論小產權房法律糾紛的處理-重慶冉繽律師文集

論小產權房法律糾紛的處理

重慶冉繽律師文集冉繽律師，重慶精睿律師事務所主任律師，畢業(yè)于西南政法大學，1997年通過全國律師資格考試，在十數(shù)年的律師生涯中，代理訴訟及非訟作品七百余件，廣泛涉獵婚姻家庭、人身損害賠償、民商事、建筑及房地產、刑事辯護等各門類法律事務后，逐漸形成并建立起在企業(yè)法律顧問服務、經濟合同糾紛及刑事辯護領域的優(yōu)勢化、差異化的特色辦案服務。其所代理的案件，多次被中央電視臺《經濟與法》欄目、上海《東方衛(wèi)視》、《法制日報》、香港《文匯報》、《重慶晚報》、《重慶晨報》等主流媒體報道；并就房地產糾紛、勞資權益糾紛、婚姻法最新解釋等方面，分別接受上海東方衛(wèi)視、重慶電視臺財經頻道等電視媒體的專題采訪。近年來，小產權房屋的轉讓在緩解了部分中低收入群體住房壓力的同時，也引發(fā)了不少的矛盾糾紛，針對集體土地上房產轉讓的相關法律法規(guī)逐漸顯示出其滯后性。各地法院判決，

一、

小產權房屋概念及法律屬性

房產權即特定主體對房屋享有的所有權，而所有權屬物權的范疇，故房產權亦屬于物權的一種。房屋產權本來是不分大小，只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成了社會上一些約定俗成的說法，對“大產權”和“小產權”在不同情況下有不同的解釋。簡單說來，國家發(fā)產權證的房屋叫大產權房；而國家不發(fā)產權證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府甚至村委會發(fā)證書的叫小產權房，又叫鄉(xiāng)產權房。

根據(jù)我國《土地管理法》和相關法律法規(guī)規(guī)定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地除外?！币簿褪钦f，只有國有土地才可用于商品房開發(fā)建設，開發(fā)商在履行合法開發(fā)立項手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上交給國家土地出讓金和使用稅（費），再由國家發(fā)給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的商品房稱為大產權房。如果要使用農村集體所有土地，則必須先經過法定程序將農村土地收歸國有，然后再行出讓，以國有土地使用權的形式進行開發(fā)建設。未履行上述程序而直接進行開發(fā)的房屋，因其并沒有經過國家房管部門的許可，自然無從頒發(fā)產權證，這種房屋被稱為小產權房。小產權與大產權的本質區(qū)別在于是包含有土地使用權，大產權房屋具備完全產權，包括房產使用權與國有土地使用權，而小產權即不完全產權，只包括房屋的使用權。

根據(jù)房屋的建設是否具備合法的審批手續(xù)，又可將小產權房細化為兩種類型，第一種是經所在縣級政府合法批準后，集體經濟組織在自有的非農用地上修建的村民住宅用房，這些房屋在首先滿足集體經濟組織成員的住房需求后尚有剩余，由該經濟組織以自己名義將余房出售給本集體之外的人。該種房屋本身屬合法建筑，其上權益依法應第二項規(guī)定：“社員有買賣房屋的權力。房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地所有權仍歸集體所有?！边@一規(guī)定明確了農民享有買賣房屋的權利。房屋出賣后，宅基地的所有權仍歸集體所有，但使用權隨房屋所有權的轉移而歸受讓方享有。最高人民法院(1992)民他字第8號復函中也明確規(guī)定，“農村房屋買賣應具備書面契約、中人證明等要件，要求辦理過戶手續(xù)的地方還應依法辦理該項手續(xù)。”這一規(guī)定肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件，同時也間接的肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的。其二，《土地管理法》第62、63條的規(guī)定，從立法本意來分析，其禁止的僅是對宅基地使用權的單獨轉讓，但在宅基地上的房屋所有權發(fā)生流轉的情況下，該宅基地使用權的附隨轉讓并不禁止。關于農民房屋可否轉讓的問題，從物權的角度來說也應該是被允許的。所謂物權，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并對抗第三人的財產權利。物權本質上是一種支配權，是權利人對物的直接支配，具有對抗第三人的效力。而所有權是完全物權，包含占有、適用、收益、處分四項權能，其中處分權是所有權的標志，也是核心權能。既然農村房屋的所有權歸屬村民，那么村民對其房屋本應享有絕對的支配權，其中當然含轉讓權，若將該權利剝離，則很難謂之對房屋享有所有權了?！蛾P于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》中規(guī)定，農民的住宅不得向城市居民出售，該規(guī)定本身違背了《物權法》的立法精神，損害了所有權的權能。且該文件本身的效力在物權法之下，故應以物權法為準。其三，認定合同無效，應當以《合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同則為有效。《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面，1、合同當事人具有民事權利能力和民事行為能力。2、意思表示真實。3、合同內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者規(guī)定，有約定的還應當符合約定。另外，國務院《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》雖然規(guī)定農民的住宅不得向城市居民出售，但該通知在形式上既不是法律也不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的根據(jù)。再者，土地管理法等一些法律也都僅規(guī)定了宅基地禁止買賣的條款，并未禁止農村房屋的買賣，雖然宅基地和其上房屋緊密相關，但畢竟是兩個不同的概念，面對該類糾紛，在法律適用上還應區(qū)別對待。故此，在審判實踐中，應結合個案實際來判定合同有效與否，不能一概而論，只要小產權房轉讓合同符合上述四項要求，就應當認定為合法有效，而非當然無效。根據(jù)某地方中級人民法院的調查顯示，農村房屋買賣合同的效力，絕大多數(shù)法官的觀點是農村房屋買賣有效。他們認為，對合同的效力認定應適用合同法的規(guī)定，只要該類和同是雙方的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在《合同法》第四十四條、五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力，當事人應當按照從維護交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度著眼，法院也應認定合同有效。

三、審判中具體適用法律和相關做法

由于農村房屋買賣糾紛案件層出不窮，許多地方政府因形式所需，已經出臺了集體建設用地使用權流轉管理辦法，這些辦法突破了《土地管理法》的規(guī)定，如廣東省于2005年10月1日開始實施《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，北京市出臺了《北京市農民集體建設用地使用權流轉試點辦法》，在延慶、懷柔兩個區(qū)試點。關于農村房屋買賣合同的有效性如何進行確定，為統(tǒng)一認定標準，北京市高院專門下發(fā)了《關于審理農村私有房屋買賣研討會會議紀要》。其中寫道：“與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外”，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！币圆痪们棒[得沸沸揚揚的北京宋莊畫家村小產權房糾紛案件為例，通州法院對該村一系列小產權房轉讓糾紛案件進行的一審判決顯示，法官的判決均認定畫家和村民簽訂的房屋買賣合同無效，但在二審中，北京二中院在維持原判的同時還認定，造成合同無效的主要責任在于農民的反悔，畫家可另行主張賠償。在北京市海淀法院山后法庭相繼審結的4起小產權房轉讓案件中，均根據(jù)原告買房人的請求，對房屋的升值程度進行了評估，并確定了涉案房屋的重置成新價和區(qū)位補償價。在海淀的案子里，買房人和農民所得利益的是七三開，買房人拿七，農民拿三。

綜上，筆者認為，有關農村房地產流轉的法律法規(guī)存在嚴重的空白和滯后性是造成目前小產權房轉讓糾