沈陽(yáng)大溪地項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路

整體營(yíng)銷思緒bjzgx沈陽(yáng)大溪地工程bjzgxContents沈陽(yáng)市場(chǎng)概述1工程本體認(rèn)知2總體營(yíng)銷思緒3中廣信競(jìng)爭(zhēng)力4bjzgx創(chuàng)業(yè)，是一部閃光的歷史，記載著沈陽(yáng)人的曲折與輝煌；拼搏，是一種執(zhí)著的追求，延伸著沈陽(yáng)人的光彩與夢(mèng)想；振興，是一次困難的抉擇，蘊(yùn)含著沈陽(yáng)人的睿智與希望。如今，一場(chǎng)新的遼沈戰(zhàn)役，要在這里打響，一條民族富強(qiáng)之路，要在這里起航。大東北再度光彩，開的是創(chuàng)新之舉，沈陽(yáng)人再攀頂峰！北京中廣信bjzgx北京中廣信bjzgx沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)－開發(fā)投資房地產(chǎn)投資增速明顯加快、但目前所占固定資產(chǎn)投資比重比較合理北京中廣信bjzgx沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)－供應(yīng)需求商品房入市量量與銷售量繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求量旺盛2006年沈陽(yáng)市商品住宅戶均供應(yīng)面積為89.77平方米，均成交面積為92.88。另外，從不同套型、不同價(jià)位商品住宅銷售構(gòu)造看，中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流市場(chǎng)需求類型。商品住宅銷售構(gòu)造不斷優(yōu)化、供應(yīng)構(gòu)造根本合理。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)－供應(yīng)需求北京中廣信bjzgx沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)－供應(yīng)需求2006年沈陽(yáng)市存量房共成交79738套、成交面積620.85萬(wàn)平方米、成交金額.97億元，年度買賣均價(jià)2190元/平方米，依次比去年同期增長(zhǎng)了4.93％、7.39％、10.92％、3.29％，存量房、存量住宅成交根本上呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。北京中廣信bjzgx2006年沈陽(yáng)市商品房與商品住宅成交面積區(qū)位分布表區(qū)、縣（市）商品房商品住宅2006年面積（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)（％）2006年面積（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)（％）沈河區(qū)43.91－23.2728.62－42.64和平區(qū)76.6816.0254.7720.05皇姑區(qū)115.0713.21102.4320.28鐵西新區(qū)185.72－23.54156.20－29.68大東區(qū)139.579.58130.3213.44東陵區(qū)130.5326.95123.7025.89于洪區(qū)227.4577.53219.1081.67渾南新區(qū)59.95－13.9255.50－15.37蘇家屯區(qū)38.7432.7737.1033.48新城子區(qū)62.82202.3855.51183.79新民市18.8692.8815.76110.72遼中縣3.89341.352.24418.79法庫(kù)縣3.342.862.1422.27康平縣0.61－33.750.29－53.18商品住宅成交熱點(diǎn)向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，開發(fā)區(qū)域主要分布在二環(huán)及以外的區(qū)域。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)－各區(qū)域沈陽(yáng)市不同價(jià)位商品住宅供給情況年度對(duì)比表價(jià)格類別（元./平方米）2006年2005年供給面積（萬(wàn)平方米）所占比例（％）供給面積（萬(wàn)平方米）所占比例（％）2000以下128.7712.1647.006.872000－3000337.3431.85309.3045.213000－4000380.9435.96227.5133.264000－5000152.3514.3873.8310.795000－600043.834.1418.092.646000以上16.021.518.401.23合計(jì)1059.25100.00684.13100.00沈陽(yáng)市不同價(jià)位商品住宅銷售情況年度對(duì)比表價(jià)格類別（元./平方米）2006年2005年供給面積（萬(wàn)平方米）所占比例（％）供給面積（萬(wàn)平方米）所占比例（％）2000以下89.509.1089.5010.402000－3000341.0834.67338.1039.303000－4000384.8039.12301.6135.054000－5000123.7812.5891.3210.615000－600031.363.1929.283.406000以上13.161.3410.601.23合計(jì)983.68100.00860.41100.002006年沈陽(yáng)地域商品房銷售均價(jià)為3420元/平方米，比去年同期微漲2.61和百分點(diǎn)；存量房成交均價(jià)為2190元/平方米，比去年同期上漲3.3個(gè)百分點(diǎn)。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)－價(jià)錢北京中廣信bjzgx沈陽(yáng)市2006年沈陽(yáng)市商品住宅購(gòu)買者結(jié)構(gòu)表購(gòu)房情況銷售面積（萬(wàn)平方米）銷售套數(shù)（套）戶均成交面積（平方米/套）本市：719.257613394.47本市城區(qū)531.015533195.97本市其他188.242080290.49外地：264.432977788.80本省其他地區(qū)159.361823987.37外省市105.071153891.06沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)－客群本市具名購(gòu)買比例為73.21％，外地客戶購(gòu)買比例為26.88％，本市居民成為購(gòu)房的主力人群。北京中廣信bjzgx沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)－總結(jié)政策的不確定股市繼續(xù)走高利空擠壓沈陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的環(huán)境奧運(yùn)愉快前景東北振興戰(zhàn)略GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)置業(yè)晉級(jí)換代流動(dòng)性強(qiáng)過(guò)剩利好城市化進(jìn)程北京中廣信bjzgx區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型容積率建筑風(fēng)格總規(guī)劃戶數(shù)（戶）現(xiàn)推售套數(shù)（套）主力戶型（㎡）均價(jià)（元/㎡）銷售率主力消費(fèi)群翔鳳山水國(guó)際獨(dú)體、TOWNHOUSE、疊拼、洋房1.1歐式未定未定150－260（洋房）340－360（小獨(dú)棟）550（獨(dú)體）40007000(未含地下室)10000（未含地下室）未售塔尖階層七里香堤BLOCK1.38現(xiàn)代200040069－97清水2500

精裝3000

80%60%為投資者泉涌新鎮(zhèn)TOWNHOUSE、疊拼0.43現(xiàn)代未定164TOWNHOUSE：280疊拼：181/185TOWNHOUSE：3600疊拼：3000

90%政府機(jī)關(guān)公務(wù)員九如溪谷聯(lián)排、獨(dú)體0.9中式未定280160-200聯(lián)排3700-4200獨(dú)體4200-5000未售中產(chǎn)階層學(xué)府人家多層住宅1.5歐式30030096、159200070%翔宇中學(xué)學(xué)生家長(zhǎng)淺水灣多層住宅2.5歐式90090066.2、82190090%項(xiàng)目周邊居民區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)北京中廣信bjzgx區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)－產(chǎn)品由傳統(tǒng)低檔普通多層住宅供應(yīng)區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈邫n產(chǎn)品供應(yīng)增多普通多層戶型以60～90平為主，滿足周邊居民的需求，類別墅主力面積集中在180平左右從2005年出現(xiàn)類別墅和洋房產(chǎn)品，產(chǎn)品檔次開始往中高端發(fā)展。北京中廣信bjzgx區(qū)域內(nèi)工程價(jià)錢較低，其中清水住宅價(jià)錢在1780元/平方米－2500元/平方米之間，類別墅銷售均價(jià)在2850元/平方米之間，其中TOWNHOUSE在3500元/平方米；小獨(dú)棟5000元/平方米左右，獨(dú)棟7000元/平方米左右區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)－價(jià)錢北京中廣信bjzgx銷售區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的性價(jià)比高銷售率基本能達(dá)到80～90％客群普通住宅項(xiàng)目以開發(fā)區(qū)消費(fèi)群為主類別墅和洋房產(chǎn)品以市內(nèi)消費(fèi)群為主，有較大部分為投資者北京中廣信bjzgx區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)－總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)激烈房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚且市場(chǎng)不成熟項(xiàng)目檔次普遍較低且房?jī)r(jià)低廉、知名度較低目前區(qū)域內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)群以本區(qū)內(nèi)購(gòu)房者為主未來(lái)區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群中沈陽(yáng)市內(nèi)五區(qū)購(gòu)房者將快速增長(zhǎng)北京中廣信bjzgx趨勢(shì)預(yù)判趨勢(shì)一：沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將呈現(xiàn)供需穩(wěn)定、價(jià)錢