小產(chǎn)權(quán)房的投資與現(xiàn)狀分析

小產(chǎn)權(quán)房投資的機(jī)會與風(fēng)險分析小產(chǎn)權(quán)房定義小產(chǎn)權(quán)房的定義小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的“房產(chǎn)證”是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，并沒有真正的產(chǎn)權(quán)。不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，國土房管局也不會為其購房合同備案?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”同時不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，及不能上市交易。如果遇到國家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購房者將缺少法律支持。由于國家不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這種房屋無法辦理房產(chǎn)證，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會出具的權(quán)屬證明，所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房。相關(guān)法例與動態(tài)國家對小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的整頓的信號非常明顯，相信不久將陸續(xù)有更多具體政策出臺。政府部門對小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的公布2008年7月15日，國土部下發(fā)通知，要求盡快落實農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。2009年9月1日，國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。2010年1月31日，國土資源部表示將重點清理“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年2月21日，國土部在“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會上表示，2012年起各地土地市場流標(biāo)、流拍類現(xiàn)象須及時上報。同時將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括試點處理小產(chǎn)權(quán)房問題。產(chǎn)生的原因一、小產(chǎn)權(quán)房存在需求市場

由于我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。二、政策法律不完善

政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。中央沒有明確的政策，地方不敢出政策，問題被懸置。

三、人民的法律意識不強

有不少人認(rèn)為隨著《物權(quán)法》的出臺，公民的財產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。四、農(nóng)地制度安排中的不合理因素農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等五、樓市限購令嚴(yán)管商品房，小產(chǎn)權(quán)房贏機(jī)會。沒有“名分”的小產(chǎn)權(quán)房，不會被計入購房套數(shù)，也沒有購買條件限制。成為此輪限購令中，不得已的另一選擇。六、巨大利益的誘惑對于消費者，小產(chǎn)權(quán)房與商品房存在巨大差價。消費者“法不責(zé)眾”的僥幸心理。權(quán)利機(jī)構(gòu)之間的利益糾葛，對于小產(chǎn)權(quán)這一違法項目常有“法外容情”。開發(fā)商的利益誘惑七、相關(guān)政策出臺的間接推動作用。中國社科院的一個建議，更是堅定了小產(chǎn)權(quán)房購買者的信心。提出，“應(yīng)取消城市居民不得到農(nóng)村買房的限制，允許農(nóng)村房屋向本集體成員以外的任何人出售?！边@也代表一部分學(xué)者的觀點產(chǎn)生的原因自行銷售中介代售市場最常用銷售模式；較大型樓盤、數(shù)量較大，發(fā)展商或村委會自設(shè)銷售點及派發(fā)傳單；小業(yè)主或個人會自制傳單，貼于出售樓盤附近，以吸引買家；買家無需支負(fù)傭金。二手小業(yè)主常用模式，找相熟中介代售，出售單位數(shù)量少；部份中介不接受推售此類放盤；買家需支付相等樓價2%~3%傭金。小產(chǎn)權(quán)房銷售模式小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)面對國家規(guī)范的問題，因此小產(chǎn)權(quán)房不會出現(xiàn)大型宣傳、銷售活動。

案例分析未開發(fā)土地天地樓單棟型小高層小區(qū)型高層住宅小產(chǎn)權(quán)出售種類‘小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)’種類多樣化，滿足各種需求，漸漸成為除商品房、廉租房外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。案例分析寶雅苑地理位置寶城76區(qū)錦花路產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)房周邊情況交通便利，人流量大，生活配套完善項目規(guī)模一棟十一層帶電梯均價3200~3500元/㎡周邊新房價格9000~11000元/㎡寶雅苑案例分析新華苑地理位置寶城76區(qū)錦花路產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)房周邊情況交通便利，人流量大，生活配套完善項目規(guī)模一棟九層帶電梯折扣毛坯房九折，普通裝修原價均價4200~4500元/㎡周邊新房價格11000~12000元/㎡新華苑育龍苑地理位置福永荔豐路產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)房周邊情況大量小產(chǎn)權(quán)房，以出租為主，生活配套不足項目規(guī)模二棟三十一層帶電梯戶型一房~三房均價2080~2450元/㎡案例分析地理位置福永下十圍村福圍路產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)周邊情況大量小產(chǎn)權(quán)房，以出租為主，生活配套不足項目規(guī)模一棟九層沒電梯戶型套間~三房均價2100~2300元/㎡平福樓案例分析小產(chǎn)權(quán)房的投資價值（+）租賃市場的無差異性天然的價格優(yōu)勢拆遷補償信息不對稱小產(chǎn)權(quán)房的投資價值（-）支付方式單一無產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理水平低下房屋質(zhì)量及配套設(shè)施難以滿足顧客需求投資客的關(guān)注度不高物權(quán)權(quán)益缺失客戶分析外村農(nóng)民本鎮(zhèn)本縣城農(nóng)民本村農(nóng)民城市居民非本市市民

核心買家小產(chǎn)權(quán)房客戶結(jié)構(gòu)國土局處理過的個案中，發(fā)現(xiàn)購買小產(chǎn)權(quán)房的人，成分非常復(fù)雜。但買家都以地源為重要考慮因素。價格缺乏明確處罰規(guī)定，成為法例灰色地帶，到目前為止，大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房也沒有太大風(fēng)險，做成買賣相方的付優(yōu)幸心理。質(zhì)量政策近年來，小產(chǎn)權(quán)房無論交通、設(shè)計、質(zhì)量也普遍提升，減少了與一般商品房之間的差距，令大眾更易于接受。小產(chǎn)權(quán)房價格一般為周邊商品房的25%至50%，低廉價格優(yōu)勢受到部份低收入者青睞，對想擁有自己物業(yè)的人來說，購買小產(chǎn)權(quán)房也是高房價下的無奈之舉。小產(chǎn)權(quán)房普及原因分析小產(chǎn)權(quán)房的興起與普及，成因什多，國家明令禁止也屢禁不絕，買賣相方均愿鋌而走險，必有其社會實際需要性。小產(chǎn)權(quán)房分析小結(jié)政策對小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)規(guī)管制度還未完善；小產(chǎn)權(quán)房相對商品房于價格上有絕對的優(yōu)勢；小產(chǎn)權(quán)房價格一般為周邊新房三到五成不等；買給外村村民或轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房雖不合法，但仍存在一定市場；小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)買賣存在一定風(fēng)險；小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生糾紛，一般由村委處理；小產(chǎn)權(quán)房付款方法基本上只有一次性與短線分期二種，而因為不能按揭，反而增加了資金壓力。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)唯一合法買家為該村村民；小產(chǎn)權(quán)房分析小結(jié)國家對小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)缺乏明確的處罰規(guī)定，而購房人成分又非常復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)違規(guī)操作遍及全國，根深蒂固，小產(chǎn)權(quán)問題不可能在短期內(nèi)完善處