巴黎春天房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄26798第1章總論461841.1.工程背景與概況488221.2.問題與建議76541第2章工程投資環(huán)境與市場研究845322.1.投資環(huán)境分析8293532.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1037082.3.銷售預(yù)測13281892.4.營銷策略1610332第3章建設(shè)規(guī)模與工程開發(fā)條件19222483.1.建設(shè)規(guī)模19146823.2.工程概況現(xiàn)狀19301963.3.工程建設(shè)條件1918890第4章建筑方案21207464.1.設(shè)計(jì)依據(jù)2151044.2.工程設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念21241904.3.工程總體規(guī)劃方案21116534.4.建筑設(shè)計(jì)22151144.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)24202344.6.給排水設(shè)計(jì)247090第5章節(jié)能節(jié)水措施26103635.1.設(shè)計(jì)依據(jù)26173265.2.建筑局部節(jié)能設(shè)計(jì)265214第6章環(huán)境影響評價(jià)27180836.1.編制依據(jù)27249026.2.環(huán)境現(xiàn)狀27250186.3.工程建設(shè)對環(huán)境的影響283146.4.環(huán)境保護(hù)措施2819026第7章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防2965737.1.指導(dǎo)思想2918917.2.職業(yè)平安衛(wèi)生健康對策與措施29224947.3.消防設(shè)計(jì)3021191第8章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置32126548.1.組織機(jī)構(gòu)32107588.2.人力資源配置3214981第9章工程實(shí)施進(jìn)度33128969.1.工程開發(fā)期33179799.2.工程實(shí)施進(jìn)度安排33292109.3.工程實(shí)施過程控制措施3327419第10章工程招投標(biāo)351264810.1.工程工程招標(biāo)投標(biāo)概述35537810.2.工程工程招標(biāo)投標(biāo)因素分析361008410.3.招標(biāo)依據(jù)382217810.4.招標(biāo)范圍383172310.5.招標(biāo)方式38113第11章投資估算與資金籌措391162511.1.投資估算392862811.2.資金籌措398649第12章財(cái)務(wù)評價(jià)412476212.1.工程評估依據(jù)41925712.2.財(cái)務(wù)評價(jià)根底數(shù)據(jù)的選擇41743412.3.財(cái)務(wù)評價(jià)412381812.4.不確定性分析42147第13章社會(huì)評價(jià)4326613.1.工程對社會(huì)的影響分析431570813.2.風(fēng)險(xiǎn)分析44472113.3.社會(huì)評價(jià)結(jié)論4427521第14章研究結(jié)論與建議461333114.1.可行性研究結(jié)論46總論工程背景與概況1、工程名稱：巴黎春天工程2、承辦單位概況單位名稱：濮陽市益利置業(yè)單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊資金：人民幣1000萬元業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：王紅霞3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；國家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號審定的《投資工程可行性研究指南〔試用版〕》；國家開展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)〔第三版〕》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；《房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。4、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)，對青年城工程建設(shè)的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、工程建設(shè)組織管理、工程招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、工程風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、工程提出的理由工程建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)開展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊開展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康開展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)開展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。濮陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的奉獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2023年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將到達(dá)22平方米，平均每戶擁有一套功能根本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將到達(dá)15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期開展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2023年到達(dá)人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定開展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本工程的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)開展的需要。②工程對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5〞新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)開展思路與對策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5〞新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、開展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。濮陽作為“3+5〞新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)開展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5〞城市群開展建設(shè)的環(huán)境下，濮陽市委市政府提出要突出濮陽城市形象建筑，提高濮陽城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2023年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，濮陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比擬差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善濮陽市人民的居住條件已經(jīng)成為濮陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時(shí)，隨著濮陽經(jīng)濟(jì)的開展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使濮陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。青年城工程符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“3+5〞城市群建設(shè)的開展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，局部行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)時(shí)機(jī)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，那么可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會(huì)就業(yè)時(shí)機(jī)有著不可無視的作用，而本工程作為濮陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)工程工程之一，將為增加濮陽市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的奉獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn)本工程位于濮陽市京開路與中原路交叉口北路西，總占地面積45畝自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)青年城工程擬在占地面積45畝，建設(shè)總?cè)莘e率為2.33，建設(shè)密度為23.6%,總建筑面積為120000平方米的。8、主要建設(shè)條件為了加快招商引資力度，加快濮陽城市根底設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)開展，把濮陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號工程單位數(shù)值1總用地面積㎡45畝2規(guī)劃總建筑面積㎡120000㎡2.1其中：住宅建筑面積㎡47,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積㎡7419.12.3其中：地下停車場建筑面積㎡108423建筑密度%23.34容積率2.365綠地率%38.36工程總投資萬元400007財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.068財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%210.009靜態(tài)投資回收期年3.210動(dòng)態(tài)投資回收期年2.4問題與建議工程開發(fā)商已合法取得本工程土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本工程在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及濮陽的房地產(chǎn)工程開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本工程具備良好的可行性。濮陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程本錢和管理本錢。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介參謀公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。工程投資環(huán)境與市場研究投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58,236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增長24.7%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2023年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹〞，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸〞為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定開展產(chǎn)生了巨大的作用。2、工程開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2007年，濮陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值〔初步核算〕823.51億元，增長15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長17.3%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比2000年增長213.8%，翻了一番。近五年，是濮陽經(jīng)濟(jì)開展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長速度到達(dá)11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達(dá)40.73%，比2003年上升5.23個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較2003年下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升5.27個(gè)百分點(diǎn)，其中,效勞價(jià)格上漲1.23個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲6.47個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲12.31個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲5.49%，其中商品房銷售價(jià)格上漲7.23%。平安生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類平安事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP生產(chǎn)平安事故死亡率為0.55，道路交通萬車死亡率10.1；煤炭百萬噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)平安事故死亡率3.75，四項(xiàng)平安生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，濮陽市人口和方案生育工作穩(wěn)定開展。年末全市戶籍人口728.83萬人，其中城鎮(zhèn)人口300.43萬人，增長11.8%；鄉(xiāng)村人口428.45萬人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增長率5.00‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2007年濮陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增長16.54%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元，增長14.53%，實(shí)際增長8.8%。城市居民人均生活消費(fèi)7608元，比上年增長15.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長9.5%；農(nóng)村居民消費(fèi)3554元，增長14.02%，實(shí)際增長8.5%。2003-2007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面19.31萬人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬人次，征繳基金17.26億元〔含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠〕，支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù)3.74萬人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)65.45萬人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位155家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù)13.04萬人；根本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá)50.87人，新增4.61萬人，其中職工34.79萬人，離退休人員16.09萬人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù)22.12萬人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù)35.09萬人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對象共有20.18萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)0.89萬人，根本做到應(yīng)保盡保。2007年，濮陽市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增長28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供給業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會(huì)事業(yè)和根底設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額23.5億元，增長41.7%，最近五年是濮陽投資額增加最快的五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、濮陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn)①主城區(qū)板塊主城區(qū)為濮陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氣氛濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地本錢較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比擬有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為1800-3000元/平方米左右。②華龍區(qū)板快濮陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已根本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始表達(dá)，片區(qū)市場將具有較大的開展和潛力。濮陽市民對華龍區(qū)的認(rèn)可度是比擬高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比擬大,檔次相對其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計(jì)比擬合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。③立新片區(qū)板塊相對其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比擬近，但感覺比擬偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比擬低，建設(shè)速度也比擬慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏根本的生活配套設(shè)施，生活的氣氛遠(yuǎn)未形成。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件缺乏，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價(jià)格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相比照擬低。2、濮陽房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，濮陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2023年。2023年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而2023年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策劃，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年份2023202320232023房地產(chǎn)開發(fā)投資金額〔億元〕12.4813.2316.5923.51增長幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明顯，2023、2023年是濮陽房地產(chǎn)投資的快速增常年，快速的投資增長來自于濮陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的工程，只經(jīng)過1-2年的銷售，工程就根本售完，說明銷售速度大大提升。3、濮陽房地產(chǎn)供求分析1〕供給分析年份2023202320232023商品房施工面積〔萬平方米〕248.14271.49311.58460.13其中新開工面積〔萬平方米〕81.4894.4283.99197.84新開工面積增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2023年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá)135.55%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個(gè)不折不扣的濮陽房地產(chǎn)開發(fā)年。2〕需求分析年份202320232023商品房施工面積〔萬平方米〕86.35107.85120.92增幅14．08%24．90%12．12%年份202320232023商品房施工面積〔萬平方米〕9.6813.517.42增幅16．04%39．46%29．04%從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。4、濮陽房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年濮陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性開展關(guān)系。增量地供給大幅度增加，存量地減少，住宅用地供給總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何工程都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢。5、2023年濮陽樓市分析①濮陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，濮陽2023年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1〕房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)工程的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2〕住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供給將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供給也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供給受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3〕土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供給將更加困難，存量地供給仍會(huì)保持增長，但供給總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。②2023年濮陽樓市走勢對濮陽房價(jià)的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)亂跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因?yàn)橥恋乇惧X的增加，建筑材料的價(jià)格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)本錢的大幅度提升，所以2023年樓市房價(jià)依然有一定的上漲空間。銷售預(yù)測1、工程需求分析本工程所在地華龍區(qū)是濮陽市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通興旺,但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對住房的要求越來越高，工程將利用其“傍水依城〞的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在濮陽華龍區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造濮陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為濮陽人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、工程銷售目標(biāo)群定位本工程規(guī)劃為濮陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：①一類客戶：企事業(yè)單位職工本工程周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、濮陽鐵路部門職工等等。②二類客戶：周邊的私營業(yè)主工程毗臨濮陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大濮陽主力批發(fā)市場，具備大批有購置實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③三類客戶：周邊學(xué)校老師華龍區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如華龍區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濮陽師范學(xué)院、濮陽工業(yè)大學(xué)、濮陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、濮陽財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購置能力。④四類客戶：華龍區(qū)公務(wù)員華龍區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該局部客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的根本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種為難的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤五類客戶：濮陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)濮陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的濮陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該局部金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對工程內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。濮陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。⑥六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移〞，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中局部經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。⑦七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士濮陽房價(jià)目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格2700元/㎡,濮陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購置。本工程暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購置到湘水明珠的房屋。銷售部方案在工程開盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，方案儲藏客戶3000批以上。銷售方案鑒于目前青年城工程工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售方案。①銷售量一期工程1至3號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；②銷售進(jìn)度本工程預(yù)計(jì)2023年10月初開盤：開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至2023年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住宅，銷售金額約9000萬；開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至2023年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；銷售收入預(yù)測1〕周邊城市房價(jià)比擬：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽目前房價(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)開展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長的一段時(shí)間里，將有比擬好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會(huì)議上得悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，濮陽的均價(jià)為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到局部城市前三季度商品房均價(jià)，長沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價(jià)為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，濮陽的房屋均價(jià)低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。在濮陽市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，濮陽房地產(chǎn)開展分為三個(gè)階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫濮陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開發(fā)投資61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬平方米,竣工房屋面積434.39萬平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額33.29億元。2007年開始進(jìn)入第三階段，濮陽樓市經(jīng)過前兩階段的開展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向開展。經(jīng)過前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽房價(jià)上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上表達(dá)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資本錢增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑本錢；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋本錢上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的開展。這些因素將讓濮陽房價(jià)面臨快速爆發(fā)的到來。2007年6月份時(shí)，濮陽商品房均價(jià)為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢頭迅猛。濮陽樓市價(jià)格現(xiàn)狀：根據(jù)濮陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，濮陽電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià)3000元/平方米，愉景灣均價(jià)2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。工程銷售價(jià)格定位：根據(jù)本工程住宅和商鋪房預(yù)測銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米，本工程預(yù)測銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。營銷策略本工程擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場。該工程價(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本工程將確定以下推廣策略：1、推廣渠道①報(bào)紙廣告包括濮陽日報(bào)、濮陽晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。②短信推廣本錢低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿工程營銷始終的宣傳利器，濮陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤營銷活動(dòng)活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮〞、“湘水明珠開盤慶典〞。活動(dòng)二：“廣州炒房團(tuán)濮陽購房動(dòng)〞?；顒?dòng)三：“百年濮陽湘江風(fēng)光帶〞攝影圖片展〞。活動(dòng)四：濮陽人說濮陽大型文化論壇?；顒?dòng)五：系列名人講座?；顒?dòng)六：濮陽人說濮陽大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在濮陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告：貫穿工程營銷始終。影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。濮陽報(bào)紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張涉及到濮陽的每一個(gè)角落。短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。建設(shè)規(guī)模與工程開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模本工程總占地面積29700平方米，總建筑面積為120000平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.36，建設(shè)密度為23.3%,建設(shè)內(nèi)容為7棟(1-7號樓)高層電梯住宅房工程概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本工程位于濮陽市湘江東岸南段，總占地面積45畝，小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。本工程土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)濮陽市規(guī)劃局審議通過。工程建設(shè)條件①氣溫年平均氣溫18.4℃一月份氣溫3.5℃七月份氣溫28.3℃極端最低氣溫-2.9℃極端最高氣溫38.7℃②降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天數(shù)30天日最大降水量100.5mm③濕度最冷月平均相對濕度81%最熱月平均相對濕度75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值2.7m/s主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNW2.6m/s冬季NNW2.8m/s30年一遇最大風(fēng)速23m/s⑤最大積雪深度10cm⑥最大凍土深度5cm⑦全年日照時(shí)數(shù)1717.0h6、施工條件本工程所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承當(dāng)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本工程的建設(shè)符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和濮陽市華龍區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了濮陽市政府城市建設(shè)的開展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，濮陽華龍區(qū)已經(jīng)成立了濮陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，華龍區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及華龍區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該工程投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)那么》的通知，將本工程納入省、市重點(diǎn)工程，，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-93〔2002年版〕2、《民用建筑設(shè)計(jì)通那么》GB50352-20053、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50045-954、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50067-975、《城市規(guī)劃編制方法》6、《濮陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)那么》7、濮陽市2004年城市總體規(guī)劃8、本工程鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計(jì)上，景為導(dǎo)向，考量濮陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在工程整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氣氛。青年城工程以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，工程引入了“新都市主義〞、“街區(qū)型規(guī)劃〞、“仿生規(guī)劃〞等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一〞理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氣氛的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。工程總體規(guī)劃方案①挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證工程滾動(dòng)有序運(yùn)作；③節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對人車分流系統(tǒng)，防止車流對社區(qū)的穿越破壞。2、工程結(jié)構(gòu)和布局本工程總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和濮陽眾多大盤規(guī)劃，力圖表達(dá)開發(fā)商開展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，本工程兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該工程能夠站在濮陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將工程開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)效勞，向人們詮釋“新居住文化〞的陽光理念。①獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景〞住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。②更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。③充分考慮濮陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。④采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本工程物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本工程商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氣氛濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氣氛。建筑設(shè)計(jì)1、主要標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)》[GB50009-2001]《建筑地基根底設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50007-2002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50010-2002]《建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50011-2001]《建筑樁基技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》[JGJ94-94]《地下工程防水技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50108-2001]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50007-2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《高層建筑箱形與筏形根底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ79-2002《人民防空地下室設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50038-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)①依照“以人為本〞的建筑設(shè)計(jì)理念，表達(dá)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分表達(dá)。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓局部用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)建筑立面表達(dá)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色①細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。②充分考慮濮陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。④戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的平安等級二級，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基根底設(shè)計(jì)等級丙級，地下室防水等級二級。3、結(jié)構(gòu)選型：6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計(jì)地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用工具及軟件中國建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件2005年新標(biāo)準(zhǔn)版。給排水設(shè)計(jì)1、給排水①設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)《建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50015-2003]〔03年版〕《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50140-2005]《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50084-2001]〔05年版〕《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》[GB50016-2006]《室外給水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50013-2006]《室外排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50014-2006]國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等②給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D〔138M3/H〕；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置室外消火栓。③排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。建筑局部節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用以下節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)外表溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。環(huán)境影響評價(jià)編制依據(jù)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96。環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象全年氣候的根本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點(diǎn)，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫根本趨勢：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如:留鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候根本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充分，比擬涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫18.2℃(衡東、西渡、祁東)—18.6℃(市區(qū)),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)～0.7℃(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9℃,出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于0.0℃的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3℃。全市極端最高氣溫38.7℃,出現(xiàn)在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級劃分標(biāo)準(zhǔn):2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。工程建設(shè)對環(huán)境的影響工程范圍內(nèi)沒有任何污染源，工程建設(shè)和經(jīng)營不會(huì)對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。2、設(shè)計(jì)原那么①建設(shè)工程污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原那么，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分假設(shè)干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理上下壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的根底上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。勞動(dòng)衛(wèi)生與消防指導(dǎo)思想以科學(xué)開展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持平安第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持平安施工，以保障工程施工人員的生命財(cái)產(chǎn)平安為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)平安文化，健全工程平安管理制度，落實(shí)平安責(zé)任，建立長效的平安機(jī)制，堅(jiān)持平安消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。職業(yè)平安衛(wèi)生健康對策與措施1、平安施工保障措施①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的平安技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)平安，從源頭上消除事故隱患。②對重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立工程平安生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新平安生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高平安生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全工程平安施工應(yīng)急救援體系。⑤建立平安施工責(zé)任制，健全平安施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設(shè)工程的平安設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施①建設(shè)工程的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。③研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)平安健康管理體系，促進(jìn)工程職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。④落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。⑤加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。⑥建設(shè)工程的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)工程工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。消防設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)與原那么《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》[GB50016-2006]《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GBJ140-90]《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50084-2001]《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50016-98]《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》[GB50222-95]本工程防火設(shè)計(jì)原那么是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及平安施工、經(jīng)營的需要。2、總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50222-1995〕執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計(jì)商業(yè)局部：四周形成了環(huán)形路，消防車能到達(dá)大局部位置。住宅局部：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動(dòng)噴水用水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。8、自動(dòng)噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)董事長濮陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)是由濮陽市政府在2006年中國中西部招商會(huì)中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)濮陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，組織結(jié)構(gòu)圖如下：董事長總經(jīng)理總經(jīng)理銷售部工程部財(cái)務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室銷售部工程部財(cái)務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室人力資源配置濮陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段開展和本工程順利實(shí)施的人員需要。工程實(shí)施進(jìn)度工程開發(fā)期2023年12月至2023年10月為工程主體工程建設(shè)期。工程實(shí)施進(jìn)度安排工程總體工期時(shí)間為1.5年，從2023年1月至2023年10月。2023年3月，完成工程規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作；2023年2月，1-7號樓商品住宅房、商鋪房工程主體完工；2023年4月，1-7號樓公共停車場建設(shè)主體完工；2023年6月，完成工程掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。工程實(shí)施過程控制措施1、工程進(jìn)度控制措施在工程實(shí)施過程中,工程領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對工程進(jìn)度方案實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度方案的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:(1)建立工程實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會(huì)議。2、工程質(zhì)量控制措施工程實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話〞的原那么，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。3、工程資金控制措施在工程實(shí)施過程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用工程資金；要建立、健全工程會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對工程資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格工程資金竣工決算，標(biāo)準(zhǔn)工程的業(yè)績考評和追蹤問效。工程招投標(biāo)工程工程招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的交易方式，是一種標(biāo)準(zhǔn)化的競爭手段。在建立和完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競爭機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)工程質(zhì)量優(yōu)化。1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)的活力。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)有了飛速開展。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標(biāo)了解和成功引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)沉著面對市場新一輪競爭。2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實(shí)，但投資決策并未完全以市場為導(dǎo)向。由此，會(huì)產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。3、招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價(jià)格。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭中標(biāo)，而價(jià)格是否較低是評標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競相壓價(jià)，爭取中標(biāo)。4、招標(biāo)程序標(biāo)準(zhǔn)、操作簡單、節(jié)省時(shí)間費(fèi)用和勞動(dòng)力。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時(shí)間和精力。5、招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的根本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。隨著我國參加WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速開展，企業(yè)的采購行為將進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會(huì)越來越多來地運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的開展作出更大的奉獻(xiàn)。工程工程招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個(gè)成功的招標(biāo)工程往往意味著采購業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時(shí)也會(huì)為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。但是，影響一個(gè)招投標(biāo)工程成功與否的因素是多方面的，其中任何一個(gè)因素不配合，就有可能造成招標(biāo)工程的失敗。1、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)工程成功的根底。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標(biāo)這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。

其次，業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴，并時(shí)常就各自的想法進(jìn)行相當(dāng)程度的相互溝通，從而保證在整個(gè)招標(biāo)工程實(shí)施過程中，采購業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)〞、“口徑〞一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會(huì)爭取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時(shí)，如果采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時(shí)采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該工程招標(biāo)過程中形成良好的競爭氣氛，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)，增加設(shè)備的配置，實(shí)現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。2、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)工程成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在工程納入招投標(biāo)前有時(shí)會(huì)與局部投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會(huì)出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時(shí)，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于簡略。3、招投標(biāo)程序的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作是招標(biāo)工程成功的堅(jiān)實(shí)支柱。近年來，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)方法的管理規(guī)定相繼公布，國家對企業(yè)通過標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場的前景，紛紛進(jìn)入。他們對有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時(shí)急于占領(lǐng)招標(biāo)市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給標(biāo)準(zhǔn)操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來巨大的沖擊。4、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)工程成功的根本保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)工程中應(yīng)樹立“效勞〞意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差，主動(dòng)辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)工程中位置的特殊性，參與主持評標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評標(biāo)委員會(huì)中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評標(biāo)委員會(huì)的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標(biāo)工程的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，那么在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，他們常常會(huì)給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價(jià)，招標(biāo)工程由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主那么可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標(biāo)工程的成功是一個(gè)有力的保障。6、做好招投標(biāo)工程的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)工程成功的一個(gè)重要條件。一個(gè)招投標(biāo)工程的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了工程前期和后期兩個(gè)階段的較長周期的工作。也就是說：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個(gè)過程，工程開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標(biāo)順利實(shí)施。在工程定標(biāo)，采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤工程進(jìn)展，在貨物驗(yàn)收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對待，招投標(biāo)這種采購方式才能完全表達(dá)其優(yōu)點(diǎn)和益處。招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省開展和改革委員會(huì)制定的《湖南工程建設(shè)工程可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)施<中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>方法》第十一條之規(guī)定，到達(dá)以下規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：①施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等效勞，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬元人民幣以上的；④單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但工程總投資額在1,000萬元人民幣以上的。招標(biāo)范圍序號名稱招標(biāo)情況備注不招標(biāo)招標(biāo)1工程勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)2土方工程招標(biāo)3樁基工程施工招標(biāo)4土建工程施工招標(biāo)5裝修裝飾工程招標(biāo)6水電工程招標(biāo)7小區(qū)綠化、景觀塑造招標(biāo)8小區(qū)道路及根底設(shè)施施工招標(biāo)9重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購招標(biāo)10工程監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)方式工程招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。工程的勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及根底設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，工程監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。投資估算與資金籌措投資估算1、法律依據(jù)Ⅰ、國家和有關(guān)部門公布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；Ⅱ、國家發(fā)改委《投資建設(shè)工程可行性研究指南〔試用版〕》；Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》；Ⅳ、國家開展方案委員會(huì)、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》；Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。2、投資估算結(jié)果工程總投資為40000萬元，包括工程費(fèi)用18122萬元，前期費(fèi)用311萬元，土地費(fèi)用1,287.4萬元,報(bào)建費(fèi)548萬元,監(jiān)理費(fèi)84.79萬元,設(shè)計(jì)費(fèi)61.95萬元,不可預(yù)見費(fèi)423.95萬元,銷售費(fèi)用396.04萬元,建設(shè)期貸款利息266.62萬元，詳見附表一《總投資估算表》資金籌措1、資本金籌措本工程自籌資本金為10000萬元〔約占總投資的67%〕，全部用于本工程的開發(fā)和建設(shè)。2、資金來源落實(shí)情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；假設(shè)資金還短缺，那么通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。本工程開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資工程資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)〔不含經(jīng)濟(jì)適用房〕工程資本金比例提高到35%及以上，本工程自有資金8,650.44萬元(約占總投資的74%)，向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本工程未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。本工程資金籌措情況如下表所示：財(cái)務(wù)評價(jià)工程評估依據(jù)1、建設(shè)部公布的《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》〔第二版〕；2、國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。財(cái)務(wù)評價(jià)根底數(shù)據(jù)的選擇銷售價(jià)格按照建設(shè)本錢及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為5