20210721-長三角區(qū)域?qū)幉ü九_州椒江區(qū)開發(fā)大道地塊投決會報告V2

長三角區(qū)域?qū)幉ü九_州椒江區(qū)開發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊投決會報告長三角區(qū)域?qū)幉ü?021年07月23日核心結(jié)論?

戰(zhàn)略契合度：從城市發(fā)展、資源布局與狀況、開發(fā)節(jié)奏、標(biāo)準(zhǔn)化等角度來看，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。?

地塊位于臺州椒江區(qū)重點打造的中央創(chuàng)新區(qū)，規(guī)劃能級較高，當(dāng)前板塊競爭態(tài)勢健康，可實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)。公司資源狀況：會展中心項目城南項目新城河項目子陵路項目1、可售待售項目5個（含1個合作項目），目前可售總面積35.86萬方（權(quán)益后33.47萬方），開發(fā)周期26個月（今日至梅山路項目23年9月交付）；梅山路項目莊橋項目2.貨值業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：住宅：89.39%，商業(yè)：4.96%，辦公：0%，車位：5.65%（權(quán)益前）;住宅：89.72%，商業(yè)：4.54%，辦公：0%，車位：5.74%（權(quán)益后）開發(fā)節(jié)奏：開發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊獲取至開工4個月，至開盤7個月，IRR為40.5%（非融），現(xiàn)金流回正時間15個月（非融）；滿足集團財務(wù)評判標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)化使用：1、戶型標(biāo)準(zhǔn)化2、裝修標(biāo)準(zhǔn)化3、外立面標(biāo)準(zhǔn)化4、依照云著系本案核心結(jié)論?核心指標(biāo)：考慮市場/競品等因素，期房（住宅）銷售均價18500元/㎡（不含車位），價格測算符合要求，利潤率及周轉(zhuǎn)率符合集團標(biāo)準(zhǔn)。成功標(biāo)尺產(chǎn)品業(yè)態(tài)戶數(shù)開盤價整盤均價戶型面積戶數(shù)配比（含競配建）1.2.3.4.5.銷售毛利率凈利潤率21.17%2767.95%106.511631%31%17%20%（無償返還28套）23F高層（毛坯）1760017600凈利潤總額內(nèi)部收益率IRR自由資金峰值16,079萬元276154176744含融：111.4%；非融：40.5%95,280萬元，2021年11月住宅12911F小高（毛坯）19700197006.7.股權(quán)融資開發(fā)貸無14360000萬元，利率5.70%，財務(wù)費用3734萬元，融資周期18個月15萬/個車位拿地-各節(jié)點集團標(biāo)準(zhǔn)工期（普通預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)）去化30%的時間：2022年3月去化60%的時間：2022年5月去化90%的時間：2022年8月工作節(jié)點首期（期房銷售）8.去化率回款率取得施工許可證2021.112022.12022.22023.95個月6個月7個月26個月5.5個月7個月9.30%：0：50%：20%示范區(qū)開放開盤預(yù)售投資回收期（含融）投資回收期（非融）12個月，2022年6月回正15個月，2022年9月回正10.8個月11.12.兩費費率管理費率：2.2%；營銷費率：2.0%完成交付（結(jié)轉(zhuǎn)）根據(jù)實際情況凈資產(chǎn)收益率ROE含內(nèi)部計息：24.37%；不含內(nèi)部計息：21.56%核心結(jié)論集團各專業(yè)條線意見反饋集團預(yù)審意見城市公司修訂意見已溝通溝通結(jié)果已溝通預(yù)審意見表附圖研發(fā)中心成本中心南側(cè)開發(fā)大道有噪音污染，不建議布置高業(yè)態(tài)大面積段產(chǎn)品。地上總建投資額1%作為預(yù)算，設(shè)立專項資金帳戶，此部分不應(yīng)計入已溝通已調(diào)整已溝通已調(diào)整開發(fā)成本營銷管理中心無1、總建投資額“百分之一公共文化計劃”預(yù)留專項資金，具體用途是？測算中是否考慮？總建投資額指什么？是否土地+建安？總建投資額“百分之一公共文化計劃”預(yù)留專項資金，具體用途是？測算中是否考慮？如不能計入開發(fā)成本，建議列入土地成本考慮。2、無償返還住宅移交對象是？是否需先在開發(fā)商處確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？是否需開發(fā)票？財務(wù)中心已溝通已溝通3、地上2層預(yù)售情況下，11F小高層第四個月開始放按揭，23F高層第七個月開始放按揭，回款節(jié)奏太慢，是否有優(yōu)化空間？資金中心戰(zhàn)投中心無已溝通已調(diào)整已溝通已調(diào)整備案價如不能突破，建議研判車位價格和去化能否提升。目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議競拍規(guī)則描述競買規(guī)則：競價，限地價+競無償返還住宅，網(wǎng)上競拍?

競買人報價達到最高限價時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上競報無償返還住宅建筑面積程序；?

本地塊不設(shè)底價；?

限時報價期間每次報價時間為4分鐘，加價幅度為：100萬元/手，50㎡/手，首輪投報面積不得少于100㎡；競拍規(guī)則?

起始價68400萬元，當(dāng)競買報價低于88900萬元（29.97%溢價）時，價高者得；當(dāng)競買報價達到88900萬元時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)入投報無償返還住宅建筑面積程序，并按競報面積最高者確定競得人。競配無償返還住宅起始面積為100平方米，以后每次增加面積為50平方米或50平方米的整數(shù)倍。無償返還住宅建筑面積部分所含土地、建設(shè)等成本由競得人承擔(dān)，不計入可售住宅房價定價成本。城市區(qū)位—溫臺都市圈、寧波1小時?

臺州，“環(huán)滬三圈層”城市，距離寧波138公里（高鐵1小時車程），杭臺高鐵有望年底運行，時長由原先2小時下降到1小時。?

浙江省國際門戶，是浙江沿海中部區(qū)域性中心城市，也是工貿(mào)型現(xiàn)代化港口城市。鎮(zhèn)江南京合肥蕪湖上海安慶杭州嘉興寧波都市

1小時金華臺州城市概況—經(jīng)濟?

GDP總量位居省內(nèi)中游，且保持穩(wěn)步增長；?

椒江區(qū)位居全市第三位，市本級最強，溫嶺、臨海占據(jù)前二

；城市杭州寧波溫州紹興嘉興臺州金華湖州衢州麗水舟山生產(chǎn)總值（億元）16105.8312408.666870.86臺州2015-2020年GDP及增長率走勢600040002000010.00%5.00%0.00%128.0%7.6%7.5%6.3%5.1%3.4%335713875438648805134526346000.662015年2016年2017年2018年2019年2020年55509.52GDP（億元）GDP增幅65262.724703.952020年臺州各縣市GDP及增速對比7GDP總值（億元）GDP增幅4.4%3.6%1500100050006.0%83201.413.8%11373.7%3.4%3.5%4.0%2.0%0.0%3.1%91639.122.6%69210111540.026696335573022732611512.11溫嶺市椒江區(qū)路橋區(qū)玉環(huán)市黃巖區(qū)天臺縣三門縣仙居縣城市概況—人口?

人口基數(shù)較大，全省第五，七普人口常住總量662萬人；?

三區(qū)因天然的地理阻隔，相對獨立，其中椒江區(qū)常住人口82.6萬，占市區(qū)人口近4成；因占據(jù)椒江入海口沿岸優(yōu)越的地理位置，人口密度最大；城市七普常住人口（萬人）常住人口：47.5萬人杭州市溫州市寧波市金華市臺州市嘉興市紹興市湖州市麗水市衢州市舟山市1194957940705662540527337251228116人口密度：332人/k㎡

天臺縣常住人口：37.9萬人人口密度：251人/k㎡三門縣常住人口：43.2萬人人口密度：216人/k㎡常住人口：111.4萬人人口密度：506人/k㎡臨海市仙居縣椒江區(qū)

常住人口：82.6萬人人口密度：2950人/k㎡常住人口：70.7萬人人口密度：716人/k㎡黃巖區(qū)路橋區(qū)常住人口：62.9萬人人口密度：2296人/k㎡常住人口：141.6萬人人口密度：1529人/k㎡溫嶺市常住人口：64.4萬人人口密度：1701人/k㎡玉環(huán)市城市產(chǎn)業(yè)—“臺州制造”?

汽車摩托車及配件、醫(yī)藥化工等“5+1”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值破千億，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展格局特色；?

“臺州制造”門類齊全，“隱形冠軍”產(chǎn)品299項、上市企業(yè)55家。大臺州整體產(chǎn)業(yè)體系，形成汽車摩托車及配件、醫(yī)藥三門縣：船舶、汽車、鋼鐵、汽摩配、潔具；橡膠和塑料制品業(yè)?天臺縣：工藝品、機電、橡膠塑料、產(chǎn)業(yè)用布、醫(yī)藥化工、飲料酒、汽車用品化工等“5+1”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及九大制造業(yè)集群。?臺州汽車產(chǎn)業(yè)全行業(yè)產(chǎn)值已突破千億，涌現(xiàn)了吉利等一批具有較高知名度的整車企業(yè)和沃爾沃、Lynk&Co、帝豪等較高美譽度的車型，臨海市：醫(yī)藥化工、汽車機械、休閑用品；新型建材、眼鏡、彩燈；高端裝備制造、臨港物流仙居縣：工藝品，現(xiàn)代醫(yī)藥；機械橡塑；電子電器；醫(yī)療器械；文化創(chuàng)意?“臺州制造”門類齊全，擁有國內(nèi)外占有率排名第一的“隱形冠軍”產(chǎn)品299項、上市企業(yè)55家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（省級）椒江區(qū)：醫(yī)藥化工；服裝機械；電子電器黃巖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（省級）區(qū)域GDP規(guī)模億元1918主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)路橋區(qū)：印刷復(fù)制業(yè)，汽摩配件，循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)；建材機電市區(qū)商貿(mào)、模具與塑料、醫(yī)藥、汽摩配泵和電機、制鞋、汽摩配汽車零部件、水暖閥門、家具醫(yī)藥、汽車機械、文旅溫嶺市臨海市玉環(huán)市天臺縣1137黃巖區(qū)：橘果；模具制造738業(yè)；文教工美體育和娛樂用品制造業(yè)；橡膠和塑料制品業(yè)；醫(yī)藥化工633溫嶺市：水泵制造業(yè)；摩托車和汽摩配建、水泵和電機、帽業(yè)皮塑；農(nóng)副食品加工業(yè)302醫(yī)藥、特色水果、工藝品玉環(huán)市：汽摩配件；閥門水暖、眼鏡配件、電氣機械；一次性醫(yī)療器械、壓力鍋圈；家具制造業(yè)；汽車及其零配件高端裝備、清潔能源、汽車配件、水產(chǎn)養(yǎng)殖三門縣仙居縣273261機電、橡塑、汽車用品、旅游城市概況—椒江區(qū)地位最高?

臺州市三區(qū)之間功能定位明確，椒江區(qū)為政治文化經(jīng)濟中心，黃巖區(qū)為工業(yè)中心，路橋區(qū)為商貿(mào)中心，三區(qū)相對獨立，其中椒江區(qū)發(fā)展最為成熟，認(rèn)可度高，客戶來自全市，黃巖、路橋兩區(qū)則以本地消化為主。黃巖區(qū)屬性：山水宜居城區(qū)，都市休閑中心，陸路交通樞紐和特色制造基地椒江區(qū)屬性：政治經(jīng)濟文化、科教創(chuàng)新、金融服務(wù)、高端商貿(mào)中心模具、塑料等產(chǎn)業(yè)發(fā)達，且臺州唯一高鐵站在黃巖區(qū)，本地人自豪感強烈（類似蕭山）城市地位超然，擁有政府資源優(yōu)勢，是當(dāng)前臺州優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，發(fā)展相對較快區(qū)域，商業(yè)、辦公、住宅等發(fā)展迅速，也是三區(qū)中最成熟區(qū)域椒江區(qū)路橋區(qū)黃巖區(qū)路橋區(qū)屬性：綠色智造基地、度假休閑區(qū)和空港交通樞紐，浙東重要商貿(mào)物流中心商貿(mào)氛圍濃厚，小商品城以及一些專業(yè)市場均在這個區(qū)域集中分布；因94年才從“鎮(zhèn)”升級為區(qū)，在本地人心中地位偏低市場政策?

2020年11月3日發(fā)布新政，臺州市區(qū)新房、二手房均限售3年，新開盤項目每期備案均價應(yīng)保持一致；類別名稱內(nèi)容限購政策貸款政策限售政策土拍政策不限購需求端首套首付三成，二套四成，第三套停貸；認(rèn)貸不認(rèn)房臺州市區(qū)新房、二手房均限售3年限地價+競無償返還住宅預(yù)售條件：四層以下結(jié)頂，四層及以上二層，一層地下室需地上二層，如有二層地下室正負(fù)0；領(lǐng)證辦理：分期辦理預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于3萬方方米預(yù)售政策供給端限價政策精裝政策新開盤項目每期備案均價應(yīng)保持一致全裝修及精裝均不強制（自2020年7月13日起），但可靠全裝修提升PC評分（PC率50%，且需要規(guī)劃局評1.1宗地主要指標(biāo)椒江區(qū)開發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊規(guī)劃指標(biāo)

【臺土告字[2021]039號】建設(shè)用地面積（M2）容積率49519規(guī)劃用途計容建面(M2)商業(yè)（2）住宅用地2.21089410商品住宅建面（1）安置房（3）106445規(guī)劃要求0，實際0027-70其他配建（4）建筑密度（%)保證金截止期限2496≤25限高（M）競買保證金（萬元）掛牌起始價（萬元）土地最高限制總價（萬元）提交競買申請截止137002021年7月27日

16:00起始計容樓面價（元/M2）起始可售樓面價（元/M2，含契稅）62796619816086026840088900最高限制樓面價（元/㎡）2021年7月27日

16:00競拍時間2021年7月29日

9:001、項目納入“百分之一公共文化計劃”，需要預(yù)留地上總建投資額1%作為預(yù)算（491萬），設(shè)立專項資金帳戶，由業(yè)主單位自行管理；掛牌條件說明2、無償返還住宅建筑面積部分所含土地、建設(shè)等成本由競得人承擔(dān)，不計入可售住宅房價定價成本。1.2宗地付款周期人民幣付款周期付款進度第一筆付款時間付款類別支付金額（萬元）137002021年7月27日2021年9月3日2022年8月5日報名保證金50%土地款土地款余款第二筆成交價*50%-13700成交價*50%第三筆第三筆土地款實際支付時間為2021年10月1.3規(guī)劃條件解讀規(guī)劃條件解讀1.開發(fā)強度：容積率：2.2，建筑高度：住宅20-70米；2.密度：建筑密度：≤25%；綠地率：≥30%總體指標(biāo)停車1.按照浙江省建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)《城市建筑工程停車場（庫）設(shè)置規(guī)則和配建標(biāo)準(zhǔn)》配建停車位住宅：60㎡-90㎡（含）按0.8個/戶，90㎡-140㎡（含）按1.1個/戶；140㎡-200㎡（含）按1.4個/戶；配套用房：0.3個/100㎡；地上車位：3%-10%2、出入口：東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)；商業(yè)無無配套設(shè)公租房施教育配套無物業(yè)經(jīng)營用房地上總建4‰、物業(yè)管理用房地上總建3‰、居家養(yǎng)老用房住宅總建3‰、體育健身設(shè)施人均室內(nèi)0.1㎡或人均室外0.3㎡、公共文化設(shè)施用房0.12㎡/套、室外文化活動場地100㎡其他配套天際線要求無1、居住高度不大于27米，最大面寬小于80米；高度大于27米小于60米，最大面寬小于70米，高度大于60米，最大面寬小于60米。2、建筑外墻主要材質(zhì)采用鋁板、石材或幕墻等干掛，居住建筑應(yīng)采用公建化立面，外墻不應(yīng)大面積采用深色材質(zhì)。3、工程開工、及竣工需及時通報中國人民解放軍92095部隊、臺灣灣新區(qū)（高新區(qū)）建設(shè)局。其他政府要求和影響規(guī)劃的因素預(yù)售節(jié)點四層及以下結(jié)頂；四層以上的，無地下室需地上4層，一層地下室需地上2層，二層地下室±0備注：根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計要點》填寫1.4區(qū)位分析??地塊位于椒江中央創(chuàng)新區(qū)板塊，緊鄰開發(fā)大道，距萬達廣場4.3km，緊鄰行政中學(xué)、中央CBD，承接著中央商務(wù)區(qū)向東發(fā)展紅利；地塊距離臺州市政府5.8km，椒江區(qū)政府6.1km，臺州中心站12.9km，路橋機場12.2km。臺州西站22.3km椒江區(qū)政府6.1km臺州中心站12.9km臺州市政府5.8km本案本案銀泰城7.9km萬達廣場4.3m路橋機場12.2km地標(biāo)市政府椒江區(qū)政府路橋機場萬達廣場4.3km臺州中心站輕軌S1號線車程距離5.8km6.1km12.2km12.9km1.5土地屬性——在城市發(fā)展中的角色??中央創(chuàng)新區(qū)如同未來科技城之于杭州；規(guī)劃建設(shè)成集都市居住中心、生態(tài)休閑中心、科技創(chuàng)業(yè)研發(fā)中心、總部辦公基地等功能于一體的城市生活辦公綜合區(qū)；擁有麥德龍、中城廣場（在建）的商業(yè)資源、

300畝的海城公園（規(guī)劃）的生態(tài)資源、中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)（規(guī)劃）、中學(xué)（規(guī)劃）教育資源，兩所學(xué)校均已開工，計劃2022年秋季開學(xué)；當(dāng)前啟動區(qū)已經(jīng)完成90%村集體遷移問題，屆時將最先啟動云湖核心區(qū)1.4平方公里的城市空間形象建設(shè)；而本地塊便位于核心區(qū)周邊，未來周邊配套及形象工程將有大幅提升；規(guī)劃中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)規(guī)劃中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)本案中央創(chuàng)新區(qū)云湖核心區(qū)規(guī)劃（啟動區(qū)）1.6項目現(xiàn)狀及四至??宗地北側(cè)緊鄰金地翡翠云邸項目，未來需要考慮日照退讓問題；南側(cè)臨開發(fā)大道快速路，車輛噪音較大；宗地西側(cè)政府規(guī)劃道路明年向市里提報計劃，現(xiàn)階段主要交通依靠開發(fā)大道及太和路；體育場道1、北側(cè)無道路與金地項目緊鄰3、南側(cè)開發(fā)大道（噪音較大）金地翡翠云邸1規(guī)劃道路4本案

23開發(fā)大道2、東側(cè)太和路4、西側(cè)有大量植被1.6項目現(xiàn)狀及四至??地塊內(nèi)部樹木、苗圃及金地翡翠云邸施工簡易房在地塊掛牌截至前由政府處理干凈；地塊南側(cè)為沙石水泥廠，整體南側(cè)界面較差；但未來云湖核心區(qū)啟動后，周邊將有較大改善；新城云樾風(fēng)華金地翡翠云邸臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)業(yè)園規(guī)劃道路開發(fā)大道沙石水泥廠1.7區(qū)位分析——周邊配套?

宗地處于中央創(chuàng)新區(qū)打造大型生態(tài)綠色走廊周邊，未來生活居住環(huán)境宜人；?

周邊學(xué)校配套目前等級相對薄弱，但隨著中創(chuàng)區(qū)小學(xué)（計劃招生1620人）及中學(xué)（計劃招生2250人），政府將引進較強師資力量去打造；商業(yè)檔次

等級

總建2萬方與地塊車行距離

主力形態(tài)

兌現(xiàn)時間麥德龍2.1km4.3km4.5km購物中心綜合體已兌現(xiàn)已兌現(xiàn)已兌現(xiàn)萬達廣場耀達百貨22萬方3萬方綜合體浙東醫(yī)院（在建）學(xué)校檔次

等級與地塊距離2.1km兌現(xiàn)時間耀達百貨椒江區(qū)三甲小學(xué)椒江第八中學(xué)中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)醫(yī)院普通小學(xué)普通中學(xué)在建已開學(xué)已開學(xué)麥德龍臺州市中心醫(yī)院3.6km中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)椒江第八中學(xué)（在建）1.9km2022年秋季2022年秋季開放時間2022年底已開放在建2.2km萬達廣場中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)（在建）檔次

等級與地塊距離2.2km椒江區(qū)三甲小學(xué)（高閘校區(qū)）浙東醫(yī)院（在建）臺州中心醫(yī)院三級甲等三級甲等與地塊距離2.2km5.7km本案云湖公園海城公園自然人文景觀云湖公園功能

類型城市公園城市公園開放時間規(guī)劃海城公園1.5km規(guī)劃1.8周邊交通?

地塊緊鄰開發(fā)大道，可快速到達椒江城區(qū)，另外開發(fā)大道連接城市各重要通道，去往路橋及黃巖區(qū)均非常便捷；?

地塊周邊小交通路網(wǎng)建設(shè)較為健全，四通八達；臺州市政府5.8km楓南路本案1.9周邊出讓地塊?地塊周邊除眾安未來社區(qū)外，普遍成交計容樓面價在8400-8800元/平米，而本地塊最高限價計容僅8160元/㎡，大概率進入無償移交住宅環(huán)節(jié)；新城東泰云樾風(fēng)華（在售）流速：83套/月方遠(yuǎn)天曜譽府（尾盤）流速：100套/月拿地時間：2020.6.24計容：9.6萬方

R：2.3拿地時間：

2020.6.3計容：13.3萬平

R：2.3成交樓面價：8829元/㎡可售樓面價：9730元/㎡溢價率：45.79%成交樓面價：8541元/平可售樓面價：9051元/平溢價率：51.66%在售全裝高層1.65萬/㎡全裝洋房1.85萬/㎡在售全裝高層1.9萬/㎡全裝洋房2.1萬/㎡金地翡翠云邸（在售）流速：95套/月車距2KM本案眾安未來社區(qū)（在售）流速：232套/月（2021年3月開盤至今）拿地時間：2020.6.22計容：30.6萬方（住宅24.3萬）

R：2.5成交樓面價：6081元/平可售樓面價：7379元/平溢價率：32.86%拿地時間：2020.6.24計容：13.6萬方

R：2.3成交樓面價：8399元/平可售樓面價：9324元/平溢價率：44.99%在售全裝高層1.72萬/㎡全裝洋房1.93萬/㎡備注：自持商業(yè)、辦公、酒店3.963萬㎡在售毛坯高層1.86萬/㎡備注：可售樓面價=（土地含稅總價+代建成本-自持分?jǐn)偼恋爻杀荆?商品房可售面積1.10待出讓土地?

項目周邊2021年8月16日將土拍2宗土地，總計容建面約16萬方，未來小片區(qū)內(nèi)形成3盤同時競爭局面。體育場路北側(cè)地塊計容：9.33萬方

R：2.2起始樓面價：6362元/㎡限價樓面價：8269元/㎡8月16日土拍本案體育場路南側(cè)地塊計容：6.58萬方

R：2.2起始樓面價：6354元/㎡限價樓面價：8255元/㎡8月16日土拍1.11土地屬性總結(jié)?

項目區(qū)位：臺州椒江區(qū)重點打造中央創(chuàng)新區(qū)，打造產(chǎn)城融合，綠色走廊，形成宜居宜業(yè)的新城片區(qū)?

城市界面：項目緊鄰中央創(chuàng)新區(qū)啟動區(qū)，云湖及海城公園加持下，城市界面未來將有極大提升；產(chǎn)品線選擇：云著系?

不利因素：無明顯不利因素；?

交通狀況：臨近城市主干道開發(fā)大道，全城各向通達性高；?

配套狀況：教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套均在建中，未來區(qū)域配套齊全；目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議2.1整體市場：臺州三區(qū)年度供求價?

臺州三區(qū)近5年宅地年均出讓建面約235萬方，住宅年均成交建面226萬方，土地供應(yīng)與住宅成交基本持平；?

2021年上半年，住宅供求失衡，成交156萬方；同時宅地出讓量與住宅成交量也形成了較大的剪刀差；?

臺州由于備案價控制較嚴(yán)，截止6月底，即使在供不應(yīng)求的市場環(huán)境下，成交均價17516元/㎡，同比僅上漲4.8%;?

截至2021年6月底，臺州三區(qū)預(yù)證庫存僅63萬方，去化周期2.4個月，總存量498萬方，去化周期20個月；臺州市三區(qū)2010-2021年住宅成交供求情況40035030025020015010050200001800016000140001200010000800060004000200001751616984部分取證建面來自13、14年出讓宅地15952市區(qū)13個盤12月13945集中推盤115881094610598受到德信別墅地塊結(jié)構(gòu)性影響84266688644457515628292317851462441941281922132016243170218290210226254252215201926233425820209113415602015201720182021H1宅地出讓建面（萬㎡）住宅取證建面（萬㎡）住宅成交建面（萬㎡）土地樓面地價（元/㎡）住宅成交均價（元/㎡）備注：由于臺州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達斯及華星多方綜合；數(shù)據(jù)截至2021年6月30日，土地剔除安置房及商業(yè)；臺州存在限簽政策；2.1整體市場：臺州三區(qū)月度量價走勢?

臺州自2020年市場被引爆后，持續(xù)保持高溫，同時在多網(wǎng)紅盤帶動下（如萬科心海上城、眾安未來社區(qū)、龍湖湖城大境、中梁瑞府等），月均成交26萬方；?

成交價格保持橫盤震蕩，6月成交均價為16909元/㎡；近1年臺州市區(qū)住宅月度供應(yīng)、成交、價格走勢1884270605040302010018530200001800016000140001200010000800060004000200001805717936175681745816974

1682316909168001671016399

164381596215962151631491614684主要為椒江區(qū)5、6月供應(yīng)集中簽約年底集中推盤56疫情影響363330322430202828242322602042212919262018311714121312121316137593住宅取證面積（萬㎡）住宅成交面積（萬㎡）住宅成交均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：由于臺州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達斯及華星多方綜合；臺州存在限簽政策；2.2區(qū)域市場：椒江區(qū)量價表現(xiàn)?

椒江區(qū)為臺州行政、商貿(mào)中心，受全市客戶青睞；住宅成交量節(jié)節(jié)攀升，2020年成交放緩主要受一季度疫情影響，2021年上半年，成交量已經(jīng)達到96萬方，預(yù)計今年大概率將突破新高；?

18年以來椒江區(qū)快速發(fā)展，土地供過于求，進入2021年，政府明顯控制土地出讓情況，截至上半年僅供應(yīng)一宗土地；?

截至2021年6月底，椒江區(qū)預(yù)證庫存37.7萬方，去化周期2.4個月，總存量183.1萬方，去化周期11.5個月。椒江區(qū)2015-2021年住宅成交供求情況250.0200.0150.0100.050.020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000016,66417,281出讓萬科城、方遠(yuǎn)天曜譽府、綠地德加公館等5宗超過20萬方大體量宅地17,124年底集中供應(yīng)14,24811,9695,94711,60110,6566,3006,0395,9295,1002,6261,43396581297062103201612193113201718611912715516013920191852301462020576962021H1土地樓面地價（元/㎡）0.020152018宅地出讓建面（萬㎡）住宅取證建面（萬㎡）住宅成交建面（萬㎡）住宅成交均價（元/㎡）備注：由于臺州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達斯及華星多方綜合；數(shù)據(jù)截至2021年6月30日，土地剔除安置房及商業(yè)；臺州存在限簽政策；2.2區(qū)域市場：椒江區(qū)月度量價走勢?

椒江區(qū)21年主要以去化2020年供應(yīng)為主，月均成交16萬方；?

進入2021年，椒江售價保持平穩(wěn)波動，6月份成交均價17039元/㎡；椒江區(qū)2020年至今月度成交走勢60.02000018000160001400012000100008000600040002000018612182941736542.4172681745517048171501703916661165621666949.715968164031614443.450.040.030.020.010.00.015570153051503714139年底集中供應(yīng)榮安金成華府、萬科心海上城集中簽約30.623.615.922.120.421.612.720.617.817.416.616.715.59.414.312.37.211.010.79.89.89.69.45.79.25.18.68.87.86.93.50.80.0取證面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：由于臺州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達斯及華星多方綜合；臺州存在限簽政策；2.4存量分布：區(qū)域存量分布?截至6月底，臺州市三區(qū)總存量498萬方，其中椒江雖總存量最大183萬方，但因去化速度快，去化周期僅11.5個月，黃巖、路橋因去化較慢，去化周期在30-35月；椒江區(qū)總存量183萬方去化周期11.5個月黃巖區(qū)總存量159萬方去化周期35個月路橋區(qū)總存量156萬方去化周期29個月備注：數(shù)據(jù)截至6月30日2.4存量分布：椒江區(qū)板塊存量分布?

椒江區(qū)各大片區(qū)存量如下，本案所處東部片區(qū)由于面積覆蓋較大，存量亦屬于椒江區(qū)最大的片區(qū)；椒北總存量3.0萬方去化周期2.9個月老城區(qū)總存量18.4萬方去化周期7.1個月本案商務(wù)核心區(qū)綠心東部片區(qū)總存量93.6萬方去化周期16.4個月總存量68.2萬方（椒江）總存量0萬方

去化周期10.3個月備注：其中商務(wù)核心區(qū)包括開發(fā)區(qū)、洪家2個細(xì)分板塊，東部片區(qū)包括城東、下陳鎮(zhèn)、集聚區(qū)3個細(xì)分板塊；數(shù)據(jù)截至6月30日2.3板塊市場：競爭板塊存量?

上下游板塊與本案所處區(qū)域價格及產(chǎn)品有較為明顯的區(qū)分，未來本案主要競爭來自本板塊內(nèi)；?

城東板塊總存量47.6萬方，近6個月均出清周期15.4個月；主要庫存來在眾安未來社區(qū)(14.4萬方）和方遠(yuǎn)悅都天華（21.6萬方，距離項目5公里以外，與本案無競爭關(guān)系）；城東板塊開發(fā)區(qū)預(yù)證庫存1.644.53.3預(yù)證庫存0.7522.62.16135總庫存總庫存潛在存量潛在存量近1年月均成交量（萬方）近1年套均面積（㎡）近1年套均總價（萬元）近3個月整體均價（元/㎡）近1年月均成交量（萬方）近1年套均面積（㎡）近1年套均總價（萬元）近3個月整體均價（元/㎡）131城東板塊成交成交開發(fā)區(qū)238325本案192551.0232981.0總體供求比（近半年）下陳板塊總體供求比（近半年）下陳板塊預(yù)證庫存06.9總庫存潛在存量近1年月均成交量（萬方）近1年套均面積（㎡）近1年套均總價（萬元）近3個月整體均價（元/㎡）0.89102149153030.8成交總體供求比（近半年）2.5競爭市場：競爭格局?

板塊在售競品全裝高層1.65-1.85萬元/㎡，全裝洋房1.85-2.1萬元/㎡；月均去化80-90套；板塊內(nèi)上半年整體去化近31萬方；?

方遠(yuǎn)屬于本土豪強企業(yè)，當(dāng)?shù)乜腿赫J(rèn)可度高同時政府在報批備案價政策上也較為寬松；?

“未來社區(qū)”作為浙江重點項目，政府給予備案價寬松的政策扶植，同時項目配套豐富，且距離市區(qū)萬達廣場更近，客戶認(rèn)可度高；新城東云樾風(fēng)華（在售）流速：83套/月方遠(yuǎn)天曜譽府（尾盤）流速：100套/月拿地時間：2020.6.24計容：9.6萬方

R：2.3拿地時間：

2020.6.3計容：13.3萬平

R：2.3成交樓面價：8829元/㎡可售樓面價：9730元/㎡溢價率：45.79%成交樓面價：8541元/平可售樓面價：9051元/平溢價率：51.66%在售全裝高層1.65萬/㎡全裝洋房1.85萬/㎡在售全裝高層1.9萬/㎡全裝洋房2.1萬/㎡金地翡翠云邸（在售）流速：95套/月車距2KM眾安未來社區(qū)（在售）流速：232套/月（2021年3月開盤至今）拿地時間：2020.6.22計容：30.6萬方（住宅24.3萬）

R：2.5成交樓面價：6081元/平可售樓面價：7379元/平溢價率：32.86%本案拿地時間：2020.6.24計容：13.6萬方

R：2.3成交樓面價：8399元/平可售樓面價：9324元/平溢價率：44.99%在售全裝高層1.72萬/㎡全裝洋房1.93萬/㎡備注：自持商業(yè)、辦公、酒店3.963萬㎡在售毛坯高層1.86萬/㎡備注：可售樓面價=（土地含稅總價+代建成本-自持分?jǐn)偼恋爻杀荆?商品房可售面積；政府要求個別地塊全裝修，目前政府已經(jīng)不強制；全裝基本等于毛坯；競品數(shù)據(jù)來自市調(diào)；2.5競爭市場：競品對標(biāo)?

本案配套與直接競品新城東樾風(fēng)華和金地翡翠云邸項目相同，無明顯優(yōu)劣勢；配套屬性

眾安未來社區(qū)新城東樾風(fēng)華云湖核心區(qū)金地翡翠云邸云湖核心區(qū)本案核心配套價值萬達廣場云湖核心區(qū)?

麥德龍（2萬方、

?

麥德龍（2萬方、

?

麥德龍（2萬方、

?

麥德龍（2萬方、3.4KM、已兌現(xiàn)）

2KM、已兌現(xiàn)）

2KM、已兌現(xiàn)）

2KM、已兌現(xiàn)）商業(yè)（體量、距離、兌現(xiàn)時間）?

萬達廣場（22萬

?

萬達廣場（22萬

?

萬達廣場（22萬

?

萬達廣場（22萬方，1.8KM，已兌

方，4.3KM，已兌

方，4.3KM，已兌

方，4.3KM，已兌浙東醫(yī)院（在建）現(xiàn)）現(xiàn)）現(xiàn)）現(xiàn)）耀達百貨?

三甲小學(xué)（2KM、?

三甲小學(xué)（2KM、教育?

文華小學(xué)?

三甲小學(xué)（2KM、普通、已開學(xué)）?

第八中學(xué)（3.6KM、普通、已開學(xué)）普通、已開學(xué)）普通、已開學(xué)）（距離、資

（1.1KM、普通、麥德龍?

第八中學(xué)?

第八中學(xué)質(zhì)、兌現(xiàn)時

已開學(xué)）臺州市中心醫(yī)院（3.6KM、普通、

（3.6KM、普通、中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)（在建）間）?

白云中（2KM、普通、已開學(xué)）已開學(xué)）已開學(xué)）椒江第八中學(xué)中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)（在建）白云中學(xué)交通（距離、兌

?

開發(fā)大道現(xiàn)時間）?

開發(fā)大道?

開發(fā)大道?

開發(fā)大道新城東泰云樾風(fēng)華椒江區(qū)三甲小學(xué)（高閘校區(qū)）文華小學(xué)萬達廣場金地翡翠云邸?

云湖公園（2緊鄰，?

云湖公園（2KM，?

云湖公園（2KM，?

云湖公園（2KM，規(guī)劃）

規(guī)劃）

規(guī)劃）

規(guī)劃）生態(tài)（距離、兌現(xiàn)時間）本案?

海城公園（3KM，?

海城公園（1KM，?

海城公園（1KM，?

海城公園（1KM，眾安未來社區(qū)規(guī)劃）規(guī)劃）規(guī)劃）規(guī)劃）海城公園政務(wù)（距離、兌

?

無?

無?

無?

無現(xiàn)時間）2.5競爭市場：定位參考項目——金地翡翠云邸?

經(jīng)市調(diào)了解項目受到限簽影響，項目兩次推盤，截至目前已經(jīng)全部售罄；整盤限價在18500元/㎡左右，月均流速90套；?

客戶主要來自椒江區(qū)客戶，黃巖及路橋客戶主要看重本片區(qū)規(guī)劃且價格比椒江市區(qū)價格便宜；金地翡翠云邸月度成交走勢（市調(diào)口徑）350.002500020000150001000050000190991898018980300.00250.00200.00150.00100.0050.00179892832882552021年1月282632021年6月250.002020年12月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年7月成交價11.4億元，溢價率

45%，計容8399元/㎡，可售9324元/㎡，占地5.9萬㎡，計容13.6萬㎡（可售住宅12.8萬），容積率2.3。住宅取證套數(shù)住宅成交套數(shù)成交均價（元/㎡）成交套數(shù)（市調(diào)）產(chǎn)品類型首開時間面積段戶型總供應(yīng)套數(shù)已供應(yīng)套數(shù)銷售率均價

元

㎡流速（套

月）1081201301021073方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)929292271452992484893112323F全裝高層18810012底9F-11F全裝洋房115383571100%100%19253185006495130-140160頂層帶花園4方3衛(wèi)432256571合計1053備注：全裝基本等于毛坯，由于項目受到限簽影響，競品數(shù)據(jù)來自市調(diào)，數(shù)據(jù)截至7月20日；2.5競爭市場：定位參考項目——新城東泰云樾風(fēng)華?

本項目與金地翡翠云邸項目一街之隔，項目直觀展示形成鮮明對比；并且由于新城采用地下展示大廳，展示面明顯弱于金地項目；?

項目地塊分割，且定位偏向剛需，與板塊當(dāng)前改善需求相悖，即使均價低于金地項目1000元/㎡，銷售情況仍弱于金地項目；1、營銷大廳在地下一層，未做成下沉式，直觀項目展示弱；2、項目沙盤展示感較差；3、外立面顏色展示較為廉價；4、營銷操盤較弱，銷售員業(yè)務(wù)能力較弱；成交價8.2億元，溢價率

52%，計容8541元/㎡，可售9051元/㎡，占地4.2萬㎡，計容9.6萬㎡，容積率2.3。成交套數(shù)（市調(diào)）產(chǎn)品類型首開時間面積段戶型總供應(yīng)套數(shù)已供應(yīng)套數(shù)銷售率均價

元

㎡流速（套

月）893方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)4方2衛(wèi)4方2衛(wèi)4方2衛(wèi)4223F全裝高層1011141161291432142141321328831029595%16500492020.12底11F全裝洋房24255220550085%91%18500174503483合計822備注：全裝基本等于毛坯，由于項目受到限簽影響，競品數(shù)據(jù)來自市調(diào)，數(shù)據(jù)截至7月20日；2.5競爭市場：定位參考項目——眾安未來社區(qū)?

未來社區(qū)屬于浙江省著重打造項目，本項目需自持商業(yè)、辦公、酒店，政府在備案價上給出一定優(yōu)惠，整盤均價在18550元/㎡左右；?

由于項目距離椒江萬達不足2KM且屬于未來中央創(chuàng)新區(qū)發(fā)展的較核心位置，同時還有大量配套加持，客戶對項目認(rèn)可度極好，一二批次推盤認(rèn)籌比超2：1，三批次未蓄客，主要滿足前兩批次未購房客戶，6月推售以后不足60套剩余；金地翡翠云邸月度成交走勢（市調(diào)口徑）185701851018560400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.00200001500010000500003643522723642722021年5月2922021年6月0.002021年3月2021年4月成交價18.6億元，溢價率

33%，計容6081元/㎡，可售7379元/㎡，占地12.3萬㎡，計容30.6萬㎡（可售住宅24.3萬），容積率2.5。住宅取證套數(shù)住宅成交套數(shù)成交均價（元/㎡）成交套數(shù)（市調(diào)）產(chǎn)品類型首開時間面積段戶型總供應(yīng)套數(shù)已供應(yīng)套數(shù)銷售率均價

元

㎡流速（套

月）983方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)4方2衛(wèi)4方2衛(wèi)1104536218491170109010711712713921-23F毛坯高層2021.0317092892894%94%1855018550232232283115合計2208988備注：由于項目受到限簽影響，競品數(shù)據(jù)來自市調(diào)，數(shù)據(jù)截至7月20日；2.5競爭市場：直接競品未來存量盤點?

待本案入市時，周邊競品均已去化完畢，無競品影響；202年202

年競爭等級項目名稱341234金地翡翠云邸新城東泰云樾風(fēng)華眾安未來社區(qū)5.8萬㎡3.8萬㎡一級競品14.4萬㎡本案10.8萬㎡本案入市時競品剩余存量（預(yù)計2021年7月）總建面-萬㎡可售建面-萬㎡已成交-萬㎡月均成交速度預(yù)計去化周期競爭等級是否完成首開項目名稱總存量（萬㎡）-萬㎡-月金地翡翠云邸新城東泰云樾風(fēng)華眾安未來社區(qū)13.69.712.89.67.05.89.95.83.815.84.85.50000一級競品在售0.82.630.624.314.4總存量合計2.4競爭市場：定位參考項目——車位售價參考周邊車位價格，建議非人防車位售價15萬/個??車位預(yù)售政策：根據(jù)當(dāng)?shù)卣?，住宅取證，車位即可預(yù)售。人防車位銷售：人防車位可銷售，無產(chǎn)權(quán)；簽20年租賃合同，贈送50年使用權(quán)，售價為產(chǎn)權(quán)車位的8折左右；車位項目推售數(shù)量(個)價格(萬)車位配比開售時間去化數(shù)去化率購買率天辰譽府方遠(yuǎn)·天璟譽府人防車位12萬非人防15萬17291.2：12018.1092353%63%1.6KM備注：車位去化率=車位去化數(shù)/車位推售數(shù)車位購買率=車位去化數(shù)/銷售住宅戶數(shù)2.5競爭市場：周邊二手房?

周邊二手房，較新項目含稅單價2萬元以上，品質(zhì)較好小區(qū)精裝1.9-2.1萬元；3.2km項目成交價建成時間2.7km118㎡、138㎡中南熙悅府中南熙悅府景和名苑含稅單價2.0萬2021年高層（毛坯）景和名苑90㎡、128㎡、143㎡含稅單價1.9-2.1萬2004年高層（精裝）本案1.0km目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議3.1客戶定位?

本案客群以椒江地緣性及城區(qū)外溢客戶為主，路橋、黃巖及周邊鎮(zhèn)級（溫嶺）客戶為輔；目標(biāo)客群主要來自于◆椒江地緣性及城區(qū)外溢客戶黃巖客群占比10%以城東地緣型客戶以及開發(fā)區(qū)、老城區(qū)等外溢剛需、剛改客群為主【70%】椒江地緣性及城區(qū)外溢客戶剛需+剛改占比70%◆路橋、黃巖區(qū)客群椒江區(qū)作為臺州行政及商貿(mào)中心，舉全市之力發(fā)展，黃巖及路橋客群遷移至此【20%】路橋客群占比10%◆溫嶺等縣市級投資客周邊強縣市如溫嶺，市區(qū)房價近3萬，高于臺州市本級，有部分投資需求【10%】3.2產(chǎn)品定位◆位置較優(yōu)◆交通便利，未來生活配套將完善；區(qū)域?qū)傩缘貕K屬性產(chǎn)品配比◆容積率：≤2.2◆建筑高度：住宅20-70米房型套數(shù)比占比其它（面寬尺寸，贈送等）產(chǎn)品類型產(chǎn)品競爭客戶屬性◆小高、高層：客戶接受度較高計容面積戶型◆品質(zhì)型剛需剛改階層，對小區(qū)物業(yè)類型有要求129.0143.0106.5116.04/2/24/2/217%20%31%31%三面寬小高層高層可選的物業(yè)類型三面寬三面寬三面寬3/2/2小高、高層3+1/2/2合計100%3.3總平圖總戶數(shù)882戶其中:小高層（11F）：129㎡戶型154戶，

套數(shù)占比17%143㎡戶型176戶，

套數(shù)占比20%高層（23F）：106.5㎡戶型276戶，套數(shù)占比31%116㎡戶型276戶，

套數(shù)占比31%車位配比：總車位：1027個，其中地面停車0個，產(chǎn)權(quán)車位742個，人防車位285個

；其中106㎡116㎡143㎡129㎡公共配套住宅停車位1023個，車位數(shù)/住宅數(shù)=1023/882=1.16個/戶戶型配比表類型戶型129.0143.0106.5116.0戶數(shù)154176276276882戶數(shù)比17%20%31%31%100%面積面積比19%24%28%30%100%11F11F23F23F19866.0025168.0029395.2332016.00106445.23小高層高層合計3.3總平圖臺州市開發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊主要經(jīng)濟指標(biāo)類型指標(biāo)備注總用地面積其中49519.00㎡49519.00㎡0.00㎡23F23F項目建設(shè)用地面積代征道路面積總建筑面積147651.64㎡108941.01㎡0.00㎡106445.23㎡27米≤建筑限高≤70米19866.00㎡25168.00㎡29395.23㎡32016.00㎡2495.78㎡23F23F地上建筑面積（計容）商業(yè)面積住宅面積23F11F129.00㎡23F143.00㎡106.50㎡116.00㎡其中2F配套用房11F養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房公廁326.82㎡套內(nèi)建筑面積不得低于住宅總建面的千分之三60.00㎡其中配套公共文化設(shè)施用房尾氣井11F其中105.84㎡面積不少于0.12㎡/套，且應(yīng)不少于50㎡401.00㎡按照每3800方地庫兩個尾氣井計算，每個尾氣井1.5平方米每層80.00㎡其中11F11F消控室單個14*7.5=105㎡，10萬方以下1個，10萬方以上2個11F11F11F開閉所105.00㎡且建筑面積≥120㎡配電用房物業(yè)管理用房672.00㎡單個14*8=112㎡，2萬方1個745.12㎡地上總建筑面積的7‰38710.63㎡10819.23㎡住宅部分按建筑面積的10%計算，公建按照7%計算25970.00㎡地下建筑面積人防車庫11F106㎡116㎡143㎡129㎡公共配套其中非人防車庫非機動車庫1921.40㎡11F總戶數(shù)其中882戶154戶17.46%176戶19.95%276戶31.29%129.00㎡143.00㎡106.50㎡116.00㎡276戶31.29%8420.00㎡17.00%

建筑密度≤25%17331.65㎡30.00%

大于等于30%2.20

建筑容積率≤2.2建筑占地面積建筑密度綠地面積綠地率容積率90㎡-140㎡（含）按1.1輛每戶計算；140㎡-200㎡按1.4輛每戶1027輛計算；物業(yè)配套辦公按照0.3輛每100㎡計算；商業(yè)0.5輛/100㎡計算機動車停車位數(shù)戶型配比表戶數(shù)154類型合計戶型戶數(shù)比17%20%面積面積比19%24%地上地下0輛1027輛285輛人防車位按38㎡/輛742輛非人防車位按35㎡/輛90㎡-140㎡按1.8輛每戶計算；140㎡-200㎡按1.5輛每戶計算；1067輛物業(yè)配套辦公按照2.5輛每100㎡計算；商業(yè)按內(nèi)部1.8輛每100㎡、外部3輛每100㎡計算其中11F129.0143.0106.5116.019866.0025168.0029395.2332016.00106445.23人防車位非人防車位其中小高層高層11F23F23F176非機動車停車位數(shù)27627631%31%28%30%公共自行車地下0輛1067輛0.72092其中882100%100%可售比3.3日照圖?日照圖：地塊內(nèi)住宅建筑滿足日照要求，滿足小城市住宅建筑大寒日滿窗三小時日照標(biāo)準(zhǔn)3.4強排指標(biāo)?

可售比：方案非可售面積已控制至最小，可售比0.7333項目可售比指標(biāo)分析項目計量單位萬方方案指標(biāo)占總建面的百分比指標(biāo)說明備注總建筑面積1.可售面積1.1住宅14.515610.644510.6445-100.00%73.33%73.33%-萬方萬方不可售部分中計入土地原價的0.2496萬方配套用房不計入不可售面積中1.2商業(yè)萬方方案非可售面積已控制至最小，可售比0.7333--1.3公寓萬方-1.4其他萬方-2.不可售面積2.1地庫萬方3.87113.871126.67%26.67%萬方◆注：投資報告中可售比僅指可售商品房部分，已列入土地原價的不可售面積，在計算可售比時均需剔除，不計入不可售面積部分。3.5工程施工計劃本案：毛坯高層◆

開工時間：2021年11月◆

滿足預(yù)售：2022年2月◆

領(lǐng)預(yù)售證：2022年2月◆

開盤時間：2022年2月◆

結(jié)構(gòu)封頂：2022年8月◆交付時間：2023年9月臺州預(yù)售條件：取證3萬方以上；四層及以下結(jié)頂；四層以上的，無地下室需地上4層，一層地下室需地上2層，二層地下室±03.6銷售推盤計劃?

從拿地到開盤預(yù)估7個月，本案地塊住宅總貨值為19.13億（不含車位），住宅去化周期為8個月；首開區(qū)域◆

預(yù)售辦理：2022年2月◆

開盤時間：2022年2月◆

產(chǎn)品類型：小高、高層◆

銷售面積：31822㎡◆

銷售套數(shù)：272套◆

銷售均價：18349元/㎡；◆

銷售總價：5.84億（不含車位）3.7銷售排期業(yè)態(tài)指標(biāo)2022年17600582611025401970045034887171500004652023年合計銷售均價銷售面積銷售額176005826110254019700450348871715000072623F高層銷售均價銷售面積銷售額11F小高車位銷售均價銷售個數(shù)銷售額150000261697539141088918516103295202145銷售均價銷售面積銷售額18516103295198232合計3914目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議4.1產(chǎn)品價格建議?本案2022年3月入市，考慮臺州無償移交住宅不計入備案價成本，同時市區(qū)普通住宅地塊突破限價難度較大，并參考周邊競品：住宅定價如下：11F小高層毛坯19700元/平，23F高層毛坯17600元/平，整盤住宅均價18500元/㎡，車位15萬/個；方遠(yuǎn)·天曜譽府2020年12月開售、金地翡翠云邸、新城東泰云樾風(fēng)華均2021年1月開售，眾安未來社區(qū)2021年3月開售，半年內(nèi)同片區(qū)內(nèi)4個項目同時銷售，且流速均在80套/月以上，眾安未來社區(qū)更是月均去化200套以上，半年內(nèi)板塊去化近31萬方；由于臺州限價，本片區(qū)售價無明顯漲幅情況下，8月份即使出讓體育路兩宗地塊，未來形成3盤鼎立局面，流速仍舊有保障；??備案規(guī)則及定價產(chǎn)品類型拿地時點價格首開價格整盤均價邏輯金地翡翠云邸23F全裝高層17185萬/㎡11F全裝洋房19253萬元/㎡整盤在18500元/㎡上下小高19730元/㎡高層17600元/㎡小高19730元/㎡高層17600元/㎡11F小高層23F高層（毛坯）整盤18500元/㎡整盤18500元/㎡備案價根據(jù)計容地價+成本+一定利潤，基本為土地成本加1萬左右眾安未來社區(qū)23F毛坯高層均價18500萬/㎡方遠(yuǎn)·天璟譽府15萬/個金地翡翠云邸報價15萬/個車位15萬15萬4.2總銷估算項目住宅總可售規(guī)模為：10.33萬㎡；不含車位住宅去化周期8個月；月均去化1.29方（107套/月）住宅可售車位去化率：71%；車位去化套數(shù)（726個）/住宅套數(shù)（854套）：0.85不含車位的住宅整盤均價：18500元/㎡；項目總銷金額為：20.21億元。價格（元

M

）可銷售體量（萬M

）月均去化（萬㎡）銷售周期（月）銷售收入（億元）地塊產(chǎn)品類型首推時間11F毛坯小高23F毛坯高層車位19700176004.505.830.640.7349個2022.22022.22022.5788.8710.251.09本案15萬/個726個15合計20.214.3成本預(yù)估本地塊以剛需剛改產(chǎn)品為主，打造方向為品質(zhì)舒適社區(qū)，建議配置標(biāo)準(zhǔn)為“云著”系列；可售單方（計容可售）335科目總價總建單方計容單方前期工程費建安工程費裝修工程費配套設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費環(huán)境景觀工程費工程相關(guān)費工程后續(xù)成本合計345652898023435830317485605121019794407231912701453677821342991578618240521311713362221924272241231416562984591備注：1、毛坯；2、50%的計容面積采用裝配式建筑，PC標(biāo)準(zhǔn)350元/㎡；規(guī)劃要求外墻材質(zhì)以鋁板、石材等干掛，當(dāng)前考慮全鋁板；融資方案分析一、開發(fā)貸款（1）融資規(guī)模及融資成本：融資規(guī)模按照不含土地款投資開發(fā)成本及費用（不含內(nèi)部計息），預(yù)計融資額度60,000萬元，融資利率5.70%；（2）放、還款節(jié)奏及金額：?

放款時間及額度：2021年12月（第6個月）2022年1月（第7個月）2022年2月（第8個月）……24,00018,00018,000?

還款時間及額度、還款約定：按合同約定及銷售回款進度還款；2022年11月（第17個月）……2023年5月（第23個月）……-30000-30000（3）抵質(zhì)押物/擔(dān)保比例：土地階段抵押（抵押率70%）+集團連帶責(zé)任擔(dān)保（比例30%）。二、股權(quán)融資目前測算未考慮股權(quán)融資；商品房銷售資金監(jiān)管政策重點監(jiān)管資金轉(zhuǎn)出節(jié)點城市回款進監(jiān)管資金情況重點監(jiān)管額度轉(zhuǎn)出申請條件工程預(yù)算清冊總額的20%可以用于監(jiān)管項目相應(yīng)的前期工程費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管項目預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交相應(yīng)資料（合同、發(fā)票、監(jiān)理單位出具的工程進度證明等）；預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭臺州市

貸款、住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管資金額度為工程預(yù)算清

稅費、同步歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)另外，監(jiān)管協(xié)議中已約定，工程預(yù)算清冊總額的20%可以用于監(jiān)管項目相應(yīng)的前期工程費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、稅費、同步歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費用。冊總額的1.3倍貸款及其他費用；商品房監(jiān)管項目竣工驗收備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑相關(guān)證明材料向監(jiān)管銀行提出資金賬戶撤銷申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管項目預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交相應(yīng)資料（合同、發(fā)票、監(jiān)預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行

工程預(yù)算清冊總額乘以

臺州市區(qū)整體監(jiān)管不嚴(yán)，參考之

理單位出具的工程進度證明等）；我司目前操作方式按揭貸款、住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)

1.3倍（工程預(yù)算清冊：

前同行已有開發(fā)項目，按照封頂

另外，監(jiān)管協(xié)議中已約定，工程預(yù)算清冊總額的售資金監(jiān)管賬戶3000元/平*建面）；釋放70%、竣備釋放30%排布；

20%可以用于監(jiān)管項目相應(yīng)的前期工程費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、稅費、同步歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費用。財務(wù)測算—假設(shè)條件序號類別項目假設(shè)條件及分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)土增稅，普通住宅按2%預(yù)繳，非普通住宅部分按3%預(yù)繳，共預(yù)繳金額3932萬元。清算土增稅0萬元，可實現(xiàn)退稅3932萬元。土地增值稅3稅金類所得稅預(yù)繳毛利率15%，預(yù)繳所得稅3,841萬元。清算所得稅6,287萬元，需補繳2,446萬元。企業(yè)所得稅預(yù)計項目開發(fā)貸60,000萬元，開發(fā)貸資金成本5.70%；占用集團資金成本按累計經(jīng)營現(xiàn)金流缺口為基數(shù)，年利率11%計息；銀行融資及資金成本假設(shè)4注：1、監(jiān)管資金總額：3000元/㎡乘以建面的1.3倍；項目財務(wù)分析——融資與稅金（凈利潤率8%版）稅金增值稅及附加土地增值稅所得稅預(yù)繳6231萬元3932萬元3841萬元14003萬元清算補繳-1131萬元合計5100萬元萬元6287萬元11387萬元稅負(fù)率（%）2.52%-3932萬元2446萬元-2616萬元0.00%3.11%5.63%合計融資開發(fā)貸其他外部融資內(nèi)部計息合計額度（萬元）年利率（%）利息（萬元）財務(wù)費用率（%）60000萬元5.70%0.00%3734萬元萬元2096萬元5829萬元1.85%0.00%1.04%2.88%萬元上劃9%，下?lián)?1%60000萬元◆稅金按清算口徑，土增退稅3,932萬元。◆如不考慮收取集團利息的情況下，凈利潤為12068萬元，凈利潤率為6.0%。項目財務(wù)分析——現(xiàn)金流情況（凈利潤率8%版）1、投資回收期：不考慮融資，2022年9月累計經(jīng)營現(xiàn)金流回正，回收期15個月2、資金峰值：第5個月累計經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流達資金峰值150,000100,00050,000--50,000-100,000-150,000累計經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流累計現(xiàn)金凈流量（可自由支配的現(xiàn)金）累計集團資金占用凈額項目財務(wù)分析---凈利潤率8%版利潤表小高層(7F-11F)金額

單方（元/平）高層(19F—100米）車位單方（元/個）可售部分單方（元/平）項目整體單方（元/平）項目單方（元/平）金額金額金額金額金額金額占地面積小高層(7F-11F)高層(19F—100米）車位單方（元/個）可售部分項目整體金額單方（元/平）金額單方（元/平）金額單方（元/平）單方（元/平）面積收入20,47045,03427,04958,26147,51947,519可售面積銷售額726個103,295103,295占貨值比88,71719,7008,865-102,54051646-17,6008,865-10,889150,000-202,14591,567-19,5708,865-202,14591,567-19,5708,865-率土地成本3992145.3%大型公配（如幼兒園，學(xué)校等）-23,9151,7741,8344170.0%32.5%2.0%2.2%0.5%2.9%2.5%0.0%3.1%建安及前期費用5,3103944079332,8952,0512,3735395,646352407938,92221824054122,9093,0003,30075065,7314,0434,4471,0115,8295,10006,3633914319865,7314,0434,4471,0115,8295,10006,36339143198營銷費用管理費用支