論房地產(chǎn)代建模式的基礎與風險

論房地產(chǎn)代建模式的基礎與風險

房地產(chǎn)代建是由擁有土地和資金的第三方提出的，由具有項目開發(fā)和建設經(jīng)驗的專業(yè)第三方繼承的。雙方通過平等協(xié)商建立合作關系，最終實現(xiàn)共同利益。本文將著重探究房地產(chǎn)代建模式的定義與分類、商業(yè)代建的發(fā)展基礎及風險防范。一、房地產(chǎn)代建模式的定義和分類基于委托方的不同性質(zhì),房地產(chǎn)代建模式可分為商業(yè)代建和政府代建兩類,其中商業(yè)代建又分為項目代建和資本代建兩類。1.代建方式所謂商業(yè)代建,是由非政府類委托方委托,代建方進行開發(fā)建設的代建模式。項目代建和資本代建兩種商業(yè)代建模式的主要不同在于標的地塊是否已確權。(1)開發(fā)全過程管理與服務項目代建是指代建方與已經(jīng)取得標的地塊土地所有權證的委托方合作,由委托方承擔全部或部分資金,代建方承擔工程營造和銷售任務,通過管理和品牌輸出,為委托方提供項目開發(fā)全過程管理與服務,并依據(jù)項目銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。在項目代建運作過程中,委托方負責籌措項目開發(fā)所需全部資金,擁有項目開發(fā)中的投資決策權、監(jiān)督權、建議權和知情權,享有項目的投資收益,承擔項目投資風險。代建方主要負責項目管理團隊組建、規(guī)劃設計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。(2)代建方管理范疇資本代建與項目代建的運作模式大體相同,其不同之處主要在于,資本代建的委托方多為外部資本,不一定存在實際經(jīng)濟主體,且并未獲得標的地塊的土地使用權,因而代建方的管理范疇中也會相應增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。2.配套建設管理體制政府代建,顧名思義,就是代建方與政府相關部門合作,承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理與服務,依據(jù)項目的投資、銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。相對于商業(yè)代建而言,政府代建項目的利潤較低,但通過參與民生工程建設,代建方在贏得市場占有量的同時,也可獲取更多的社會資源,不失為當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的良好載體。二、商業(yè)代建模式的合理性和可行性房地產(chǎn)代建模式體現(xiàn)了市場經(jīng)濟專業(yè)化分工的基本原則,其中政府代建模式存在時間和成熟程度均較商業(yè)代建見長。但在當前房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境下,房地產(chǎn)市場正逐步從賣方市場過渡到買方市場,產(chǎn)品品質(zhì)日益受到重視,商業(yè)代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。因而本文僅討論商業(yè)代建模式的存在基礎與風險防范。1.代建方對項目的認知委托方對代建方產(chǎn)品開發(fā)理念的認同是代建合作存在的根基。目前,商業(yè)代建業(yè)務主要來自二三線城市,并以地方性龍頭企業(yè)居多,部分擁有資金或土地資源的企業(yè)并沒有房地產(chǎn)開發(fā)或高端物業(yè)營造的經(jīng)驗,需要更具影響力的房地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品來確保項目的議價能力與盈利水平。因此,代建方通常是高端房產(chǎn)品營造的代表企業(yè),其開發(fā)理念和相應的品質(zhì)、成本要求與委托方對于項目的認知存在著一定差距。故而,在確定合作關系前,委托方與代建方必須就產(chǎn)品營造的各項標準達成高度一致,以保障項目正常運轉(zhuǎn)。2.項目管理團隊的構成代建方品牌輸出的高質(zhì)量和一致性是代建商業(yè)模式存在的關鍵,而實現(xiàn)品牌輸出最重要的因素便是項目管理團隊的綜合素質(zhì)。代建方要實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營,必須高度重視內(nèi)部人員招聘、培養(yǎng)和輸出的質(zhì)量和效率,以保障自身品牌的同質(zhì)化輸出。3.項目建設成本確定的原則雖然代建方不承擔項目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應的資金成本,但為保障項目開發(fā)和銷售節(jié)奏,確保項目開發(fā)按計劃推進,項目規(guī)劃條件、土地權屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時期關注的重點。三、管理模式:主要從政府干預+政府干預,需要代建企業(yè)目前,經(jīng)過部分代建企業(yè)的經(jīng)營與嘗試,商業(yè)代建模式展現(xiàn)出良好的發(fā)展狀況與發(fā)展前景,但也顯露出一定的經(jīng)營風險,主要包括委托方干預風險、政府干預風險以及履約風險,需要代建企業(yè)高度重視、有效防范。1.建立科學合理的合作機制上文中已經(jīng)提到,委托方與代建方在產(chǎn)品開發(fā)理念不可能完全一致。在項目實際運營過程中,存在因委托方各類干預而影響項目推進的風險,雙方在簽約時應建立科學合理的決策機制,注重合約規(guī)劃與成本控制,保障雙方利益最大化。2.目實際推進過程中現(xiàn)存的問題目前,由于政府規(guī)劃調(diào)整帶來的設計、工程調(diào)整風險在項目實際推進過程中仍屢見不鮮。代建方須優(yōu)化項目拓展渠道,選擇土地、規(guī)劃條件明晰的合作項目,同時嘗試建立“政府-委托方-代建方”三方合約機制,降低項目不確定性。3.規(guī)范企業(yè)創(chuàng)新,提高承建方參與度商業(yè)代建需要委托方的資源支撐和承建方的實際勞動,因而代建合作履約風險主要來自委托方和承建方。在委托方層面,要依據(jù)項目開發(fā)節(jié)奏設計代建傭金收付款節(jié)奏,明確雙方權責范圍,同時慎用設計資源,保障企業(yè)知識產(chǎn)權;在承建方層面,要加強項目管理團隊的執(zhí)行力,嚴把質(zhì)量關,同時選擇優(yōu)質(zhì)承建方建立長期合作機制。綜上所述,商業(yè)代建模式作為一種房地產(chǎn)開