物業(yè)管理的制度建設(shè)

物業(yè)管理的制度建設(shè)第三章1整理ppt物業(yè)管理概論2021.8第一節(jié)業(yè)主自我管理規(guī)約

2整理ppt物業(yè)管理概論2021.8一、業(yè)主公約1、概念及性質(zhì)公約是業(yè)主的共同要求及共同遵守的行為標(biāo)準(zhǔn)。它帶有協(xié)議和合約的性質(zhì)。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補(bǔ)充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)的根底文件，也是物管順利進(jìn)行的保證。2、產(chǎn)生通常經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過，其修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。3整理ppt物業(yè)管理概論2021.83、內(nèi)容〔1〕有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理方面〔2〕)業(yè)主的共同利益〔3〕業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)〔4〕違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任4整理ppt物業(yè)管理概論2021.8有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理方面A業(yè)主使用區(qū)域內(nèi)共用局部、共用設(shè)備設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地的約定B使用區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施的規(guī)定C業(yè)主對(duì)自有物業(yè)進(jìn)行裝飾時(shí)應(yīng)遵守的規(guī)那么5整理ppt物業(yè)管理概論2021.8業(yè)主的共同利益A對(duì)共用局部的保護(hù)B共用局部獲得利益的分配C對(duì)公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)6整理ppt2021.8業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)遵守公共設(shè)施、共有局部的使用規(guī)定遵守公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)按規(guī)定繳納專項(xiàng)維修基金按時(shí)繳納物管費(fèi)不得擅自改變建筑物及設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、用途不違反存放“危險(xiǎn)品〞物品不違反飼養(yǎng)家禽、寵物規(guī)定不隨意停放車輛的規(guī)定7整理ppt物業(yè)管理概論2021.8違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任不履行公約，以支付違約金和賠償損失為主。解決時(shí)如果有爭(zhēng)議，可以調(diào)節(jié)，如不服可以通過訴訟解決。8整理ppt物業(yè)管理概論2021.8二、業(yè)主臨時(shí)公約在業(yè)主公約產(chǎn)生前，制定一個(gè)業(yè)主臨時(shí)公約，其前提是不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。9整理ppt物業(yè)管理概論2021.8第二節(jié)物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理制度

10整理ppt物業(yè)管理概論2021.8一、物業(yè)管理公司員工條例〔一〕概念物業(yè)管理公司員工條例主要闡述員工在工作中會(huì)遇到的一系列勞動(dòng)權(quán)益、勞動(dòng)義務(wù)及聯(lián)系方式等。制定依據(jù)：〔1〕?中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法?〔2〕物業(yè)管理工作特點(diǎn)11整理ppt物業(yè)管理概論2021.8〔二〕內(nèi)容1、勞動(dòng)用工制度2、員工行為標(biāo)準(zhǔn)3、員工福利制度4、企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)制度12整理ppt物業(yè)管理概論2021.8員工行為標(biāo)準(zhǔn) 〔1〕盡職〔2〕嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度〔3〕禮貌待人、舉止文明〔4〕保守公司商業(yè)機(jī)密〔5〕遵守秩序、按時(shí)出勤〔6〕不干私活、不串崗、脫崗13整理ppt物業(yè)管理概論2021.8員工福利制度〔1〕不搞平均主義和大鍋飯〔2〕公司提供相關(guān)假期〔3〕公司提供進(jìn)修、培養(yǎng)教育時(shí)機(jī)〔4〕提供津貼及補(bǔ)助〔5〕公司可提供各類保險(xiǎn)〔6〕推行退休福利〔7〕提供免費(fèi)工作午餐〔8〕員工享受公司年終分紅和權(quán)利和格外獎(jiǎng)勵(lì)〔9〕公司為員工組織各種體育和聯(lián)誼活動(dòng)〔10〕公司保護(hù)員在工作中的平安和健康〔11〕在有毒或惡劣環(huán)境中作業(yè)的員工須發(fā)放保健費(fèi)14整理ppt物業(yè)管理概論2021.8企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)制度〔1〕受到獎(jiǎng)勵(lì)的行為A業(yè)績(jī)顯著；有創(chuàng)造、創(chuàng)造B防止了事故的發(fā)生C提高公式聲譽(yù)方面有作為D遵守勞動(dòng)紀(jì)律15整理ppt物業(yè)管理概論2021.8〔2〕受到處分的行為A違反行業(yè)規(guī)那么，業(yè)績(jī)差B破壞公司的風(fēng)紀(jì)、秩序C由于個(gè)人原因造成重大事故D未經(jīng)允許，私自將公司物品攜帶外出E嚴(yán)重?fù)p害公司名譽(yù)F嚴(yán)重泄密G經(jīng)常不服從指揮16整理ppt物業(yè)管理概論2021.8二、物業(yè)管理公司各部門職責(zé)范圍〔一〕辦公室的職責(zé)范圍●貫徹落實(shí)公司的各項(xiàng)工作指令●負(fù)責(zé)公司工作方案、總結(jié)。規(guī)章制度的起草、完成●承辦公司的會(huì)議、活動(dòng)●負(fù)責(zé)收發(fā)、登記、回復(fù)等●協(xié)助經(jīng)理處理日常事務(wù)●做好員工的接受、分配●負(fù)責(zé)員工食堂管理●負(fù)責(zé)公司車輛調(diào)配●負(fù)責(zé)公司內(nèi)部的衛(wèi)生工作●對(duì)外聯(lián)系、接待來(lái)訪17整理ppt物業(yè)管理概論2021.8〔二〕財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍●負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)運(yùn)作●材料驗(yàn)收、入出庫(kù)●固定資產(chǎn)及低耗品管理●對(duì)總經(jīng)理提供財(cái)務(wù)信息●負(fù)責(zé)與財(cái)務(wù)有關(guān)單位的聯(lián)系18整理ppt物業(yè)管理概論2021.8〔三〕工程部門的職責(zé)范圍●參加新樓宇的驗(yàn)收●提供新樓宇的增補(bǔ)內(nèi)容的方案●對(duì)管理部門提出的物業(yè)設(shè)施改造方案進(jìn)行技術(shù)審定●負(fù)責(zé)物業(yè)有關(guān)技術(shù)資料的收集、整理及管理●對(duì)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、年撿19整理ppt物業(yè)管理概論2021.8〔四〕效勞部門的職責(zé)范圍1、保安部、消防管理中心2、園林綠化部門3、保潔部20整理ppt物業(yè)管理概論2021.81、保安部、消防管理中心●保安●負(fù)責(zé)人員的進(jìn)出管理●對(duì)本物業(yè)非業(yè)主對(duì)象的管理●交通、停車管理●參加突發(fā)事件的處理和救援●防火管理21整理ppt物業(yè)管理概論2021.82、園林綠化部門●負(fù)責(zé)環(huán)境規(guī)劃及景點(diǎn)、小品的設(shè)置、保養(yǎng)●綠化保養(yǎng)及修整●防止綠化病蟲害的防治●綠化機(jī)具的保養(yǎng)3、保潔部●環(huán)境清潔及垃圾清運(yùn)●公共設(shè)施的保潔22整理ppt物業(yè)管理概論2021.8第四節(jié)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)章制度23整理ppt物業(yè)管理概論2021.8一、物業(yè)效勞收費(fèi)管理規(guī)定〔一〕概念物業(yè)效勞收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。〔二〕收取效勞費(fèi)用的原那么1、合理兩方面能夠接受2、公開讓繳費(fèi)人明明白白的“消費(fèi)〞3、與效勞水平相當(dāng)24整理ppt物業(yè)管理概論2021.8〔三〕注意問題1、物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)不同，收取的費(fèi)用那么不同2、物業(yè)效勞費(fèi)用應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)3、應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)4、合同以外的效勞工程在雙方約定后應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)?shù)姆绞较驑I(yè)主明示〔四〕效勞費(fèi)用采取的形式1、包干制2、酬金制25整理ppt物業(yè)管理概論2021.8二、物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定〔一〕住宅內(nèi)部裝飾裝修活動(dòng)應(yīng)禁止的行為〔二〕裝修人員在裝修住宅時(shí)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得進(jìn)行的活動(dòng)〔三〕進(jìn)行裝修申報(bào)的材料〔四〕住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議內(nèi)容〔五〕住宅室內(nèi)裝飾裝修合同內(nèi)容〔六〕處分26整理ppt物業(yè)管理概論2021.8住宅內(nèi)部裝飾裝修活動(dòng)應(yīng)禁止的行為●變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)●將沒有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房●隨意撤除承重墻下的墻體●損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施、降低節(jié)能效果●其他27整理ppt物業(yè)管理概論2021.8裝修住宅時(shí)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得進(jìn)行的活動(dòng)●搭建建筑物、構(gòu)筑物●改變外立面，隨意在非承重墻上開洞●拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施28整理ppt物業(yè)管理概論2021.8進(jìn)行裝修申報(bào)的材料●房產(chǎn)權(quán)證●申請(qǐng)人身份證件●裝飾裝修方案●改變建筑主體或承重結(jié)構(gòu)，需提交原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案●涉及需批準(zhǔn)的裝修行為的、需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)方案或施工方案●委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件29整理ppt物業(yè)管理概論2021.8住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議內(nèi)容●工程的實(shí)施內(nèi)容●工程的實(shí)施期限●允許施工的時(shí)間●廢棄物的清運(yùn)與處置●外立面設(shè)施及防盜窗安裝的要求●禁止行為和本卷須知●管理效勞費(fèi)用●違約責(zé)任30整理ppt物業(yè)管理概論2021.8住宅室內(nèi)裝飾裝修合同內(nèi)容●委托人和被委托人的姓名或單位名稱、住所地址、聯(lián)系●裝修房間的間數(shù)、面積、裝修工程、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求●開工、竣工時(shí)間●工程的保修內(nèi)容、期限●工程價(jià)格、計(jì)價(jià)和支付方式、時(shí)間●合同變更和接觸的條件●違約責(zé)任及解決糾紛的途徑●合同生效時(shí)間●雙方認(rèn)同的其他條款31整理ppt物業(yè)管理概論2021.8處分●將將沒有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或撤除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處以的罰款?！駬p壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或降低節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處以罰款。擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對(duì)裝修人處以罰款?！裎唇?jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的，對(duì)裝修人處以罰款。32整理ppt物業(yè)管理概論2021.8三、居民住宅平安防范管理規(guī)定〔一〕居民住宅平安防范設(shè)施建設(shè)管理1、應(yīng)遵循的原那么〔1〕適用、平安、經(jīng)濟(jì)、美觀〔2〕符合有關(guān)法規(guī)、要求●消防法規(guī)●經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)●標(biāo)準(zhǔn)的要求●市容規(guī)定〔3〕符合當(dāng)?shù)鼐用窳?xí)俗〔4〕因地自宜33整理ppt物業(yè)管理概論2021.82、處分●未按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定