社區(qū)沿街商業(yè)及會所深化研究報告

社區(qū)沿街商及會所深化研究報告社區(qū)沿街商業(yè)深化研究社區(qū)，以人群聚集為首要特征。商業(yè)。從事商品流通的行業(yè)。社區(qū)商業(yè)，是以一定地域居住區(qū)為載體，以區(qū)域內(nèi)社區(qū)群眾為主要服務對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。注：此定義被學術(shù)界和專業(yè)研究機構(gòu)廣泛認可采用社區(qū)商業(yè)的概念地域性，以居住區(qū)為載體，不具備廣域性和輻射性。目的性，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標。多樣性，集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務多種功能于一體。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中不可或缺的一個重要層次且具有緩解城市壓力的功用。社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)檔次地域

容積率居住人群建筑品質(zhì)商業(yè)配套豪華社區(qū)地段稀缺交通便捷環(huán)境易居低高收入、高知識、高知名度人群構(gòu)成別墅、低層高品質(zhì)建筑為主，設施高檔會所式配套基本無商業(yè)設施高檔社區(qū)地段優(yōu)異交通順暢環(huán)境易居較低高收入、高知識群體構(gòu)成中低層高品質(zhì)建筑為主設施高檔滿足日常生活需求，提供個性化消費和多元化服務中檔社區(qū)地段平庸交通可達環(huán)境普通較高中高收入群體構(gòu)成以中高層建筑為主設施普通滿足日常生活必要的商品及便利服務低檔社區(qū)地段較差交通不便環(huán)境不佳高中低收入群體構(gòu)成建筑樣式普通基礎設施保障基本生活需求，提供必須生活服務社區(qū)商業(yè)可依據(jù)多種不同標準進行分類分類一注：此標準出自商務部商業(yè)改革司社區(qū)商業(yè)的分類分類二分級指標業(yè)態(tài)組合商圈半徑服務人口商業(yè)面積必備型業(yè)態(tài)指導型業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)中心3公里10-20萬9-18萬平方米菜市場、大眾餐飲、大眾理發(fā)、大眾沐浴、維修、廢品回收購物中心、百貨店、大型超市、超市、生鮮食品超市、便利店、食雜、中西藥、日用百貨、家庭用品、服裝鞋帽、紡織品、鐘表眼鏡、五金、家電、建材、書店、音像、美容美發(fā)、彩擴、休閑、文化娛樂

居住區(qū)商業(yè)1.5公里3-5萬2-4.5萬平方米鄰里生活中心0.5公里1-1.5萬0.5-0.8萬平方米根據(jù)社區(qū)檔次不同要求不同（見下頁）街坊商業(yè)0.2公里0.4萬≥0.06萬平方米注：此標準出自商務部商業(yè)改革司社區(qū)商業(yè)的分類類型業(yè)態(tài)舉例說明基礎配套型菜市場、大眾餐飲、大眾理發(fā)、大眾沐浴、維修、廢品回收便利店、食雜、面包房、中西藥、書報、餐飲、美容美發(fā)、洗染以滿足基本生活需求為目的品質(zhì)提升型菜市場、超市、大眾餐飲、大眾理發(fā)、大眾沐浴、維修、廢品回收、百貨店、大型超市、生鮮食品超市、便利店、食雜、中西藥、日用百貨、家庭用品、服裝鞋帽、紡織品、鐘表眼鏡、五金、家電、建材、書店、音像、美容美發(fā)、彩擴吸引客流，豐富業(yè)態(tài)，提升社區(qū)品質(zhì)注：此標準出自商務部商業(yè)改革司社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)類型

與本案的結(jié)合分析：本案住宅規(guī)模2-A15.2萬平方米2-C21.8萬平方米總體量約為37萬平方米按每戶（三個人）100平方米計算本案社區(qū)居住人口規(guī)模約能容納人口11100人鄰里生活中心型社區(qū)商業(yè)其他須考慮因素：1、投資性購房行為影響入住率2、集中商業(yè)部分對本案業(yè)態(tài)選擇的影響定位以多種功能業(yè)態(tài)保障本社區(qū)居民基本生活需求,為本社區(qū)居民提供便利、必需的生活服務

根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗值，對于非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，其商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過1平方米/人。按投資與自住比例2：3來計算，且不考慮非本小區(qū)人流到訪，保守建議本案社區(qū)沿街商業(yè)的規(guī)模不宜超過7000平方米。

與本案的結(jié)合分析：運作模式運作模式建議分割銷售純租賃租售結(jié)合

下面我們將分別對這三種模式進行分析，然后結(jié)合本案的需求，確定最適合的運作模式。優(yōu)點①能迅速回收資金，減輕發(fā)展商資金壓力；②可以解決難于招商的結(jié)構(gòu)和小面積商鋪缺點①難以保證經(jīng)營商戶的整體品質(zhì)②業(yè)態(tài)無法統(tǒng)一規(guī)劃,容易出現(xiàn)同質(zhì)化競爭③統(tǒng)一管理困難④出售面積長時間空置運作模式建議

分割出售模式的特點：運作模式建議

分割出售模式對業(yè)態(tài)和建筑設計的要求：

此種模式產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中，很難對業(yè)態(tài)規(guī)劃進行控制，一般以基礎配套型業(yè)態(tài)為主。建筑設計上單體商鋪面積不宜過大，以便于銷售。本案目前的設計方案，即采取兩層沿街商鋪的形式，基本可以滿足分割出售模式的要求。優(yōu)點①避免大面積空置；②后期運營過程中可根據(jù)實際情況調(diào)整和優(yōu)化商戶組合；③能夠通過招商引進品牌客戶，對項目整體品質(zhì)有總體把握，保證社區(qū)品質(zhì)不受影響；④未來可進行抵押貸款或增值出售多種選擇。缺點①需設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理；②不能迅速回收資金；③招商能力的要求極高；④日常經(jīng)營能力的要求高，經(jīng)營風險最大；⑤尤其是面對高品質(zhì)品牌客戶對物業(yè)自身有較高的要求。

純租賃模式的特點：運作模式建議

純租賃模式對業(yè)態(tài)和建筑設計的要求：運作模式建議

此種模式對業(yè)態(tài)組合和規(guī)劃有較高的要求，對商戶的品質(zhì)要求嚴格，以品質(zhì)提升型的業(yè)態(tài)為主。在建筑設計上需要特別針對主力商戶的開店要求，做出相應的設計和規(guī)劃。本案目前的設計方案，基本可以滿足一般小型商戶的要求，但若引進大型主力店（如超市、大型餐廳等）還需要在設計做出調(diào)整。

租售結(jié)合模式的特點：優(yōu)點①宜將最具升值發(fā)展?jié)摿Φ囊徊糠治飿I(yè)預留作自營，以爭取更大的經(jīng)濟收益；②資金回收速度快，商鋪投資者的資金進入項目的資金循環(huán)有利于分散發(fā)展商的風險。缺點造成經(jīng)營定位的不明確，經(jīng)營格局的混亂，導致經(jīng)營商家的效益、投資者的回報、發(fā)展商和商業(yè)管理公司的品牌得不到保證，經(jīng)營風險高。

發(fā)展商在社區(qū)商業(yè)開發(fā)的過程中，將整個項目的一部分商鋪出售，以收回投資成本(在出售商鋪時，一般都和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，取得已出售商鋪的管理權(quán)，以便對整個項目進行業(yè)態(tài)規(guī)劃)，然后組建管理公司或聘請專業(yè)管理公司來對社區(qū)商業(yè)進行出租經(jīng)營、管理，以賺取后期的營運利潤和支付商鋪投資者的收益。運作模式建議

租售結(jié)合模式對業(yè)態(tài)和建筑設計的要求：運作模式建議

業(yè)態(tài)上需要綜合考慮基礎配套型和品質(zhì)提升型業(yè)態(tài)。通過先期將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)態(tài)引進來，引導社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后再出售社區(qū)商鋪，將不合適的經(jīng)營者排除在外。建筑設計上同樣需要根據(jù)出售和出租的不同要求做出相應的設計。運作模式建議本案社區(qū)沿街商業(yè)的運作目的：以提升住宅價值為首要目標前期助力住宅銷售，保證小區(qū)品質(zhì)不受影響在此基礎上，中后期盡可能快地回收資金

保證社區(qū)品質(zhì)，助力住宅銷售減輕資金壓力，盡可能迅速地回收資金初期培育地塊商業(yè)氛圍遵循市場規(guī)律并最大化實現(xiàn)商鋪價值

建議原則：運作模式建議住宅銷售階段全部持有出租或品質(zhì)型業(yè)態(tài)的面積持有，其余分割出售住宅銷售完畢后將優(yōu)質(zhì)商戶遷入集中商業(yè)區(qū)，全部面積分割出售

基于以上原則以及各模式的利弊分析,建議如下:運作模式建議下面我們將給出在此種運作模式下的業(yè)態(tài)和建筑規(guī)劃建議。

滿足本社區(qū)居民便利生活消費。要與社區(qū)基本配套服務相結(jié)合，如銀行、郵局、醫(yī)院等。業(yè)態(tài)組合要豐富，以滿足消費者不同層次的需求。與會所和集中商業(yè)的業(yè)態(tài)要有所差異，避免重復。適當作一些特色目的性業(yè)態(tài)，以便在初期培育項目人氣。不破壞居住環(huán)境，保持居住區(qū)不受打擾。

業(yè)態(tài)組合及配比原則：業(yè)態(tài)組合及配比建議

基礎配套型業(yè)態(tài)組合及配比建議1400-1900平方米業(yè)態(tài)種類店鋪數(shù)量（個）建筑面積（平方米）服務配套洗衣店、家政服務、銀行郵局、寵物診所、社區(qū)醫(yī)院、房地產(chǎn)中介、照相沖印、汽車修理、美容美發(fā)9-10900-1200零售藥房、報刊音像、便利店3-4200-300餐飲快餐、小型簡餐2300-400

品質(zhì)提升型類型數(shù)量（個）建筑面積（平方米）零售標準超市、創(chuàng)意飾品、精品家飾、寵物用品、面包房、玩具店7-81700-2500餐飲休閑大型中餐廳、甜品店、咖啡屋、書吧4-51300-2000業(yè)態(tài)組合及配比建議3000-4500平方米

總體業(yè)態(tài)配比：零售餐飲休閑配套服務總可出租面積面積（平方米）1900-28001600-2400900-12004400-6400業(yè)態(tài)組合及配比建議基礎配套型品質(zhì)提升型總可出租面積面積（平方米）1400-19003000-45004400-6400

精品超市和大型中餐廳是本案社區(qū)商業(yè)的亮點和特色，建議集中組團放置，利用聚合效應有意識地引導、組織人流，達到引發(fā)商機、聚攏人氣的目的。

主力店（精品超市、大型中餐）是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強的聚客能力和導向作用，建議放置在沿街商業(yè)的一端。

可考慮將餐廳（消費目的性很強）設置在超市上層。

主力店規(guī)劃建議：精品超市和中餐廳組團建筑規(guī)劃設計建議引導人流途經(jīng)沿街商鋪①②

沿街商鋪規(guī)劃建議：

對于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，建議設置在商業(yè)街的端頭，一方面要考慮到便利性、易達性的要求，其余商戶夾在其中呈線性排布，促使消費人群從有意識的目的性消費轉(zhuǎn)化為游走體驗，從而增加商機和人氣。目的性相對較強的業(yè)態(tài)如社區(qū)醫(yī)院、銀行、郵局等建議放置在①。要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開（如醫(yī)療診所與餐飲店）。

沿街商鋪建筑規(guī)劃設計建議

投資者訪談及市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)：

個人投資社區(qū)底商的比例占有絕大多數(shù)，已超過95％。投資人考慮購買底商的最主要因素依次為：位置、周邊運營情況（針對已運營項目或二次投資）、價格、面積。

由于底商業(yè)態(tài)單一，功能有限，目前下沙區(qū)域的主流住宅底商實際成交價格在12000元/平米左右。商鋪面積在30－350㎡之間，其中以100－200㎡最受歡迎。

臨街位置好的、總價低的銷售十分順利，反之甚至銷售停滯。平均層高3.6－7.5m。建筑規(guī)劃設計建議盡量采用框架式結(jié)構(gòu)面積分割和組合靈活面寬與進深比1：2面深比1：3以上的商鋪很難成為購買主體其余面積采取沿街商鋪形式線性鋪開，最多不超過兩層考慮1F帶2F的分割形式兩層以上的商鋪不利于銷售，“1帶2”業(yè)態(tài)選擇面大單位分割面積30-100平方米假設售價在20000元/平米左右，便于后期出售注：各業(yè)態(tài)對硬件的要求不同，具體請參見附件一。預留3000平方米相對集中且方正好用的面積，做一家標準超市和一家大型中餐建議在住宅一期銷售期間洽談超市，在一期住宅全部交付入使用后商戶開始進駐。前期可通過與商戶簽訂MOU的形式達成合作意向，并以此達到向購房者宣傳的目的建筑規(guī)劃設計建議

首層層高4-4.5米，以有利于業(yè)主或使用者在其中另隔一層；

柱網(wǎng)6×6——8×8并無明顯剪力墻，（超市部分柱距至少8×8）柱網(wǎng)小于5×5的商鋪很難成為購買主體；

內(nèi)部間隔墻盡可能少地采用承重墻，以方便使用者使用面積的靈活性和主動性；

兩層或以上的店鋪要預留室內(nèi)樓梯，以實現(xiàn)層與層之間的靈活貫通；

預留好排水管位和光纖電纜接口，以方便需要設置衛(wèi)生間和需要網(wǎng)絡服務的使用者等。

內(nèi)部設計建議：建筑規(guī)劃設計建議

建筑風格建議：原則：1、建筑構(gòu)造符合原建筑結(jié)構(gòu)條件2、與周邊整體環(huán)境有聯(lián)系與過渡3、商業(yè)建筑要符合商業(yè)展示要求

商業(yè)街的建筑風格與住宅匹配，突破傳統(tǒng)底商千鋪一面的設計，反映高尚住宅區(qū)的品質(zhì)。

街區(qū)設計要注意曲面的變化，增加逛街的趣味性，避免完全的直線型設計造成的呆板，。建筑規(guī)劃設計建議

商業(yè)街外立面設計原則：

1、與定位結(jié)合

2、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合

突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時尚、流行、經(jīng)典、開放這一主題。建筑規(guī)劃設計建議

商業(yè)街建筑外立面風格建議：外觀墻體顏色與住宅樓體相和諧。整塊玻璃幅度不宜過大，盡量突破單一玻璃材質(zhì)感覺，建議采用符合項目特點材質(zhì)隔條進行分隔。外向型店面可以凸、凹結(jié)合、使街面立面富有變化。店面加雨蓬，使得樓體和玻璃銜接有自然過渡。

營造溫馨、輕松、典雅，舒適的商業(yè)街風格建筑規(guī)劃設計建議

店招及廣告位建議：簡潔、統(tǒng)一、典雅為本案商業(yè)街店招特色。外掛豎式店牌體現(xiàn)了本案高檔社區(qū)的品味。設置原則：1、與建筑樣式、商業(yè)主題和周邊環(huán)境相和諧2、樣式美觀、尺度適宜；3、明確、醒目，能較好地闡釋商業(yè)內(nèi)容。

商業(yè)形象細節(jié)建議：

店招、店牌、燈光等形象設計宜統(tǒng)一規(guī)范設置,與社區(qū)的建筑風格相協(xié)調(diào)。建筑規(guī)劃設計建議

廣告位建議：

廣告樣式、亮化統(tǒng)一。能集中體現(xiàn)本案商業(yè)街濃郁的商業(yè)氛圍。根據(jù)商業(yè)層數(shù)的不同可運用路燈、二層短斜式廣告牌，雨蓬底牌等樣式。商業(yè)廣告位的規(guī)劃設計原則：

1、尺寸與樓身搭配合理。

2、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮。

3、便于使用安裝，更換。

商業(yè)形象細節(jié)建議：建筑規(guī)劃設計建議

主力店招商對社區(qū)商業(yè)的成功與否至關(guān)重要杭州成功社區(qū)的運作經(jīng)驗對本案的啟示居住區(qū)主力店主力店效應坤和·親親家園世紀聯(lián)華超市、兩岸咖啡、知味觀、新華書店

1、花店、服裝干洗店、相片沖洗店等大量便利型商店迅速跟進。2、吸引整個三墩區(qū)域的居民前往消費。廣廈·綠洲花園華潤萬家生活超市帶動了商鋪價值的提升，實現(xiàn)了88.25％的社區(qū)商鋪銷售率。紅石·中央花苑星巴克、必勝客、肯德基1、整個湖墅南路商業(yè)氛圍迅速聚集。2、旺盛的人氣吸引藍仕堡健身、耐克、阿迪達斯等運動名牌紛紛進駐

后期出售物業(yè)時采取各種措施最大化延續(xù)社區(qū)商業(yè)的高品質(zhì)杭州成功社區(qū)的運作經(jīng)驗對本案的啟示案例：坤和建設在出售親親家園社區(qū)商業(yè)物業(yè)的同時，一律與購買者簽訂《商業(yè)用房品質(zhì)經(jīng)營保證協(xié)議》，對該商業(yè)物業(yè)今后的經(jīng)營業(yè)態(tài)、開業(yè)時間等一系列問題進行設定，并采取相應的獎勵政策。此外，為了使親親家園生活廣場開街購物節(jié)能夠順利開幕，坤和建設還針對商家推出了開業(yè)獎勵政策。凡在規(guī)定時間前開張營業(yè)的親親家園簽約商家(僅指直接購買的商家，不包括租戶)，均獲得價值不菲的獎勵，且贈送安裝新風系統(tǒng)和除濕機。國外成功社區(qū)的運作經(jīng)驗對本案的啟示

在東南亞國家社區(qū)商業(yè)運營管理中，通常的做法是從商鋪經(jīng)營的流水賬里倒扣，一年0.5個點，作為經(jīng)營性的管理基金，并張榜公布。將這些資金用來組織廣告、促銷等活動，統(tǒng)一包裝整個社區(qū)商業(yè)的對外形象。

后期運營管理中中的“取之于民，用之于民”租金收益預測

根據(jù)我們監(jiān)測到的市場情況，目前下沙街鋪（高教園區(qū)、物美附近）的平均租金在2元/天/平方米左右，由于本案所處區(qū)域剛剛起步發(fā)展，假設：到本案社區(qū)商業(yè)運作時，街鋪租金不會超過2元/天/平方米。大型餐廳和超市的租金取1.5元/天/平方米。按持有期為3年且全部持有計算：面積（平方米）年租金收益（萬元）三年租金收益（萬元）沿街商鋪1500-2900109.5-211.7328.5-635.1超市1500-200082.1-109.5246.3-328.5大型餐廳1000-150054.8-82.1164.4-246.3預計三年總租金收益為739.2-1209.9萬元社區(qū)會所發(fā)展深化研究社區(qū)會所概述角色

小區(qū)配套設施的一部分，是住宅項目開發(fā)檔次的重要表現(xiàn)。

基本功能是為住宅用戶提供娛樂休閑和其他便捷性服務。延伸功能在于它代替執(zhí)行了社會化商業(yè)場所的部分職能。

以提供服務為目的，保障社區(qū)優(yōu)良品質(zhì)，盈利不是主要目的。功能目的社區(qū)會所的主要特點1、從功能上看，高品質(zhì)的會所除了具備便利配套服務功能外，還可以起到提升社區(qū)整體形象和品質(zhì)的作用。2、不同類型會所的功能各有側(cè)重，但都以社區(qū)居民為服務對象3、要求具備較好的可達性和較高的私密性。4、成本相對較高且收益能力有限。社區(qū)會所的重要性

在前期提升住宅價值，助力住宅銷售的基礎上，通過會所經(jīng)營進一步提升住宅小區(qū)的知名度，樹立項目的社會形象，使項目開售以來所累積的品牌效應得以延續(xù)。

會所作為小區(qū)內(nèi)最集中最有組織的公共場所，其經(jīng)營成功與否，直接影響到小區(qū)住戶之間凝聚力的增強以及社會文化底蘊的培養(yǎng)。會所經(jīng)營項目是小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)中最直接有效的創(chuàng)收環(huán)節(jié)，其經(jīng)營的興旺與否，直接影響到小區(qū)物業(yè)管理的收益。會所作為小區(qū)的對外形象標志之一，其經(jīng)營的特色與否，直接與下一步銷售宣傳密切相關(guān)。案例一——名都園會所功能：游泳池、健身中心、保齡球室、壁球室、棋牌室、乒乓球室、臺球室、跳舞室等等。收費標準：3888元/人/年，4888元/兩人/年，7888元/四人/年。經(jīng)營模式：由開發(fā)商投資裝修與設備，物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。會所特點：由于是別墅項目，客群以外籍人士為主，價格較高。以營造社區(qū)氛圍為主，注重社區(qū)服務、社區(qū)文化建設。室內(nèi)與室外項目充分結(jié)合。項目時間較長，設備設施有些陳舊。別墅項目會所社區(qū)會所案例研究案例二——山水文園會所功能：游泳池、健身中心、壁球室、棋牌室、乒乓球室、電影院、臺球室、迷你高爾夫、圖書館、客房等等。收費標準：4700元/人/年經(jīng)營模式：由開發(fā)商投資裝修與設備，前期專業(yè)俱樂部經(jīng)營管理公司提供輸出管理服務，目前已由物業(yè)公司下屬的會所經(jīng)營公司自營。會所特點：會所針對高檔社區(qū)購房人群，定位高端，注重奢華，裝修費用較高，后期運營成本很大，會員年費貴，會員續(xù)費少，目前經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。專業(yè)公司撤出后，經(jīng)營不專業(yè)，導致很多客戶流失。高檔公寓會所社區(qū)會所案例研究案例三——蘋果社區(qū)會所功能：極地戶外運動俱樂部、放影吧（兼書吧、咖啡吧）、藝術(shù)館經(jīng)營模式：開發(fā)商投資裝修，進行招商，商戶經(jīng)營。會所特點：會所特征不顯著，經(jīng)營狀況不好。藝術(shù)館只用于美術(shù)作品等展覽，人氣不旺。極地戶外運動俱樂部已經(jīng)停止營業(yè)，放影吧在營銷中心地下一層，很少人光顧。特色主題社區(qū)會所案例研究案例四——上元會所功能：游泳池、健身中心、棋牌室、乒乓球室、跳舞室、咖啡吧收費標準：1560元/人/年，2640元/兩人/年經(jīng)營模式：由開發(fā)商投資、經(jīng)營。會所特點：以健身為主題，功能簡潔清晰，價格適中，適宜業(yè)主消費。典型的社區(qū)會所社區(qū)會所案例研究案例五——北京奧林匹克花園會所功能：游泳池、健身中心、壁球館、乒乓球館、跳舞室、綜合館（羽毛球、籃球、室內(nèi)足球）收費標準：單項收費，可單項年費、月費、計次。經(jīng)營模式：開發(fā)商與中體合作經(jīng)營，對社區(qū)內(nèi)部與對外經(jīng)營相結(jié)合，社區(qū)內(nèi)業(yè)主有相應優(yōu)惠。會所特點：完全以運動、體育為主題，場地充足，規(guī)模大。經(jīng)營突出體育專業(yè)。定期舉辦體育賽事，人氣很旺。體育運動主題會所社區(qū)會所案例研究案例六——萬達（思妍麗會所）會所功能：游泳池、健身中心、跳操房、動感單車房、水療房等。收費標準：2800元/年經(jīng)營模式：思妍麗投資，旗下品牌“HASPORTS”經(jīng)營管理。會所特點：品牌知名度很高，具有很強影響力、吸引力。經(jīng)營健身主題專業(yè)，擁有豐富的專業(yè)資源，健身內(nèi)容形式多樣。環(huán)境舒適，有特色?？膳c其知名的美容品牌“思妍麗”互動促銷，利用美容客源。非社區(qū)型專業(yè)會所社區(qū)會所案例研究案例七——朝陽園會所功能：游泳池、健身房、咖啡廳、閱覽室、兒童游戲室、壁球室、韻律舞室、多功能廳、香薰按摩室、乒乓球室、臺球室、棋牌室、高爾夫球練習室等。收費標準：包含在物業(yè)管理費中，6元/平方米/月，如果業(yè)主的面積在140平方米，每年的物業(yè)費10080元。業(yè)主憑住戶卡即可在會所免費使用很多項目。經(jīng)營模式：由開發(fā)商前期投資，委托物業(yè)公司進行經(jīng)營管理，將會所的服務與物業(yè)管理服務結(jié)合。會所特點：比較典型的香港社區(qū)會所，會費已包含在物業(yè)管理費中，保證每年穩(wěn)定的會所收入，為會所持續(xù)經(jīng)營提供基礎。會所中的服務項目比較齊全，社區(qū)業(yè)主使用方便。但是目前業(yè)主對于高物業(yè)管理費意見很大。典型港式會所社區(qū)會所案例研究會所特色功能——“玩具圖書館”面積170平方米，耗資50多萬元，針對八歲以下兒童，提供有誘導性、啟發(fā)性及教育意義的玩具。玩具圖書館共分12個功能區(qū)：閱覽室、嬰兒區(qū)、裝扮區(qū)、廚房區(qū)、工程師區(qū)、醫(yī)藥區(qū)、音樂區(qū)、微型車世界、LEGO天堂、拼圖迷國、自由活動區(qū)（包括滑梯、游樂隧道等）、更衣區(qū)，各游戲區(qū)主題不同。所有游戲設備都是從香港進口，香港的首家玩具圖書館―中央圖書館就是從社區(qū)玩具圖書館發(fā)展的。香港的社區(qū)玩具圖書館對培養(yǎng)社區(qū)兒童的素質(zhì)起很好的效果。聘請香港兒童玩具專家陳婉芬小姐,

曾經(jīng)主持過香港新鴻基諸多物業(yè)的玩具圖書館，有豐富的運作經(jīng)驗。玩具圖書館提供設計、選材、培訓一條龍服務，以保證玩具圖書館的高質(zhì)量運作。會所案例研究對本案的啟示功能設置經(jīng)營模式盈利方式

以休閑和生活配套類業(yè)態(tài)為主。設置特色業(yè)態(tài)增強會所的吸引力。由只提供基本便民服務逐漸向?qū)I(yè)俱樂部方向發(fā)展。消費客群

會籍制和單項計時、計次收費等多種方式。給予本小區(qū)業(yè)主一定優(yōu)惠。

以服務小區(qū)內(nèi)部業(yè)主為主，兼顧對外經(jīng)營。服務充分考慮不同年齡段消費客群的需求。

自投自營、自投委托經(jīng)營和合作投資經(jīng)營三種主流經(jīng)營模式。通過與知名專業(yè)公司（如健身、美容）合作，突顯會所主題，提升會所的形象和吸引力，并依托專業(yè)資源提升消費的附加值。定期組織市場推廣活動，聚集會所人氣會所定位深化建議1、本案會所的功能不能停留在僅注重便利性配套服務的層面上，還要具備較高的品質(zhì)和品位，更要傳達出一種休閑健康生活的理念。2、根據(jù)三個會所的位置、規(guī)模等特點，在會所的主題、功能設置和檔次上有所區(qū)分，避免功能上的重疊和浪費。

深化建議原則：

會所的業(yè)態(tài)組合和面積分割應由會所經(jīng)營公司給出專業(yè)性建議，本建議僅供參考。會所定位深化建議會所3建筑面積約886平方米會所2建筑面積約1085平方米會所1建筑面積1041平方米

本案會所基本情況：會所定位深化建議

會所1定位：位于兩樓王之間距小區(qū)入口較遠在小區(qū)中位置較深私密性相對佳品位生活館一種成熟高尚的社交方式

一次回味無窮的至尊體驗……

我們的使命：為2-A和2-C小區(qū)業(yè)主提供便利、高品質(zhì)的休閑生活和商務辦公服務！會所定位深化建議

會所1業(yè)態(tài)及功能說明：業(yè)態(tài)類別數(shù)量（個）面積（平方米）功能說明餐飲私房菜館1200-250

提供國際化餐飲環(huán)境、高水準和多樣化的餐飲。爵士吧1100-150休閑養(yǎng)生中心1500-600

面部和身體SPA。包括面部護理、身體護理、瘦身、中醫(yī)理念保健護理。瑜伽。限制參與人數(shù)并由專業(yè)導師指導。頭發(fā)SPA。包括日常護理、專業(yè)護理、脫發(fā)護理、養(yǎng)發(fā)護理。配套服務商務中心1200-250

提供舒適安心的工作環(huán)境。提供商務工具（如打印機、傳真機、電腦）。提供上網(wǎng)服務。提供現(xiàn)場網(wǎng)上或電話會議。面積合計：1000-1250平方米會所定位深化建議

會所1業(yè)態(tài)布局：序號業(yè)態(tài)序號業(yè)態(tài)①私房菜館③養(yǎng)生中心②爵士吧④商務中心②③③④①距小區(qū)入口較近位于整個小區(qū)（2-A和2-C）的中間位置兩邊小區(qū)的易達性相對較強會所定位深化建議

會所2定位：親子生活館一種和諧放松的家庭生活體驗

一次闔家溫馨的親情之旅

……

我們的使命：為2-A和2-C小區(qū)的三口之家打造親子之間溝通、娛樂和學習充電的第二家庭生活空間！會所定位深化建議業(yè)態(tài)類別數(shù)量（個）面積（平方米）功能說明休閑大課堂圖書室1100-150

提供適合各年齡層的讀物。家長可以在等候孩子學習、玩耍時再次閱覽書籍，獲得一個修身養(yǎng)性、擴大知識面的場所。研討會、講座等、定期舉辦不同的講座會（廚藝、美容保養(yǎng)、投資理財?shù)龋Ｓ捉讨行?150-200

舞蹈、英語等兒童專業(yè)課程培訓。娛樂兒童游樂中心1300-350

提供簡單的兒童游藝設施。音樂吧160-100

提供各類音樂的試聽服務。提供咖啡等各種飲品。小型電影院140-50

容納至少10人。最新大片放映和經(jīng)典影視作品回顧。配套服務醫(yī)療室150-70

隨時提供簡單的醫(yī)療和醫(yī)學常識。法律、理財咨詢中心160-80

提供法律常識。提供投資理財建議。

會所2業(yè)態(tài)組合及功能說明：面積合計：750-1000平方米

會所2業(yè)態(tài)布局：會所定位深化建議編號業(yè)態(tài)①大課堂圖書室②幼教中心③兒童游樂中心④音樂吧⑤小型電影院⑥醫(yī)療室⑦法律、理財咨詢中心二層首層④⑤⑦③⑥②①距小區(qū)入口較近不利于2-C小區(qū)內(nèi)部住戶的到達需要設置目的性更明顯的功能會所定位深化建議

會所3定位：健康生活館一種與時俱進的生活態(tài)度

一次充滿活力的健康之旅

……

我們的使命：為2-A和2-C小區(qū)業(yè)主及外部小區(qū)居民提供便利的休閑、健體服務！業(yè)態(tài)類別數(shù)量（個）面積（平方米）功能說明休閑乒乓球室1100-1506個標準乒乓球臺器械房1100-150提供各種力量和柔韌性訓練器材棋牌室140-50提供象棋、圍棋、麻將、撲克等桌球室160-80標準臺球桌三張快餐吧180-100為健身者提供快餐和飲料服務水力按摩池140-50跳操房1100-150桑拿室180-100

會所3業(yè)態(tài)及功能說明：會所定位深化建議面積合計：600-830平方米二層二層會所定位深化建議

會所3業(yè)態(tài)布局：首層編號業(yè)態(tài)①乒乓球室②器械房③棋牌室④桌球室⑤快餐吧⑥水力按摩池⑦跳操房⑧桑拿室④③⑥②⑧①⑦⑤私人總廚〇24小時全程呵護匹配上層名流生活24小時總廚待命，24小時快意人生天窗式主題餐廳，美景如畫；全球美食總動員，佳肴薈萃；溫馨如家庭小聚，氣派如豪門夜宴，奢華如鮑翅珍饈；咖啡飄香，美酒醉人，茶藝養(yǎng)心；業(yè)態(tài)亮點―品位餐廳

一個完全舒適和安靜的區(qū)域配有小型的假山和流水、魚池和花園、悠悠響起的森林聲、海浪聲或鳥鳴是一個讓人進入忘我冥想的空間

業(yè)態(tài)亮點―養(yǎng)生中心

業(yè)態(tài)亮點－小型電影院兼音樂坊可容納至少10人的小型電影和音樂“房間”

完全可以令人陶醉在私人的電影和音樂觀賞空間

配有先進的隔音系統(tǒng)、音響、舒適寬敞的按摩椅可以根據(jù)需求播放經(jīng)典、現(xiàn)代的電影或音樂以及任何歌舞節(jié)目

優(yōu)點缺點發(fā)展商自主投資并投入人力組建專業(yè)部門自營（或物業(yè)公司經(jīng)營管理）1、擁有絕對的經(jīng)營自主權(quán)，便于管理和控制成本。2、發(fā)展商可運用豐富的會所資源組織各種活動，聚集項目人氣，帶動銷售。1、一次性投入較大，短期內(nèi)難以收回投資。2、會所經(jīng)營的經(jīng)驗不足，風險較大。發(fā)展商投資硬件設施，委托專業(yè)俱樂部公司經(jīng)營1、起點較高，運作時間會加快。2、發(fā)展商的風險相對較小。1、前期投入大，在小區(qū)人氣尚未聚集的情況下，經(jīng)營壓力大，顧慮多，不敢輕易進場。發(fā)展商與專業(yè)公司合作投資，并由專業(yè)俱樂部公司的專業(yè)團隊經(jīng)營1、全方位合作。共同出資、共同受益、共擔風險。2、利用發(fā)展商的實力和專業(yè)公司的行業(yè)經(jīng)驗互實現(xiàn)優(yōu)勢互補。3、充分發(fā)揮雙方的人才優(yōu)勢。1、容易發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象，兩方需要不斷的協(xié)調(diào)和磨合。

經(jīng)營模式建議：會所定位深化建議會所定位深化建議

經(jīng)營模式建議：

根據(jù)以上對三種模式優(yōu)劣勢的對比分析，建議盡早開始洽談專業(yè)俱樂部會或會所運營管理專業(yè)公司合作開發(fā)經(jīng)營或自己開發(fā)，委托專業(yè)公司經(jīng)營。使用面