房地產(chǎn)成本管理與控制方法概論

?房地產(chǎn)本錢(qián)管理與控制方法?***

第一局部對(duì)房地產(chǎn)本錢(qián)管理的概述1、對(duì)本錢(qián)管理認(rèn)識(shí)的幾個(gè)誤區(qū)2、房地產(chǎn)的本錢(qián)管理3、房地產(chǎn)本錢(qián)的組成和形式4、本錢(qián)管理涉及到的各責(zé)任主體之間的關(guān)系處理5、本錢(qián)管理的內(nèi)涵及本錢(qián)管理的原那么6、本錢(qián)管理演變過(guò)程第二局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段本錢(qián)控制的思路與方法1、房地產(chǎn)本錢(qián)控制的根本思路2、本錢(qián)管理的各個(gè)階段劃分3、開(kāi)發(fā)各階段本錢(qián)控制的要求及重點(diǎn)【目錄】第一局部對(duì)房地產(chǎn)本錢(qián)管理的概述在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注和重視本錢(qián)管理和控制這個(gè)和經(jīng)濟(jì)效益〔利潤(rùn)〕直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。但是關(guān)于對(duì)本錢(qián)管理的認(rèn)知的程度，所謂“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智〞，不同的人也存在不同的看法。就這個(gè)方面的知識(shí)，今天我就自己的觀點(diǎn)和大家交換一下看法，不到之處歡送大家積極的提出意見(jiàn)。一、對(duì)本錢(qián)管理認(rèn)識(shí)的幾個(gè)誤區(qū)1、誤區(qū)一：本錢(qián)管理就是預(yù)結(jié)算管理〔單一〕，是根據(jù)工程開(kāi)始和結(jié)束的階段性工作〔公司及行業(yè)很多人的看法，認(rèn)識(shí)的狹隘性〕。2、誤區(qū)二：本錢(qián)管理和控制的目的就是在預(yù)算和結(jié)算階段,盡量壓低工程造價(jià)〔不該給的堅(jiān)決不給，該給的也要想法不給〕，只要懂預(yù)結(jié)算，會(huì)砍價(jià)就可以管好本錢(qián)。3、誤區(qū)三：本錢(qián)管理和控制是本錢(qián)管理部門(mén)的事情，與我沒(méi)有關(guān)系。〔目標(biāo)本錢(qián)的制定是本錢(qián)部的事情〕4、誤區(qū)四：本錢(qián)目標(biāo)干嗎不給高一點(diǎn)，反正我又不會(huì)裝到自己腰包，同時(shí)我也會(huì)努力去降低本錢(qián)，最終還是利潤(rùn)。5、誤區(qū)五：給我本錢(qián)目標(biāo)值就行了，至于錢(qián)怎么花是我的事，與其他部門(mén)無(wú)關(guān)?！蚕拗屏瞬块T(mén)的權(quán)限和自由，本錢(qián)控制的盲目性〕6、誤區(qū)六：產(chǎn)品管理與本錢(qián)管理割離，分別運(yùn)行?！矊?shí)際是：本錢(qián)的決定因素之一是產(chǎn)品，本錢(qián)是產(chǎn)品的一個(gè)屬性〕……以上諸如此類的看法就不再一一列舉了，估計(jì)大家還有更多不同的認(rèn)識(shí)吧。其實(shí)，房地產(chǎn)整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)管理一般是由多條主流程和輔流程交織而成，而本錢(qián)管理流程幾乎貫穿房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)。嚴(yán)格的說(shuō)，房地產(chǎn)的本錢(qián)管理的內(nèi)容分為具體兩局部：一局部為本錢(qián)控制，一局部為造價(jià)控制的內(nèi)容，即大家通常所認(rèn)為的預(yù)結(jié)算管理。事實(shí)上，本錢(qián)管理工作是以本錢(qián)控制為核心，造價(jià)管理只是輔助本錢(qián)控制中的一小局部。這點(diǎn)我會(huì)在稍后的章節(jié)中給大家闡述。注：本錢(qián)控制的概念：本錢(qián)控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的本錢(qián)、費(fèi)用通過(guò)一系列方法進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、方案、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。二、什么是房地產(chǎn)的本錢(qián)管理所謂的房地產(chǎn)本錢(qián)就是指在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的全部本錢(qián)和費(fèi)用支出總額，是指為到達(dá)特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價(jià)值投入。房地產(chǎn)本錢(qián)不僅指消耗已發(fā)生的實(shí)際本錢(qián)，還包括預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)本錢(qián)以及變動(dòng)本錢(qián)。是通過(guò)管理活動(dòng)，保證到達(dá)組織既定本錢(qián)目標(biāo)的過(guò)程；或是在一定的約束條件下，為到達(dá)既定本錢(qián)目標(biāo)采取的一系列有組織的活動(dòng)?！氨惧X(qián)管理〞的最終目標(biāo)是將本錢(qián)合理地揭示出來(lái)，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“本錢(qián)優(yōu)化〞，以到達(dá)“效益〔利潤(rùn)、品牌等〕最大化〞。三、房地產(chǎn)本錢(qián)的組成及其形式行業(yè)中許多企業(yè)的本錢(qián)組成及其分類均根據(jù)本公司的特色而定，不盡相同。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段和周期，結(jié)合我們公司的實(shí)際情況，07年本錢(qián)部同財(cái)務(wù)管理中心結(jié)合并按照領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)，整理出本錢(qián)科目體系如下。1、土地費(fèi)用2、前期工程費(fèi)3、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)直接費(fèi)用8、財(cái)務(wù)費(fèi)用9、管理費(fèi)用10、營(yíng)銷費(fèi)用11、稅收費(fèi)用期間費(fèi)用以上1項(xiàng)-11項(xiàng)構(gòu)成了開(kāi)發(fā)工程的全本錢(qián)。四、本錢(qián)管理涉及到的各責(zé)任主體之間的關(guān)系處理1、本錢(qián)與品質(zhì)、速度的沖突要好！要多要省！要快！變更？多快好??？天方夜談！??！設(shè)計(jì)部經(jīng)理成本部經(jīng)理總經(jīng)理銷售部經(jīng)理工程部經(jīng)理2、動(dòng)態(tài)本錢(qián)與變化的矛盾以上解決的方法是：建立企業(yè)的責(zé)任本錢(qián)管理體系。由各個(gè)責(zé)任部門(mén)就本部門(mén)的目標(biāo)本錢(qián)值提出控制思路和要點(diǎn)。通過(guò)責(zé)任本錢(qián)體系考核業(yè)績(jī)的一個(gè)工具，從根本上解決本錢(qián)超目標(biāo)的現(xiàn)象。五、本錢(qián)管理的內(nèi)涵及本錢(qián)管理的原那么1、本錢(qián)管理的內(nèi)涵：本錢(qián)管理是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過(guò)參與決策、拿地、定位、籌劃、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、材料采購(gòu)、竣工驗(yàn)收、后評(píng)估等各環(huán)節(jié)，分析比照，實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化。本錢(qián)管理的目標(biāo)是保證本錢(qián)的支出獲得最大效益----提升價(jià)值。本錢(qián)管理的根本內(nèi)容----合理確定本錢(qián)與有效控制本錢(qián)。2、本錢(qián)管理的原那么：2.1要有全員參與的本錢(qián)意識(shí)。公司所有員工都必須有本錢(qián)意識(shí)，并貫徹于日常工作中。本錢(qián)管理和控制不是單靠哪個(gè)部門(mén)就可以做好的事，需要靠公司所有員工、所有部門(mén)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，共同進(jìn)行本錢(qián)控制，開(kāi)源節(jié)流。2.2全過(guò)程的本錢(qián)管理原那么。工程從決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及工程的后評(píng)估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過(guò)程要有主動(dòng)、及時(shí)的本錢(qián)比較、方案選擇、信息反響與分析控制；2.3合同化的管理原那么。所有預(yù)結(jié)算本錢(qián)范圍內(nèi)的本錢(qián)，都需簽定經(jīng)濟(jì)合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算方法、違約責(zé)任等；2.4目標(biāo)利潤(rùn)制約下的目標(biāo)本錢(qián)管理原那么。工程投資決策階段確定的工程收益水平是工程最終收益的下限，與此對(duì)應(yīng)的本錢(qián)水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的工程本錢(qián)目標(biāo)〔上限〕；2.4內(nèi)局部級(jí)、分部門(mén)控制原那么。任何部門(mén)、任何個(gè)人不能單獨(dú)代表公司，獨(dú)立完成涉及公司利益流出的本錢(qián)決策與業(yè)務(wù)操作；業(yè)務(wù)操作實(shí)施前要按程序報(bào)批，操作與監(jiān)控相別離。各部門(mén)對(duì)自己的本錢(qián)發(fā)生額度負(fù)責(zé)，在部門(mén)限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出限額控制值。2.5可復(fù)查原那么。業(yè)務(wù)操作及概算、預(yù)算、結(jié)算全過(guò)程應(yīng)有完整、詳細(xì)的記錄和檔案管理，預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可復(fù)查性。3、工程造價(jià)與本錢(qián)管理之間的關(guān)系在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初期階段，由于大家都對(duì)房地產(chǎn)的管理沒(méi)有太多的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為工程造價(jià)控制=本錢(qián)管理，只有等施工圖出來(lái)后才能進(jìn)行控制，而且更多的是在工程施工階段。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步開(kāi)展，本錢(qián)管理的理念逐步建立和成熟，形成了一套基于工程造價(jià)之上的本錢(qián)管理制度和體系，換句話說(shuō)，工程造價(jià)是根底和工具，本錢(qián)管理其工作的延伸和升級(jí)。本錢(qián)管理工作包含但不限于工程造價(jià)。其開(kāi)展過(guò)程可以用以以以下圖表展示。3、工程造價(jià)與本錢(qián)管理之間的關(guān)系

六、本錢(qián)管理演變過(guò)程

成本核算成本控制成本管理管理花多少，算多少少花點(diǎn)，少算點(diǎn)方案優(yōu)化價(jià)值工程圖紙優(yōu)化成本管理系統(tǒng)算多少，花多少價(jià)值第二局部開(kāi)發(fā)各階段本錢(qián)控制的思路與方法由于房地產(chǎn)的本錢(qián)控制是全員、全過(guò)程、全方位的工程，注定本錢(qián)控制的過(guò)程是較為復(fù)雜、艱辛、敏感而又細(xì)致的系統(tǒng)工程。由于本錢(qián)涉及面極廣，所以對(duì)房地產(chǎn)公司而言，創(chuàng)造本錢(qián)優(yōu)勢(shì)可能要比獲取差異優(yōu)勢(shì)付出更多的努力。根據(jù)本錢(qián)管理的原那么，將工程開(kāi)發(fā)的各階段的本錢(qián)控制的方法及要點(diǎn)匯總?cè)缦隆Ｒ?、房地產(chǎn)本錢(qián)控制的根本思路本錢(qián)控制開(kāi)展的過(guò)程對(duì)企業(yè)的價(jià)值奉獻(xiàn)◆創(chuàng)造型：方案優(yōu)化、限額設(shè)計(jì)、價(jià)值工程〔主動(dòng)〕◆控制型：設(shè)目標(biāo)管理、監(jiān)控、糾偏◆核算型：事后算帳〔被動(dòng)〕向下兼容本錢(qián)管理的復(fù)雜程度基于工程造價(jià)與與房地產(chǎn)的本錢(qián)控制的關(guān)系，在工程的本錢(qián)控制中，需要工程造價(jià)提供強(qiáng)有利的技術(shù)支撐，特別是經(jīng)驗(yàn)系數(shù)的收集及積累。進(jìn)而用本錢(qián)控制的理念和責(zé)任體系去指導(dǎo)及約束整個(gè)公司的成本控制工作。由于本錢(qián)工作貫穿于本錢(qián)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，故本錢(qián)控制需要各個(gè)部門(mén)共同協(xié)作才能到達(dá)滿足最大效益的目的。1、采用科學(xué)決策、準(zhǔn)確定位、限額設(shè)計(jì)、選用性價(jià)比較好的材料設(shè)備、集成化專業(yè)化的招標(biāo)組織和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤芾淼姆绞?，在滿足性價(jià)比最優(yōu)的條件下到達(dá)不斷降低本錢(qián)的目的。2、樹(shù)立全員、全過(guò)程、全方位的本錢(qián)控制思想，采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的方式，確保本錢(qián)管理與業(yè)務(wù)過(guò)程相結(jié)合。3、建立有效的本錢(qián)控制策略和措施體系。4、控制敏感點(diǎn)的本錢(qián)，確保產(chǎn)品品質(zhì)。二、本錢(qián)控制的各個(gè)階段劃分

根據(jù)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的本錢(qián)控制主要經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：1、立項(xiàng)及籌劃階段本錢(qián)控制2、設(shè)計(jì)階段的本錢(qián)控制3、招標(biāo)階段及施工階段的本錢(qián)控制4、銷售階段的本錢(qián)控制5、竣工結(jié)算及維護(hù)階段的本錢(qián)控制開(kāi)發(fā)過(guò)程模擬三、開(kāi)發(fā)各階段本錢(qián)控制的方法1、立項(xiàng)及籌劃階段本錢(qián)控制1.1控制要求：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況，了解當(dāng)?shù)氐恼缘氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合理確定估算根底；準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品及組合〔通過(guò)方案組合的比選測(cè)算確定〕。1.2控制重點(diǎn)：工程所處的位置，地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)確實(shí)定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；產(chǎn)品檔次〔符合地塊價(jià)值〕，配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求。1.3控制方法：1.3.1充分做好市場(chǎng)調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤(rùn)水平下測(cè)算能承受的最大地價(jià)。1.3.2最大限度利用規(guī)劃條件，提高容積率，以獲得最大利潤(rùn)。1.3.3盡量搞好與政府部門(mén)的關(guān)系，根據(jù)同行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一些收費(fèi)力度比較弱的收費(fèi)工程，采取“拖〞的方法，爭(zhēng)取不交或少交。1.3.4能包干的費(fèi)用決不分開(kāi)交。例如：市政開(kāi)口費(fèi)、市政補(bǔ)償費(fèi)等。1.3.5盡量拖后，并分屢次支付。2、各設(shè)計(jì)階段的本錢(qián)控制2.1各階段的控制要求：2.1.1方案設(shè)計(jì)階段:通過(guò)限額設(shè)計(jì)使經(jīng)濟(jì)合理性最大，方案優(yōu)化，制定目標(biāo)本錢(qián)〔結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)〕，制定出圖方案〔時(shí)間〕。2.1.2擴(kuò)初階段的要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場(chǎng)占有率較高。2.1.3施工圖設(shè)計(jì)階段的控制要求:保證圖紙的質(zhì)量和深度,能滿足施工圖預(yù)算的編制要求。2.2控制重點(diǎn)：2.2.1方案設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度；設(shè)計(jì)周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，根底形式，特殊設(shè)備和功能要求。2.2.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：設(shè)備參數(shù)的控制，將設(shè)計(jì)提供材料設(shè)備規(guī)格型號(hào)的要求前置，編制部品控制方案。2.2.3施工圖設(shè)計(jì)階段：主要設(shè)計(jì)，細(xì)部設(shè)計(jì)，主要用料標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定。限額：鋼筋，砼，裝修，管線用量指標(biāo)；各專業(yè)之間的錯(cuò)漏碰缺。與責(zé)任本錢(qián)值及目標(biāo)本錢(qián)值比照，是否超標(biāo)。2.3控制方法：2.3.1要做到事前控制。在獲得土地后，應(yīng)進(jìn)行工程指標(biāo)測(cè)算；方案確定前，進(jìn)行各個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比照；做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)師一個(gè)設(shè)計(jì)的限額指標(biāo)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用；應(yīng)聯(lián)合公司設(shè)計(jì)、工程、本錢(qián)人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、平安性、周密性、經(jīng)濟(jì)性〔包括建成后的物業(yè)管理本錢(qián)〕等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并催促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，防止或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)；2.3.2配合采購(gòu)部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)。2.2.3對(duì)施工圖的合理性、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)；必要時(shí)可以委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行論證。3、招標(biāo)階段及施工階段的本錢(qián)控制3.1本錢(qián)控制要求：招標(biāo)評(píng)審，定標(biāo)報(bào)告。具體為：根據(jù)工程方案制定招標(biāo)方案；供給商考察與資格預(yù)審等。全面統(tǒng)籌，減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場(chǎng)地使用、進(jìn)度和方案。依據(jù)合同，事先核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)完備，資料齊全。3.2控制重點(diǎn)：召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議，明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分，詳細(xì)評(píng)標(biāo)，保證價(jià)格合理性；三通一平費(fèi)用的控制，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制，施工組織設(shè)計(jì)審查；圖紙會(huì)審交底，作好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量；重大變更：造價(jià)高，影響報(bào)建，影響品質(zhì)，影響工期，影響銷售承諾；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；每月動(dòng)態(tài)報(bào)表；相關(guān)索賠及時(shí)通知。

3.3控制方法：3.3.1圖紙會(huì)審交底：這個(gè)階段包括擴(kuò)初圖會(huì)審、施工圖會(huì)審、分項(xiàng)分部會(huì)審及各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審。圖紙多層次會(huì)簽及審批制度，各專業(yè)互審互簽制度，力爭(zhēng)在開(kāi)工前將圖紙上存在的問(wèn)題修改完并提出最好最優(yōu)的方案，例如材料替代等。這個(gè)工作有設(shè)計(jì)部主導(dǎo)，工程、采購(gòu)、本錢(qián)部門(mén)協(xié)助。對(duì)因銷售要求需設(shè)樣板間或變更的，銷售部應(yīng)提前介入，且銷售、工程要緊密結(jié)合，分清主體與精裝修的界限，杜絕出現(xiàn)土建施工完精裝修拆掉重新施工造本錢(qián)錢(qián)浪費(fèi)的現(xiàn)象。如果出現(xiàn)，分析原因,防止以后類似情況發(fā)生。3.3.2設(shè)計(jì)變更：由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個(gè)重點(diǎn)，也是難點(diǎn)，控制不好不但會(huì)影響工程工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，更會(huì)增加不可控制的本錢(qián)，因此必須對(duì)變更進(jìn)行嚴(yán)格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系。對(duì)工程變更，一定要先測(cè)算造價(jià)后再?zèng)Q定是否執(zhí)行。防止先施工后算帳的現(xiàn)象。對(duì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。及時(shí)評(píng)估變更對(duì)造價(jià)、銷售的影響，提倡優(yōu)化方案，降低造價(jià)的變更。盡量減少增加造價(jià)的變更。對(duì)于下發(fā)的變更，工程部人員應(yīng)跟蹤落實(shí)執(zhí)行情況，每月5日前，整理匯總上月1日-30日〔31日〕發(fā)生完畢〔施工完〕的設(shè)計(jì)變更但，并在每張變更單上注明實(shí)施情況。匯總單經(jīng)主辦人及工程部經(jīng)理確認(rèn)后，送之本錢(qián)部。本錢(qián)部確定適宜設(shè)計(jì)變更費(fèi)用后，作為工程結(jié)算價(jià)的一局部。3.3.3簽證：簽證工程發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍。對(duì)合同內(nèi)的工程一概不再簽證。對(duì)合同外的工程，一定要分清責(zé)任方。例如：由于施工方的原因造成施工工期滯后，原來(lái)該8月份完成的節(jié)點(diǎn)拖到9月份施工，在此期間，甲方指定的材料價(jià)格上漲，施工方提出材料調(diào)整認(rèn)價(jià)，是否應(yīng)該給？當(dāng)然不能調(diào)整。所以這要求大家平時(shí)多看合同、招標(biāo)文件、施工圖紙等，避免不必要的失誤，給公司的本錢(qián)造成浪費(fèi)。對(duì)于簽證，公司有詳細(xì)的簽證制度，這里不再贅述。3.3.4合理的躲避索賠風(fēng)險(xiǎn)：3.3.4.1工程進(jìn)度資金不到位時(shí)的索賠風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，在簽定合同時(shí)，約定進(jìn)度款支付超期時(shí)如何進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算的條款。其次，簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充條款，以免事件發(fā)生時(shí)間較長(zhǎng)，出現(xiàn)相互之間難以分清責(zé)任而發(fā)生不利于建設(shè)單位的扯皮現(xiàn)象。3.3.4.2對(duì)工程變更和現(xiàn)場(chǎng)工程簽證的本錢(qián)控制。嚴(yán)格按照合同要求的約定時(shí)限和程序進(jìn)行。3.3.5作好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量。堅(jiān)決防止因重進(jìn)度輕質(zhì)量的現(xiàn)象，否那么，不僅加大公司物業(yè)管理的難度，導(dǎo)致物業(yè)管理本錢(qián)增加，還會(huì)降低公司的美譽(yù)度。3.3.6熟練運(yùn)用施工標(biāo)準(zhǔn)，在不影響工程品質(zhì)的前提下，對(duì)施工工藝、方案等多提方案創(chuàng)新，對(duì)超出使用要求、比較貴或使用量比較大的材料可提請(qǐng)更換，采用同樣滿足要求的價(jià)格低的材料代替。4、銷售階段的本錢(qián)控制4.1本錢(qián)控制要求：制定營(yíng)銷方案；推廣方案要合理有效；執(zhí)行過(guò)程的本錢(qián)控制；效果評(píng)估至關(guān)重要。銷售資料及營(yíng)銷承諾的多專業(yè)評(píng)審〔保修期限確實(shí)定〕，營(yíng)銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理籌劃與本錢(qián)目標(biāo)管理。4.2控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說(shuō)明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營(yíng)銷費(fèi)用詳細(xì)方案和按進(jìn)度支出。營(yíng)銷效果的及時(shí)跟蹤及后評(píng)估。4.3控制方法：4.3.1增強(qiáng)工作的方案性、預(yù)見(jiàn)性，結(jié)合階段工作目標(biāo)和目標(biāo)本錢(qián)細(xì)化科目預(yù)算，合理調(diào)配資源；在總額內(nèi)由營(yíng)銷中心提出使用工程和預(yù)算，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審查同意后執(zhí)行。4.3.2營(yíng)銷中心可在總額內(nèi)在各單項(xiàng)方案之間靈活掌握使用，但單項(xiàng)方案使用超出20%以上，不管營(yíng)銷費(fèi)用總額有無(wú)結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告本錢(qián)部審查并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，詳細(xì)說(shuō)明理由和額度來(lái)源。4.3.3由設(shè)計(jì)或工程等其他部門(mén)具體操作的營(yíng)銷性質(zhì)工程工程〔如紅線外道路綠化改造、樣板間接待廳裝修、圍板裝飾、廣告牌等〕，費(fèi)用目標(biāo)由