參考物業(yè)管理的屁屁踢2

物業(yè)管理課程調(diào)研中海國(guó)際愛(ài)丁堡社區(qū)物業(yè)管理第一小組：王曉悅1202405089錢玉煬1202405086目

錄一、調(diào)研思路與方法二、物業(yè)概況三、從理論到實(shí)踐四、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)一、調(diào)研思路與方法實(shí)地調(diào)查與訪談相結(jié)合的方法□首先對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境進(jìn)行觀察與了解□其次進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部對(duì)其進(jìn)行深入觀察，詢問(wèn)住戶并采集照片然后對(duì)物業(yè)服務(wù)部門進(jìn)行訪談最后對(duì)本次調(diào)研活動(dòng)進(jìn)行整理與總結(jié)小區(qū)正對(duì)面的方洲小學(xué)小區(qū)大門綠化養(yǎng)護(hù)隨處可見(jiàn)幽徑別墅區(qū)二、物業(yè)概況1、簡(jiǎn)介 中海物業(yè)創(chuàng)立于香港，壯大于內(nèi)地，于91年在同行業(yè)中首家引進(jìn)香港的成功物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的物管模式，并在之后的多年實(shí)踐中將其與內(nèi)地的實(shí)際情況進(jìn)行了充分的融合與提升，在目前的管理中仍始終保持與香港及國(guó)際同行業(yè)同步，不斷推陳出新、與時(shí)俱進(jìn)。作為全國(guó)物業(yè)管理第一品牌，與其他物業(yè)公司相比無(wú)論在品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、管理經(jīng)驗(yàn)的積累、服務(wù)品質(zhì)的控制、人力資源的儲(chǔ)備等各方面都獨(dú)具特色。

值得關(guān)注的是，所有的中海地產(chǎn)旗下的建筑都是由其自己的中海物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，屬于自建自管類型，從而有效避免短期外包合同帶來(lái)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三方之間溝通銜接不緊密帶來(lái)的糾紛。2、部門分類物業(yè)公司安管部門環(huán)境部門工程部門主要負(fù)責(zé)小區(qū)24小時(shí)治安環(huán)境衛(wèi)生綠化養(yǎng)護(hù)建筑養(yǎng)護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施室內(nèi)維修單元管家聯(lián)系業(yè)主八小時(shí)的紐帶三、從理論到實(shí)踐1、停車問(wèn)題業(yè)主車輛占用消防通道？立即通知車主將車輛移開(kāi)聯(lián)系不到車主的情況，則立即聯(lián)系119將車輛拖走若因沒(méi)有及時(shí)對(duì)消防通道的車輛

進(jìn)行清理而造成的人員財(cái)產(chǎn)損失，那么車主將付全責(zé)，物業(yè)公司付

百分之七十的責(zé)任。2、安全問(wèn)題夜晚巡邏發(fā)現(xiàn)住戶房門敞開(kāi)？調(diào)小對(duì)講機(jī)，立即通知其他安保人員，緊急集合；派至少兩人進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)偵查，其余的人守在門口；如果是入室盜竊，則一舉拿下，并將得到公司的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)；若是業(yè)主疏忽大意忘記鎖門，這樣做也不至于引起誤會(huì)。四、經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)問(wèn)題總結(jié)

Q1：管理?xiàng)l例不夠嚴(yán)密。例如據(jù)訪談對(duì)象（安管人員）透露，小區(qū)入口的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)常常變化，檢查嚴(yán)格程度有時(shí)隨領(lǐng)導(dǎo)的心情而變。

A1：事前做好充分的調(diào)研，建立長(zhǎng)期的適合社區(qū)發(fā)展的管理?xiàng)l例，并嚴(yán)格根據(jù)條例執(zhí)行。

Q2：小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，使得業(yè)主難以把眾多意見(jiàn)變成一種聲音，削弱了委托方(業(yè)主）和代理方（物業(yè)公司）的談判能力，在業(yè)主與物業(yè)公司的合作和相互制約過(guò)程中處于被動(dòng)地位。原本業(yè)主委員會(huì)有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同，由于業(yè)主委員會(huì)的缺失，單個(gè)的業(yè)主很難實(shí)行這一職權(quán)，也難以對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生有效監(jiān)督。

A2：所在地區(qū)建設(shè)局、街道辦事處應(yīng)積極做好業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)和協(xié)調(diào)監(jiān)督工作，使業(yè)委會(huì)能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

Q3：處理鄰里糾紛時(shí)，由于物業(yè)不具法律強(qiáng)行執(zhí)行力，無(wú)法進(jìn)行有效仲裁。

A3：事前制定仲裁協(xié)議，可以規(guī)定物業(yè)或其他第三方作為居中裁決機(jī)構(gòu)，仲裁機(jī)構(gòu)雖為民間機(jī)構(gòu)，沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)力。但法律規(guī)定，仲裁裁決生

效后，當(dāng)事方不執(zhí)行仲裁裁決的，