某市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

2024年

孝感商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告國家對(duì)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步調(diào)控使得住宅地產(chǎn)處于薄利微銷的時(shí)代，在住宅地產(chǎn)的“疲軟〞下，以特色營銷作為工程的杠桿，撬開工程，使之實(shí)現(xiàn)我司整體戰(zhàn)略和針對(duì)性支撐。孝感商業(yè)地產(chǎn)本身根底優(yōu)勢明顯，對(duì)于后期營銷籌劃有著強(qiáng)力支撐，我司建議通過對(duì)工程特色的挖掘，針對(duì)性的尋找營銷籌劃方面的突破點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)工程的利潤和社會(huì)效應(yīng)最大化。目錄

1.房地產(chǎn)宏觀政策2.全國房地產(chǎn)總體市場分3.武漢、孝感商業(yè)地產(chǎn)分析4.工程商業(yè)根本情況分析5.工程商業(yè)SWOT分析6.總結(jié)一：房地產(chǎn)宏觀政策國務(wù)院總理溫家寶表示：“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房價(jià)回歸到合理價(jià)格〞。由此可見，國家在未來幾年內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策是不會(huì)改變的，使房價(jià)回到理性是一個(gè)長期的目標(biāo)，國家是有信心的。商業(yè)地產(chǎn)是未來房地產(chǎn)主要方向，現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)是在調(diào)整，是在“擠泡沫〞，盡管對(duì)企業(yè)打擊不小，但在調(diào)整之后，行業(yè)開展的機(jī)遇和方式都會(huì)發(fā)生根本性的變化，而未來，房地產(chǎn)主要的趨勢和方向?qū)⑹巧虡I(yè)地產(chǎn)?！{(diào)控助行業(yè)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型.二：全國地產(chǎn)總體市場分析1：住宅局部：1-1商品房銷售情況10月當(dāng)月，全國商品房銷售面積9278萬平方米，同比增長16.0%，絕對(duì)量比9月份減少1167萬平方米，下降11.2%；全國商品房銷售額5076億元，增長27.0%，絕對(duì)額比9月份減少423億元，下降7.7%。1-370個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)10月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲10.6%，漲幅比9月份縮小0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%。與上月相比銷售價(jià)格所占的比例，普通住宅銷售占28%，高檔住宅銷售占39%，經(jīng)濟(jì)適用房銷售占2%，商品房銷售占31%。10月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比9月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，比9月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)。1-3全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)〔簡稱“國房景氣指數(shù)〞〕為103.57，比9月份提高0.05點(diǎn)，比去年同期提高1.54點(diǎn)。1-3全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)綜上所述，可以看出，目前全國的房地產(chǎn)走勢穩(wěn)中有降，投資的增長與需求的下降成反比，房價(jià)的波動(dòng)也逐步走下行趨勢，未來的整個(gè)前景是不樂觀的。1-4全國土地市場2024年下半年，土地市場出現(xiàn)分化。居住用地成交量顯著下跌，地價(jià)結(jié)構(gòu)性下降，市場總體表現(xiàn)冷清。同時(shí)商業(yè)用地那么表現(xiàn)良好，供求總量穩(wěn)中有升。相對(duì)而言，二線開展中城市的市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，優(yōu)于興旺城市。由于土地財(cái)政的重要性依然不減，為實(shí)現(xiàn)供地方案的完成率，下半年各地有望迎來土地供給的增加。為促進(jìn)土地成交，近期局部城市政府紛紛提供各種優(yōu)惠條件吸引開發(fā)商，因此，房企入市購地的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來。1-6全國主要大中城市住宅情況10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況一、新建商品住宅

(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況

(一)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)。與9月份相比，10月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了17個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。

(二)與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，比9月份增加了1個(gè)。漲幅回落的城市有59個(gè)。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有57個(gè)，比9月份增加了8個(gè)。二、二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況(一)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有38個(gè)，持平的城市有19個(gè)。與9月份相比，10月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了13個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過0.5%。(二)與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有13個(gè)，比9月份增加了6個(gè)。同比漲幅回落的城市有43個(gè)。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有51個(gè)，比9月份增加了1個(gè)。2：全國商業(yè)地產(chǎn)局部商業(yè)地產(chǎn)是未來房地產(chǎn)主要方向：現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)是在調(diào)整，是在“擠泡沫〞，盡管對(duì)企業(yè)打擊不小，但在調(diào)整之后，行業(yè)開展的機(jī)遇和方式都會(huì)發(fā)生根本性的變化，而未來，房地產(chǎn)主要的趨勢和方向?qū)⑹巧虡I(yè)地產(chǎn)。調(diào)控助行業(yè)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺(tái)限貸政策、稅收政策、土地規(guī)劃政策等等限制了住宅的投資，它會(huì)讓中國經(jīng)濟(jì)、中國的房地產(chǎn)市場發(fā)生根本性的變化。所謂的變化，就是產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變。調(diào)整涉及的地產(chǎn)產(chǎn)品主要有三個(gè)方面，一是高端地產(chǎn)，二是租賃市場，三是商業(yè)地產(chǎn)。如果前兩個(gè)方面的前景不好，商業(yè)地產(chǎn)投資就成為未來中國房地產(chǎn)開展的根本所在。從目前的市場來看，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)工程上的投入明顯加強(qiáng)，在政策的引導(dǎo)之下，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，以住宅為工具的投資需求逐步轉(zhuǎn)向以商業(yè)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間隨著人們生活水平的提高，城市居民對(duì)于商業(yè)消費(fèi)的需求會(huì)越來越大，商業(yè)地產(chǎn)將具有更大的開展前景。在住宅市場被限制以后，商業(yè)地產(chǎn)的投資有比較好選擇的。從整體上看，住宅市場并不太適宜用來投資炒作。但商業(yè)地產(chǎn)怎么炒都沒有關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的投資可把周邊整個(gè)住宅和商業(yè)市場都帶動(dòng)起來。最重要的是開發(fā)商能夠提供好的投資產(chǎn)品。一、2024年11月份武漢商業(yè)地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)分析2024年11月份武漢商業(yè)地產(chǎn)工程〔寫字樓、商鋪〕共成交1921套，其中寫字樓成交655套，成交面積共計(jì)99936.04平米，商鋪成交共計(jì)1266套，成交面積共計(jì)118330.51平米。在商鋪工程的帶動(dòng)下，11月份武漢商業(yè)地產(chǎn)沖破9、10月份低迷期，逐漸回暖并恢復(fù)至上半年的高成交量。從11月份整體成交情況來看，武漢商業(yè)地產(chǎn)大有年底翹尾勢頭。從2024年3月份以來武漢商業(yè)地產(chǎn)市場成交情況看出，由于局部住宅投資者的涌入，大大增加了商業(yè)地產(chǎn)投資性需求，投資性需求的增強(qiáng)，無疑對(duì)商業(yè)市場的開展起到了推波助瀾的作用。市場前景看好。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要一局部，在目前的房地產(chǎn)市場大趨勢下，有著巨大的潛力與開展空間，武漢作為中部特大城市，更不例外，相信未來的市場還會(huì)超出我們的想象，值得期待。2：孝感孝感作為緊臨武漢的三線城市，同時(shí)也是武漢8+1城市圈副中心城市之一，其商業(yè)開展?jié)摿Ω遣豢晒懒俊Ｐ⒏猩倘Ψ植迹耗壳爸饕兴拇笾髁ι倘?：孝商商圈：以孝感商場為核心，輻射整個(gè)孝感城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，最老的商業(yè)發(fā)源地，歷史悠久，影響深遠(yuǎn)，產(chǎn)品以中低檔日用品為主，包括服裝，家用電器，食品，日雜，等等。以孝感商場為主，店面經(jīng)營為輔助。有主題街，和主題商業(yè)板塊。如“北正街〞，“一條龍服飾城等，附近也有次商業(yè)圈“大東門服裝專業(yè)市場〞以及“大東門調(diào)料市場〞和“湯加街日用品市場〞等專業(yè)市場。2：乾坤商圈：近幾年新崛起的商業(yè)中心，隨著孝感城市及經(jīng)濟(jì)開展的整體東移，高檔的商業(yè)體也應(yīng)運(yùn)而生，乾坤是比較成功的一家，同時(shí)帶動(dòng)周圍的商業(yè)升級(jí)，是孝感新生活區(qū)的主導(dǎo)商業(yè)中心，產(chǎn)品以中高檔為主，包括服裝，電器，娛樂，餐飲等，適合城市新新人群的消費(fèi)。商業(yè)氣氛濃厚超前，開展?jié)摿艽蟆?：文化路商圈：僅次于“孝商商圈〞，其影響力和歷史都不及“孝商商圈〞，商業(yè)范圍不大，以中高檔品牌服裝為主，輔以娛樂，餐飲等，適合都市白領(lǐng)和高檔人群消費(fèi)。4：寶麗商圈：由以前的老商業(yè)區(qū)演變而來，業(yè)態(tài)由單一變多元，生機(jī)逐漸顯現(xiàn)，以“中百〞和“保麗〞為龍頭，涵蓋超市，餐飲，娛樂和高檔品牌產(chǎn)品為主，是孝感最值得期待和最時(shí)尚的消費(fèi)中心。四：工程商業(yè)根本情況分析:工程周邊商業(yè)根本情況及分析：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)以建材為主，在我們調(diào)查75家已開業(yè)商鋪中，有32家燈飾、裝修等建材類商業(yè)，有43家小賣部、飯館、網(wǎng)吧、超市等生活配套商業(yè)體。工程對(duì)面臨街商鋪?zhàn)饨鸫蠹s在14-20元/平米，商業(yè)業(yè)態(tài)分布散亂，沒有進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。此工程的容積率為2.2，綠化率為3.6，商業(yè)三層的總面積為7013.7㎡。工程的樓層共16層，有地下室，為停車場，可停車50輛；1-3層為商鋪，4.8米/層；4-16層為住房，共13層，3米/層。商業(yè)朝向分布在工程?hào)|面和南面，兩面都臨街，地理位置較佳。工程四至：東面：工程?hào)|面臨街，沿街對(duì)面是錦繡后湖工程，對(duì)面沿街根本以建材商業(yè)業(yè)態(tài)為主，大多以50-100平米小型商鋪為主；西面：西面為工程背后，主要以私房為主，環(huán)境一般；南面：工程南面臨街，街對(duì)面為在建樓盤，街道環(huán)境較差；北面：工程北面為以建成的多層住宅小區(qū)，現(xiàn)在還未入住。五：工程商業(yè)SWOT分析優(yōu)勢：工程區(qū)域位置交通便利，區(qū)位較好，兩面臨街，商業(yè)條件充足；周邊新工程小區(qū)較多，居住氣氛濃厚，學(xué)校等潛在消費(fèi)能力巨大；建筑規(guī)劃規(guī)整，建筑柱網(wǎng)布局方正實(shí)用，空間格局較標(biāo)準(zhǔn)；周邊商業(yè)租金普遍不高，對(duì)于工程后期商業(yè)運(yùn)作有一定利潤空間。劣勢：工程所在區(qū)域商業(yè)氣氛還未形成，商業(yè)分布較散亂；周圍的整體環(huán)境還跟不上現(xiàn)代商業(yè)的開展步伐；人們的消費(fèi)觀念也有待加強(qiáng)；周邊在建樓盤較多，現(xiàn)場施工環(huán)境惡劣，影響整體商業(yè)形象；周邊建成樓盤入住率不高，周邊人流量不高。時(shí)機(jī)：本工程挨近學(xué)校，學(xué)生消費(fèi)群體不可小視，商業(yè)消費(fèi)人群較多；工程周邊無大型商業(yè)體，區(qū)域商業(yè)開展空間巨大；消費(fèi)檔次還沒有一個(gè)主題定位，產(chǎn)品的選擇余地較大；隨著航空路以南的聯(lián)通以及政府的整體規(guī)劃布局的實(shí)施和孝感城市化規(guī)模的加速，其商業(yè)價(jià)值提升空間值得期待；威脅：產(chǎn)品及消費(fèi)檔次可能不高，利潤空間有限；如果產(chǎn)品定位不好，可能引不起消費(fèi)興趣，帶動(dòng)不了商業(yè)氣氛；區(qū)位和消費(fèi)人群的優(yōu)勢不太明顯，后期的維護(hù)與市場提升可能需要很長的時(shí)間；六、總結(jié)

縱觀以上宏觀政策及市場面貌和走勢，無論從全國來看，還是從大中城市，特別是武漢的市場前景來看，都存在很大的需求空間和市場潛力，回到孝感這樣的中小城市，又有其自身的特色。具體有以下幾點(diǎn)：1：整個(gè)房地產(chǎn)市場還處于開展和上升期，后續(xù)的增長還會(huì)繼續(xù)，這無疑將帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開展。2：隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，人們的消費(fèi)增長，也給商業(yè)的開展提供了很大的空間。3：城市化的進(jìn)一步加速，給商業(yè)提供了大量的消費(fèi)人群。4：隨著人們消費(fèi)水平的提高，給商業(yè)氣氛和商業(yè)品質(zhì)的提升，以及商家?guī)砀罄麧櫍龠M(jìn)了商業(yè)持續(xù)穩(wěn)定快速的開展。5：國家的刺激消費(fèi)政策，促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的開展和國民經(jīng)濟(jì)的提升同時(shí)也會(huì)推波助瀾，刺激商業(yè)的良性快速開展。6：政府也會(huì)大力加強(qiáng)地方經(jīng)濟(jì)開展，投資和消費(fèi)首當(dāng)其中，更會(huì)給商業(yè)的開展注入新的活力，并且會(huì)