房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

26十二月2023房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。

房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；二、房地產(chǎn)按類型1、住宅用(70年)；2、綜合用(50年)；3、商業(yè)用(40年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學(xué)校，博物館等50年)。三、房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。四、房地產(chǎn)的前景

1、城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，形成對(duì)房屋越來越高的需求。2010年城市人口達(dá)6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；

2、人口流動(dòng)增加形成對(duì)住宅的需求；

3、居民消費(fèi)水平的提高；

4、城市的舊城改造，增加居民對(duì)住宅的要求；

5、深化改革與市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)對(duì)住宅的需求。

政府改革深化內(nèi)需

1、取消福利分房，實(shí)行住宅貨幣化；

2、下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶；

3、下調(diào)稅費(fèi)，出臺(tái)法律法規(guī)，激勵(lì)住房需求。五、五證兩書

五證：一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件兩書”

《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》六、基本參數(shù)1、復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)；

2、錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；

3、進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長(zhǎng)度)；

4、開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度(3m~3.9m較舒適)；

5、層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);

6、凈高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);

7、戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；

9、三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。

10、七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。七、建筑物的分類（按建筑高度分）1、低層——2層及2層以下2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，16層以下4、高層——16層以上，24層以下5、超高層——24層以上八、與面積有關(guān)的概念

※建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積

※公攤面積：

1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%

※商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e

※套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積

※使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。

※輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。

※結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。

※得房率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低?！唐贩夸N售面積=套內(nèi)使用面積+分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e

※套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積

※套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。

※公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

※公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積總和

※公用建筑面積=整棟樓的建筑面積–套內(nèi)建筑面積–不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

※容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。

※容積率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。

※綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

※綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。

九、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念三證：《房屋所有權(quán)證》、《房屋契證》和《國(guó)有土地使用證》

《房屋所有權(quán)證》:指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對(duì)房屋擁有合法所有權(quán)利的證書?！秶?guó)有土地使用證》:是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)契證

即繳納契稅后開具的書據(jù)。

在買賣雙方辦理過戶手續(xù)時(shí)，需要進(jìn)行立契過戶的手續(xù)，房契是指立契過戶的契約書，房屋產(chǎn)權(quán)證必須在立契過戶手續(xù)完成后才能領(lǐng)取。最終的房屋所有權(quán)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。

※共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。

※房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。

※過戶：即更換房屋承租人姓名。十、與銀行貸款有關(guān)概念

※按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，