電視臺物業(yè)服務(wù)投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

1電視臺物業(yè)服務(wù)投標(biāo)方案第一章物業(yè)整體服務(wù)設(shè)想及規(guī)劃 第一節(jié)總體定位及管理目標(biāo) 一、總體定位 二、管理服務(wù)理念 三、按“四化”要求提供服務(wù) 第二節(jié)擬采取的管理方式及計(jì)劃 一、管理方式 22二、戰(zhàn)略構(gòu)想 三、管理服務(wù)要點(diǎn)和新方法的應(yīng)用 第三節(jié)物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)承諾 一、服務(wù)目標(biāo) 二、服務(wù)指標(biāo) 第四節(jié)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn) 一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).32二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 三、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 第二章推進(jìn)智能化信息化物業(yè)服務(wù)管理工作 第一節(jié)推進(jìn)智能化物業(yè)服務(wù)管理工作的概論 一、“智能化”的必要性 二、智能化物業(yè)管理的概念和目的 2第二節(jié)智能化服務(wù)規(guī)劃方案 一、規(guī)劃原則 二、系統(tǒng)特點(diǎn)介紹 第三節(jié)加強(qiáng)節(jié)能管理建設(shè) 一、落實(shí)管理 二、節(jié)能的具體措施 (二)節(jié)約用水資源 (三)節(jié)約辦公用品 (四)節(jié)約燃油能源 第四節(jié)節(jié)能產(chǎn)品優(yōu)先采購 第三章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備 第一節(jié)物業(yè)組織結(jié)構(gòu) 一、設(shè)置目的 二、職能分布 三、各職能部門職責(zé)劃分 六、項(xiàng)目人員配備情況 第二節(jié)項(xiàng)目人員管理 一、人員管理模式 二、人員選聘管理 三、人員淘汰機(jī)制 四、人員獎(jiǎng)罰機(jī)制 3 六、人員考核辦法 七、人員保障措施 八、人員管理制度 第四章管理規(guī)章制度 一、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé) 二、客服部崗位職責(zé) 三、保安人員崗位職責(zé) 四、消防(保安員兼)崗位職責(zé) 六、維修人員崗位職責(zé) 七、保潔工崗位職責(zé) 八、綠化工崗位職責(zé) 第二節(jié)公共制度 一、接待來信來訪來電投訴制度 二、管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 三、員工文明服務(wù)要求 五、對外服務(wù)工作管理制度 六、鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度 第三節(jié)安全、消防、車輛管理制度 一、安全管理制度 二、緊急事件處理程序 4三、消防管理制度 四、工程維修制度 第五章培訓(xùn)管理方案 第一節(jié)培訓(xùn)整體方案 一、培訓(xùn)對象 二、培訓(xùn)目的 三、培訓(xùn)內(nèi)容 四、培訓(xùn)方式 五、培訓(xùn)基本要求 六、培訓(xùn)計(jì)劃表 第二節(jié)分管培訓(xùn)及內(nèi)容 一、人員的培訓(xùn)及主要內(nèi)容 二、三級培訓(xùn)體系 三、培訓(xùn)方式 四、各部門培訓(xùn)計(jì)劃及內(nèi)容 第三節(jié)培訓(xùn)考核與考勤 一、培訓(xùn)考核 二、培訓(xùn)考勤 第四節(jié)培訓(xùn)相關(guān)事項(xiàng) 一、培訓(xùn)費(fèi)用 二、培訓(xùn)期間薪資待遇 三、培訓(xùn)檔案管理 第五節(jié)人員管理 一、嚴(yán)把錄用關(guān)，選好苗，育良才 5二、嚴(yán)格考核制度 三、多重激勵(lì)，不拘一格選人才 四、人性化民主型內(nèi)部管理，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力 146五、量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作 六、協(xié)調(diào)關(guān)系 第六章物資配備及管理方案 第一節(jié)物品管理制度 一、管理流程圖 二、物品申購制度 三、物品采購制度 五、倉儲管理制度 六、倉庫管理制度 第二節(jié)物資配備 一、物業(yè)管理用房 二、物業(yè)管理用房的配置要求 三、擬配置的裝備情況表 第七章保潔及綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案 第一節(jié)保潔服務(wù)方案 一、保潔員工行為準(zhǔn)則 二、保潔員工著裝規(guī)范 三、保潔工具、用品領(lǐng)用制度 四、保潔工具、用品安全使用規(guī)定 6六、保潔員作業(yè)流程及標(biāo)準(zhǔn) 第二節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)方案 一、人員配備方案 三、綠化工崗位職責(zé) 四、綠化員安全操作規(guī)程 五、綠化日常養(yǎng)護(hù)方法和要求 第八章保安服務(wù)方案 第一節(jié)保安行為標(biāo)準(zhǔn) 一、行為規(guī)范 三、儀容儀表 第二節(jié)保安崗位細(xì)則 一、保安經(jīng)理職責(zé) 二、保安主任職責(zé) 三、領(lǐng)班職責(zé) 六、巡邏職責(zé) 七、停車場保安職責(zé) 第三節(jié)保安管理運(yùn)作制度 一、保安員工守則管理制度 二、保安人員交接班制度 三、交接班工作程序 7四、保安員工考核規(guī)程及獎(jiǎng)罰制度 第四節(jié)保安設(shè)備管理規(guī)程 一、管理準(zhǔn)則 二、對講機(jī)使用程序 三、警棍的管理 第五節(jié)防火管理規(guī)程 二、適用范圍 三、職責(zé) 205 第六節(jié)巡邏崗保安管理規(guī)定 一、巡邏工作程序 二、巡邏工作崗位 第七節(jié)停車場保安管理規(guī)定 一、保安須知 三、違例處理 第八節(jié)施工保安管理規(guī)定 一、施工保安管理規(guī)程 二、保安的施工管理要求 三、動火許可證的措施 第九章監(jiān)控管理方案 8第一節(jié)管理總則 一、人員配備 二、總則 三、監(jiān)控管理制度 四、監(jiān)控人員管理制度 六、責(zé)任追究 第二節(jié)監(jiān)控實(shí)施細(xì)則 一、消防中控室門禁制度 二、值班制度 四、監(jiān)控室值班登記制度 五、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度 六、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度 七、監(jiān)控崗操作流程 第三節(jié)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備 一、監(jiān)控系統(tǒng)概述 五、停車場管理系統(tǒng) 六、監(jiān)控系統(tǒng)作用 第十章消防安全管理方案 9第一節(jié)消防管理制度 一、總則 二、消防安全職責(zé) 第二節(jié)消防安全管理措施 一、消防安全管理中心工作規(guī)程 二、消防安全管理中心管理制度 三、消防安全管理中心監(jiān)控員交接班制度 六、新建、擴(kuò)建、臨建工程報(bào)批制度 250 八、消防器材、設(shè)備維護(hù)、檢修更新制度 十一、火險(xiǎn)隱患整改通知書使用規(guī)定 十二、防火宣傳教育制度 十三、義務(wù)消防組織制度 十四、火災(zāi)調(diào)查處理制度 十五、消防安全獎(jiǎng)罰制度 十六、消防安全獎(jiǎng)罰制度 十七、火警應(yīng)變措施 第十一章工程設(shè)備運(yùn)行、維修工作方案 第一節(jié)管理準(zhǔn)則 261 二、物業(yè)管理項(xiàng)目 263 第二節(jié)工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 一、消防設(shè)備 三、弱電設(shè)備 四、強(qiáng)電設(shè)備 281 六、土建 第三節(jié)房屋及公用設(shè)施的維護(hù)和管理 287一、房屋及公共設(shè)施管理工作的重點(diǎn) 二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 三、維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則 四、搞好房屋查勘工作 第十二章來訪人員接待方案 第一節(jié)貴賓保衛(wèi)接待規(guī)定 一、一級保衛(wèi) 三、三級保衛(wèi) 303四、貴賓接待方案(樣本之一) 第二節(jié)來訪管理規(guī)定 一、非辦公時(shí)間來訪、加班人員出入登記管理制度305二、來訪登記管理 三、加班申請、登記管理 四、來訪、加班人員須知 第十三章保密管理措施 308第一節(jié)物業(yè)保密制度 308二、適用范圍 308三、管理職責(zé) 308四、程序和要求 308第二節(jié)電視臺保密管理制度 一、總則 二、電視臺保密制度(依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)充說明) 三、保密協(xié)議 第十四章物業(yè)投訴處理方案 第一節(jié)投訴職責(zé)劃分 一、基本要求 二、工作內(nèi)容及要求 第二節(jié)物業(yè)客服服務(wù)中心處理投訴工作規(guī)程 325二、適用范圍 325三、工作規(guī)程 第三節(jié)物業(yè)服務(wù)投訴處理流程及技巧 一、投訴處理流程及技巧 二、物業(yè)服務(wù)投訴處理原則 三、物業(yè)服務(wù)投訴規(guī)范 第十五章物業(yè)檔案管理方案 第一節(jié)檔案管理制度 一、檔案工作管理機(jī)構(gòu) 二、檔案工作管理職責(zé) 三、檔案工作管理權(quán)限 第二節(jié)檔案的管理措施 一、檔案的種類 三、文件材料的歸檔 四、檔案的整理 五、檔案的移交和接收 六、檔案的利用 七、檔案的鑒定和銷毀 八、檔案的統(tǒng)計(jì) 九、檔案庫房(檔案柜)的管理 第三節(jié)檔案管理附表 一、檔案查閱登記表 二、檔案借閱登記表 三、檔案銷毀清冊 四、物業(yè)管理企業(yè)文件材料歸檔范圍及保管期限表351第十六章物業(yè)應(yīng)急預(yù)案 第一節(jié)治安突發(fā)事件處置預(yù)案 二、適用范圍 三、工作程序 第二節(jié)電梯故障處置預(yù)案 二、適用范圍 三、工作程序 第三節(jié)水浸、水管爆裂事故應(yīng)急處置預(yù)案 二、適用范圍 362第四節(jié)停電處置預(yù)案 二、適用范圍 三、工作流程 四、停電應(yīng)急處置注意事項(xiàng) 第五節(jié)防臺防汛應(yīng)急處置預(yù)案 二、適用范圍 三、工作程序 366第六節(jié)高溫天氣應(yīng)急處置預(yù)案 一、目的 二、適用范圍 三、高溫天氣戶外作業(yè)時(shí)間規(guī)定 四、高溫天氣工作場所設(shè)施及相關(guān)物品 第七節(jié)寒流、冰凍、大雪天氣時(shí)處置預(yù)案 370二、適用范圍 370三、工作程序 第八節(jié)火災(zāi)事故應(yīng)急處置預(yù)案 372二、適用范圍 372三、工作程序 第九節(jié)人員傷害類應(yīng)急處置預(yù)案 376二、適用范圍 376三、工作程序 376第十節(jié)觸電事故應(yīng)急處置預(yù)案 379二、范圍 379三、工作原則 四、工作程序 379 380六、后續(xù)處理 第十一節(jié)交通意外事故應(yīng)急處置預(yù)案 380 三、工作程序 第十二節(jié)物業(yè)索賠類應(yīng)急處置預(yù)案 383二、范圍 383三、工作程序 第十三節(jié)危險(xiǎn)品泄露應(yīng)急處置預(yù)案 388二、范圍 三、工作程序 第十四節(jié)天然氣/煤氣泄漏事件處置預(yù)案 390二、范圍 390三、工作程序(如下圖) 四、注意事項(xiàng) 391第十五節(jié)公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預(yù)案 二、適用范圍 三、工作程序 第十六節(jié)鍋爐及油庫爆炸事件發(fā)生時(shí)處置預(yù)案 一、目的 二、適用范圍 三、組織機(jī)構(gòu) 第十七節(jié)中央空調(diào)突發(fā)故障應(yīng)急處置預(yù)案 一、目的 397二、適用范圍 三、工作程序 第十八節(jié)玻璃幕墻爆裂墜落應(yīng)急處置預(yù)案 一、目的 399二、適用范圍 三、應(yīng)急組織及職責(zé)分工 四、突發(fā)事件應(yīng)急處置程序 六、善后工作處置 七、玻璃幕墻自爆突發(fā)事件應(yīng)急處理流程圖 第十九節(jié)高壓配電間火災(zāi)事故應(yīng)急處置預(yù)案 403二、適用范圍 三、工作程序 第二十節(jié)、傳染病及疫情防控應(yīng)急處置預(yù)案 406 406二、適用范圍 三、職責(zé) 407四、程序 407第二十一節(jié)應(yīng)急預(yù)案演練規(guī)程 409二、演練的類型 溫馨提示：本方案目錄中的內(nèi)容在文檔內(nèi)均有詳細(xì)闡述，如需查閱，請購買后下載。說明本方案共16章413頁。一、如招標(biāo)文件要求“目標(biāo)及整體設(shè)想”詳情見本方案二、如招標(biāo)文件要求“項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備”,詳三、如招標(biāo)文件要求“管理規(guī)章制度”,詳情見本方案四、如招標(biāo)文件要求“培訓(xùn)管理方案”,詳情見本方案五、如招標(biāo)文件要求“各項(xiàng)服務(wù)方案”,詳情見本方案第七、八、九、十、十一、十二、十三章；六、如招標(biāo)文件要求“應(yīng)急方案”,詳情見本方案第十七、如招標(biāo)文件要求“檔案管理”,詳情見本方案第十八、如招標(biāo)文件要求“物資配備方案”,詳情見本方案九、如招標(biāo)文件要求“智能化”,詳情見本方案第二章。編制依據(jù)(二)其他法律法規(guī)。(如有最新法律法規(guī)及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，從其規(guī)定)(以下內(nèi)容根據(jù)招標(biāo)文件及項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行修第一章物業(yè)整體服務(wù)設(shè)想及規(guī)劃第一節(jié)總體定位及管理目標(biāo)結(jié)合XX地區(qū)廣播電視臺的發(fā)展思路及主體需求，根據(jù)我公司物業(yè)管理長期積累的經(jīng)驗(yàn)，我方經(jīng)認(rèn)真研究探討，對廣播電視臺物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行針對性分析，制定總體的定位、管理理念和管理目標(biāo)的實(shí)施措施。一、總體定位電視臺的任何要求，將作為我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)，并爭取滿足超越廣播電視臺的期望；廣播電視臺將作為我公司物業(yè)管理標(biāo)志性項(xiàng)目之一，在各項(xiàng)管理資源投入方面，我們將全力以赴，努力將廣播電視臺物業(yè)管理成為標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)二、管理服務(wù)理念按照我司對某地廣播電視臺特點(diǎn)分析以及總體服務(wù)定位，我們將針對本項(xiàng)目制定以下管理服務(wù)理念，并要求一旦中標(biāo)，本項(xiàng)目的服務(wù)人員在工作過程中予以堅(jiān)決貫徹。(一)以人為本管理包括物的因素，也包括人的因素，而具有思想意識的人是管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的決定性因素。無論物質(zhì)技術(shù)如何發(fā)達(dá)，都無法取代人的最終稿地位，技術(shù)越發(fā)達(dá)，人越重要。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，各種先進(jìn)的技術(shù)、設(shè)備層出不窮，但這無論如何不應(yīng)模糊了安全管理理念，必須堅(jiān)持“以人為我司管理第一要點(diǎn)始終以員工的發(fā)展需要、情感、工作條件等出發(fā)，來調(diào)動員工的潛力和積極性。(二)以信為本“信”是人類發(fā)展中各民族都非常重視的倫理范疇。以信為本的管理理念首先是對信譽(yù)的高度負(fù)責(zé)。在管理過程中外部表現(xiàn)。而不誠則不信，至誠則至信。我司在長期服務(wù)管理中堅(jiān)持以信為本的理念，積累了較視臺服務(wù)品牌形象，贏得甲方、來訪者及社會的信任與認(rèn)同。其次我們會努力打造組織內(nèi)部的信任感。信任是人際間的一種安全和愉悅關(guān)系的反映，我們盡力使員工在工作中得到依賴，被委以重任，產(chǎn)生滿足感，使其盡展其才，努力實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。再次就是形成持久穩(wěn)定的組織信念。我們希望每一個(gè)成員都能向心一致，為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而同心同德，產(chǎn)生集三、按“四化”要求提供服務(wù)在物業(yè)管理中，我司將實(shí)施管理規(guī)范化、操作程序化、隊(duì)伍專業(yè)化、服務(wù)綜合化的“四化”要求開展服務(wù)工作。1.管理規(guī)范化：物業(yè)管理(保安、保潔)服務(wù)必須遵照企業(yè)管理原則，這就要求物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商了解業(yè)主的行政管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，用先進(jìn)制度管人，用零容忍的態(tài)度來保障服務(wù)質(zhì)量和水平，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)范的有效管理，防止無序和政出多門。根據(jù)項(xiàng)目不同的服務(wù)內(nèi)容和崗位職責(zé)，制定出不同的具體操作方法和工作流程，并實(shí)行目標(biāo)管理。服務(wù)人員上崗前和服務(wù)期間需要經(jīng)過嚴(yán)格、專業(yè)的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括職業(yè)道德，作風(fēng)紀(jì)律、安全常識、消防安并具備處置各種突發(fā)事件的能力，形成一支專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍，公司將根據(jù)不同崗位配置稱職的人員?，F(xiàn)代物業(yè)管理需要綜合的服務(wù)來保障，除了傳統(tǒng)的人防、技防、日常清潔外，安全咨詢與顧問、外墻清洗、石材表面處理等系統(tǒng)化、綜合化服務(wù)也不可或缺。第二節(jié)擬采取的管理方式及計(jì)劃一、管理方式1.建立健全針對電視臺特點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，人員照片公示上墻，接受本行廣大干部職工和電視臺工作人員的2.結(jié)合本電視臺的特點(diǎn)和高層領(lǐng)導(dǎo)的意見，制定適應(yīng)本電視臺特點(diǎn)的安全防范體系，力爭在我公司的管理時(shí)限的范圍內(nèi)不發(fā)生一起意外安全事件。3.從公司內(nèi)部著手，狠抓員工的素質(zhì)教育，強(qiáng)化各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹落實(shí)，做到獎(jiǎng)罰分明，優(yōu)勝劣汰。4.完善質(zhì)量管理體系，建立質(zhì)量管理檔案。對于需要定期檢查維修、新件更換、報(bào)廢等實(shí)件物品，要進(jìn)行詳細(xì)的登記、造冊，分管負(fù)責(zé)人要簽字核實(shí)，做到厲行節(jié)約、增收節(jié)支。提高所服務(wù)區(qū)域物業(yè)產(chǎn)品的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。5.認(rèn)真做好信息反饋工作。將物業(yè)公司的維修熱線電話和各工種的人員手機(jī)號公示上墻。虛心聽取各方面的意見，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人定期進(jìn)行管理區(qū)域的檢查工作，及時(shí)改進(jìn)工作中的不足之處，做好24小時(shí)的物業(yè)服務(wù)工作。二、戰(zhàn)略構(gòu)想1.引入人才的市場競爭機(jī)制，培養(yǎng)和造就一支作風(fēng)好、技術(shù)硬、業(yè)務(wù)精、視野寬的高素質(zhì)員工隊(duì)伍，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，企業(yè)發(fā)展納入有計(jì)劃、可持續(xù)發(fā)展的3.不斷完善企業(yè)管理制度，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理方法，實(shí)行內(nèi)部資源優(yōu)化組合，強(qiáng)化企業(yè)文化建設(shè)，形成自身的管理特色，創(chuàng)立企業(yè)管理服務(wù)品牌。4.注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提升企業(yè)形象，建立社會公眾關(guān)系，參與社會公益活動，擴(kuò)大企業(yè)品牌影響，回饋社會對企業(yè)的支持和幫助。三、管理服務(wù)要點(diǎn)和新方法的應(yīng)用根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)，參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)公司的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)公司認(rèn)為項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)著重于新方法的應(yīng)用，主要對物業(yè)的管理服務(wù)要具有高科技含量，要改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，用智能化、信息化等現(xiàn)代化技術(shù)和手段開展服務(wù)，并通過對信息資源的深度開發(fā)和廣泛利用，不斷提高經(jīng)營、管理、決策的效率和水平，以提高企業(yè)內(nèi)外部的合作能力，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力。項(xiàng)目將采用先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)管理信息化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立信息服務(wù)、信息交流平臺。把需求和服務(wù)、信息和管理相融合，構(gòu)成一個(gè)互動性大、整體性強(qiáng)的業(yè)主服務(wù)中心。并對維修、裝修、投訴處理、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等全部采用流程化管理，使物業(yè)管理服務(wù)體系更加規(guī)范和科學(xué)。物業(yè)公司在項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)服務(wù)，將導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這將有利于建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)程序和管理制度，提高管理人員的服務(wù)意識和質(zhì)量保證能力，增強(qiáng)員工的管理素質(zhì)，以更好地適應(yīng)市場和業(yè)主的需要。在實(shí)施質(zhì)量體系過程中，遵循適度可行原則，在一般性的質(zhì)量原則或行業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)下，盡可能適應(yīng)本小區(qū)業(yè)主需求，使之具有較大的適應(yīng)性。同時(shí)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)、等級及付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合考慮，以合理的成本為業(yè)主提供滿意的服務(wù)，最終保持物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支平衡，略有盈余。3.VI視覺識別系統(tǒng)的引入在項(xiàng)目項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)公司將引入該系統(tǒng)標(biāo)識，如：在物業(yè)服務(wù)中心、保安崗?fù)さ炔课话惭b標(biāo)識，并于項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置宣傳類、溫馨提示類、安全警示類、設(shè)備設(shè)施類、車場車輛類等方面的標(biāo)識，以突出項(xiàng)目服務(wù)的便利和體貼，提高項(xiàng)目的檔次，使電臺工作人員從視覺識別上方便、易讀、前期介入是現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)服務(wù)的思想注入到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中，使其最大限度地滿足業(yè)主的需求。物業(yè)公司將利用一整套科學(xué)、專業(yè)的管理方法，在項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)中，通過建設(shè)單位、設(shè)備供應(yīng)商的支持配合，充分考慮建成后的使用、維護(hù)和服務(wù)需求，與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步交叉進(jìn)行，并從業(yè)主和使用人的角度，以專業(yè)眼光，向發(fā)展商提出許多合理化建議。同時(shí)，在組織架構(gòu)、人員配置及措施上，形成了較為扎實(shí)的前期物業(yè)服務(wù)模式。這些經(jīng)驗(yàn)將運(yùn)用到前期物業(yè)服務(wù)中發(fā)揮積極的作用。在服務(wù)上具體表現(xiàn)為精細(xì)化，即對于每一點(diǎn)細(xì)微之處的關(guān)注，對于每一個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)的苛求，對于甲方每一次需求認(rèn)真負(fù)責(zé)的盡心，對于每一項(xiàng)工作的精益求精的追求。建立與甲方全方位互動溝通的機(jī)制，通過與電臺工作人員的溝通、交流、回訪和咨詢等手段，與甲方建立了一種理解、支持和第三節(jié)物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)承諾序號指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)具體內(nèi)容1業(yè)主滿意度業(yè)主對我們的管理團(tuán)隊(duì)、提供的服務(wù)感到滿意2員工滿意度員工對公司有向心力，工資、福利感到滿意3安全事故發(fā)生率安全心系公司，防微杜漸，防患于未然4安全事件處理及時(shí)率違章杜絕在事發(fā)前，建立跟蹤、回訪記錄5業(yè)主投訴處理及時(shí)率按業(yè)主服務(wù)程序做細(xì)各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，協(xié)調(diào)關(guān)系，服務(wù)業(yè)主，及時(shí)處理6(培訓(xùn))合格率持證上崗人員達(dá)100%,培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，每半年輪訓(xùn)一次7環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量達(dá)標(biāo)率保潔區(qū)域潔凈衛(wèi)生、垃圾日產(chǎn)日清，22小時(shí)衛(wèi)生保潔制8違章發(fā)生率下建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理9檔案資料建立完好率建立資料庫，檔案齊全，管理完善序號服務(wù)服務(wù)指標(biāo)指標(biāo)考核內(nèi)容管理措施1房屋。房屋。完好整潔，無亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象；B.外墻無亂張貼和銹跡、破損、污漬；C.室外招牌、廣告、霓虹燈、標(biāo)識整潔統(tǒng)一美觀。落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況，按審批規(guī)劃維修，確保房屋完好，杜絕安全隱患。2A.維修管理制度與措施完善；B.維修值班記錄無缺漏，無弄虛作假現(xiàn)象C.公司相關(guān)部門對維修及時(shí)程度的評定。施；嚴(yán)格檢查考核；多層次維修技術(shù)培3維修質(zhì)量合格必須有詳細(xì)的維修記錄及驗(yàn)收記錄；B.主要維修工程要位，并執(zhí)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足業(yè)主需率建檔造冊，并由管理人員簽署驗(yàn)收合格單；C.每項(xiàng)維修工程完工后，對用戶進(jìn)行回訪，并針對回訪情況提出整改措施，達(dá)到用戶滿意。4保潔*A.清潔衛(wèi)生建立一體化管理制度并落實(shí)；B.小宗垃圾(煙頭、紙屑、燙跡)每100平方米控制在2處以下。責(zé)任人進(jìn)行定區(qū)保潔，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，對區(qū)內(nèi)的公共部位、通道地板、衛(wèi)生間、玻璃等專人進(jìn)行不間斷保5廣場率查記錄，及維修檔案，不出現(xiàn)路面積水、破損、不平坦、不整潔現(xiàn)象；B.停車場管理制度落實(shí)責(zé)任到人，機(jī)動與非機(jī)動車輛停落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，負(fù)責(zé)人監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。好，杜絕改變使用功能現(xiàn)象。6通道燈完好率通道燈隨時(shí)處在完好狀態(tài)中，在24小時(shí)中無論任何時(shí)間出現(xiàn)故障做到及時(shí)修復(fù)，做好維修記記，確保正常使落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡管理處主任監(jiān)督執(zhí)行，以確保通道燈無損，正常使用并進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)、清潔。7停車場完好率對車場內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡查，有明確詳細(xì)的巡查記落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡8違章發(fā)生率及處理率發(fā)生率小于等于處理率98%落實(shí)巡視制度，由專業(yè)管理人員對物業(yè)各類違章情況實(shí)行巡視檢查制度，發(fā)生問題及時(shí)處理，對違章現(xiàn)象實(shí)行跟蹤管理，建檔記錄，填寫巡視記建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄錄和巡視工作日9大型機(jī)電設(shè)備A.建立健全大型及重要機(jī)電設(shè)備管理制度，制定定期維修、保養(yǎng)計(jì)劃；B.配備專業(yè)人員，持證上崗，24小時(shí)值班；C.配電設(shè)備運(yùn)行正常，無嚴(yán)重噪音及漏水現(xiàn)象；D.設(shè)施、設(shè)備檔案資料、運(yùn)行記錄、維修養(yǎng)護(hù)記錄齊全并歸檔保存；E.系統(tǒng)節(jié)能效果好；對各類重要機(jī)電設(shè)備每班填寫運(yùn)行記錄日記，并進(jìn)行運(yùn)行狀況分析，使設(shè)備在動態(tài)運(yùn)行中的隱患得到及時(shí)排除，落實(shí)以物業(yè)經(jīng)理全面負(fù)責(zé)，工程主管質(zhì)量、技術(shù)把關(guān)的崗位責(zé)任制及工程程序，使各類設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)及時(shí)合理，管理人員合格率件齊全，物業(yè)助理兩證齊全(正規(guī)全日制中專以上，物業(yè)管理上崗證),基層作業(yè)員工有相應(yīng)的員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，考核不合格者予以淘汰，對于特種作業(yè)性要求的員工，實(shí)行專業(yè)技能定期培訓(xùn)，并將采用外派培訓(xùn)和內(nèi)部培訓(xùn)方式對所有員工進(jìn)行培訓(xùn)，并進(jìn)行考核，成績歸檔，對考核不合格者給予一次補(bǔ)考機(jī)會(10天內(nèi)),仍不及格者辭退。予以考核，確保培訓(xùn)合格達(dá)100%賓客接待及時(shí)率A.賓客進(jìn)入接待區(qū)后，禮賓司5分鐘內(nèi)送上茶水。B.賓客離開接待區(qū)后10分區(qū)。C.禮賓司必須業(yè)主服務(wù)主管定期進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，并第四節(jié)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)3.每日巡查不少于1次大樓公共區(qū)域、樓梯通道以及其養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。a.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳),設(shè)施設(shè)備的運(yùn)b.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人c.對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要d.載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。f.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)h.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范a.通過內(nèi)部競爭的方式將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎(jiǎng)(1)垃圾筒、果皮箱的清潔標(biāo)準(zhǔn)③生活垃圾每日清運(yùn)1次。(2)室內(nèi)公共區(qū)域清潔標(biāo)準(zhǔn)a.電梯、樓道每日清掃2次，每日拖洗1次，目視地面、b.樓梯扶手每日擦1次。e.樓道燈每周清潔1次②門廳(3)衛(wèi)生間清潔標(biāo)準(zhǔn)(1)公共區(qū)域③路面垃圾滯留時(shí)間不超過2小時(shí)。④路燈每半月清潔1次。(2)共用雨、污水管道每年疏通2次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。(3)二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合(4)根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。(1)物業(yè)管理區(qū)域道路平整，主要道路及停車場交通(2)對進(jìn)出轄區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有(1)公共秩序維護(hù)、安全預(yù)防管理d.檢查大樓設(shè)施是否完好。e.負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、保證車道暢通。f.負(fù)責(zé)監(jiān)控室消防安全監(jiān)控工作。g.檢查進(jìn)出設(shè)備、工具及非開放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證和②保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上崗應(yīng)保持儀表、儀容的端莊整潔，精神飽滿，在崗時(shí)不允許手插入口袋。保安人員管理制度：上崗要保持制服干凈，衣服紐扣全部扣上，大沿帽佩戴端正，穿黑色皮鞋，保持光亮，領(lǐng)帶系好后，領(lǐng)帶下口與皮帶下沿相齊；不在公眾場所大聲喧嚷；值崗態(tài)度認(rèn)真，做好相關(guān)記錄。門崗服務(wù)：門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實(shí)行24小時(shí)服務(wù)。在指定位置，指定面向坐崗，嚴(yán)禁脫崗。巡崗服務(wù)：管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全天候保安巡視服務(wù)，確保每1小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。巡視內(nèi)容：走道清潔，電梯、照明、滅火器、消火栓、弱電間、空調(diào)機(jī)房、煙感、噴淋、門、窗、防火門等。按指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視。發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，立即向業(yè)主指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告物管部作出相應(yīng)處理。巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的果殼箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)水管及閥漏水，及時(shí)通(2)消防管理(3)突發(fā)事件的處理(1)對電視臺臨時(shí)裝飾裝修管理服務(wù)要按照建筑裝飾收取施工單位安全管理保證金。做好施工單位進(jìn)場裝修時(shí)間，水、電計(jì)量登計(jì)，每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影(2)對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為(1)中標(biāo)后應(yīng)向甲方提交一整套與投標(biāo)文件所列一致施工噪聲控制等與入駐單位辦公密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對預(yù)案(2)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目所形成的文件、合同、協(xié)議、(1)大樓主出入口設(shè)有入駐單位位置平面示意圖，主(2)制定應(yīng)急方案。對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)第二章推進(jìn)智能化信息化物業(yè)服務(wù)管理工作第一節(jié)推進(jìn)智能化物業(yè)服務(wù)管理工作的概論一、“智能化”的必要性電視臺有面積大和人流大兩大特點(diǎn)，且對安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、設(shè)備維護(hù)等服務(wù)項(xiàng)目要求較高，使傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)管理方式難以應(yīng)對，導(dǎo)致服務(wù)人員人數(shù)多，效率低，服務(wù)質(zhì)量較難保障和提高，所以物業(yè)服務(wù)管理工作向智能化升級是提升服務(wù)質(zhì)量和效率的必然選擇。二、智能化物業(yè)管理的概念和目的智能化物業(yè)管理，是指在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對住宅小區(qū)設(shè)備信息、保第二節(jié)智能化服務(wù)規(guī)劃方案和樓內(nèi)局部防范相結(jié)合，形成一個(gè)全方位智能安防管理體(一)可靠性：(二)實(shí)用性：(三)經(jīng)濟(jì)性：(一)應(yīng)用價(jià)值：(二)系統(tǒng)特點(diǎn)：(三)移動品質(zhì)系統(tǒng)功能界面第三節(jié)加強(qiáng)節(jié)能管理建設(shè)(一)及時(shí)采集各類能源消耗數(shù)據(jù)，健全有關(guān)登記統(tǒng)計(jì)(二)明確責(zé)任、落實(shí)節(jié)能減排目標(biāo)管理責(zé)任制。(一)節(jié)約電力資源(1)充分利用新風(fēng)資源，以最佳啟停時(shí)間進(jìn)行節(jié)能控(2)定人對大樓內(nèi)公共區(qū)域進(jìn)行測溫，及時(shí)調(diào)整空調(diào)(3)對大樓空調(diào)機(jī)組及所有的臺風(fēng)機(jī)盤管加強(qiáng)巡視檢(4)合理配置冷凍機(jī)組，充分利用智能化控制技術(shù)，將冷凍機(jī)組聯(lián)機(jī)控制。(5)根據(jù)外界溫度情況，運(yùn)行負(fù)荷實(shí)際需要控制機(jī)組(6)冬季利用設(shè)備自動化控制的先進(jìn)手段，調(diào)整開啟設(shè)備使用數(shù)量，運(yùn)用樓控調(diào)及變頻調(diào)節(jié)生活熱水、供暖、供熱的壓力、溫度、流量及時(shí)間。(7)加強(qiáng)對大樓空調(diào)機(jī)組的過濾網(wǎng)、表冷器的清洗工作，提高風(fēng)機(jī)使用效率、換熱能力。(8)空調(diào)溫度控制，冬季不高于20℃,夏季不低于25℃,換季進(jìn)行清洗維護(hù)。空調(diào)開啟時(shí)關(guān)閉門窗，人離開時(shí)關(guān)閉空于所有人員，物業(yè)公司制定了電梯運(yùn)行規(guī)程，設(shè)置電梯呼叫員，在日常工作中盡量合理疏導(dǎo)乘客集中乘梯，減少電梯運(yùn)行次數(shù)，通過疏導(dǎo)盡量平衡各電梯使用時(shí)間，降低電梯內(nèi)溫度，適當(dāng)通風(fēng)，達(dá)到合理使用電梯。在午休和夜間減少電梯使用臺數(shù)，從而提高電梯設(shè)備的有效利用率，既保證了服務(wù)又減少了能源的消耗。(1)條件允許的情況下，盡可能使用高效節(jié)能燈具。(2)充分利用自然光，盡量控制減少照明時(shí)間、燈具(3)杜絕白晝燈、長明燈現(xiàn)象。(4)落實(shí)專人視氣候、光線情況定時(shí)定點(diǎn)開閉公共照(5)合理開啟和使用計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、掃描(6)班隨手關(guān)燈，切斷各類辦公設(shè)備電源。(二)節(jié)約用水資源(1)對水泵房水泵及集水井水位檢測，防止水泵異常(2)供水開關(guān)、閘閥和水箱、水位自控制系統(tǒng)等關(guān)鍵(三)節(jié)約辦公用品(1)紙杯是給來客準(zhǔn)備的，員工用自己的水杯。開會(2)使用電子郵件、局域網(wǎng)代替紙類公文。(3)雙面使用復(fù)印、打印的紙張。單面使用后的復(fù)印紙，可再利用空白面復(fù)印或裁剪為便條紙或草稿紙?jiān)俅问?4)多使用再生紙，公文用紙、名片、印刷品，盡可(5)多用手帕、毛巾擦汗、擦手，可減少衛(wèi)生紙、面(6)有文件盡量使用小字號字體。(1)多使用回形針、訂書釘，少用含苯的溶劑產(chǎn)品，(2)不用一次性辦公用品，如使用可更換筆芯的圓珠(3)不使用一次性餐具。(4)量使用充電電池，電池應(yīng)回收，回收時(shí)應(yīng)避免擠(四)節(jié)約燃油能源第四節(jié)節(jié)能產(chǎn)品優(yōu)先采購以節(jié)約能源為主題的評估。一、優(yōu)先考慮提供節(jié)能產(chǎn)品的，有資質(zhì)、規(guī)范的企業(yè)，提高節(jié)能產(chǎn)品采購的透明度。二、提倡購買綠色標(biāo)志產(chǎn)品，以利可持續(xù)發(fā)展。拒絕使用不符合辦公室環(huán)保理念的用品。三、給各部門采購冰箱、電腦、復(fù)印機(jī)等時(shí)，除考慮價(jià)格因素外，省電、節(jié)能、輻射少、經(jīng)久耐用等綠色環(huán)保指標(biāo)四、購置用能辦公設(shè)備時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行國家節(jié)能設(shè)備采購目錄，我司在考慮經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，十分重視節(jié)能環(huán)保這一社會效益，經(jīng)過與節(jié)能專業(yè)公司的合作，已經(jīng)形成一系列較為完整成熟的節(jié)能減排管理體系。我們相信，有我們的努區(qū)的節(jié)能網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，構(gòu)建一個(gè)綠色低碳的辦公場所。第三章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備第一節(jié)物業(yè)組織結(jié)構(gòu)一、設(shè)置目的物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。二、職能分布物業(yè)管理中心按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。三、各職能部門職責(zé)劃分(1)負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。(3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。(5)負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團(tuán)體保持良好的溝通。(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。(7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。(8)組織、開展企業(yè)文化活動。(1)負(fù)責(zé)籌建管理員工餐廳工作。(2)負(fù)責(zé)會所及會議中心的管理。(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)(4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。(5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。(6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。(8)負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。(9)建立業(yè)戶檔案管理工作。(10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。(11)開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。(12)配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。(13)總經(jīng)理指派的其他工作。(1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。(3)成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。(6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。(7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。(8)負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。(9)負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。(10)負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。(11)總經(jīng)理指派的其他工作。(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。(4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系(5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足(7)協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好電視臺工程管(8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。(9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。(10)總經(jīng)理指派的其他工作。(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的(2)建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工(3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其(4)征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。(5)制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。(8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足(9)總經(jīng)理指派的其他工作。暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管據(jù)實(shí)際需要設(shè)置人數(shù))(1)由1名綜合管理部經(jīng)理和X名員工組成。(2)綜合管理部經(jīng)理X名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。(3)文員兼?zhèn)}庫管理員x名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。(4)資料管理員x名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的(5)業(yè)戶接待員x名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。(1)由1名物業(yè)經(jīng)理和x名員工組成，負(fù)責(zé)電視臺清潔、會所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。(2)清潔班由x名員工組成，分白班和夜班。白班人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班x人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對人員個(gè)人素質(zhì)要求可適量放低些。(3)員工餐廳服務(wù)由x名廚師及x名工作人員組成，上班時(shí)間為，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。(4)業(yè)戶服務(wù)員x名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。(1)由1名安全管理經(jīng)理和x名安全管理員組成，24小時(shí)負(fù)責(zé)電視臺的安全管理工作。(2)安全管理經(jīng)理x名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管(3)文員兼資料員x名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理(4)主管x名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、(5)監(jiān)控值班由x名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心(6)大堂值班由x名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂(7)外圍值班由x名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班(8)商場值班由x名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場值班(9)停車場值班由x名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作。(10)巡邏值班由x名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值(1)由1名工程管理部經(jīng)理和x名員工組成。(2)工程管理部經(jīng)理x名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。(3)文員兼資料管理員x名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉庫管理員的(4)強(qiáng)電值班由x名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)電視臺強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保電視臺用電系統(tǒng)正(5)空調(diào)值班由x名空調(diào)技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。(6)消防值班由x名弱電技工組成，全天24小時(shí)值班，專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。(7)電梯值班名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。(1)由1名財(cái)務(wù)主管和x名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。(2)會計(jì)由主管兼任。(3)出納員x名。(4)停車場收費(fèi)員x名。堅(jiān)持以服務(wù)業(yè)主、維護(hù)業(yè)主單位利益、業(yè)主滿意為第一指導(dǎo)思想、以發(fā)展促穩(wěn)定構(gòu)建和諧單位為原則，加強(qiáng)各項(xiàng)治安管理和防范措施，做好業(yè)主單位安全工作和創(chuàng)建平安和諧的防范、處理的水平，確保業(yè)主單位工作秩序的順利進(jìn)行，努力為業(yè)主單位的職工的工作、生活提供一個(gè)良好的治安環(huán)(1)以高昂的精神，科學(xué)的管理手段，創(chuàng)新的意識，全新的工作態(tài)度，健全的規(guī)章制度。讓業(yè)主單位安全保衛(wèi)工(2)隱患險(xiǎn)于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山。把業(yè)主單位的防火工作列為保衛(wèi)工作的頭等大事，重中之重，加強(qiáng)檢查巡邏力度，落實(shí)責(zé)任，實(shí)行零違紀(jì)、零違章以(3)全方位落實(shí)人防、技防、制定各種防范措施，強(qiáng)化責(zé)任追究，與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，制度面前無人情。位的安全保衛(wèi)工作走上一個(gè)新的臺階。(1)堅(jiān)持預(yù)防為主、群防結(jié)合的工作思路，做好保安隊(duì)員以及單位員工的安全教育和法制教育，杜絕違法、違紀(jì)(2)完善服務(wù)單位的安全防范體系，強(qiáng)化人防、物防(3)進(jìn)一步加強(qiáng)服務(wù)單位轄區(qū)治安排查治理工作，落(4)建立信息收集，做好保安隊(duì)員培訓(xùn)工作。加強(qiáng)業(yè)(一)項(xiàng)目人員基本情況表姓名性別崗位學(xué)歷職稱經(jīng)驗(yàn)備注(二)項(xiàng)目經(jīng)理簡歷表姓名性別年齡職務(wù)職稱學(xué)歷參加工作時(shí)間從事項(xiàng)目經(jīng)理年限項(xiàng)目經(jīng)理資格證書編號在服務(wù)期和已完項(xiàng)目情況合作單位稱項(xiàng)目規(guī)模開始、完成日期服務(wù)期項(xiàng)目質(zhì)量(三)其他項(xiàng)目人員履歷表姓名性別齡職務(wù)職稱歷參加工作時(shí)間從事負(fù)責(zé)人年限在建服務(wù)期和已完項(xiàng)目情況合作單位項(xiàng)目名稱目規(guī)模完成日期否在服務(wù)期項(xiàng)目質(zhì)量(附相關(guān)人員證書、證件及其他相關(guān)證明文件照片或相關(guān)復(fù)印件等)(四)本項(xiàng)目人員配備表崗位人數(shù)職責(zé)備注保安隊(duì)X人1.制訂和實(shí)施符合某地區(qū)廣播電視臺安全管3.按規(guī)定巡邏路線、時(shí)間實(shí)行24小時(shí)巡查6.制訂突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，并定期演練，確8.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心、消防系統(tǒng)的24小時(shí)值保X1.按計(jì)劃與要求做好某地區(qū)廣播電視臺清潔潔部人工作。2.對垃圾分類收集，及時(shí)將垃圾清運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。4.開展綠化的養(yǎng)護(hù)管理(施肥、造型、修剪、滅蟲),維護(hù)整體環(huán)境形象，創(chuàng)最佳生態(tài)環(huán)境。合計(jì)X人(五)人員崗位安排崗位人數(shù)作息時(shí)間班次就餐時(shí)間作業(yè)內(nèi)容門崗監(jiān)室X白班做一休一半小時(shí)輪換就餐負(fù)責(zé)門崗立崗、人員身份確認(rèn)、放行；監(jiān)控值班輪換立崗控室X夜班做一休一每小時(shí)輪換巡邏就餐不離崗負(fù)責(zé)夜間監(jiān)控值班、巡邏檢查巡邏白班做一休一巡視夜班就餐不離崗巡視巡邏員做五休二樓道、樓梯潔、垃圾清運(yùn)、門窗玻璃清潔等做五休二梯、衛(wèi)生間清潔、垃圾清運(yùn)、門窗玻璃清潔等合計(jì)X人(六)人員素質(zhì)要求部門編制素質(zhì)要求保安部X保安員：高中以上學(xué)歷，30~35歲，身高1.70米以上，體重55~80公斤，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)，超過三分之二以上人員取得保安員證書，超過半數(shù)人員取得消防員證書(五級),保安隊(duì)長取得電工證。保潔人員X人初中及以上，年齡45~50歲，身高1.58米以上，體重45~70公斤，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)。合計(jì)X人第二節(jié)項(xiàng)目人員管理3.與電視臺建立科學(xué)的質(zhì)量反饋系統(tǒng)。每月項(xiàng)目主管與電視臺聯(lián)系簽回本月考評情況表。公司根據(jù)考評情況制定當(dāng)4.制度管理人員根據(jù)電視臺具體情況制定相應(yīng)管理制度，嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行，獎(jiǎng)懲分明。通過系統(tǒng)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)讓各崗位都能掌握各項(xiàng)專業(yè)技能，更好地為業(yè)主提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的保安服務(wù)。二、人員選聘管理我們將采用公司抽調(diào)骨干和對外招聘相結(jié)合的方式配由于本項(xiàng)目是為小區(qū)配備專職保安，我們在人員選用中除按公司原有制度外，將重點(diǎn)提高對選聘人員政治素質(zhì)、儀容儀表，禮儀風(fēng)范和業(yè)務(wù)技能的要求。提高整體員工的文化素質(zhì)，組建一支技術(shù)過硬。思想穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)高效，極具戰(zhàn)斗從公司抽調(diào)的骨干，由本人提出申請，并提交所申請同位的管理方案通過公開答辯，并綜合考查其能力，經(jīng)審核通新聘用人員先理論培訓(xùn)再到班組實(shí)習(xí)、煅練，試用期滿后對其工作能力。工作態(tài)度進(jìn)行綜合考證，合格所有人員接受公司和采購方雙重領(lǐng)導(dǎo)，每月由業(yè)主單位協(xié)助對人員的工作狀況、勞動紀(jì)律、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生、政治學(xué)習(xí)、著裝儀表等進(jìn)行考核，項(xiàng)目經(jīng)理匯總后報(bào)送公司，年終對每名人員的全年工作表現(xiàn)，做出評價(jià)，并通報(bào)公司，作為獎(jiǎng)罰依據(jù)。連續(xù)三次考核有不合格情況或月投訴3次以上者(含三次),公司經(jīng)過確認(rèn)屬實(shí)，公司應(yīng)對當(dāng)事人調(diào)離崗位。對員工除必需的入職培訓(xùn)外，公司還將按崗位工作要求跟蹤考核，驗(yàn)證其是否適崗。對所有員工公司將按崗位工作標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行跟蹤考核，驗(yàn)證其是否滿足所在崗位的條件，內(nèi)容包括思想品德、敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面。(1)轉(zhuǎn)正考核：新員工試用期滿時(shí)，公司要對其進(jìn)行專業(yè)技能和工作業(yè)績評定，兩項(xiàng)均合格方能正式錄取。(2)不定期考核：公司、部門、班組均可組織定期或不定期的檢查，檢查情況記錄于《考核檢查表》上，并按考核評分依據(jù)確定獎(jiǎng)、扣分?jǐn)?shù)和責(zé)任人，歸入《員工考核評分(3)月考核評分：公司對員工每月按工作業(yè)績進(jìn)行綜合考核評分，與員工工資掛鉤，實(shí)行工資全額浮動制，即當(dāng)月員工工資額=月標(biāo)準(zhǔn)工資×員工月考核分/100。(4)年終考核：即末尾淘汰制。三、人員淘汰機(jī)制(一)實(shí)施目的為強(qiáng)化竟?fàn)帣C(jī)制，提高員工隊(duì)伍的素質(zhì)，管理處按公司末尾淘汰制度對專業(yè)技術(shù)工人和安保人員每半年進(jìn)行一次考核，對各主管、工程技術(shù)人員，管理人員每年進(jìn)行一次考核，并實(shí)行末尾淘汰制度。(二)實(shí)施范圍本項(xiàng)目所有在職員工。(三)組織領(lǐng)導(dǎo)成立末位淘汰工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)對此項(xiàng)工作進(jìn)行組織1.組長：總經(jīng)理。負(fù)責(zé)最終決策工作。2.組員：財(cái)務(wù)經(jīng)理。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)組織工作、綜合考核工作。(四)末位淘汰的比例末位淘汰比例：員工總數(shù)的5%,約為3人。(五)末位淘汰考核的程序(1)基層員工的評定工作由個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行考核(2)根據(jù)公司當(dāng)月各部門績效考核分值進(jìn)行綜合末位(3)根據(jù)公司月度績效考核分值進(jìn)行年度綜合末位排(4)當(dāng)打分出現(xiàn)并列時(shí)，由考核小組及部門負(fù)責(zé)人確(1)管理層員工的評定工作由基層員工與考核小組人員進(jìn)行考核，其所占分?jǐn)?shù)比例為各占50%。(2)將參照月度管理層考核標(biāo)準(zhǔn)及參數(shù)進(jìn)行評測。(3)根據(jù)公司半年度及年度考核分值確定綜合排名。(4)當(dāng)打分出現(xiàn)并列時(shí)，由總經(jīng)理確認(rèn)淘汰人員(六)淘汰措施(1)月度考核1)留崗察看。連續(xù)兩個(gè)月都在后三名的，留崗察看12)停薪待崗。留崗查看后仍排在后三名，進(jìn)行待崗處訓(xùn)(矯正培訓(xùn)資料由所在部門提供)。3)辭退。在待崗期間，期滿考核不合格，公司將對其(2)年度考核1)年度綜合評定將根據(jù)各月度的平均考核分值進(jìn)行評期間不發(fā)工資，員工將在家進(jìn)行自我反省和矯正培訓(xùn)(矯正培訓(xùn)資料由所在部門提供)。2)辭退。在待崗期間，期滿考核不合格，公司將對其(1)月度考核(2)半年度考核1)降職處理。降薪處理后，通過月度考核綜合排名仍2)降職處理后將參照的基層員工的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合(七)其他2.評議人要本著實(shí)事求是的原則。在評議過程中不準(zhǔn)拉幫結(jié)伙、打擊報(bào)復(fù)、人為劃線。(八)附則本著幫助，提高的原則，除被淘汰員工外，考核成績靠后的員工按其工作態(tài)度分別給予降職、調(diào)換工種，下崗培訓(xùn)四、人員獎(jiǎng)罰機(jī)制對員工實(shí)施準(zhǔn)確及時(shí)的獎(jiǎng)懲，是維持員工長久工作動力的有效方法。我們將以《員工獎(jiǎng)懲條例》為依據(jù)，對管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵(lì)和約束。對工作努力，成績優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“總經(jīng)理特別獎(jiǎng)”、“優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。對工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理員工，則給予相應(yīng)的處分。具體結(jié)合采購方獎(jiǎng)懲制五、人員關(guān)系協(xié)調(diào)(一)項(xiàng)目處與采購方的協(xié)調(diào)工作我司綜合管理部每月底將物業(yè)工作考勤等考核情況書面反饋給采購方，并與采購方分管領(lǐng)導(dǎo)溝通上個(gè)月物業(yè)管理整體情況并制定下月工作計(jì)劃及重、難點(diǎn)；對工作不負(fù)責(zé)任或不能勝任本職工作的專職保安，采購方有權(quán)向乙方反映并要求調(diào)換。采購方應(yīng)教育職工尊重專職人員的勞動，為其履行工作職責(zé)提供便利條件，并指引員工珍惜物業(yè)人員的勞動成果。采購方應(yīng)會同轄區(qū)公安機(jī)關(guān)根據(jù)本項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，指導(dǎo)建立健全門衛(wèi)制度和突發(fā)事件處置預(yù)案，督促檢查相關(guān)工公司將定期接受相關(guān)部門等對我公司履約和保安履職情況的督查與考核。綜合管理部經(jīng)理要與采購方搞好互助合作關(guān)系，讓采購方覺得我司物業(yè)是采購方的安全保障。在工作實(shí)踐要統(tǒng)一，項(xiàng)目經(jīng)理利用安全檢查、工作情況反饋及與采購方建立工作聯(lián)系制度等途徑，及時(shí)與采購方溝通信息。同時(shí)，綜合管理部需切合實(shí)際的站在采購方角度考慮問題，把自己當(dāng)成采購方的一份子，組織底下各部門開展各類定期培訓(xùn)、提出合理化建議等活動，積極為采購方物業(yè)服務(wù)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，貢獻(xiàn)力量。與此同時(shí)，還要通過多種渠道和方式，把各級主管部門收集的建議和意見反映給采購方領(lǐng)導(dǎo)，特別是有關(guān)采購方單位安全隱患的重大問題與采購方領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)溝通，尋求解決途(二)項(xiàng)目處與公司的協(xié)調(diào)公司與辦事處的關(guān)系是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。公司對辦事處的領(lǐng)導(dǎo)，是辦事處“堅(jiān)持正確的工作方向和發(fā)揮作用的根本保證，也是項(xiàng)目經(jīng)理正確行使權(quán)力的根本保證。因此，要搞好與公司關(guān)系的協(xié)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)理就要自覺接受公司的領(lǐng)導(dǎo)，緊緊圍繞公司在每個(gè)時(shí)期的中心任務(wù)，創(chuàng)造性地開展工作，善于把公司的號召變成廣大物業(yè)服務(wù)人員的自覺行為，使公司感到辦事處是項(xiàng)目工作的有力助手，能更好的完成項(xiàng)同時(shí)，綜合管理部經(jīng)理必須通過多種渠道和形式，主動加強(qiáng)與公司的信息交流，把各級員工的意見和要求，以及辦事處工作的有關(guān)情況和自己對各類重大問題的見解向公司匯報(bào)，爭取得到公司的理解和支持。(三)項(xiàng)目處與綜合部的協(xié)調(diào)做好隊(duì)伍建設(shè)的管理工作。要搞好與各級部門關(guān)系的協(xié)調(diào)，綜合部經(jīng)理必須樂于為他們排憂解難。要真心實(shí)意地為各級員工著想，堅(jiān)持管理工作人性化，提高管理工作的時(shí)效性。公司要從人文上關(guān)心員工，以人為本，以寬待人。多傾聽員工的呼聲，充分發(fā)揮以情動人、人文關(guān)懷的綜合部經(jīng)理就要敢于、善于維護(hù)公司和所服務(wù)項(xiàng)目單位的合法權(quán)益。項(xiàng)目經(jīng)理在參與制訂物業(yè)員工切身利益的生活補(bǔ)貼方案、獎(jiǎng)懲制度的制訂過程中，應(yīng)及時(shí)、充分地反映保安員的意見和建議，努力使物業(yè)員工的意愿和要求體現(xiàn)在決還必須通過多種形式提高物業(yè)員工素質(zhì)，主動做解釋工作。對物業(yè)員工提出的一些沒被采納的意見或員工不理解的決策，要及時(shí)說明原因，取得員工的理解。六、人員考核辦法(一)考核期督查部對所有保安人員的安保服務(wù)，按每月一次定期組(二)考核辦法督查部遵守公司及上級單位頒發(fā)的獎(jiǎng)懲管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，制定考核實(shí)施細(xì)則并對所有保安人員進(jìn)行考核?？己私Y(jié)果分為優(yōu)秀、良好、合格及不合格四擋?？己藵M分為100分，評分分值級差為1分，考核總分≥90的為優(yōu)秀；考核總分<90,且≥80的為良好；考核總分<80,且≥60的為合格；考核總分<60的為不合格?？己嗽u分標(biāo)準(zhǔn)扣分不設(shè)上限(有注明扣完為止的，該項(xiàng)的扣分上限為該項(xiàng)的考核分值)。(三)獎(jiǎng)懲方案督查部對所有保安人員按照每月的考核結(jié)果采取獎(jiǎng)懲措施，優(yōu)秀者每月獎(jiǎng)勵(lì)XX元(人民幣),良好者每月獎(jiǎng)勵(lì)XX元(人民幣),合格者每月不獎(jiǎng)不罰，不合格者處罰XX元(人民幣)。(四)淘汰機(jī)制考核標(biāo)準(zhǔn)采用計(jì)分制，滿分為100分制。根據(jù)所考核內(nèi)容的重要性設(shè)置相關(guān)的積分方法，再根據(jù)最后實(shí)際得分情1.每月得分95(含)分以上，按簽訂的勞動合同的金額2.每月得分85(含)分--95分，按簽訂的勞動合同金額的90%支付當(dāng)月的勞動報(bào)酬。3.每月得分75(含)分--85分，按簽訂的勞動合同金額的80%支付當(dāng)月的勞動報(bào)酬。4.每月得分75(含)分以下，按簽訂的勞動合同金額的70%支付當(dāng)月的勞動報(bào)酬，要求限期(2個(gè)月)整改，整改(一)確保滿編滿員。(二)確保人員素質(zhì)達(dá)標(biāo)，確保服務(wù)質(zhì)量。(三)整體確保人員服務(wù)技能。(四)人員保險(xiǎn)管理及人身意外保險(xiǎn)(商業(yè)保險(xiǎn))。(1)社會保險(xiǎn)包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、(2)社會保險(xiǎn)金的繳納分企業(yè)繳納部分和員工自繳兩部分，各地區(qū)繳納保險(xiǎn)的基數(shù)及承擔(dān)的比例不盡相同，但企業(yè)繳納部分均高于員工自繳部分；(3)保安人員入職時(shí)，由項(xiàng)目管理人員會下發(fā)《保險(xiǎn)通知單》給員工簽收，需要繳納保險(xiǎn)的員工可按通知單相關(guān)要求準(zhǔn)備資料并及時(shí)提交管理人員(4)部門人力資源收到員工提交資料后進(jìn)行審核，如無誤即按照項(xiàng)目主管人員提交的《社保參保人員名單》為員工辦理社會保險(xiǎn)繳納手續(xù)；(5)每月20日前，項(xiàng)目主管根據(jù)項(xiàng)目員工入離職及保險(xiǎn)繳納需求情況；向部門人事主管提交《社保參保人員名單》及《社保減保人員名單》,以便為需要繳納保險(xiǎn)的員工繳納社會保險(xiǎn)，為離職員工辦理社會保險(xiǎn)停繳事宜。(1)公司為項(xiàng)目安全風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目員工繳納商業(yè)意外保險(xiǎn)，商業(yè)意外保險(xiǎn)是作為社會保險(xiǎn)的補(bǔ)充保險(xiǎn)(2)意外保險(xiǎn)只需公司繳納相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)用，員工個(gè)人(3)意外保險(xiǎn)按規(guī)定在符合理賠條款的條件下，為被保險(xiǎn)人按比例提供意外身故、意外致殘、意外醫(yī)療等方面的保障(4)意外保險(xiǎn)為團(tuán)體險(xiǎn)，參保人員名單可以按期進(jìn)行外保險(xiǎn)參保增員名單》及《意外保險(xiǎn)參保減員名單》,以便(一)工作準(zhǔn)則4.嚴(yán)格遵守交接班制度(下一班未接班時(shí)，當(dāng)值不準(zhǔn)離11.當(dāng)值時(shí)不得以任何理由、方式向客人索要小費(fèi)或禮18.當(dāng)值期間不得采用任何手段包庇、掩護(hù)違法犯罪分(二)工作紀(jì)律7.嚴(yán)禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。8.嚴(yán)禁違反員工器材、消防器材的操作規(guī)定或轉(zhuǎn)借。9.嚴(yán)禁無故不參與員工會議培訓(xùn)、學(xué)習(xí)訓(xùn)練及集體活動。10.嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)缺勤和擅離崗位或請假不按時(shí)歸隊(duì)。11.嚴(yán)禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫12.嚴(yán)禁隱瞞不向上級匯報(bào)工作中存在的問題或可能造(三)考勤制度2.職工不得無故缺席和曠工。(曠工半日，不發(fā)當(dāng)日工以上均從當(dāng)月工資中扣除)。3.職工不得遲到、早退，應(yīng)提前十分鐘到崗位做好班前XX元/次(在日工資扣除);遲到XX分鐘以上視作曠工處理：上一律作曠工一日處理。半日處理；早退XX小時(shí)以上作曠工一日處理。(四)請假制度(事假超假一天以上的按曠工處理)。(五)獎(jiǎng)懲制度(1)對轄區(qū)的安全管理有大貢獻(xiàn)者。(2)拾到錢財(cái)繳公者。(3)舉報(bào)本公司員工違章亂紀(jì)者。(4)向本公司提出良好建議，該建議被采納者。(5)對工作盡忠盡職，受轄區(qū)或外部門來函表揚(yáng)者。(6)為轄區(qū)聲譽(yù)和財(cái)產(chǎn)，勇于同違法犯罪行為作斗爭警告處分，有下列表現(xiàn)之一者如累計(jì)三次以上予以辭(1)當(dāng)值時(shí)不注意儀表、不佩戴工牌，經(jīng)多次指出而(2)不服從工作分配，不服從上級指揮者。(3)經(jīng)常遲到早退又不打卡備案者。(4)無特殊情況(公務(wù)需要),擅自離開工作崗位者。(5)當(dāng)值時(shí)睡覺者。(6)當(dāng)值時(shí)濫用權(quán)力，以權(quán)謀私者。(7)當(dāng)值時(shí)抽煙、吃零食、聊天、聽耳機(jī)、不聽從勸(8)該管的事不管，膽小怕事而造成工作失誤者。(9)對工作麻木不仁，玩忽職守造成工作失誤者。(10)工作中欺騙上司者。(1)不請假，曠工兩天以上者。(2)無論何種原因與轄區(qū)人員打架者。(3)索取、私藏小費(fèi)者。(4)利用職權(quán)與客人進(jìn)行非法交易者。(5)盜竊轄區(qū)物品、錢財(cái)，以及主使或參加轄區(qū)人員(6)不服從上級管理，出于私利謾罵上級者。(7)嚴(yán)重工作失誤，造成轄區(qū)損失者。(8)不愛護(hù)保安裝備、消防設(shè)施、辦公室設(shè)施，造成第四章管理規(guī)章制度作有章可循、有據(jù)可依，特制定本《內(nèi)部規(guī)章制度》,各部門員工應(yīng)根據(jù)本部門工作分工，加強(qiáng)對本制度的學(xué)習(xí)和領(lǐng)第一節(jié)崗位職責(zé)6.制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。7.重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期8.調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向集團(tuán)公司匯報(bào)工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時(shí)答復(fù)，認(rèn)真解決。9.關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。二、客服部崗位職責(zé)客服人員在項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。2.負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理入住手續(xù)，建立業(yè)主信息臺賬；5.負(fù)責(zé)本部門各類通知、公函、報(bào)告的收發(fā)；6.負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報(bào)修的要做好記錄，并及時(shí)轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門負(fù)責(zé)11通過各種媒介做好宣傳工作；(一)總則1.貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級部門制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制(二)保安隊(duì)隊(duì)長崗位職責(zé)保安隊(duì)長在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的1.了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通2.主持保安業(yè)務(wù)工作會議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)3.經(jīng)常定期不定期檢查保安隊(duì)員的工作情況檢查和考評工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；4.掌握隊(duì)員的思想動態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實(shí)際問題；5.教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和6.處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。7.完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。(三)保安班長崗位職責(zé)保安班長在保安隊(duì)長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊(duì)日常事3.負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》,登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢查各4.按照保安部(隊(duì))制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，(四)保安員崗位職責(zé)員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)④負(fù)責(zé)做好對機(jī)動車輛的出入管理和收費(fèi)工作。⑤熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。⑦負(fù)責(zé)回答解決業(yè)主及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)⑧對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸①嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)③熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識；⑤巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時(shí)上報(bào)，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及⑥加強(qiáng)對物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動車輛管理，維持車輛停放秩⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身四、消防(保安員兼)崗位職責(zé)習(xí)有關(guān)消防知識，掌握各種滅火器的使用方法；2.積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施3.物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險(xiǎn)工作，履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避；4.發(fā)生火警事故時(shí)，迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119,向消防部門報(bào)警，組織人員搶救險(xiǎn)情，組織撤離危險(xiǎn)地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因；5.加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)動用明火的控制和管理。1.嚴(yán)密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安處理，并及時(shí)通過對講機(jī)或電話向隊(duì)長報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動情況直到問題處理完畢。第二節(jié)公共制度4.受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。5.當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得6.對投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有7.凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦8.員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。9.對業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重二、管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，2.上班時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。3.主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作16.不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。五、對外服務(wù)工作管理制度1.思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面2.上班紀(jì)律：上班時(shí)間根據(jù)公司工作安排，每天必須按時(shí)到公司打卡簽到，然后外出工作；因工作原因沒有及時(shí)打卡，需填寫《考勤補(bǔ)卡申請單》,由項(xiàng)目經(jīng)理簽字，并上交公司人事部；上班時(shí)必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主監(jiān)督。以保證業(yè)主滿意。在工作中嚴(yán)禁向業(yè)主索取財(cái)物、吃、拿等4.工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽取業(yè)主5.工作人員如損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎(jiǎng)金或照6.凡業(yè)主付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開具發(fā)票，若私自六、鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度1.為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵(lì)各級員工和業(yè)主提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進(jìn)行物資獎(jiǎng)勵(lì)。2.員工和業(yè)主的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領(lǐng)導(dǎo)。3.公司適時(shí)召集有關(guān)人員開會講座各項(xiàng)建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審4.合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項(xiàng)建議的實(shí)際運(yùn)用效果，并核定獎(jiǎng)勵(lì)等級，確定獎(jiǎng)金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎(jiǎng)勵(lì)5.獎(jiǎng)勵(lì)等級分為五個(gè)等級，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記6.員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。第三節(jié)安全、消防、車輛管理制度(一)著裝儀表(二)行為規(guī)范9.對業(yè)主要有禮有節(jié)，熱情受理業(yè)主各種問題，特別是夜間值班，對業(yè)主提出的問題要及時(shí)解決，解決不了的作好(三)日常管理1.不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏；2.認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記；2.嚴(yán)格執(zhí)行對講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；4.做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品；(四)罰則1.違反本規(guī)定第一條、第二條(第八點(diǎn)除外)、第三條的記行政批評一次，累計(jì)記批評五次以上者作辭退處理；2.違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；3.本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》(五)值班管理規(guī)定2.值班人員分3個(gè)班，上早七點(diǎn)，下晚七點(diǎn)；上12小時(shí)，休24小時(shí)；3.各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時(shí)巡查，提高警惕，及時(shí)處理各種突發(fā)事件。4.當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)告當(dāng)班班長、隊(duì)長或部門負(fù)責(zé)人。①報(bào)告時(shí)簡要說明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；②及時(shí)勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和③遇緊急事件及重大事故應(yīng)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；④在當(dāng)班期間發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》(六)交接班制度為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。1.本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。2.接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。然后各保安員到各自崗位換班；2.本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開展工作；3.保安人員交接班時(shí)，必須認(rèn)真填寫《港潔物業(yè)保安交接班登記表》,并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當(dāng)面應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門負(fù)責(zé)人處理；4.交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班；(七)對講機(jī)使用制度對講機(jī)是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對講機(jī)的使用功能，愛護(hù)并熟練持對講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡③發(fā)現(xiàn)對講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級報(bào)告，由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修；④嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率(保安使用2頻道，工程維修人員使用3頻道);⑤嚴(yán)格按照對講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用⑥交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)班班長。②收接方回話后，呼方要簡明扼要地將情況講清楚，收③對講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴(yán)禁用對講機(jī)講粗言穢語、開玩笑或談工作無凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對講機(jī)丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)(八)監(jiān)控系統(tǒng)操作制度1.加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的2.值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的3.未經(jīng)上級部門主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄4.未經(jīng)上級部門主管批準(zhǔn)，無關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室；5.保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；6.確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境；(九)物品出入登記制度1.為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時(shí)必須進(jìn)2.值班人員對攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進(jìn)行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品嚴(yán)禁進(jìn)入轄(十)重大事件報(bào)告制度體投訴(5戶以上);發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等電③參與事件處理的部門經(jīng)理在事件處理后立即填寫重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步④重大事件報(bào)告表由部門經(jīng)理簽名后上報(bào)，如部門經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)；⑤參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況二、緊急事件處理程序①凡遇突發(fā)事件(指兇殺、火災(zāi)、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等),必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、保安部；③驅(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況；④查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有⑤對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的⑥對糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭⑦對傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護(hù)和通知搶救工作，對明確死亡的，應(yīng)報(bào)告派出所處理；②巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機(jī)、電話或其他方式報(bào)告保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況(地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等),如能處理的，及③保安部接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)③如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適②未預(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作；③保安部派出適當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)6.發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理①立即趕赴現(xiàn)場，切斷電源；②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開；③立即進(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。三、消防管理制度(一)消防安全檢查制度為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特1.每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查；2.檢查工作由服務(wù)中心組織，工程、保安、項(xiàng)目經(jīng)理參①各部門(服務(wù)中心)配備的消防器材、消防栓設(shè)施是②房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定；③設(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。3.檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時(shí)處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。(二)消防培訓(xùn)制度制定本制度。1.公司對在職員工的消防知識培訓(xùn)每年不少于一次；2.公司對新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到①學(xué)習(xí)消防理論知識②熟悉使用常用滅火器材③開展消防綜合演練4.公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括：①物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定②消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法滅火器管理規(guī)定1.滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消3.員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火4.滅火器購回后，保安部應(yīng)在滅火器上貼明購入時(shí)間或5.在每次的消防檢查中，要對滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失