房地產(chǎn)成本管理構(gòu)成與特點分析

房地產(chǎn)企業(yè)本錢構(gòu)成與特點分析引言房地產(chǎn)行業(yè)特點：1.房地產(chǎn)行業(yè)是周期性行業(yè)，目前處于景氣時期，依據(jù)城市化進程及人均GDP等因素判斷，未來10年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于增長期，到2024年后會進入穩(wěn)定期；2.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營周期長(平均3年)，開發(fā)過程中受政策和市場影響大，屬高風險行業(yè)，因此需要較高的平安邊際和銷售利潤率，但判斷一個行業(yè)是否屬于暴利行業(yè)，應該看這個行業(yè)的年凈資產(chǎn)收益率。09年以房地產(chǎn)作為主業(yè)的46家上市公司中，平均毛利率高達35.93％，凈資產(chǎn)收益率為11.85％，略高于上市公司平均凈利率，不應劃分到暴利行業(yè)；3.房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高的特點。第一局部房地產(chǎn)企業(yè)本錢構(gòu)成第三局部第二局部第四局部第五局部第六局部第七局部土地獲取本錢前期工程費房屋建筑安裝工程費

公共配套設(shè)施費用管理費用財務費用

第八局部◆注：以上費用分類按造價師培訓教材(方案出版社，07.5印刷)進行分類。銷售費用

第九局部結(jié)束語

第一局部房地產(chǎn)企業(yè)本錢構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品本錢核算應視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造本錢法設(shè)置本錢工程。

開發(fā)本錢=土地獲取本錢+前期工程費+房屋建安費用+公共配套設(shè)施費+管理費用+財務費用+銷售費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，從立項到工程竣工的每一個環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，其中主要包括以下七項費用：房地產(chǎn)企業(yè)成本前期階段

：土地獲取成本前期工程費施工階段

：房屋建安工程費用公共配套設(shè)施費管理費用財務費用銷售費用第一局部房地產(chǎn)企業(yè)本錢構(gòu)成河南地區(qū)七項費用金額及比例大致如下：√土地獲取本錢√前期工程費√房屋建筑安裝工程費用(含室外附屬工程費用)√公共配套設(shè)施費√管理費用√財務費用√銷售費用第一局部房地產(chǎn)企業(yè)本錢這些費用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總的本錢，而每個費用都有自己的特點。以下淺談這些費用的特點。第一局部房地產(chǎn)企業(yè)本錢第二局部土地獲取費用指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包以下內(nèi)容：

依土地獲取方式的不同，土地費用主要由以下幾項費用的局部或全部組成：※土地征用費：土地出讓金、交納的契稅等※拆遷安置補償費：※市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等?！渌喝缤恋亻_發(fā)權(quán)批復費、土地面積丈量測繪費。其中土地出讓金占土地費用的絕大局部。第二局部土地獲取費用土地本錢支出約占工程總支出的30-40％，由于土地價格在開發(fā)本錢中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發(fā)商能否到達預期的回報率至關(guān)重要。土地的獲取方式常見有三種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購置可直接用于建設(shè)的熟地；三是置換。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因局部住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應會減少。但需要有“高素質(zhì)〞的拆遷工作人員，否那么假設(shè)拆遷工作不力，出現(xiàn)幾個“釘子戶〞，不會延長騰地時間，使建設(shè)周期延長，從而加大土地本錢。第二種方式那么一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。第二局部土地獲取費用對土地確實定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間(土地溢價)，其本錢確實定應包含：(1)土地征用費土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很標準的情況下，土地價格既有機遇也存在風險。因此，開發(fā)商必須因勢利導、有力把握，不給后期工程開發(fā)運作留下隱患。

第二局部土地獲取費用(2)拆遷安置補償費、城市配套費拆遷安置補償費一般采用貨幣補償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應注意其必須滿足工程開發(fā)用地的時間要求，其費用可參照近期類似工程。城市配套費均有具體規(guī)定，在某城市配套費在120元/m2左右。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應充分利用政策優(yōu)勢，并針對性地對工程所涉及的各項市政大配套進行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應作充分估計，防止市政大配套工程不能滿足工程要求。第二局部土地獲取費用第三局部前期工程費用指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、工程開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平〞等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：◆工程整體性報批報建費：工程報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等?！粢?guī)劃設(shè)計費：工程立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、專項設(shè)計費、可行性研究費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費等?！艨睖y丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

文物勘察費用14/m2；地質(zhì)勘察按進尺長度多層30-40元/m，高層50-60元/m◆“三通一平〞費：臨水費、臨電費、道路◆臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用?！纛A算編、審費：支付給造價事務所為工程編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用，一般為工程造價的0.13%

◆其它：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。第三局部前期工程費用前期費用一般由開發(fā)部和設(shè)計部負責控制。前期工程費一般占工程總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差異。對前期工程費用確實定主要考慮以下幾點：(1)“三通一平〞和臨時設(shè)施費應根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對工程建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)本錢。(2)前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應確保既符合政府政策要求，又滿足工程開發(fā)利益。第三局部前期工程費用第四局部房屋建筑安裝工程費用房屋建筑安裝工程費用主要由以下五項費用組成：總包合同的承包范圍一般包含以以下圖中土建工程費用、水電安裝工程費及局部裝修工程費用(粗裝飾局部)。房屋建筑安裝工程費用Ⅰ土建工程費用Ⅱ水電安裝工程費Ⅲ室外附屬工程費用供電工程供水工程供氣工程排污工程景觀綠化工程熱力工程Ⅳ裝修工程Ⅴ監(jiān)理費用第四局部房屋建筑安裝工程費用第四局部房屋建筑安裝工程費用Ⅰ土建工程費用主要由以下三項費用組成：﹡根底工程費：土石方、樁基、降水支護工程費，根底處理費、樁基咨詢費。﹡主體工程費：土建結(jié)構(gòu)工程費〔含地下室局部〕，即主體鋼筋砼費用和砌體費用。﹡有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。Ⅱ水電安裝工程費用又主要由以下九項費用組成，一般占房屋建安本錢的10%左右：①電氣(強電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應包括相應的甲供材料、設(shè)備費。

②電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。

③給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。

④電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。

⑤空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。

⑥消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。

⑦天燃氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的天燃氣管線等燃氣設(shè)施安裝費。⑧采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。

⑨上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應分別包括相應的甲供材料、設(shè)備費。第四局部房屋建筑安裝工程費用Ⅲ室外附屬工程費用：指工程開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預算工程之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等根底設(shè)施工程費用，紅線外2m與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要由以下七項費用組成：﹡供電工程：高壓電纜、開閉所、中心配、箱變、低壓電纜、樓宇箱、用戶箱、電表等﹡供水工程：管道、閥門、檢查井、井蓋、水表、水箱等﹡供(天燃)氣工程：﹡雨污水工程：化糞池、管道、檢查井、雨水井、井蓋等﹡景觀工程：中檔樓盤鋪裝及綠化按景觀面積200～400元/m2左右，按建筑面積計算30～40元/m2﹡熱力工程：熱力交換站、管道(保溫直埋管)、檢查井、熱表等﹡樓宇智能化：樓宇對講、監(jiān)控、周界防范、背景音樂、電子巡更、刀閘等第四局部房屋建筑安裝工程費用Ⅳ裝修工程費：內(nèi)外墻、地板、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

毛坯房交工的工程裝修工程費包括主要外墻飾面(找平層+保溫層+面層)、內(nèi)墻及頂棚抹灰、樓地面、單元門、入戶門、外窗、雨棚、電梯廳(走廊)、單元門廳的精裝修等。Ⅴ工程監(jiān)理費：指支付給聘請的工程或工程監(jiān)理單位的費用，一般每5～7元/m2。

第四局部房屋建筑安裝工程費用第四局部房屋建筑安裝工程費用室外附屬工程費用確實定主要考慮以下幾點：(1)社區(qū)管網(wǎng)費用對于一些中檔樓盤社區(qū)一般為工程總支出的6％左右。本錢分析的主要重點應是對市政大配套的一次網(wǎng)的供給能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進行了解、分析，做好估算。(2)區(qū)內(nèi)配套應堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競爭樓盤表達差異化〔獨特性〕的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套工程的可經(jīng)營管理性，為工程后期的物業(yè)經(jīng)營運作打好根底；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應考慮其適應性。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會所，而用商業(yè)街代替相應的功能。當然，這些設(shè)計配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。(3)小區(qū)智能化的定位也應堅持“寧精勿多、滿足根本所需〞的原那么，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護和運行費用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？臁５谒木植糠课萁ㄖ惭b工程費用(4)景觀環(huán)境工程一般為工程總支出的3-5％，其本錢應同工程的定位關(guān)聯(lián)，也與工程所處的地域環(huán)境有關(guān)。嚴格控制園林環(huán)境工程的設(shè)計標準，水景做到面寬水淺，園林景觀在保證突出重點的情況下多做減法，提前進行苗木的調(diào)研采購工作，當?shù)夭荒軡M足的可跨省市采購，優(yōu)化苗木的品種、高度、胸徑和樹型等，有效控制本錢。此外，綠化施工選擇適宜的栽植季節(jié)對招標本錢及成活率影響巨大。(5)室外工程施工前，做好圖紙會審；在室外工程施工時，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，防止屢次開挖造成過大損失。做好室外管網(wǎng)綜合，最好一溝多用，降低本錢。(6)上下壓供電系統(tǒng)的費用較高，要求工程所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計時盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費用政府負擔或幾家單位共同承擔等，合理降低該局部費用。房屋建安費用各階段的控制：房屋建筑安裝工程造價一般占工程總支出的40-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。對建筑安裝工程費用確實定主要考慮以下幾點：一、設(shè)計階段設(shè)計階段的本錢控制是工程造價控制的重要階段，其對建筑安裝工程造價的影響在75％以上。在此階段，本錢控制人員通過恰當?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計院的設(shè)計師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：〔1〕根據(jù)工程的產(chǎn)品定位特點確定合理的容積率。工程容積率的大小將直接關(guān)系到工程的銷售收入和建造本錢。盡可能確定一個根本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合工程地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。第四局部房屋建筑安裝工程費用

〔2〕重視地勘工作：地質(zhì)勘察結(jié)果直接影響到地基處理方案的選擇和建筑物根底的設(shè)計，可以說地質(zhì)勘察質(zhì)量會影響工程造價于“無形〞，因此，選擇一家高水準的地勘單位對根底工程造價和工程工期影響巨大?！?〕做好設(shè)計方案的評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化。其中很重要一點是加強設(shè)計方案的優(yōu)化工作。本錢控制人員應對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、根底造型、平面布置進行本錢分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化?！?〕對設(shè)計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設(shè)計系數(shù)的取值上。第四局部房屋建筑安裝工程費用〔5〕通過設(shè)計合同對設(shè)計單位實行限額施工圖設(shè)計，并明確獎懲方法。施工圖限額設(shè)計指標有：每平米鋼筋含量指標、砼含量指標、單位施工圖預算指標、設(shè)計變更費用限額指標?！?〕加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計變更費用。與設(shè)計單位簽訂的合同應明確規(guī)定因設(shè)計質(zhì)量缺乏所造成變更的制約措施?！?〕對設(shè)計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源缺乏，可整合社會資源，增強“事前控制〞的力度?！?〕給設(shè)計階段必要的時間也是減少或杜絕“三邊工程〞的必要條件。第四局部房屋建筑安裝工程費用二、施工階段在施工階段有些施工單位管理觀念落后，往往與開發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開發(fā)商須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，表達在本錢管理上主要有以下三個方面應予以加強：A〕加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是不可防止的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設(shè)計變更及簽證管理控制體系應明確：

1、操作流程

2、流程環(huán)節(jié)中的責任人

3、責任人的管理權(quán)限(授權(quán)體系)

4、流程環(huán)節(jié)確實認時限

5、否決及責任追究制度這種操作體系也應讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好根底。第四局部房屋建筑安裝工程費用B〕加強設(shè)備、材料品質(zhì)和價格的管理

有些城市的建筑材料市場不標準，完善的設(shè)備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：

1、自行采購(甲供)如大型機電設(shè)備〔電梯、空調(diào)等〕、外立面裝飾材料〔外墻漆、飾面磚等〕等一些對工程品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料。園林景觀工程所用的局部材料，也可通過競標自行采購。自行采購既起到本錢控制作用又防止雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧，但會加大甲方的管理難度并占用甲方資金。第四局部房屋建筑安裝工程費用

2、總承包單位自行采購(乙購)開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而相應調(diào)動其積極性。3、甲方限價承包單位采購(定廠定價、甲定乙購)一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序確認價格，結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應明確價格時限及范圍。定廠定價方式雙方在價格上往往有分歧，從而影響工程進度和雙方合作，應慎重采用，確需采用時應考慮給總包方一定管理費用，一般不低于5%。上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下才能投入使用。第四局部房屋建筑安裝工程費用三、結(jié)算階段在結(jié)算階段，開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復雜性〞。為防止結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：〔一〕結(jié)算原那么會議確認制應通過結(jié)算會議確定：1、確認結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限。2、確認除正常結(jié)算工程之外所發(fā)生的特殊問題，以及合同沒有約定或雙方分歧較大的工程。

第四局部房屋建筑安裝工程費用〔二〕二次復核、審計制建立切實可行的二次復核、審計機制，可使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。復核審計制的建立，一方面加強內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。其具體操作人員可聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機構(gòu)。〔三〕獎懲制度結(jié)算完畢后，應對照目標本錢進行分析、整理，并分別就設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量〔含本企業(yè)設(shè)計管理部門〕、現(xiàn)場簽證的管理情況，進行本錢控制的質(zhì)量分析，以總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓。

第四局部房屋建筑安裝工程費用第五局部公共配套設(shè)施費第五局部公共配套設(shè)施費

公共配套設(shè)施建設(shè)費用主要由以下五項費用組成：

人防設(shè)備工程費人防設(shè)備工程費包括人防結(jié)構(gòu)及人防設(shè)備等。

車庫包含自行車(電動車)庫、汽車停車庫等，規(guī)劃審批時限制定位比。

教育配套工程費教育配套工程費包括幼兒園、中小學等工程費用。

環(huán)衛(wèi)工程費環(huán)衛(wèi)工程費包括垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等相關(guān)費用。

物業(yè)用房、會所、農(nóng)貿(mào)市場等第六局部管理費用指企業(yè)行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。根據(jù)城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％的30%。第六局部管理費用(1)行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費〔包括駕駛員保險費〕、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

(2)工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。

(3)財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。

(4)稅金：指按照規(guī)定支