萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5000件。現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置本錢(qián)：被評(píng)估資產(chǎn)重置本錢(qián)＝4000/5000×60000＝48000(元)汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)采用統(tǒng)計(jì)分析方法確定某類資產(chǎn)重置本錢(qián)的步驟第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的根底上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)方法等方法估算其重置本錢(qián)第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置本錢(qián)額與賬面歷史本錢(qián)，計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)采用統(tǒng)計(jì)分析方法確定某類資產(chǎn)重置本錢(qián)的公式汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)例2-10：評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置本錢(qián)之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)具有代表性通用設(shè)備歷史本錢(qián)之和為

20萬(wàn)元，該類通用設(shè)備賬面歷史本錢(qián)之和為500萬(wàn)元。則：K=30÷20=1.5該類通用設(shè)備重置本錢(qián)＝500×1.5＝750〔萬(wàn)元〕其計(jì)算公式為：k=

〔2－33〕公式中：K為資產(chǎn)重置本錢(qián)與歷史本錢(qián)的調(diào)整系數(shù)；為某類抽樣資產(chǎn)的重置本錢(qián)；為某類抽樣資產(chǎn)的歷史本錢(qián)。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置本錢(qián)，計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置本錢(qián)＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史本錢(qián)×K

〔2－34〕某類資產(chǎn)賬面歷史本錢(qián)可從會(huì)計(jì)記錄中取得。汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)實(shí)體性貶值的測(cè)算方法觀測(cè)法，也稱成新率法。它是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置本錢(qián)×〔1－實(shí)體性成新率)〔2－35〕式中，實(shí)體性成新率=1-實(shí)體性貶值率使用年限法使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率〔程度〕，進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。使用年限法數(shù)學(xué)式表達(dá)為：〔2－36〕其中：總使用年限＝實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率汪本海粟中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)資產(chǎn)利用率

通過(guò)資產(chǎn)利用率可以調(diào)整實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為：?〔2－37〕?

當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算法功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。估算功能性貶值時(shí)，能力、工耗、物功能性貶值的估算步驟第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)本錢(qián)與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)本錢(qián)進(jìn)行比較第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命主要根第四據(jù)，資以適產(chǎn)當(dāng)?shù)牡恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩效用、余壽生命產(chǎn)內(nèi)每加年的工超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)耗、能估資耗產(chǎn)水功能平性損等耗，計(jì)算公式為：功能方面被評(píng)的估差資產(chǎn)異功能性貶值額＝∑〔被評(píng)造成的估資本產(chǎn)錢(qián)年凈增超額加運(yùn)營(yíng)本錢(qián)×折現(xiàn)系數(shù)〕或效益〔2降－3低8〕，相汪本海粟

中錢(qián)南財(cái)經(jīng)政法法大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益減少。資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算公式：

經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x]×100％

〔2－39〕式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。?

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)

〔2－40〕

式中，